【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

そういえば今の、特にタワーマンションは100年設計といって、
100年は建ってられるらしいですね。

普通のマンションなら50年程度でしょうか？

建造物として100年存続可能かと市場で売り物になるかは別問題でしょ。どんな設備も陳腐化するし。
自分で住んでるオーナーじゃなければ、家賃上げられるわけでもない追加資金投入は望まない。
金かけた分の費用対効果も冷静に見る～結果、手や金をかけないなりの見てくれと市場価値まで下がる。

棄てられた蜂の巣思い浮かべてみた

所有者不明で野ざらし〜いずれ朽廃を待つ、ならいいけど
人間の場合は残党がいて居住権とか主張するから厄介。

倒壊の危険があったら所有者が危険を除かないといけないんだろうねえ
倒壊して損害が出たら所有者の不法行為だもんね

倒壊しなくても１００年近く所有者変わっても費用負担や規約ルール守っての存続は無いだろ。
企業自体も１００年続くのは珍しいからね、余剰地も無くスラム化一直線だわ。

>705

その意味で693の判決というのは大きいんですよ。
建て替えで大家が得すると知ってて、立ち退きゴネて
世間相場以上を引っ張ろうとする店子がいるから。
耐震に問題あるから建て替えします退去して、が正当事由になれば
店子を追い出す手間暇や負担が格段に減る。

>706

そもそも100年経ってる集合住宅、日本にないですからね。
建て替え決まった最後の同潤会、上野下で80年とか？
地元の知り合いがたまたま一部屋持ってるけど、
どんな経緯でいつ買ったのか孫世代になるとわからない。

技術の進歩で100年とか保っちゃうのも考えものと思いますけどね。
新築＞中古志向は理屈じゃないから、金があってわざわざ築古選ぶ奴いない
＝入居者属性はどんどん落ちる。
新築供給禁止でもしない限り、不人気なお化け屋敷として延命されるだけ。
湾岸のタワマンとか最後どうすんだろ。
ま、生きてないからいいですけど。

忌わの際に爺さんから
「あのＭＳの権利はお前に譲る」とか
もう悪夢でしかないかもな

100年マンションって結局
問題先送りマンションってことか

マンションだけ遺産放棄とか出来ないからね。
バブル期のリゾマンみたく、維持費かかるならタダでいいから持ってけって話
この先は首都圏でも見るんだろうなあ。

日本の都市計画なんてあってないようなもんだから
自分が金出す物件はよっぽど精査しないと駄目だね。
若くて可愛い時じゃなく、婆になっても金になるかどうか

予め建物の存続期間を設定して、登記おくのがいいと思いますね。
存続期間が満了したら、底地が国庫に帰属する代わりに、国が取り壊し費用の負担と手続きのすべてを行う。

何かしらの対策を行わないと、現行法のままでは近い将来、権利関係のせいで手の付けようがない、廃墟のような区分建物が、日本中で問題となるのは目に見えています。

馬鹿のために税金使うのは嫌だなあ

>711

そんな中国みたいな話、日本で法案成立できるわけがない。
喜ぶのは死ぬまで住めればいい見当で安い物件買ってる奴で
高い金出して駅前だの高級住宅地買ってる金持ちが納得するわけないでしょう。

いわば一律、一定期間で収用する定借にって話なわけだから
切り替えするには国家が地主から市場価格で買うってプロセス経ないと暴動が起こるだけ。
そんな莫大な公的資金投入するより廃墟は放置で朽廃したら撤去、の方がよほど総意に適う。

ここの話は、淡路島の巨大仏像が放置されてる状態と同じ事ですね。
確かに近い将来には、多くのマンションもあの仏像みたいになるんでしょうね。

>高い金出して駅前だの高級住宅地買ってる金持ちが納得するわけないでしょう。
存続させたければ任意に存続できるようにしておけばいいんじゃない？
いずれ大きな社会問題になるのは間違いないんだから、金持ちがそんなセコイ事言うんじゃないよ（笑）

>存続させたければ任意に存続できる

集合住宅で意見がまとまること自体が難しいんだよ。
住民内で存続と放棄に意見が割れたらどうすんの？一括処分できないんじゃ今と同じでは。
その案だと極論すれば、誰も見向きもしない不人気物件救済しましょうって話になるだけだよね。
それしきのために法改正だの一律借地切り替えだの、全く現実的じゃない。

>いずれ大きな社会問題になるのは間違いないんだから

金持ちにとって社会問題＜＜＜＜＜＜＜＜＜私有財産保全、って認識もないんじゃ話にならない。
高額不動産を買い支えてるのは富裕層なのに、その意向無視した政策やる悪影響の方がよほど大きい。

じいさん、荒らすなよ。

バトル板にやさしい社会期待するガキはお呼びでない

>>716
>高額不動産を買い支えてるのは富裕層なのに、その意向無視した政策やる悪影響の方がよほど大きい。
あのね～
老朽化が進んで、立て替えるのか、取り壊すのか、このマンション一体誰がどうすんの？っていう状況の話しをしてるんですよ。
それとも富裕層が購入した高額不動産とやらは、50年経とうが80年経とうが、資産価値は下がらないと思ってる？
そこそこ古くなったら取り壊してもう一度高級マンションでも建てるつもりですか？
それとも、明らかに景観をぶち壊してる、今にも朽ち果てそうな廃墟を、子孫達が責任をもってどうにかしてくれると思ってる？

高額不動産とやらを買い支える富裕層とやらは、お花畑だね～

>>718
＞じいさん、荒らすなよ。　無知なくせに出しゃばるなや。

>719

話を混ぜるのは良くない。
自分が指摘したのは土地の国有化に対する金持ちの反発。
そちらのストーリーは金持ちが手放したあとの出し殻の話でしょ？
出し殻は放置できるだけするが良というのが自分の論旨であるわけよ。

↑という程度の日本語が、蚊か蝿みたいな720ともども理解出来る日が来ますように。

↑　出来もしない事をつらつらと、アホ丸出し。

築古に住んでますけど、出来ない決まらないことばっかりですよ。みんな言いたい放題。
理屈や道理では進まないのが建て替えだと思う。

烏合の衆は烏に全力で謝るべき

？烏に当たるのは誰のこと？

退職金まで注ぎ込んだマンションが町のゴミになるって胸熱だろうな

利口な人なら途中で損切りするでしょ。

まあそれでいいんだよ
誰かがババさえ掴んで爆死したら世の中回る
税金だけは使うな

補助金出して建て替えさせるのと朽廃した廃屋を解体撤去するのと
どっちが税金の持ち出し少なくて、かつ経済効果があるんだろうね。
まあ立地や物件によるか。

所有権放棄が前提だよな
権利には常に義務が付き纏うもんだ
税金で撤去も良いが民法上の事務管理が自治体と所有者の間に発生するよな

集合住宅の廃屋、というのがまだ顕在化してませんからね。
原宿団地や上野下の同潤会も、誰も住んでない部屋ばかりでも
建て替え待ちしてただけで権利放棄はしていない（売却益狙い）。
土地に値がつくところなら権利放棄＜土地売却。

近隣から問題視されるような戸建てのあばら家住人には
撤去費用負担能力もない場合がほとんどだろうけど
（税金で撤去してもらってても権利放棄まで強制できるのか？）
集合住宅の場合、一括で権利放棄させるのは相当ハードル高そうな。
まずは危険を理由に立ち入り禁止命令から始めないと無理かと。

10年だろ。

どっかで火の不始末か何か起きたら参考になる事案が生まれそうだけどねー
楽しみに待つとしよう

10年じゃ無理でしょう。上野下なんて築80年だよ。
東京オリンピック契機に加速度的に増えたマンションは
まだ40年そこそこ。草創期のは場所がいいから利用価値もある。

今、問題になってる物件は建て替えすると足が出る
（追加負担がある）のがネックって話で残しとくと危ないって話じゃない。
投資用の安普請なら底値で一棟買いして建て替え、は普通にあるし。
バス便マンションを老人ホームに再利用みたいな話も聞くようになって来た。

物件供給は都心→郊外（の方が若い）が一般的だから
再利用の箸にも棒にもかからない集合住宅が顕在化するのは…30年後とか？

だから火で焙ってみたら？

人の不幸で遊ぶのはやめましょう。因果応報、糸車。

マジレスしとくと物件全体に延焼とかは木造の話。
集合住宅の密封性は、扉閉めちゃえば火事が出たと気づかないくらいだよ。
コンクリの建物では丸ごと焼くのに半日くらい放置しとかないと無理だね。
マンションだったら言わずもがな。

ツインタワーは割かし見事に崩れたけどね

火事とテロを同列に語られましても。
集合住宅放置の危険性を知らしめる程度のために
ジャンボを突っ込む荒唐無稽はイスラムだってやりません

火災で崩れたんじゃなかったっけ

東南海起きたらって考えたら
現実味は増すと思うけどなあ
阪神の時の教訓もかなり風化してるね
当時に比べたらマンションの数はかなり増えてるし
首都圏じゃ阪神は他人事だったもんなあ

地震の前の日に売り逃げたらええねん

地震は確かに建て替え促進の一助にはなり得る。
しかし、頭で考えたリスクヘッジより目先の損得優先させたがるのも人間。

老朽物件は耐震審査自体、受けてないところも多い（ウチも）。
審査基準パスしないと即補強工事しなきゃならないから。金がかかる。
補強したって資産価値上がらないなら騙し騙し延命させて
いっそ建て替えよう、がほとんどのオーナー。住んでなければ尚更。

ま、旧耐震が一律危険とも言えないが
（マンションは金持ちが買うものだった時代に建てられた物件は
最近の物件より建材もケチってない分、頑丈なのも多い。
コンピュータとかなかったから）
建て替えは理屈じゃ進まないんだよ。

地震なら国債発行して助けてくれるもんな

どうだろ？
大規模災害になったらどこまでカバー可かは未知数でしょ
阪神みたく建て替え決まるまで10年かかったケースもあるし
地域全体が壊滅状態になったらマンションどころじゃないのは東北見てれば確実。
大震災考えたら不動産保有してること自体リスクが高い。

それでも自分が買った物件なら放置はないだろう、と思うのは
ひとえに立地の優位性があるからに尽きる。インフラは早々諦められないからね。
でなかったら売ってるかも（笑）

やっぱぶっ壊れる事も視野に入れながら物件選びすべきって事でおわりにしてもいいでつかｗｗ

まだ買ってないならそれでいいんじゃん？頭金貯めるとこから始めないと。

保有してる人間はそんなに簡単に終われないんだよー
シミュレーションと違って銭金の絡む話は区分所有者の数だけバイアスかかるから。
アベノミクスの容積率緩和だってどんなボロマンションも救済しよう、って話じゃないから
自分の物件が建て替え成立して高値売り抜けするまでは、ネバーエンディングストーリー笑

まあ一戸建てに住んでるからどうでもいいや

そうだねー当事者でないと考える意味ないかも

(仮称)高輪一丁目共同建替計画が発表。

「トーア第2高輪マンション」地上11階、総戸数95戸、1979年6月竣工と
「パシフィック高輪マンション(第3白川ビル)」地上12階、総戸数60戸、1970年11月竣工が共同建て替えで37階タワーに。

プラウドタワーといい、白金近辺で難易度高い共同建て替え連鎖中。
建て替え考えたらやっぱり立地の良さはマスト。

旧コクド隣接地のコープオリンピアの建替えに関して
来月の７月に建替え推進決議がなされる予定です。
最大持ち分で、創業オーナー一族である南国酒家が歩み寄りました。

ドイツ銀行は、隣接地の建替えの推進情報をしっかり掴んでいたから、
最高３０万の増資に応じた訳です。
ドイツ銀行の優れた調査力が、勝利に繋がりました。　


詳しくは、東洋経済2013年6月8日号　(2013年6月3日発売)をご覧ください。
なお文中では、マンション名が伏せ字でＣマンションとなっています。

↑コクドの土地持ってた（株）レーサムのファイナンス板から。
コクド空き地がヨドバシになってオリンピアが高層化すると原宿の重心が変わる？

一等地で持分の多いマンションは絶対価値ありますよね。
高層化して建て直したら価値が下がっちゃいます。
古くても綺麗にリノベーションして住むべきです。
それがいちばんエコだしいいですよ。

べき、と言ったって化粧直しや耐震工事じゃ新築ほど高くは売れないんだから仕方がない。
持分の比率低下くらい所有者は了承済みでしょう。
余剰床作る＝持分減らす 以外に持ち出しなく建て替えする方法ないんだし。
残したいオーナー、古いの壊して新築（して売買益）が欲しいオーナーはそれぞれだから
オーナー合意してる建て替えは外野の出る幕じゃない。

そうですが、それって戸建を建て直す資金を得る為に敷地の3分の１を
分筆して売ると同じことですよね。
同じ持分で建て直したほうが資産価値が保てると思っただけで。
大変ではありますが。
それに耐用年数があるうちの建て替えは建築会社が儲けるだけかと。

ビギナーさんにしてもあまりに実情をご存知ないような…

余剰床作らず、建て替え前後で延床面積変えずに建て替え出来るなら
そうしたいですよね、誰でも。じゃ解体費用や新築建築費は誰が出すの？？？
新築当時は一億した、数十年経って五分の一十分の一まで市場価値が下がった。
また新築建てるために今のメンバーそれぞれが数千万出し合いましょう、
って話に賛同したオーナーなんて聞いたことがないですよ。
それならまだ解体費だけかけて更地山分けする方が現実的かも
（費用負担が少ないから）そうなると全員合意が必要、と別のハードルが出て来ますが。

また、耐用年数がある限り保たせようという発想と、市場価値とはまるでリンクしません。
どんどん入居者の質が下がって売春マンション化したり（現実にあります）
大規模災害で半倒壊して訴訟起こされたら誰が責任取ってくれるんでしょうか。

資産価値は他人が心配するものじゃありませんよ。
持分に応じた還元率に飽き足らず、追加資金負担して新築で広い部屋もらうのも
負担せず新築にも入らず持分を売るのも区分所有者の自由です。
追加資金負担したくないから余剰床を作って
解体建築費に充てようとするのも、また区分所有者の自由です。

もし現所有者の追加負担が少なくて建て替えができるなら
いいですね。
よく考えてみれば建物あっての土地ですよね。

オリンピックを契機に供給拡大した集合住宅が
再びオリンピック契機で建て替えが進みますか。

古いマンション売却容易に 成長を妨げる建築規制の緩和を
2013.09.02

政府は29日、アベノミクスの一環で、老朽マンションの解体・売却への規制緩和に関する方針を固めた。

現行の民法では、共同の所有者や部屋の借り手全員の合意が要るため、
老朽マンションを解体し、さら地にして売却することは難しい。
マンションの所有者や第三者が建て替えようとしても、結局は断念せざるを得ないケースが多い。
結果として、多くの老朽マンションが放置されてきた。
これまでに多くの土地やビジネスチャンスを失わせてきた上に、
古いマンションは、大地震での倒壊や将来のスラム化が危惧されている。

しかし、今回の法整備が進めば、所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。
政府は、同時に住民の引越し代支援など、売却をさらに促す方策も検討しているという。
これは震災対策も踏まえた、安倍政権の成長戦略の一つであり、
6月に閣議決定された「規制改革実施計画」に盛り込まれたもの。
老朽マンション売却が進めば、新住居やオフィスへの建て直しが進む。
不動産投資の増加が期待される。(参考:29日付日本経済新聞)

つまり同じMSでも借金返して余裕がある奴は駄々こねたらとても美味しい

裁判に持ち込まれて立ち退き命令出るまでは引っ張らないのが肝心

貧民は借金の利子だけ勘弁してやって追い出せるようになるな

結局、身の丈にあった物件に住んで現金残してる人がいいみたいですね。
賃貸だと収入の３割ぐらいが適当な家賃らしいですが、
ローン返済もそのぐらいだと建て直しや引越しも問題なくできるお金残ってそうです。

みんなが熱狂した「自己責任」時代がやっと遂にこれから開幕だね

庶民の身の丈に合った物件だと、建て直すニーズが市場的に薄いのが現実。
サラリーマンが余裕持ってローン組める物件って、郊外や周辺部でしょ？
人口減少期に価格維持難しいエリアで建て替え希望してもデベは乗らない。余剰床売れないから。

集合住宅は、別の物件に買い換える蓄えのある人から見切りつけて出て行っちゃう。
次に買うのはよりお金ない、けど予算内で最大限いい物件買いたい人、の繰り返し。

駄々こね代行業が流行る

いずれ権利をまとめて買取り建て直す専門の建築会社とか
でてくるかもね。
古くなったマンションでも税金はかかるし、どこかで売るという
選択になってくると思う。
ごねれるほど良い立地の人とお願いする人に分かれるでしょうね。

同じワンルームとして片や100万、片や1,000万以上ってくらいの差がつきそうだけど
前者の安い方はそんなにうまく行くかね？100万×10戸のアパート一棟買って更地にして
戸建てか共同住宅建ててざっくり3,000万以上で売れば業者は儲かるだろうが
その程度の物件で暮らしてた人はその額くらいしか払えない人、でもある。
権利売って出ても同じような物件買える保証＋αがないと100万では話に乗らない。
そして一戸当たりの買い値が高くなるほど、建て替え後の売り値が高くできないと業者は手を出さない。
権利をまとめるにもよほど立地が良くないと、手間暇かかるだけで利幅が薄いって話になるし。
だったら普通の玄人は、最初から融通の利く一棟売りのアパマン買うでしょ。

場所のいい前者の末路は、短期で損出ても構わない富裕層が底値で淡々と買い増しして（旧公団的に）
最後の一人がいなくなるのを長期戦覚悟でじっと待つ、みたいな世界になるのかね。
魅力ない立地の場合はバブル期のリゾマンっぽく、損失垂れ流しながら売るに売れずに朽廃を待つ。

消費税増税の見返りとして景気刺激策に２兆円使うらしいぜ
消費税増税＝庶民から搾り取った金
景気刺激策＝大企業のご機嫌取り
ってちゃんと書けよ提灯持ちしか能のないバカ日経

もう戸建買って借金も返し終わったんでマンションなんて朽ち果てようがクズの＊＊になろうがどうでもいいです
税金投入してもいいです
もう十分蓄えもありますから税金払わないです

ここはマンション建て替えに関するスレですから。

戸建でも建て直しは相当お金がかかるし大変。
新たに新しい戸建を買って引越したほうが楽。
庶民用の家など適当に造ってあるから４０年もたつとボロボロになる
どっちもどっちかと。

＞庶民用の家など適当に造ってあるから４０年もたつとボロボロになる。
２０年の間違い。

庶民用のマンションも同じくボロボロで逃げる奴多数、スラムへ一直線！　（笑
建替えどころじゃないよ。

家を買うときは建て直しや取り壊しの費用まで考えて買わないと
ダメみたいですね。
賃貸が最高じゃないか？

賃貸料に家主の利益と共にちゃんと加算されてるわ
お目出度いなあ、持たざる奴ってｗｗｗ

朝三暮四の猿かよ

持たざる⇒猿とかけてみました
テヘッ

老朽マンションの建て直し…

答え解ったわ。

どのように？

マンションまで老害大国ニッポンｗｗｗ

www.mlit.go.jp/common/000212173.pdf

これからどうする？

それおもった。

身動きとれない老人・老マンション

だれも関わり合いたくないわな。

だからオリンピック特需のうちに、建て替えできる物件は
さっさと建て替えしちゃわないと。東京の人口も2020年で下降線、人口減ったら住居も不要
（まあゼネコンもデベも、自産業の斜陽化は避けられないから
規模縮小して供給も減らすだろうが）。

今は不動産に縁がなくて他人事でも、自分が納めた税金が廃屋処理に使われるの嫌でしょ？

古くなって住めなくなったら取り壊しでしょ。
更地にして売却して持分で割ればいい。

建て直して増えた部屋が売れ残りもしくは値崩れした場合は
負債を背負いかねない。

建てたら売れる時代はとっくに終わってる。

建て替えは区分所有者4/5の合意で出来るけど
更地分配は全員の合意が必要、はご存知？
末期の老朽物件に住むのは、行き場も金もない独居老人。
たかだか更地分配するだけで物件ごと訴訟なんて非効率。

ま、郊外だの周辺部は建て替えしないで朽廃待ちでいいんでね？
余剰床売れない場所で建て替えする意味ない、には自分も同意。
自分が書いた『できる』物件は余剰床に買い手がつくこと含めて
現状で放置するより有効活用可能な都心物件のこと。

誰もが住みたい土地ならいずれ建て替えできるでしょ。

ただ、そんなマンションならいま売却してもかなりの値段で売れるはずなので
そのお金で新たに新築マンションや新築戸建をかえば済む話かと。

苦労の無い平和な日本ですね、廃墟とかスラムとか、今後は普通ですよ。
まぁ　その前に逝っておられるのなら問題無いかな。

>ただ、そんなマンションならいま売却してもかなりの値段で売れるはずなので
>そのお金で新たに新築マンションや新築戸建をかえば済む話かと。

そんなマンションが売りに出ても、それを仲介料まで払って買うより
その金で、売り出した奴が買うであろう新築マンションや新築戸建て買えば済むわな

床面積当たりの建築コストは高層になればなるだけ上がって行くのみ
土地が購入時と等価で売却できると仮定した場合は
入手可能な土地があれば団地なんか作るより戸建ての方がコスパで勝るんじゃない？

今後中古住宅が売れるのぉ？？？？？
この少子化で、家余ってるけど。

最後のアガキでデべはマンション建てまくりですよ
後は関係ないからね、新築は売れるから儲かればそれまで。

マンション自体が健康なうちに売り飛ばすのが得策！　建替えは夢。

身の丈にあった住宅に住んでいれば何の問題もない。

消費税増税で新築上物2千万としても60万余分に払うことになるしなあ
個人売買で状態のいい中古入手したらさらに消費税ゼロ
水回りのリフォーム代くらいはそれだけで十分浮くからね

なんか現実感ないなー。
個人売買でローンも組まずにキャッシュで買う人は何％？
そのキャッシュ払える人こそ、危ない橋を渡らないために業者かますこと考える層では。

動かないから不動産なわけで、立地の前にはデベも仕様も関係ない。
誰もが欲しがる土地の順番に何か建ってるんだから、退かさない限り新しい物件は建たない。

仲介も個人売買のカテゴリだろが、仲介手数料以外は個人対個人だよ
ローンも組まずにとか何言ってんの

郊外の新築一戸建が一番失敗がない。

無理して都心マンションに住もうとして問題がおこる。

資産価値ジリ貧が気にならなければ失敗はないかもね。
デベの『売らなきゃ値下がりしない』みたいなもん。

身の丈に合った暮らしを送れば問題無いのは一戸建てだけ。
マンションは自分の意思など通用しません、スラムへGO!

そんなあなたがなぜこのスレに。

他人の不幸や悩みは蜜の味！（笑

人が困ってる事は商売になるんだよ

マンション建て替えなんて無理ですよー
連呼して郊外戸建てに誘導する不動産営業？

ヒマすぎ笑
建て替え含みの老朽マンション検討客が郊外戸建て買わないつーの