【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

築60年とか過ぎてるマンションは住める（＝使える）かというより借り手がつくかって話が出てくるんじゃないですか。
地震もありますし賃貸でも旧耐震は敬遠されるでしょ。運良く見つかっても家賃に入居者質低下傾向は避けられないし。

＞501さん

そうかもしれませんね、借り手がつくかどうかは将来のことですから誰にもわからないというのが
現在の姿でしょう。
現実に一番古いマンションは45年位ですから未体験ゾーンということかもしれません。
私見ですが、立地がよければ多分賃料を下げれば借手は付くと思います。
1970年代のマンションが近所（山手線沿線）にいくつかありますが、空室はほとんどないようです。
原宿や目黒の駅近に古いマンションがいくつかありますが、もちろん旧耐震ですが
人気物件で待ちがあるようです。

そう考えると、マンションは自動車の運命に似ていると思います。
付加価値のない大衆車は10年経過して現役なのにスクラップか東南アジアに輸出されます。
一方高級車やドイツ車、北欧車などは、15年落ちでもけっこうな値段で取引されますよね。

都心物件で立地や付加価値のあるマンションの寿命は60年以上
郊外のバス便のマンションは、空室が増えてきた時が30年でも寿命ということですか。
まあ、空室があっても年寄りや外国人ばかりになっても自力で建替えは厳しいでしょうね。

築古マンションの話題ではよく多摩ニュータウンとか同潤会アパートが例に出てきますが
多摩ニュータウンはエレベーターがないから陳腐化、同潤会は戦後払い下げ以降
ほとんどメンテなしで、風呂もないからあまり参考になるのかどうか。

デベロッパーも否が応でも建て替え案件に本腰入れざるを得ないでしょう。
埋立地は話を取りまとめる手間もなく、デベにはおいしい話だったが、この先は今までのようには売れない。
内陸で元ある建物を壊してからでないと新規供給できなくなる。

マンションの管理組合理事の平均年齢が８０代とか嫌だな(笑)

うち理事長80近いですよ。平均も60代〜。
長期間就任してると、段々爺さん連中の勝手に話を進める傾向はあるかも。

建て替えとか焦ってない、面倒だし建て替わると税金高いし。子孫がやってくれるだろうみたいなところはある。

築後４１年経過のマンションと、２６年経過の二棟のマンション共同で建替中です。
今年の２月から取り壊しを開始しています。
建替えを二件成功している、ハウ設計事務所に８年前に出会ったのが、成功の原因でした。

野村がやるんでしたっけ？白金ですよね。

現状で建替ができるのは、都心の山手線沿線と
郊外のエレベーターの無い容積率の余った団地だけですね。

70代以上の所有者に建替の話をしてもお決まりの文句が帰ってきます
「オレが死んでからやってくれ！」

(笑)総会とかで実際に発言する人いますからね。私が死んでからにって。

震災で旧耐震への締め付けがあり得る（今までは任意だったものが猶予期限あり強制になる…とか）、
反対するのは貸してるオーナーより行き場のない自家使用の独居老人が多いですから、震災で多少は軟化もあり得るかと。

知事の防災都市宣言もありますし、旧耐震を放置して首都圏直下型が来て店子に死人でも出たら、阪神淡路のように訴訟で慰謝料請求って話も出てきそう。

野村も良くやってくれました。
１００件近い所有者との等価交換事業は大変でしたが、野村が纏めきりました。

＞509
旧耐震をバッシングしているのは、政府の作為的な建設業界支援としか思えませんよ。
不動産業界もチャンスと思ってこぞって旧耐震をバッシングして不安を煽っているように思えます。

木造家屋は、耐震設計も何もない場合もあるし古いものは80年以上という家屋があります。
木造住宅の耐震補強は何百万円単位で可能ですが、マンションは耐震診断だけで数百万円
耐震補強は規模にもよりますが、数千万～億単位ですから強制なんて出来るはずもない。

今回の東日本大震災でも、大きな余震が何百回とありましたが、
東北地方の鉄筋コンクリート造りの「分譲マンション」の倒壊は旧耐震も含めて皆無だそうです。
http://www.naoso.jp/news/detail.php?id=91

要旨は
大破が０管理組合（０％）、中破が26管理組合（2,4％）、小破が208管理組合（18,8％）、
軽微が872管理組合（78,8％）となり、あらためてマンションの堅牢さが実証された。

阪神大震災はどうだったかというと
旧耐震でも軽微もしくは無傷のマンションが88％（新耐震91％）という結果で大差がありません。
建替が必要、大規模修繕が必要という大破と中破で4.9％（新耐震2.1％）という結果です。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/56/index.html

新耐震のマンションでも震度7で無傷のマンションは現状なさそうです。

旧耐震であろうと当時の建築許可が下りているので慰謝料請求なんて事態は、欠陥、手抜きが
具体的に立証されない限り大家の賠償責任はありえないことだと思います。

政府も個人の資産に対して建替命令なんて出したら、暴動が起きて政府は転覆かも？？

申し訳ないけど冗長な上に行間開けと数字の羅列で読みにくい。
「政府の作為的な」「不動産業界のチャンス」。これ、いみじくも風が吹いてるように読めるんですが如何でしょう。

私も即時発効できると書いてはいません。猶予つきと書きました。そうでもなければ数億単位でかかる補修工事や建て替え合意形成が為されるわけもない。

そちらの文章、論点の主旨がコロコロ変わるしオチも意味不明です。天下国家が命を下すからには救済策が用意されて当然。日本国はそこまで末期でないのでは。

↑
数字が読めないのは学生時代に勉強してないからだギャー

読めないんでなくその数字を出して「だから？」ってことです。
要建て替えが全体の2%だろうが5%だろうが物件が該当しちゃったら100%でしょ。神戸の例でも旧は新の倍と書いているじゃない(笑)。

これから購入検討する人は眺望広さ間取り＜地盤耐震構造となること確実なわけだから、数字に疎い素人が新より旧選ぶと思いますか？
築年数経ってれば自宅使用しているオーナーの方が少ないのだから、有事に訴訟起こされたら、というのは確実にマイナス要素ですよ。
仮に賠償しなくて済んだとしても、被害規模が甚大な場合、神戸の前例もあるとなれば面倒を背負い込む前に
建て替え話まとめて高値で売り抜けする方が得でしょ。個人の資産＝自宅だから出ても行くところがない人ばかりではない。

無理なローンを組んで破産する人より、地震で大破する確率は低いということね？

＞築年数経ってれば自宅使用しているオーナーの方が少ないのだから

地方とか郊外の立地が悪く坪5千円の家賃も取れないマンションのお話ですね
それならわかります。
うちのマンションは都心の駅近なのか、築35年になりますがここ10年でほぼ空室はなく、
家賃も順調に坪1万円以上払って頂いているので勘違いしました、スマン。

マンション全体でも空室はほとんどゼロ、オーナーも6割は生活してます、理事長も
したから確かです。
自分の体験からしか判断できなくてお恥ずかしい限りでございます、

ひょっとして皮肉？都心で坪一万円以上（って書き方が姑息だけど）は普通では。
築35年でオーナー自家使用６割…。 HGH的な物件なら建て替えは難しいでしょうね。たとえ希望しても。

＞都心で坪一万円以上は普通では。

実は不動産音痴なんだ、これで学習でも実験でもしてみたら。
http://www.athome.co.jp/rent/01

別に広く浅い話したいわけではありませんのでお勉強はご遠慮します。
建て替えに賛成反対、進む進まない、お考えを明確にされていないと議論にならない。

生まれ育った親から相続した東京の渋谷区の今年40年目のマンションに住んでいます。今回の大震災でやれ新耐震じゃなくちゃいけないとか、新耐震は安全だとかあちこちで言われていますが、個人的には大きなお世話です。今回の地震も含めてなんども地震がありましたがタイル1つ壊れませんでした、最近のチャチなマンションよりよっぽど頑丈に出来ているんだと思います。
親から聞いた話では、買った時は安い一戸建て2軒分くらいして、お医者さんや弁護士さん会社経営者が何人も住んでいた高級マンションだったそうです。
10年に一度位の割合で大規模修繕もしていますし、夫婦や独身者向けの小さな部屋は1つもないので、皆さんお年寄りも若いご家族もゆったりと生活しています。朝はハイヤーでお迎えの大企業の重役さんもいらっしゃいます。1番大きな部屋は160㎡もありますし皆さん住まいを愛している住民が多いと思います。
昔は冷房も暖房も集中管理で毎月使用料を払い、洗濯物も屋上に干していましたが時代の流れで今はバルコニーでOKになりました。セカンドハウスで住んでいる人もいるようで、何割かは賃貸になりましたがJRや地下鉄の駅にも近いので、賃貸が出るのを待っている人もいるそうです。
風格のあるマンションだと思いますので、あと50年位は大丈夫だと思っています。

そういうマンションの方がレアケースじゃないですか？所謂ヴィンテージでしょ、それこそガーデンヒルズのような。
大半のマンションはそうではないですよ。アスベストが問題になった時期もあったし、仕様が時代の流行に合わなくなる場合も多い。
最初から百年保たせるつもりの一部のヴィンテージと、それ以外の賃貸入居者が増える普通のマンションとでは前提がまるっきり違います。
そちらは地震にも影響なく、愛着があって変化を望まないオーナーが多いのかもしれません。幸せなことだとは思いますが、一般化は難しいのでは。

＞506さん

素晴らしいですわね。
うちは、今、勉強中です。

■仕様が時代の流行に合わなくなる場合も多い。 ■

◆絶対に必要と思われる仕様
バルコニー、バルコニーへの物干し可、レベータ、ユニットバス、室内洗濯機置場
駅近の立地（賃貸で有利）、レベル以上の住民層（主観的な要素が高い）

◇あったら便利なくても問題なし
オートロック、ディスポーザー、TVモニター付きインターフォン、ペアガラス、
ルーフバルコニーまたは専用庭、地震警報装置、２ｍ幅のバルコニー、エアコン完備の内廊下
天井カセットエアコン、警備員室、ゲストルーム

◇後からでも設置ができるチャチな設備
IHシステム調理器、床暖房、フローリング、浴室乾燥機、防犯カメラ、床暖房
システムキッチン、広めのリビング（専有面積が広ければ）、機械式駐車場

◆現在のマンションに無い設備
物干し兼屋上スペース、住込みの管理員

流行の仕様の違いって何でしょう？

日本もヨーロッパのように中身だけリフォームして
外の建物はいつまでも残り続ける時代が来つつあるのでしょうか。
喜ばしいことです^^

そうですね、分譲マンションの歴史はせいぜい50年足らずですし建替例が極端に少ないから
どうなるのか誰にも分からないというのが本当のところでしょう。
よくわからないのは、
20年前は「築20年の古マンションですから、建替を視野に入れて・・」
と不動産屋が言ってましたよ（笑）
多分30年後は
「築60年の古マンションは平成の築30年の耐震と比較するとやや劣りますが立地はいい場合が多い
平成に流行ったタワーマンションなんて、補修に大金がかかって時代遅れで処分出来ないですよ・・」
と言いそうですね、売るのが仕事ですから仕方ない。

よく例に出される同潤会アパートは、関東大震災の復興事業で元は高級賃貸で
戦後に払い下げられているからあまり参考にならないと思います。
マンションが立地だとわかるのは、下町の同潤会は補修もされずに最後まで残った
渋谷、飯田橋、原宿などは利用価値が高くて建て替えられた。

元華族で女優の久我美子さんが、飯田橋に長く住んでいたらしいですが文化人が多数いたそうです
風呂は共同、電気は10Aしかなくて電気器具を買うにも秋葉原を捜し歩いたと何かで読みました。
築30年でも30～40Aの電気容量はあるから、省エネ家電の時代問題ないかもしれませんね。

マンションの寿命も人生と似てると思いました
独身もしくは悪妻、零細企業や自営業で低収入、病気で35歳でやり直したいと思う人生（空室、管理費滞納、老朽化）
家族円満、安定企業で高収入、健康管理万全でまだまだやれるからこのまま続行

コンクリートの寿命も70～100年だから、人間の寿命にリンクする。

立地の悪い安いマンションは、悪妻で親族が貧乏と同じで貰わないほうがいいということ
美人で性格のよい資産家の娘のような人気エリアのマンションを買わないと人生損しますね。

お説ごもっとも、ではあるけど生娘で嫁入りの時には結納金一億取れた娘が婆になっても一億取れる訳ではないでしょ(笑)？

マイホームとしてのマンションは愛妻恋女房かも知れないが、賃貸に出してたら 893にヒモづかれてる風俗嬢みたいなもんですよ。
稼ぎが落ちたら安い店に移る（入居者の質が落ちる）、ボロボロになるまで働かされる。それまた極端な話ではあるけど
賃貸に出してるオーナーもいる以上、マイホーム派と意を異にして当然でしょう。

もちろん、嫁でなく稼がす場合でも器量よし性格よし（立地も仕様も）、がより稼げるのは自明ですが、
マイホーム派の思い入れを大家派にも強要はできない。だから揉めるわけだし、大家派が圧倒的少数でない以上、無視もできない。

そりゃそうですね。
住んでる時は、駐車場収入は全額積立金会計に回して将来に備える
管理費が安いから少し値上げしたいと理事会で主張しましたが。
賃貸に出してみると、少しでもコスト削減空室期間が心配となりました。
建替なんてとんでもない、住めるうち（貸せる）は修理して長持ちさせたいと思うようになった。
愛着はあるけど、住んでないから不自由はない、ありがたい収入源でローンを払ってくれる先。

建替の成功は成功報酬で、最後まで付き合ってくれる、事業パートナーのような、設計事務所を見つけることです。でもそんな設計事務所を見つけることは至難です。

何事もお金次第ということですね。
都内のマンション築35年を所有しています。
今月の総会で耐震診断するかどうか決めるそうです費用は700万円くらいらしいです
管理費と積立金を合わせて年間1600万円の収入しかないのでもめると思います。
自分は反対するつもりです。
理由は、今回の地震で何の被害もなかったこと、結果が不適格にになれば数千万円の
耐震補強の費用がかかること。そんなお金があるのなら大規模修繕に回してほしいから。
不適格で耐震補強出来ないというのは、最悪の状況になりそうです。

私のマンションも同い年で耐震診断逃げ回ってます。
補強費用が億では済まず、なら修繕でもなくいっそのこと建て替えてしまえ、と考えるオーナーが優勢です。
こればっかりはケースバイケースですよね。オーナーの思い入れ、懐具合、店子との関係、年齢。
一概にどれが正解とは言えない。

＞531さん
うちのマンションは以前理事をしたときに興味があって調べたら、都心によくある既存不適格で用途地域と容積率が変わらないで建て替えるとすると、専有面積が90％になり単純予想で2000万円以上の持ち出しになる計算でした。相続したファミリーもあるし賃貸、老夫婦、老人の一人暮らしもありますから建て替えたいと言うことは勝手ですが実現するのは難しそうです。
不動産業界のＰＲか陰謀か、旧耐震をバッシングされて不安を煽るばかりです。
東日本大震災でも阪神大震災でも数字で見る限り旧耐震でも修理不要が半数以上ありますから不要だと思っているのですが、どうなりますことやら。

532です
書き漏れましたが、数年前で将来取り壊して更地にして売却すると一戸あたり土地代が1500～2000万円になりました。都心物件だからこれが出来ますが土地代の安い郊外や近県のマンションはどうするのでしょう。
個人的には、修理しながら住めるだけ住んで最後は取り壊して分配するのが現実的だと思っています。
どうしてもそこに住みたい人は、等価交換なり追金を払って入居すればいいだけです。

旧耐震バッシングが不動産業界の陰謀、というのは少なからずあるかもしれませんね。
特に都内は湾岸がコケた今、業界は内陸に向かわざるを得ません。買い手の見込める内陸の人気エリアは、既存物件壊さない限り新たに建てられませんから。
安全性というより需要創出の面が大きいのかも。

>土地代の安い郊外や近県

入居者の質が低下しスラム化の挙げ句塩漬けでしょう。人口が減るわけだから、新規供給がこれまでほどは必要なくなる。
地方で起きている限 界 集 落 現象は、都内近郊でも不人気エリアから始まる気がします。

＞地方で起きている限 界 集 落 現象は、都内近郊でも不人気エリアから始まる気がします。

既に◯◯ニュータウンなんかで始まってますね。

建て替えは是か非かというより建て替え話が出るだけマシ、というのがこの先の日本の未来図なのかも。
買い手がつかないのに建て替えても仕方ないですから。

>529さん

苦労ばっかり多くて旨味が少ないから、に尽きますね。地権者のいない埋立地に厚化粧して高値で売れてたら、誰もそんな苦労はわざわざしない。
スレ初期にも推定業者とのバトルがありました。素直に高値で新築買ってくれるいいお客が減って、
安価で老朽物件買って建て替え推進〜新築なり売買益を得ようとするうるさい客ばかりになっては都合悪いでしょう。

＞534さん
533であう
貴重なご意見ありがとうございます。
＞買い手の見込める内陸の人気エリアは、既存物件壊さない限り新たに建てられませんから。
＞安全性というより需要創出の面が大きいのかも。
考えることは、皆さん同じですがほんの一握りの物件だと思います。
デベが土地の広い跡地にしか建てられないのは理由があります、資金と時間が掛かりすぎて事業にならないからです。
何かの本で読みましたが六本木ヒルズは20年かかったそうです、山手線の日暮里のタワーは15年地権者、賃借人も含めて何十人といたような気がします。こんな面倒なこと上場企業は株主の手前も税制でもできません。マンションは可能なかぎりメンテして住んで、朽廃してダメなら土地代で売却だと思います、相続の場合も複数被相続人がいればリセット出来ていい。

うちは数年前に引っ越して賃貸にしていますが、「建替えは何のメリットを感じません。」
何故なら現在年間家賃が200万円管理費と固定資産税を控除して税前で手取り160万円位です。建て替えたら3年位家賃収入無しで、見かけ上空室のリスクを勘案しても△450万円。
朽廃してもオーナ住民がいる限り、住民層が悪くなろうと貸し続けたほうがメリットを感じます。
新しくなって家賃が2倍になることはなさそうです、せいぜい1.5倍ですが固定資産税も3倍になり高い家賃も最初の10年までだからです。
お金に余裕のある人は建て替え時に近隣の中古マンションを買えばいいだけです。

それまた富裕層目線のような。貸さずに自家使用して、そのうち持ち出しなしで新築か売買益を狙う手合いもいますよ、自分のように。

決定的な差は物件への愛着なのだと思う。永住仕様のヴィンテージは残したいと思うオーナー比率が高い、それ以外は最大の利益を生んでくれればそれでいい。
私も建て替え後の新築物件が欲しい訳ではありません。売買益狙いです。新築もいずれは中古だし、先々も安定した賃料収入が得られる保証もない。
考え方としてはそちらの、潰して所有分で山分け、に近いかもしれないですね。朽廃までは待たず、新たな買い手が見込める社会情勢のうちに、ですが。

＞それまた富裕層目線のような。貸さずに自家使用して、そのうち持ち出しなしで新築か
＞売買益を狙う手合いもいますよ、自分のように。
それは無限ループでみなさん永遠にハッピーの原子力発電のような発想だと思います。
マンションも自動車と同じ耐久消費財で使えば減ります、SF映画のように再生したりしない。
ビンテージマンション（人気物件）とはほとんどが都心や郊外の高級マンションですよね
上位５％位の人達の話です、上から目線と言われればそれまでですが、郊外の新築物件くらいの
価格で入手しているわけですから、富裕層の集まりです。
売却益が狙える物件は都心の一部、誰もが買いたいエリアだけど新築が少ないというのが条件？

以前青山の古いマンションを芸能人やお金持ちが複数の部屋をあなたと同じ発想で買ったらしいですが
自己資金で買えば持続できましたがローンだから、大きな含み損を抱えて撤退したらしいです
理由は建替えが屯在したこと。
そんなに簡単に差益が狙えるなら、お金や業者が先にやってます。

＞新築もいずれは中古だし、先々も安定した賃料収入が得られる保証もない。
これは間違いです断言できます、新築は１年目から中古ですよ。
人気エリアの中古はだいたい30年で新築の半額になりますが家賃が半額かどうか
空室率が目立つかどうか、賃貸のサイトを見てみてください。
だから個人の不動産業者は利回り目当てで買ってます。
夢を壊すようで申し訳ないですが現状では事実です。

失礼しました。
＞だから個人の不動産業者は利回り目当てで買ってます。
ローンなしの現金でが加わります。

どうにも平行線に見えますけど、こちらの予想を完全否定できてもいないような。
私の物件は誰もが欲しがり、しかも新規供給が少ないエリアにありますよ。
全額キャッシュではありませんが、郊外に新築を買うのと同程度の金額で無理のないローンを組んでいます。自家使用ですから空室のリスクもない。

投機目的で買って失敗、は充分起こり得ることですし私の物件もバブル期買って泣いた人が大勢いますが
原宿団地桜上水団地、美竹ビルにシャトー三田を所有していたオーナーは確実に得をしているはずです。

その上で簡単に考えている訳ではありません。元より十年計画です。建て替えが確実になった頃には既オーナーや業者が買ってて買えないでしょうから。


家賃に関して、私は賃貸に出している訳ではないので不案内ですが家賃半額とは行かないまでも、賃料ジリ貧を不満に思うオーナーは相当数いますよ。
なら持ち出しなく建て替えして賃料アップ、もしくは高値で持ち分売り抜け考えてもおかしくはないと思いますがいかがでしょうか。

一攫千金を目論むのが是か非かは別の話です。不動産にはそうした側面が現実的にある訳ですから、ここで批判をしても始まらない。

建替え経験者です。

建て替えが確実になったら、売れるところは事業協力者のデべだけでした。
各戸、約束状を書きました。
とんでもないところに売ってしまう人がいますと、色々もめますから、それを避けるためです。

良いコンサル事務所にお願いして、住人の取りまとめや協力デべ＆ゼネコンの選択などアドバイスして頂きスムーズに進みましたが、それでも十年掛りました。

10年で済んだのはラッキーでしたね。
利害調整が難航したり住民の高齢化が進んでいたらもっとかかったでしょう。

事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？
立て替え完了後には何らかの縛りがあったのでしょうか？

５４３です。

住民は、10年の後には年老いまして高齢者が多くなってしまいました。

しかし、幸いにも経済的に恵まれている家庭が多かったので、建て替え期間中の賃貸料や、二度の転居経費などが捻出できたのだと思います。

無職老人が賃貸マンションを借りるのはタイヘンなんです。
お子様方に経済力があれば保証人になっていただけますが、そうじゃない場合は難しいかもしれません。


＞事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？

竣工時までです。

コンサルが各戸の地価の査定が出来上がらせてからです。
うちのコンサルは、様々な建て替えを経験していて、住民の訴訟も経験済みでした。
困難を避ける処置だったと思います。

それから、建て替えについて知りえた情報は他言してはならないと、建替組合から厳しく言われておりました。
ある一定期間は、地権者以外には秘密裡でことが進んでいました。


＞立て替え完了後には何らかの縛りがあったのでしょうか？

竣工後には何の規制もありません。
ただ、竣工後入居もしないで売る場合は、税金が５０％になります。
うちは、賃貸に出していますが、売るとしたら5年後です。税金は２０％になりますから。

いったん自宅にして居住してからの売却は、かなりの減税になります。
売値ー元値＝3000万円までは、お得です。詳しくは最寄りの税務署でお尋ねください。

＞事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？

事業協力者のデべを決めてから竣工までの「ある期間」は、売買が禁止されていました。
知りえた情報にも箝口令が出ていました。

ですから、資金繰りに困った場合の売る先はデべしかなかったです。
査定通りの価格で引き取り。
ただ、賃貸に出している人の課税は１０％でしたから、お得だったと思います。
自宅の場合は、利差3000万円までは無税。

3000万円控除のことだと思いますが、単純に課税の繰延ですよね。
建替えの場合、立体買い替えの特例は使えないんでしょうか、
これも課税の繰延ですが、とりあえず納税せずにすみますね。

デベってなんで口止めしたがるんでしょうね？
進行中に洩れて転売〜ヤバい奴に買われるとゴネられるから、というのは解るんだけど、竣工後は別にいい気が。
『あの物件は平均○○円で買ったはず』と、建て替え進行中他物件の地権者側に有利な材料を与えないように、くらいの理由しか浮かばないんだけど。
どっちにしたって損する話では実現する訳ないんだし、情報開示した方が進行中案件の刺激になると思うんですが。

契約書に守秘義務の条項があって捺印しているから。
口外してプラスはないから、企業として当然だですよ。

建て替え進行中はもっともだけど、半永久的に拘束可ってわけじゃないでしょう？
プラスがない、のはデベにとってで、建て替え検討中物件のオーナーにはプラス材料と思いますけど。
参考事例も少なければ知りたい情報も出てこないのが『建て替え＝難しい』、に繋がってる気がする。

建替は居住組合員にとっては居住権の確保
投資で賃貸組合員は、賃料の減少
デベは、マンション事業
３者のニーズが揃うって難しいなと思います
郊外も含めた東京都全体で平成15年から年に数件というのもわかります。
給排水管がダメになって交換しないとか、鉄筋が露出して放置している
マンションなんて、見たことがないからニーズがないともいえる。
今回の大震災で東京の場合、耐震診断がラッシュだから今年の結果が
今後10年間を占う1つの指標になると思われる。
都内で30年超が40万戸（8000～10000棟）あるそうですから、建替は一部のマンションだけ
多分70～100年位は維持できるマンションが半数近くになると思う。

>>543さん

建替のご経験があるようですが、建替に至った具体的な理由は何が原因ですか？

・建物が朽廃して快適に暮らせなくなった
・容積率に余裕があって持ち出しが少なく立替できた
・再開発のエリアにあった
・空室が多くなって建替の意見が出てきた
・耐震性の懸念があった

自分では、このくらいしか理由が浮かばないのですが
差し支えない範囲で教えて頂けると参考になります。

>>552さんへ

＞・容積率に余裕があって持ち出しが少なく立替できた

これが一番の理由です。

>>543
ありがとうございました。

10年後は築50年ってどうよ・・というスレがあるでしょうね。
そこでまた同じ、やりとりが繰り返されるかもしれません。

553さんのコメントが全てなんでしょうね。耐久性も耐震性も後回し、利回りが悪くなった程度では決め手に欠ける。
いかに持ち出しなく成立可か。四の五の言っても成功した物件で莫大な費用負担、なんて聞いたことがない。

５５３です。

住人の大多数が建て替えに賛成しなければ、建て替えはできません。
８０％の賛成で、建て替えはできるのですが、それは法律上のこと。
反対者が多くては、なかなかうまくいかないのです。

各自の負担額が少なければ少ないほど、建て替えの賛成者が増えます。

＞５５６
納得できますね。
建て替える必要はないけど、メリットがあったから建替えが出来た。

つまり、建て替える必要がなく、メリットがなければ大切に維持管理するということ。
マンションだから築３０年で建替えなんて話がまことしやかに言われますが
RC造りで商業ビルで立地がいいといくらでもある。

霞が関ビルは５０歳　西武池袋は６０歳近い　サンシャイン６０が３５歳　銀座三越は８０歳
みんな現役バリバリで陳腐化もないですよね。

素人なのでよくわからないのですが、今月サンシャイン60の地下駐車場を利用しましたが
柱はコンクリートむき出しでしたが、30年経ってもまるで新品みたいでした。

商業ビルとマンションでは一概にできないですけどね。
デパートなんかは閉めたらその期間は儲け０だし銀座日本橋あたりの高齢層固定ファンは、変化を望まないから変えたくても変えられない。
デパートまでいかない新宿の中村屋なんかは融通利かせられたようで建て替えを決めた。紀伊國屋書店あたりも続くでしょう。

いずれにせよ、一般的に新しいほど集客力が高いマンションではちょっと事情が違う。

>>559
相続すればオヤジのマンションの価値が気になるけど
快適に住んでいれば、集客力とか価値なんて関係ないと思うよ。
マンションなんて内装はリフォームすれば、ほぼ最新設備に出来るんだから。

戸建ては老朽化すると、きしんだり雨漏りしたり、間取りの変更もできないから
生活様式の変化に対応できない、マンションはコンクリートの枠みたいなもの。

マンション＝不動産は自家使用してる人ばっかりじゃないでしょう。集客力とか価値なんて関係ないなんて
『売らなきゃ損は出ません』みたいな屁理屈デベ営業のセールストークではあるまいし。市場価値気にするオーナーがいて当然では。
スケルトンリフォームしたところで『新築』の訴求力には到底叶いませんよ。

持ってるマンションを賃貸にしているけど賃料を比較すると新築は割に合わないよ
山手線駅徒歩７分２ＬＤＫ５６㎡築３５年で賃料１５万円弱、管理費と積立金で２万円強
固定資産税年間６万円。
同じ駅で徒歩５分２ＬＤＫ５７㎡築４年で賃料１９万円管理費と積立金で2.5万円
固定資産税年間１５万円
築年数３０年の差で賃料はわずか４万円（22％）
物件価格は多分２５００万円と５５００万円位と２倍違う。

まぁ、マンションの場合、上物の価値をどう見るかということでしょう。
上物は土地と違って減価償却がかかるから、税法（固定資産税・都市計画税）上の価値は築年数を経てば経つほど下がるけど、場所さえよければ賃貸に回した場合それほど賃料は下がらない。
でも、実際売買するとなると、どうなんでしょうね。
上物価値を、税法上の価値で見るか、投資に対するリターンで見るか。
死ぬまで自分で住み続けて、相続人もいないのなら、老朽物件でもいいかもしれません。
あ、建て替えの可能性のない場合ですよ。

553さんの御指摘の通りです、僕等のマンションが建替に成功したのは、設計事務所が最大の努力をしくれて、総合設計を満額獲得して、100％還元が実現したからと思っています。良い計画が出来れば、反対者は殆どいません。

＞＞事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？

竣工時までです。

ごめんなさい。上記の記述は誤っていました。
事業協力者のデベに土地の持分を売却できる時期は、限定されていました。
指定された期間内に、デベに売却できました。

地権者の所有地分価格は、コンサルタントが不動産鑑定士に依頼して、各戸の価格を査定してくれました。
デベに売却する場合は、この価格通りでした。

いろいろな地権者がいるわけです。
たとえば、広々とした住居を所有していたが、家族が少なくなったので６０㎡に住みたい等。

余剰床分をデベに売却して2年間の賃貸料の足しにする等です。

No.564さん。
それはよかったですね。

やはり、すばらしき建替えパートナーにめぐり合えないと、なかなかコトは進まないんじゃないかと思うこの頃です。

総合設計制度
http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas/yogo/0013.html
マンションの場合は、敷地1000㎡以上で容積率が余っている場合、6ｍ以上の道路に面する場合。
公開空地の提供。

既存不適格が築30年以上の中規模マンションについては、法改正がなければ
建て替えについて大多数のマンションには死刑宣告に等しい制度？

総合設計＆余剰床創出マジックが使えない、容積率に余裕のないマンションでは現実的に建て替え不可能でしょう。
解体費建築費に仮住居引っ越し費用（貸してれば立ち退き料も）全額自己負担で、それでも建て替えようというオーナーはかなり少数なのでは。

一部のヴィンテージ除けば他に移れる余裕のある人は次第に出ていく。店子の質（及び賃料）も次第に下がる。
人口減少時代に法改正してまで建て替えされなくてもいいけど、隣近所にスラム化した物件があるのはイヤですね。

都内23区の築35年のマンションに住んでいましたが数年前に新築を買って引っ越してきました。
今月管理組合の総会があって、総会の案内が送られてきました。
数年前はオーナー住民が60％だったのに、今回理事の輪番制の表（輪番理事は居住者限定）で
数えたら40％近くに減っていた。
来季の理事長は70代後半、その他4人は70代女性2人、40代男性2人という感じ。
ご近所の一人住まいのお母さんが亡くなると子供が賃貸に出す。知らない相続人が引っ越してくる。
現状で空室と管理費滞納は皆無だけど数年後はどうなることか。
2年前はエントランスのリニューアルで3000万円、今年は排水管の交換で2000万円かかる
今のところ、一時金の徴収はないけどどうなりますことやら・・

義父が築３２年のマンションに住んでいます。
都心に近いので、いまのところは、空室もなく管理費滞納もないようです。

配水管の工事は、もう済みまして、その時には水周りをリフォームしました。
定期的に修繕しているので、そんなに古びた感じはしません。
大規模修繕時に、建築士の診断をうけたところ、きちんと補修すればあと４０年は持ちますとのこと。

既存不適格で、容積を１０％位減らさなければならないので、建替えは難しく
長く持たせたあと、解体して土地を売却するのが一番良いとか・・・などとの話は出ているようです。

今後、どうなりますやら・・・。

既存不適格の築古マンションは、修繕しながら70年以上は安泰ということかもしれない。
小学校のＲＣの校舎は水回りが少ないから築40年以上で問題なく子供が授業を受けている
天井が高くて広く感じるね。

水道橋の昭和初期の予備校の建物には、チェーン店の居酒屋が入居しているし
私立高校の校舎は大正後期の4階建てでまだまだ現役を続けるそうです。

東大の校舎って古いよね、安田講堂は何歳なんだろう？

最近、専門学校の校舎跡や大学がグラウンド売却してマンションという話を聞く。少子化の影響でしょうか。建物の耐久年数だけでは語れない気がする。

う～ん、要するに補修できる限界を超える状態まで建て替えせず、限界きたら取り壊して更地売却した方がマンションとしては最善なのかな？

それしか資産がない住民が長く住みたいのは当たり前です、居住権があるから尊重しないと
但し経済的に考えると。
家賃を払って住みたい人＝賃借人
借り手がいなくなって、空室が目立ったり、管理費滞納が増えてきたら終わりでしょう。

人間と同じで、単純に年数ではありません。
７０歳でも現役バリバリの医者や政治家もいるし、毎日町を歩き回るだけの年金生活者もいる。

限界きたら取り壊して更地売却で高値がつく土地ばっかりじゃないですからね。
高齢になっても稼げる人（土地）もあれば値段のつかない人もいる。
保たせようって発想と市場価値とは別物だから、値のつくうちに売ってしまえという考えもありでしょう。
不動産を必要とするパイが減るとなれば尚更。

更地にして売るのも数千万円から億単位で費用が掛かりますよ
売主負担なら修繕積立金から、買主負担なら土地代から控除する。
世の中全て不動産についてはお金です。

市場価値が低ければ、修繕して住み続けるというのも選択
管理費と積立金の滞納がなければ、立地に関係なく維持管理は出来るもの。

市場価値が低い場所を買うのは自己責任です。
但し、その分新築でも中古でも安く買っているのでイーブンでしょう。

誰でも考えるような、高値で売り逃げなんて机上の空論で運がないとできない。

>>577

＞更地にして売るのも数千万円から億単位で費用が掛かりますよ

それも含めて試算しているそうですから、大丈夫だと思います。立地は良いです。

立地が良いのは 570さんの物件？耐久年数きたら更地にして山分けって話が出るとはかなり前向きというか建設的ですね。
もっともこれから40年保たせるとなったら相当脱落組が出そうだけど（大半は代も代わるし）。

＞579
＞もっともこれから40年保たせるとなったら相当脱落組が出そうだけど（大半は代も代わるし）。
脱落組は、理論的、基本的にはいないはずです。

相続が合った場合で自分が住めば管理費と積立金が発生する、賃貸に出してもど同様です。
賃貸で空室になっても、支払義務はあるわけです。（固定資産税も同様）
売却すれば、管理費と積立金の滞納分を買主が支払う義務がある。
つまり、所有者が誰かの名義になっていればその名義人に支払義務が発生する。

管理費の滞納が続けば、標準管理組合に準拠している管理規約であれば
その部屋を管理機組合が競売に掛けて滞納分を回収できるようになっているはずです
競売の費用が掛かるので、するかしないかは別にして回収可能ですから脱落はありません。

うちのマンションの規約には以下の通り書いてあります。

■理事長は・・期日までに納付すべき金額を納入しない区分所有者当等に対して・・・
議決を経て、支払命令、強制執行及び担保権の実行としての「競売」等の
申し立て並びに訴訟等の提起をすることが出来る。

>>579

577です。ご心配いただきありがとうございます。

家計に困らない限りは、脱落組みは出ないと思われます。
各家庭が2000万円程の経費を出せれば、建替えは可能です。（解体～建替え）

やはり、戦前からの良好な住宅地で、立地が良いですから、実費で建替えてもそれなりに価値のあるマンションになると思います。（今のところは）

今後のことは分かりません。

返信どうも。
脱落組という書き方が良くなかったのかしら。財政難で手放すというより痺れを切らして売っちゃうみたいな意味で書いたんですが。
40年先まで保たせてその後の建て替えって話に本気になる人の方が少ないんでは。自分の代でなくなる場合の方が多くなるし。
40年後の日本の社会情勢を宛にするよりまだ保つけど各戸拠出して建て替えようって足並み揃える方がまだ現実的な気がする。

＞581
580です
理事長をしたときに調べたことがあるのですが。
条件：70㎡（21坪）の専有面積

ざっと計算して、1戸あたり解体費用が100万円、建築費が専有面積（坪）×1.5倍×70万円・・①
※1.5というのは、廊下、エントランスなど共有部分を50％とした場合。
2年間の仮住まい、登記費用、消費税などで1,000万円（知人が等価交換で要した費用）・・②
この計算で行くと、
①＝2,300万円　②＝1,000万円　合計で3,300万円で70㎡の新築が手に入るという計算
2000万円の持ち出しということは、相当小さな部屋になりますよ。
共有部分や、仮住まいとなどの諸費用を計算していますか？

立地にもよりますが、解体して更地にした時の土地の持分が自分のところは1700万円でした
新築だと７０㎡で7000万円くらいですから、半額で建設できるという感じでしょうか。
これを分譲で売却したとして税金を控除すると手取りは5600万円くらいだから、
2300万万円くらいの利益ですね。

＞583さん

５８１です。
ご丁寧な返信ありがとうございます。

義父のマンションは、容積オーバーですので、減築しなければならないため、50㎡台の住居になると思います。
建替え時には、建替組合に地権を売却する人がいなければ、各戸の住居は今より狭くなります。

どのようにして試算したのか、詳しいところは、私には分かりません。

2000万円位という金額には、転居時の費用などは含まれていません。

今の住居やご近所の関係が好きなので、足腰立たなくなるまで住んでいたいそうです。（私たちは近所に住んでいますので、生活上の手伝いはできます）

経済的には割り切れない部分があると思います。人間が生活していくうえで、友人知人との関係や地縁は大切なことだと思います。

＞584さん
５８３です。
試算したマンションは新築に転居してローンを少し残して賃貸にしています。
義父さまの気持ちは、居住者であれば当然のことだと思います。
現状に大きな不満や不都合がないのに、老後の資金を費やして新しいマンションに
住み替えるメリットはありませんから普通の感覚です。自分の40代ですが同様の気持ちでした。
新しいマンションや築浅マンションがよければ、勤務中であれば最初からそちらを選びます。
自分は35歳で年収1000万円でしたが、住居費にお金をかけるのは無駄と思うことと、
多少手狭でも都心を離れたくないということで２ＬＤＫのスケルトンリフームマンションを
3500万円で購入しました、頭金も多く入れたのでローンは2000万円強で楽しく暮らせました。

中古のスレを見ていると、建替え目当てで安く購入した人が多いようですが
宝くじを買うような、無駄な妄想だと思い笑って見ています。
安い費用で新築マンションを入手しようというのは、所詮無理があるに決まっています。
多少無理なローンで、新築を最初から入手した方が確実だと気がついているから焦るのでしょう。

…ということにしたいのだろうけど、それではスレは盛り上がりませんねえ(笑)

一部の立地の良い持ち出しなしのマンションしか建替は出来ないということ。

戸建てだって建替にはお金が必要、マンションも同様だが同じ船に乗っている
運命共同体だから自由がきかない。
お金があれば、処分して逃げ出せばいいが、安く買った人は現金なら逃げ出せるが
ローンで買った場合は、スタートラインが違いすぎて逃げ出せない

空室がなければ維持管理はできるが
滞納が増えると絶望的だということ
都心＞地方都市＞郊外＞地方のその他

還元率１００％以上じゃなくても、建替えた例はあります。

同潤会江戸川アパートは、還元率６０％位でした。http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei_index.html

それから、建替えが決定した原宿のコープオリンピアの還元率は８５％です。

立地が良い場合は、地権者の持ち出しがあっても、建替え賛成派が多くなるのではないでしょうか？

ちょっと興味ひかれたのは、新潟市のマンション建替えです。
既存不適格・容積不足のマンションが、隣接地購入して建替えを成功させた事例。
新潟市内の良好な立地だそうです。

５８８です。
私的には、修繕して延命して、解体後に土地売却が現実的だと思います。

立地が良い場合は、土地は売れます。
立地が良くない場合は・・・わかりません。

＞５８９さん
いい資料ありがとうございます。
築４０年位で建てかえられているのが多いですが、たったこれだけ？というのが印象です。
戸数も同数はほとんどなく、２倍近くなっている。
４０年前は、一部の高級マンションは除いてファミリーでも50㎡～の3ＤＫが標準でしたよね。

建て替え後も同面積とすると3ＤＫ→2ＬＤＫでファミリータイプにはならなくなる。
延べ床面積を同等にファミリータイプにして今風にリビングを作ると最低でも65㎡～
つまり、戸数が減るのが普通ですよね。しかし資料を見ると戸数が減っているのはほとんどない。
還元率８０％としても、ファミリーにすると他人の権利を買って延べ床を増やすしかない。

結論的には、更地にして持分に応じて分けるのが現実的ですね。
戸建ての建替えだって、資金がなければボロ屋に住み続けるか
更地にして土地を売るしかないですね。

つまり、『分譲マンションは、住まいとしての耐久消費財で使い捨』てということですね。

世の中「タダで再生可能」といううまい話はそうそうない。
戸建てなら自由に建替も増改築もできるが、お金は必要。

戸建てが再開発やマンション用地の地上げで、タダで新築マンションに入居できると
いう話より、マンションの建替の方が確率ははるかに低いということ。

現在は築50年を超える学校やビルは普通にあるが、マンションはそう多くない
昔はマンションの寿命は60年と言われていたが、正しい事なんだと思う。

ちなみに都営住宅の建替は2000年以降されていないが計画はあるらしい
優先されるのは昭和30年代のものか、エレベーターがない物件
つまり、建物の老朽化ではなくて手狭と設備の陳腐化によるもの。

同潤会江戸川アパートの建替の記事は読んだことがあります、関東大震災の復興資金で
建てられた近代アパートで、竣工当時は賃貸で戦後に払い下げて分譲になった。
高速道路からも見える、お化け屋敷のような手入れをしない共同住宅でした。
電気も15Aで風呂はないから仕方なく立て替えたのでしょう。
資金を持ち出しを出来る人は持ち出して、出来ない老人は権利を売って賃貸人になったらしい。

原宿のコープオリンピアの場合は、原宿駅前の好立地1階店舗の中華料理店の
オーナーは、中野ブロードウェイも所有している。
雨漏りや漏水で年間何千万円かの出費が続き、耐震補強と大規模修繕で26億円かかるなら
建て替えようという話になったらしい。

ためつすがめつマンションの建て替えは無理だと言いたがる輩の目的が分からん。
立地の良くないマンションが余剰床作っても売れない、テベも乗らなくて当たり前。考えなくても塩漬けで放置と予想がつく。

手を入れて持たせると言ってもそこまでする価値ある物件の方が少ない、大半は延命のために手を入れても価値向上までは望めない。
なら、建て替えできる可能性が高くなるマンションの条件とは何かを考えた方がスレタイに合ってると思うが。
40年50年では建て替え必要ない、あと40年50年は保つといったところで、その後建て替えられる保証があるわけではない。
100年近く経ったら初めて取り壊して良し？売り物になるニーズある立地なら、そこまで引っ張らずに建て替え考えるだろう。

コープオリンピアは、事業協力者を公募していましたが、どこに決まったのでしょうかね？

我がマンションの建替え時には、各社に話を持ちかけ、応募した数社から、条件の合いそうな３社にしぼりました。
最終的には、３社によるコンペ後に住民投票で決めました。
事業協力者の選定ひとつとっても、簡単ではないんです。

余剰床があっても、住民が情熱的じゃないと、建替えは難しいです。

＞５９３
スレを読んでるけど、三流デベの安マンションのくせによく言えるね

＞５９１さんへ

戸建の建替えでは、広い敷地があれば売却して建築費の足しにできますでしょう？
マンションの建替えは、土地の持分を売って建物に変換するのです。

似たようなことなんですよ。
勘違いしないでくださいね。

＞戸建の建替えでは、広い敷地があれば売却して建築費の足しにできますでしょう？
そんなケースは東京の山手線内ではまずありません。
庭先を切り売りしてというケースは、郊外と地方限定です。

ここはマンションのスレ、立地がひどい物件は最初から対象外だと思います。

敷地が広かったら、駐車場にして月々3万円位で貸したほうが現実的。
古くからの住宅地では、玄関脇を貸していることはよく有ります。
どうせ坪200～300万円程度でした売れませんから最低でも私道を含めて30坪は
売らないと家は建たない。
なぜかわかりますか？　課税されるからです。

私としては、
タダでマンションを建替えできるわけではない。

マンションの建替えには、所有している土地のある部分を提供して建物に交換したのだと理解して欲しかったのですが。

そんなこと（等価交換）も分からない方が、ここにいらしているのは残念に思います。

＞そんなこと（等価交換）も分からない方が、ここにいらしているのは残念に思います。
敷地を処分したら、容積率が減ることを考えてますか
建ぺい率については、都心のマンションならさらに厳しい。

都心マンションを所有していますが、マンションの考え方や資産価値について

地域によって温度差が激しすぎて、理解に苦しみます。

土地一升、金一升で地価の高い場所にいるせいか理解出来ない。

マンション用地にしてみても、自分の場合は住宅地で坪３００万円～５００万円という感覚ですが
同じ区画やエリアでも１２ｍ道路に面した商業地なら、この２～３倍位になります。
郊外や地方だと２割にも満たない場所にマンションが建てられる場合もあるのでしょう。