シティタワー品川パークフロントってどうですか？

2月から3月の週末にモデルルームで事前案内会を予約制で実施するとの連絡がきたので、2月末頃の日付で早速申し込みしてみました。
申し込み結果は2月の初旬に連絡が来るとのことでした。
その事前案内会で、どこまで情報が開示されるかは不明ですが・・・

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その時は、プラント全体的なランドプラン的なものはある程度はわかるのではないでしょうか。
ただねだんは「大体これくらい」的なものがうっすら分かるだけかな？
100万円単位だったりするかもですねぇ
反応を見て細かく決めていくのかもしれません。
一気にたくさん出す、ということは無いのではないかと思われます。

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特別事前案内会もなんだかすごい満席ばかりなんですか。注目度が高い、ということなのだろう。
こういう会ってどういうことをするのかって疑問に思いました。
最初から動いていると本気度が伝わったりして、いろいろと情報を貰えたりっていうのがあるんだろうんか、なんて思ったりして。
第一志望で健闘しているのならそういうのはありカナ。

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オートレース？ボートレースでは？
高層は東向きは大井競馬場と首都高速、南向きは平和島競艇場ですから眺望という点では公園までしか見えない中低層の方が良いかもしれませんね。
開催時の音はどの程度するものなのでしょうか？

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事前案内会に行ってきました！
大森西のモデルルームと同じ場所でやっているので、モデルルーム自体は4月に完成するとのこと。
今出せる価格は、21Fから15Fの高層階部分で、東側(パークビュー)の角部屋の4LDKと3LDKが8000万円台、角部屋以外の70m2が7千万台後半、南側が7千万円台中盤というざっくりとした説明で、他の階の値段は今後の反応で決まっていくと言われました。

正直、ここまでの値段が出てくるとは思っていなかったのでびっくりしましたが、広大な公園に隣接していて、駅から近い物件ということでかなり強気なのかなという印象です。
プロストシティ以来の、ランドマーク的存在に間違いなくなると力説されました。(笑)

中層階の金額はまだまだ先のようですが、この調子だとさほど変わらない可能性もありえます。

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ありがとうございます。バブルの天井で売り抜けようという感じですね。マンション販売個数一位になったようですし、スミフは高値売り残し戦略が奏功していますね。

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26さん、レポありがとうございます！
モデルルーム自体はまだ先の話になってしまうのですね。
とは言ってもあと１ヶ月位？

価格、高層でそれくらいですか。
大森海岸でここまでとはすごいなぁ…とも思いつつ、書かれているように駅近で公園隣接というのは
強気価格ポイントが積み上がっていく感じかな（汗）
あとは反応次第なんですね。

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高い。もうちょっと安くして。
爆買いできないよ～

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公園隣接なら高層階よりも低層階の方が良いな。
高層階じゃ公園見えないよ。

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>>30
低層階だと公園の虫が心配なので、中層階がベストかと思いますよ。

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確かに、低層階であれば、公園の虫だけでなくGとかも出てきそうな気がします。
そういうのも含めて、やっぱり上階を希望したいと考えています。

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ここは品川アドレスなんだから大森と名付けないほうが売れると思うんだけどな
大田区のイメージになってしまう
やっぱり品川区でしょう

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大森をつけないとなると「シティタワー品川区民公園」って感じですかね。
長いな(笑)

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>>33
知らない人かな？
ど大森な立地だし、そもそも大森から東側に行くとすぐに品川区ということは誰でも知ってるんだが。
それと、品川区に何か特殊な良いイメージを持ってるようだが、
海岸通り辺りの殺伐とした風景とか、
中延から大井町まで広がる住宅密集地帯、
しかも町工場が沢山で高齢化が凄いとか知らない人なのかな？

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>>35
それはありますね。
品川区アドレスに憧れるのは地方出身者のかただけですから。
品川駅のすぐ近くにとさつ場があることとか知らないんでしょうね。
品川区に住むなら、そういうきらびやかでない陰の面も知っておくべきでしょうね。

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>>36
品川駅も屠殺場も品川区ではない。
そんなことも知らないんですね。

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いずれにしても、現状の周辺環境が良いか悪いかで皆さん判断されるのではないかなと思います。
公園に隣接しているということですが、
子供さんがいらっしゃる人も検討者に多くいらっしゃるのでしょうか。
小学校は第一京浜を越えて行かないとならない点は心配ですが、
そう遠くもないように感じられます。

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この立地で、一番気になるのはボートの騒音。
ただ、公営ギャンブルは何れも衰退しているから、
将来ボートが廃止になることを見越して（期待して）
買う判断はあり。

ギャンブル物件ですな。

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ボートの音なんて、窓を閉めていたら聞こえないでしょう。
そんなに大きなものではないと考えています。
でも、大森駅まで徒歩１０分はちょっと遠いかな。

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実質的な最寄り駅は大森海岸駅だろうね。
大森駅までは10分で着くかどうかというぐらい遠い道のりだよね。

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電話応対の融通のきかなさは、他社と比較して随一。
たまたまあたった相手が悪かったのかな。
何千万も投じる相手にたいしての対応とは思えず。
さすが住友さま。検討から外しました。

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42さん

ここだけではありません、野村も同じですよ。私なんてモデルルーム見学のときに上から目線で話されたうえに、買えるんですか的な感じでした。

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>42さん
モデルルーム見学の予約をする前に、いくつか質問したい事があったのですが
電話対応はよろしくないのですか？
例えばですが、公式ホームページに出ている間取りがどれくらい残っていて
何階であるか程度は教えていただけるのでしょうか。

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他物件ですが、モデルルームで確認してくださいと言われ、モデルルームに言ったら隠されました。全体像を見て比較検討したいなら他のデベの方が良いですよ。

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正式名称決定でしょうかね？
やはり「大森」は消え去りましたね(笑)

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>>46
シティタワー品川三兄弟ですかね？
シティタワー品川
シティタワー品川パークフロント
シティタワー品川イースト(仮)

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>>47
ワールドシティタワーズもあるよ

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正式名称はシティタワー品川パークフロントですか！
やはり「大森」では印象がよろしくないのか、品川アドレスをアピールする名称になりましたね。

販売予定が7月下旬ですと、間取りの公開はいつ頃からになるのでしょう？
住友は間取りが最後まで公開されなかったりもするので気になります。

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49さん
間取りは、見学会の時に、一部入手出来てますよ。

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南側
K type

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公園側G Type

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公園側L Type

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51は公園側の間違いでした。

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平面図

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もらったパンフレットを携帯で撮っただけなので、画像がイマイチですみません。
参考まで。。。
いたって、一般的な間取りですよね＾＾；

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掲載、参考になります

G Typeだと上層階でいくら位でしょうか？

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>>57
GとLが8000万円台と説明されましたよ。

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ラウンジもゲストルームもないんですね。タワーなのに共用施設が少ないのは残念です。
東側の高層階を購入しないと眺望が見れないとは、うちには厳しいです。
価格は決定でしたか？

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８０００万円台ならかなり割安ですね。

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間取り図のUPありがとうございます。
公園側Gタイプ、いい感じですね。
8000万円台ということですので、その中でもどれ位になってくるのか。
前半だったら皆さんの想定の範囲内だとは思いますが、
限りなく9000万円に近い8000万円台だとどうなのだろう、とは感じました。

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59さん

いわゆる、高級マンションにありがちな、ラウンジやゲストルームはありません。
屋上のスカイデッキと地下のパーティルーム兼キッズルームくらいです。
ただ、その分、管理費がすごく安かったという印象です。(金額は忘れてしまいました・・・)

眺望に関しては、南側も東寄りの半分位は駐車場がある分、低層階でも光は十分入ってきそうですし、その先のマンション群も15階位の建物なので、それ以上の階数であれば視界が抜けるのではと思っています。
もちろん、南のボートレース場の景色より、東の公園の景色の方がいいのは当然ですが(笑)

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ラウンジはありますよ。

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ここは低層と高層、両方景色がよい部屋がありそうですね
かつて区民公園前のマンションに住んでましたが
本当に公園の景色は緑が多く綺麗でした、春は桜が美しいです。とにかく前に建物はないので日が入り明るくて落ち着いて住めるマンションでした。
後は水族館側にあるので遠足に来るような子供達の声に関してはどうなんでしょうね。

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ラウンジはあっても特にじゃまになるとかランニングコストがかかるとかというような設備じゃないので、
あればあったで良いんじゃないでしょうか。
あまりマンションのラウンジって人が長居しているところは見たことが無いですので、
人が溜まってうるさいというのもないのでは？？
人を待つ時など、少し座われるような場所があるといいなーという感じの時にちょこっと座る程度でしょう。

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この場所なら坪300万円ぐらいですか？？

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5000万台もありましたよ。
高い部屋もあるけど、この立地は特別だから、このマンションの中で、どこの部屋にしようか悩んでます。

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洗面所リビングインの間取りばっかだな。まぁ住友ならこんなもんかもしれんね

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リビングインの洗面室（浴室）は、来客と知らずに服を着ないで出てきちゃうとアウト。

洗面室の扉の外のスペースを廊下とはせずに、LDの面積に含ませるトリックなんだけど、こういう間取りを平気で作っちゃうって事に驚き。

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隣もそうだけど最近はここみたいな残念間取りばかりだね。お隣と同様にここも長期売れ残り確定かな。

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>>68
5000万円台というのは、65m2のお部屋でしょうか？

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そんなに来客が多い人、いますかね？
更に来客があるって分かってて裸で出てくる人、いますかね？鍵付きの引き戸があって着替えがちゃんと出来るのに。

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>>73
鍵掛けてお客さん帰るの待つわけね。

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＞＞７３さん
人によると思いますよ。
お友達を家に招くのが好きな人っていたりとか、
あとは子どもが友達を連れてくるとかいろいろなパターンが有るのかなぁ。
マンションだと来客に気がつかないっていうことは基本的にはないと思うので大丈夫だと思いますが
気持ちの問題かもしれません。。。

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ここで坪300超えてたら高すぎだろ。埋立地・共用施設なし、23階でタワーとも呼べない。いくら住友さんでも強気すぎ

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徒歩圏内に何でもそろうエリアだから共用施設いらないでしょう。ここは、銀座と同じ江戸時代の埋め立てだから、勝島とか湾岸沿いとは、全然違いますよ。

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共用施設いらない人もいるかもしれませんが、タワーや大規模の価値はライブラリーやゲストルーム、パーティルーム、カフェラウンジ等、マンション内での利便施設が良さでありラグジュアリー感でありタワーに住む利点だと思います。
もちろんタワーならではの眺望なども大事ですが。徒歩圏内といっても単線の大森駅か京急の急行が止まらなく浅草線の乗り入れも難しい大森海岸しかいけないですからね。大森駅周辺は便利ですけれど、隣の大井町と比較すれば中古相場でも単価で50万以上変わりますしね。安ければ良いんですが、それでいて坪300万を超えるなんて高すぎでは？ということです。住友さんは一昔前は高級仕様で建物も立派で高くても高いなりの価値があるマンションが多かったですが、最近できた天王洲のマンションも内装こそお金を掛けているものの、外観塗装はタイル貼りの箇所が少なく団地っぽく感じるし、立地や仕様に対する価格が割高に感じますね。ここの周辺のマンションしか知らないのでこの辺の住友さんのマンションの話ですが。少し残念に感じてます。

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23区大規模20階以上となると坪300万円未満で探すとなるとどの辺りになるのでしょう？

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最近だと、プラウドタワー木場公園が平均＠３００以下だったような。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578325/
どう見ても300以下になっていないよね？
どんな計算したの？

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ないですよねー。
そう考えると、23区大規模20階建て以上って400超えがほとんどの中、大きな公園に隣接しててJR使える2路線で、生活利便性も充実していそうなので前向きに購入を考えています。我が家にとっては羽田空港へのアクセスも魅力です。

いざという時に、近くに同等の大規模マンションがないことも資産性が高いかなと決め手として魅力に感じます。

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そうか、似たようなマンションがごく近所にあると、
リセールの際にも競合する可能性がありますし、それで資産価値にも影響してきてしまうのですか。
全然そういう観点で見たことがなかったのでとても勉強になります。
教えていただいてありがとう。
駅までの距離もまーまー良いかな、という感じですし、
歩いていける範囲では十分ありますので、
毎日電車で通勤している人には良いんじゃないかと思います。

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いまの、城南エリアでは一番良いマンションな気がする。今後、品川シーサイドに大規模マンション出てくるけど、路線と買い物が不便だし、住友の天王洲も環境よくない。

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>>85
そうですか？一番良いとは感じないんですよ。
7千8千万円の価格帯であれば80～90平米の広さがないと魅力を感じません。
今、75平米のマンションなのでもう少しひと回り大きいサイズと考えていたのですかこの物件ではないようです。

周りのマンションも築30年を超え始めているので町環境も住人も高齢化進んでいる感じですね。

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>>85
う～ん。ディスりたいわけではないんだけど、他にめぼしい物件が今はないという以外、積極的に選ぶ理由がないような気がするのだが。
安けりゃまた違うんだろうけど。

免震じゃないー外廊下ー田の字間取りー大森海岸ー高い。。。。。。

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>>87
少し前まで免震、内廊下、三井清水、ワイドスパン、共用施設充実、港区芝浦のタワマンがここと大して値段かわらなかったからね。

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>>86

同感です、周辺環境の高齢化は幼児や子持ち世帯にはちょっと住みづらいかもね～、わたしも85～90平米位の間取りがあれば考えや見方も変わったんだろうけどね。
でも大森海岸でこの値段では検討除外物件ね。

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子供が居ない人には良いかもね。
ただ、狭いのが残念だ。90㎡近くは欲しいところ。

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品川は将来的にますます便利になってきますから、
投資用としても、永住目的としても十分価値のある家を購入できるんじゃないかなと個人的に予想しています。
不動産も住友さんで大手なので安心できそうです
ただ、立地を見るとファミリー向きではないのかなという印象です

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>>91

投資用としては大森でこの金額だと厳しいのでは、この地区の相場で70㎡前後で家賃20万/月は厳しいのでは？また、転売って5年以内では課税が違いすぎるし20年のオリンピック以降だとマンション相場に期待は出来ないですよね、いずれにしてもこの物件が高すぎるという事です。
永住目的だとNo.89さんの言うとおりだと思いますよ、　営業マンさん（笑）

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城南エリアでのおすすめ物件はどこですか？
JR 駅近 大手 スーパーがあるのが希望です。
予算7000万くらいです。

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大森海岸に住んでいますが、高齢化進んでないですよ！保育園や幼稚園もたくさんあるし。スーパー、学校、病院、公園なんでもあります。子育て環境、とても満足しています！

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やはり子育ての環境が充実しているのが物件を選ぶうえで、大きなポイントになるかと感じます。
後は、何を重視するのか、ということは人によってもずいぶんと違うのではないでしょうか。
このあたりは方向性をはっきりとしておくことがまちがいないでしょう。

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品川シーサイドの大規模はイオンが隣だから割と便利だと思いますが。

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65m2間取りの3ldkでも十分生活できそう。共用施設も多くないから管理費安い。制震だから修繕費も安い。生活便利そう。公園近い。と、一目惚れでした。

が、やっぱり第一京浜隣接は音、振動、排ガスが心配だなぁ。この辺で凄く悩んでます。

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>>98

制震で修繕が安いとは考え難いね～、修繕は経年劣化でしょ。
公園が近くは魅力的なのは同感です、でも80㎡前後の間取りが欲しいな～

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>>99
「制震は免震より長期的な修繕費やすいよ！」って営業さんに力説されましたね。鵜呑みにはできないのでしょうけど・・・。

買うなら第一京浜に直接面しない公園側だと思うんですが、金額跳ね上がりますからね。悩みどころです。

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免震は免震ゴムをはじめとした免震装置の交換がやっかいだ、というふうに聞いたことがあります。　費用がどれくらい嵩むのか…まだ免震のある建物で大規模修繕して交換している実績があるトコロがないのでなんともいえないですし、そもそもが免震だって制震だってそういう時期になれば、多いな額が動く修繕になってしまうんですよね、結局。

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配棟見たけど、部屋は第一京浜に面してないから、問題ないんじゃない。

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制振は大地震さえ起きなければ修繕費は安いかも知れない。
でもいったん大きな地震が起きたら、制震装置は変形して交換が必要になる可能性が高い。そうなると一気に修繕費が跳ね上がることになるね。

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こちらって5,000万円台の部屋もあるのでしょうか？
もしご存じの方いらっしゃいましたら教えて下さい。

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>>104 マンション検討中さん

5900万台でありますよ。
65平米の狭めの3LDKですけど。

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>>105 マンション比較中さん

ご回答ありがとうございます。
やっぱり70平米越えはないんですねー。。
残念です

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さすがに今のマンションの価格傾向で７０平米超だとそんなもんじゃないかと思います。
６５平米、夫婦二人だけだとまだゆったりした暮らしが送ることができるのですが。
３人以上で暮らす、とのことになると、手狭感は否めないかも。
もっと多く、となるとそれなりのお値段しちゃいます。
バランスが良いところって中々見つからないですね。

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すぐ近くに出来る長谷工マンションについて何かご存知の方いらっしゃいますか？

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私も、周辺に住んでいます。
子供も同じ学区に通っていますが、学区悪いですか？品川区は、選択制なので浜川の小中も選べますよ。そんなに気にするなら、私立に行かせれば？何か、今も多くの人が住んでるのに失礼じゃないですか？私は、南大井大好きですよ。

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ここが高すぎて大井町の中古にしたとこで微妙な物件しか買えない気がしますが…。

鈴小は良いイメージはないけど、評判の良かった大井第一や伊藤学園はイジメ問題あったりで外と中は違うものだったりしますよ。

リセールや地名の印象気にして買う人より半数以上は近くに住んでる人が狙ってるかなとは思います。
実家も大森っていう子持ちファミリー本当に多いですし。

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長谷工の賃貸マンションですね。

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>>103 匿名さん

同感です。熊本の様に大きい地震が2回来たら.....。1回目は制震装置が変形によりエネルギーを吸収し、2回目は1回目で装置が変形しているので、何処でエネルギーを吸収するのでしょうね。

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>>108 マンション検討中さん
シーサイドに建設中の長谷工のタワーの事でしょうか

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>>114 匿名さん

ここの公園の入り口挟んですぐ横です。

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>>116 周辺住民さん
差し支えなければどちらの物件を購入されたんでしょう?

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ここと比較するとしたら勝島のブランズが良さそうでね。大井競馬場挟んでお隣だし。
大森海岸だったら、ブランズ最寄駅の立会川の方が遥かによいですね。急行が止まるので、使い勝手が違います。

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