【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

住居を何回買い替えるつもりかな、このスレ【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

不動産投資の議論したいなら他のスレでやれ。

一部の物件を除くと、「マンションの寿命」は３０年経てば４０年になり、
４０年経てば５０年になり、５０年経てば６０年になって、ずるずる放置されるだろう

>全国でも建て替えたマンションは２００棟もないのに。
>大規模修繕を繰り返すのが殆ど。

それはね、日本の集合住宅の歴史はほぼ前回の五輪開催と重なる
＝つまりそこまで老朽化してないからだよ。問題の顕在化はこれから。
大規模修繕にしても、やって資産価値も賃料も上がらないのに
六回も七回も繰り返した物件ある？あったら逆に知りたい

>不動産投資の議論したいなら他のスレでやれ。

建て替え度外視して老朽リフォーム物件買う情弱だけでは
老朽マンションの売買は鈍化する一方だよ。
投資側面を見たくないなら901がこのスレ読まなければいいだけのこと。

>902

そうなるだろうね。人口減少時代、価値が維持できる立地はほんのひと握りだから。
建て替えてもニーズない、かけた費用の採算合わない物件は
騙し騙し延命を図るしかない。

今後大規模修繕もだけど建て替えも急激に増えるだろうね
実際の問題として建設作業員の確保も大変になるんだよね
つまりはコストアップ要因として見ておかなくちゃならないという事
需要の急増急減はすべてコストにはね返って来るよ

＞９０３
ほかでやれ、めざわり、スレの趣旨が違いすぎ。　

じゃスレ趣旨に合うコメントすれば？

建て替えなんて非現実的って連呼したって誰も喜ばないよ。建て替えスレね、ここ

今建て替えが進行してるのは、１容積に余裕のある古い公団、
２大通りに面した容積率が緩い物件の天空率などの緩和措置を利用、がほとんど

今後出てくる可能性があるのは、南麻布などの稀少立地の住宅地低層の立て替えだろうね
建て替えれば坪400超の高い価値になる限られた地域。だが、容積に余裕がないのが大ネック

なので、これですら実現に向けては金融スキーム含めて相当課題が山積している

東京都心限定のお話ですか？　　　地域で条件は違いますからね。
地方都市の古いマンションや団地は呆れるほど土地広いよ。
築４０年超でグランドやゲートボール場も有る団地あるくらいだからね。
マンション居室一戸の土地持ち分が５０坪とか平気であるよ、戸建て建つわな。

都心で建て替えは高額な費用掛かって当然、土地狭！　解体費建築費全負担、余剰床無理。
東京駅周辺みたいに空中権買ってまで余剰床作る？　　それもお金掛かるよね、残念。

再開発が絡むか、デベロッパーが介入しない限り、建て替えなんて決定はあり得ないでしょう。
（もしくは敷地の持ち分に、戸建ての敷地なみの価値かあるか…）

何十年後になるかはわからないが、建物がいよいよになったら、敷地を処分した費用で建物を取り壊して、余ったお金は敷地権割合で案分。
老朽化したマンションの辿る道はこれしかないと思います。

主流は住み替え、団地と広い敷地もろとも開発業者等に譲渡。
その代わりに近隣の土地に新築高層マンション建ててもらう、
区分所有者の金銭的負担は皆無、一時転居も不要、常識だよ発展途上の地方でわ。

高島平団地ももっと早く建て替え決断してたなら無料で建て替えどころか
開発業者が一戸当たり５００万の一時転居費用も負担してくれたのにさ。
高層化で増築居室の売却見込めるから可能なんだね、都心では無理だろ。

アベノミクスの容積率緩和指定エリア発表が待たれますね。
地方で集合住宅…、政令指定都市の駅前でもないと厳しいんだろうな。

無駄だね、この先人口自体減少するのに都市部だけ容積率（高さ）緩和してどうすんの。

？人口減少するから容積率増やすとしても都市部に限らないと駄目でしょ。
人が減ってる地方や郊外に巨大な箱モノだけ作ったって使い道がない。
山形の田んぼに建ってるタワマンみたいなもんで、維持費がかかるだけ金の無駄。

？？？都心の人口が増加するの？　　昼間人口だけだろ都心に人が多いのは。
住宅地では東京郊外も含め自治体自体が容積率以外に建物の高さ制限もしてるから無理。
日照権もうるさいしね、
都市部商業地域みたいに容積率５００％以上とかが緩和策で７００％になっても意味無いわ、
そんなとこに庶民が住める訳も無いしな。

多くの庶民が暮らす地域はせいぜい容積率６０％～２００％（商業地）くらいだよ。

http://www.kensetsunews.com/?p=20342

東京都中野区の囲町東地区第一種市街地再開発事業が具体化に向けて動き出した。（中略）
東地区は、都市計画道路２２１号線の拡幅整備（幅員１６―２０ｍ）に合わせた再開発を計画している。
地区内には新東京木材商業協同組合などの企業体用地と民家が混在しており、これらも含めて積極的に検討していく。　
現在の用途地域は第一種中高層住居専用地域で容積率が２００％となっていることから、用途地域を商業系に変更し、
容積率を５５０－６００％まで引き上げることも検討している。

タワー建ててもニーズない地方や郊外の話なんてしてないけど。
一棟のうち中層までオフィス、高層に住宅って今でも普通にあるよ。都内の事情をご存知ないとか？
それに別に庶民が買える（入れる）価格でなきゃいけない必然性ないんでは。お役所の名目は耐震性能向上でしょ。
地権者はボロ家が新築に化けるか大金手に出来て、デベもゼネコンも仕事が入る。みんなハッピーじゃん

じゃ、意味無いね、お疲れさん、富裕層向けにどんどん開発してやってね。

あ！　富裕層って国民の何％かな？　いや０．何％かな？　（笑　　中国は多いね～

震災後の阪神間では、火災を起こした密集市街地の整備と不足した住宅供給を目的として
大規模な容積率の緩和が行われ、戸建てのマンションへの転換が進んだ
ただ、そのせいで住宅の供給面積が倍近く増えたので地価が大幅に落ちた

意味ないと思う奴はスレ汚しだから覗かなくてOK

>そのせいで住宅の供給面積が倍近く増えたので地価が大幅に落ちた

そうならないようにエリア選定は慎重にやらないとでしょうね。木密地帯をいきなり高層化、は馬鹿げてる。

↑　
どのみちおまえが物事決める訳じゃないから、屁理屈のたまっても無意味。
そんなに必死になるなよ、庶民だろ。

そーそー、建て替えして欲しくても相手されない僻地在住の貧民が喚いても無駄（笑）

容積率６００％のマンションなんて、建物が老朽化した時点で資産価値はゼロですよ。
いくら立地がよくても、そんなに密集した住居を確保する事が前提であるなら、再開発なんかしたって絶対に採算があわない。
100年後には手の付けようがない廃墟になるのは間違いありません。

容積率６００？
天井を高めに造って
中身を黄げ２分割するしかないね

100年後には生きていないでしょうから笑

なんとかニュータウンとかのマンションいや団地は廃墟に近い。
あれを建て替えて高層化しても売れないような気がします。
どうなんでしょう？

横文字の名前付けたら＊＊ホイホイとして機能するよ

>100年後には生きていないでしょうから笑
相続放棄でもしない限り、子々孫々に受け継がれますよ。
複雑な権利関係で手の付けようない廃墟が…

諏訪二丁目は間に合った、って感じしますね。
高島平あたり続いても良さそうなものだけど。

ニュータウンに限らず戸山や広尾もこの先気になります。

いっそ中国みたいに国有化して地上権にしたらいいかもね
耕作地も放置するんだったら返納すべきだし
遺産として子供が継ぐのもやめさせたらいい
金持ちは教育に金使えるんだから
不動産まで相続させる必要ないだろ

いまでも使用権ですよ。

本当に自分のものなら税金などという賃貸料が必要なはずがない。

928は物権と債権の話をしたいんじゃないかと勘繰ってみる

最初から３０年建て替えを前提としてマンションを販売してはどうだろうか？

建替積み立て金を毎月５万円づつ徴収する。
５万円×３６０ヶ月で１８００万円になる。

土地はあるんだしなんとか自力で建て替えできると思う。
最初から建て替え前提の販売だし。

自分達がすんで子供達も新しいマンションに住める。

これを定期解体付きマンションと命名したい。

必ず新築に建て替えれるマンションなんだから
価値は下がらない。

３０年で取り壊しも惜しい気はするが、購入者の質も下がらず
スラムにもならない。

定借の不人気を思えばよほど安くないと売れない。
所有権物件を買える層は買わない。最初から購入者の質が低い。
新築と同じデベやゼネコンが30年後建て替えを確約しないと
区分所有者が業者選定から始める話になりかねない。
業者はそんな長期契約するくらいならオール賃貸にするんでは

戸建てを買えばいいでしょ。

３０年建て替えを前提として、
建替積み立て金を毎月５万円、５万円×３６０ヶ月で１８００万円になる。

土地はあるんだし、軽々と自力で建て替えできると思う。

定借とは明らかに違う。

定借の借の部分が人気を落としていると思うんです。

それにこの方式なら将来的に容積率緩和なら増床分販売も可能。

確かに戸建は理想だけど限られた予算でマンションなみの立地に購入は不可能。

マンションのスケールメリットが活きると思う。

言葉の言い換えとしか聞こえないな。
しかも大抵の定借が50年〜のところ30年『しか住めない』んじゃ
ますます資産価値を見出し難いし、銀行の担保評価も低いっしょ。

それに仮に実現したとして、その物件が解体する頃は
今以上に容積率緩和が必要なくなる世の中ですよ。人口が減るんだから。
これから緩和しようとする物件は耐震性に問題あり、って大義名分があるが
新耐震基準で、しかも30年で壊すと決めてるものに容積率ボーナス…ないない。

自分のマンションは管理組合がしっかりしてて、
解体するかどうかは決まっていないけど修積金で60年目の解体費用を積んでる。
やっぱり修積金は相当高いし、そのせいで、周辺相場よりも取引価格が相当安い。
修積金高いと普通は修繕が上手くいってないと考えるし、ほとんどの人はそれ以上調べない。

古いマンションのうち、商業地域にあるものは、結局オフィス化・店舗化していくと思います
水回り、火の元の維持費用が全然違うので。渋谷区や中央区にたくさんあります

うちのこと言われてるのかと思った笑
渋谷区の商業地域マンションだけどほぼ投資物件化してて
たぶん七〜八割がオフィス。建て替え計画進行中

>939
60年目の解体費用を積んでるってすごいです。
うちは積み立て方式を段階的値上げから均等積み立てにかえて、
３０年間は値上げなし。
それは良いのですが、総会で３０年後はどうするの？という質問があったにも
かかわらず、理事長からは答えなし。
質問者も出席者も、まずいこと聞いたかな？という雰囲気でした。

どうも、皆さん、３０年後なんて知ったことじゃねえと考えているようで。。。。

べつに５０年でもいいけど大規模修繕費がかかり、かえってもったいない気がします。

それなら最初から期間限定の建て替えで大規模修繕費分を建て替えに廻すのもいいかと。

ただこの方式の欠点は常に毎月お金が支払える能力のある人しか買えないことですね。

賃貸に近い感じになります。

>>942
確かにそれもあるんですが、最後の大機募修繕時に話し合う形になると思うので、
最後の修繕費は場合によっては建て替え費用に積みかえることができます
といっても戸あたり80万ぐらいでしょうが

それよりもリスクがあるんです。デフレ時代に立てられた計画なので、
仮に今後も消費税率が10%～と上がり、インフレ率2%が続くことを想定すると、
このまま現金を積むだけだと修積金が目減りしてまずいです
もちろん、これは他のマンションにも言えることですが、
せっかく積んでも解体できないかも知れないんじゃ話にならない

なので、何らかの見直しが行われると思います
みなさんお堅いので変な運用には手を出さないとは思いますが

コンクリートは打設時にセメント・水・骨材をしっかり混合させ、アルカリ性から中性化の進行が遅ければ遅いほど、内部の鉄筋の腐食も進まない。

昔の建築・構造物はこれがしっかりしていたため、以外と寿命が長いようだ。

その一つに海岸のシーサイドを走る橋梁の鉄道構造物が、塩害にビクともせず100年近く耐用年数をもっているものがある。
ただ、一般建築は土木構造物と違いそこまで設計も施工もワンランク落ちるためか、それと同等には及ばないようだ。

古くなってきて、ぼちぼち売りに出す人が出ているマンションがある場合にそれを一般の不動産業者に売るのではなく管理組合で買い取り賃貸に出すんです。
もちろん買い取り費用は管理費から出します。
そうすることで全所有者の持分が結果的に増える事になり賃貸収入で建て替え費用も貯められるんではないでしょうか？
株でいう自社株買いのような感じです。

そんなゆとりは管理費会計にない。
管理組合「安くしろ～」
管理会社「今でギリギリです。殺生な」

これが現実

大抵ノーギャラでほぼボランティアみたいな管理組合に、
そこまで行動力（と暇と意欲）のある役員はまずいませんね。

第一、借り手のつかない空室リスクや追い出しの手間暇も出てくるわけで
発案段階で誰が責任持つんだって話になるのがオチかと。
建て替え決定秒読みなら別ですが。その場合でも他組合員
＝他オーナーを出し抜いて個人で得しよう、って買占めに走る奴が出るのが現実。

とりあえず有志だけ集まって新たな組合を作って買い取り賃貸を初めていっても良いと思うよ。

権利者を減らしていかないと話しがまとまっていかないでしょ。

始めていっても良いとは思いますよ。問題は資金と期間。
私のマンションでは十数戸買い占めた組合理事がいます。
建て替え話が足踏みしてて泣いてますけど。

発想としては投資用に賃貸一棟買いに近いのかな？または段階的に持分増やしてく感じ。
建て替え秒読みになったら参画デベが買い占めに走るとかも聞きますね。
何れにせよゴールが見えてて資金がないと話にならない。

そういった話しもまとまらず、らちがあかない所有者ばかりのマンションなら
もう自分が売却して他へ引っ越そう。

たぶん建て替えは無理だわ。

夢を追いかけるならたやすく投げちゃ駄目さ笑

賃貸に出すと本当の価値がわかりますね。
現状で賃貸で借り手がつかないマンションなら建て替えに向かないマンションかもしれないです。
いずれにしてもなにもせずにいても、ディベロッパーが向こうから来てくれて良い条件で建て替えてくれるなんて
夢みてても婚期を逃した女性のように価値が下がっていくだけだと思う。

たまに出る物件の多くが同じマンション内の住民同士で成約するようなケースもわりとある
例えば息子一家を呼ぶとか、２部屋目を買って賃貸に出してる人もいる。

そういうケースではわざわざ管理組合が動くまでもなく、オーナー数は減っていく
もっとも、オーナー数が減る＝建替えに有利とは限らないけどね

永住志向だったらむしろマイナスでしょ。
『住み慣れた我が家を壊すなんて』の無限ループ。
広尾ガーデンヒルズとかその域

永住っていっても実際には物理的限界があるでしょ。

東京駅や安田講堂みたいにお金かけて直すなら永住できると思うけど。

大金かけて修繕で住み継ぐ価値あるマンションは極々一握り。
都内限定でも十軒もないんじゃないですか？

そして死ぬ時期は一緒じゃないですから。
千里NTの建て替えでも、体に管通しながらここで死なせてくれ、というのありましたよ。
建物の、より自分のＸデイの方がよっぽど重要なのが後期高齢者。

自分の寿命近くなってからのマンション建て直し。
厳しいものがありますね。
６０歳ぐらいで新築のマンションに移り住んでちょうど良いぐらいになるんでしょうか？
戸建を３０歳で買って６０歳で建て直す。よくあるモデルケースですが地方都市でない都内の
普通のサラリーマンには通勤地獄がもれなくついてくるのでこれもどうかと。

満額回答はあり得ないんじゃないですか？
通勤地獄もなく子育て環境良好で自分の都合でスケジューリング可能な戸建て＝高い。
建て替え（EXITでキャピタルゲイン狙い）なら、この先に容積率緩和の見込めそうな
商業地域のボロマンション買う方が成功に近づく。
但し震災不安や建て替えまでの面倒は覚悟しなくちゃならない。

築50年越えの外苑コーポ(1962)とか代官山コーポラス(1957)とか、
実際に一度見てみるといいと思う

いやいや
更に数十年先の、躯体が限界を迎える頃のお話ですよ。
しかも、話題のスポットや都心の一等地などではなく、どこにでもあるようなごく一般的な分譲マンション。

その時の管理組合（廃墟と化した分譲マンションの相続人達）はどのような決定をするのでしょうか？
みんなでお金を出し合って、マンションを一棟建て直す…
なんて事は絶対に不可能でしょう。
処分したくても売れない、借り手もつかない、所有権も放棄できない、住んでもいないのに固定資産税と都市計画税だけは毎年徴収される。

私は「二束三文でもいいから、売れるうちに売っておきなさい。」と遺言を残してからあの世に行く事にします…

>その時の管理組合（廃墟と化した分譲マンションの相続人達）はどのような決定をするのでしょうか？

そのマンション以外に、これといった資産がなければ

★★★　相続放棄　★★★

その後の管理組合は
地獄だぜ

いつか家電リサイクル法みたいに法整備されるね。

マンションのチラシに永住仕様とか買いて管理費も最低しか徴収せずって商売はまずい。

>話題のスポットや都心の一等地などではなく、
>どこにでもあるようなごく一般的な分譲マンション。

そんなマンション買ったのがいけないとしか言い様がないな。
そもそもマンション作り過ぎ。
地方や郊外、そして解体費膨大なタワマン建設を
無策で許した国や自治体の罪は重い。
これから買う人は決してそんなの買っちゃ駄目

中国人がなんとかするだろ

利用価値ないもんは何国人だろうとスルーだよ。
にわか成金はボロに見向きもしないし
代々金持ち華僑の鑑定眼を見くびってはいけない

どうせ庶民は都心にマンションなど買えませんから、半端な皆は損する運命。
金持ちはどこまで行っても得しますね。

庶民の皆さん、早く頑張って郊外の一戸建て買えるようになってね。
都心のウン億円のマンションは、おたくらじゃ～　無理だからね。
身の程知りなさい。

億以下で買える湾岸物件はよしときな、今からしばらくは価格が割高なだけ、
オリンピック終わったら二束三文、庶民ばかりが買うマンション、後解るよね。

ここ郊外に戸建てなら都心に築古マンション買いましょうってスレでは

都心の築古買う？？？　ここ【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】だよ。

都心も郊外もマンション団地あるからな。　　

湾岸地域は都心とは言えないだろ、庶民が無理して見栄張る地域かな。　　

都心のマンションは限られた富裕層しか購入維持はできないだろ、普通の会社員ではな？？

民間の建物は建築から６０年を超えて使用してはならない。とか法律で決めてもらえると
土地建物の有効利用がもっと進みそうですけどね。
マンションもリストラしないと社会が停滞する。

築古なら普通の会社員でも都心に買えますよ。
五輪終了と同時にバブル崩壊の湾岸しかも新築なんて間違っても買っちゃ駄目です。

>都心も郊外もマンション団地あるからな。

しかし郊外マンション建て替えの途は険しい。
都心に比べて需要の点で。

築３０年のマンション倒壊、死者４２人

http://www.yomiuri.co.jp/world/news/20130928-OYT1T00695.htm?from=ylist

それは海外でしょ。
日本なら３０年で倒壊は地震以外ではないのでは？

よっぽど田舎に住んでるんですかね、住宅は住宅地で盛んに売買されるのよ。　建て替えもね。

都心で誰が買うの？　お金持ちだけだよね、億以上だしね家族で住める住居は。

まさか都心の狭～いマンションの事かな？

阪神淡路大震災でも、半壊はあっても倒壊はなかった。
建物の下敷きになるのと傾いで住めなくなるを混同しちゃいけない
（建付悪くて扉が開かず焼死とか一酸化炭素中毒死、なら考えられるが）。

>974

都心に縁がないのは分かるけどちょっとズレてる気が。
誰もが平均以下の収入で大家族なわけでなし。
地方郊外の廉価版ファミリーマンションの展望が見えないって
百万遍言ってたって、打開策がないんじゃ無駄にスレ消費するだけ。

インドと日本を同列に語られましても笑
日本の土木•建築技術を過小評価し過ぎです。
大災害レベルでもない地震で三階が二階になるような国の技術と一緒にしないでください。

郊外の廉価ファミリーマンション買った人勝ち組。
その分貯金が貯まってるはずですから。
また廉価ファミリーマンションを新たに買えばいいんです。
建て替えできたことと結果的に同じ。

そんな詭弁を建て替えスレで語られましても。貯金ない人どうすんの

貯金がない人は頭を使うしかないです。
前レスの賃貸経営などしてお金を捻出してください。

やはり、安物買いの銭失いですか、普通に土地買って家を建てたら良い事。
建て替えも好きにしたら良い事。

そんな単純な事が出来ないのが団体の意思尊重の集合住宅（マンション）残念だね。
裕福さんも貧乏さんも同じ屋根の下、意思など合う訳ないわな。

使えるお金に制限がないなら戸建が理想。
しかし大多数の人は希望の場所には戸建は買えない。
お金に余裕がある人には家の悩みなどないので対象外。

築110年くらいの中古戸建なら予算内におさまるのでは？

それなら資産性がある程度保たれてるのであれば、子供が家を出たら、色々と選択肢もある。

↑
しまった！
たいへんだ！
一文字多くを打ち過ぎてしまった！！

築10年ねw

↑戸建てvsマンションスレにでも行ってください。完全にスレ違い。

>地方郊外の廉価版ファミリーマンションの展望が見えないって
>百万遍言ってたって、打開策がないんじゃ無駄にスレ消費するだけ。
都心の一等地にそびえたつタワーマンションなんてもっと悲惨ですよ。
建物が老朽化して住めなくなったら、残る資産は敷地権だけ。
そんなの、車１台分の駐車スペース程度でしかないのに、数千万円を負担して建て替えなんて、絶対にありえません。
それを数百人で共有してるなんて…

地方の郊外でも、敷地にゆとりがあって、権利関係がシンプルな方が救いがあります。

都心タワーマンション買う人はお金に余裕のある人が多いと思うので例外でよいかと。
たぶん建て替えとか考えて購入などしてない。

数千万円が大金と考えている時点で
都心タワーマンション買う人とは、別の階級と思われます

タワーマンションの賃貸の家賃って月１００万円ぐらいする。

月１０万円のローン返済でいっぱいいっぱいの庶民とは別世界のマンション。

人気のないエリアの容積率余裕ない築４０過ぎマンションをどうやったら区分所有者の負担少なく建て替えができるか？
はバフル入社組の実力がない４０過ぎの社員をどうやったら戦力として使えるか？ぐらい難しい。

人気のないエリア →　少子高齢化都市集中で、これから、ますます人気がなくなる。
容積率余裕ない　→　人気のないエリアで緩和しても無意味です。
築４０過ぎ　→　中高年のおやじ同様、あちこちボロボロ、健康診断では指摘事項満載

もう、どうもならん。
こうなりゃやけくそと太平洋戦争を始めた先人の気持ちがなんとなく理解できます。

をいをい。飛躍しすぎ。

無人の時を狙って物件に放火

住民同士で口裏合わせて、不審火にしちゃうわけね。

将来の課題、選択肢のひとつにしておきますか。

預金を完全に引き出させてから北の口座封鎖する中国銀行のようなもん。
家財道具完全撤去後なら粗大ゴミの処理費用や解体費用も軽減できて一石二鳥（黒。）

事件性疑われないよう一人残して保険金かけとけばガッポガッポで一石三鳥（真っ黒）

捕まったらマンションごと刑務所にしたら楽ちん（提案）

いっそ老朽刑務所を放火すれば建て替えもできて凶悪犯も一掃可能。
で跡地にマンション建てる（笑）
刑場跡近くもマンション建ってるし、空襲の遺体置き場もオール億で即完してるし。妙案〜

皆さんそうゆう団地に住んでおられるんですね、よく知ってみえる。

まぁー　放火までしてですか、そのオンボロ団地必死で建て替えしてみなさいな。　ふふっ

あら、1000？