築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！
[スレ作成日時]2005-03-01 08:26:00
？近所に住んでますけど前面道路は自動車通れますよ。
交通量は少ないし、ひょっとして一通？かもだけど。
googleの空撮でも見れば、新宿寄りすぐ先が駐車場なのも分かりませんか？
マニア連呼してそこまでネガる理由って何なんでしょう。
>文化財庭園等景観形成特別地区、これかな。
いい加減なデタラメはやめましょう。
この物件から100mも離れてない同じ道沿いにパームスって新築が建ったばっかりです。
やはり同じ道沿いの新宿寄りに賃貸物件の建築計画が出ています。
その新築は他の道路も交差してますね、地域で解りませんが道幅（車道）で規制有りますからね。
都内は特にそういう建物多いですよ、工法を見ると解体新築でも費用は変わらないか安いと思います。
何か理由があるのでしょう、リノベーション後の想定耐用年数５１年だそう、また改装ですか。
それ今現在、容積率オーバーして建て替えると小さくなりすぎるんでしょ。
前面道路幅員によって定まる容積率の上限（道路幅員制限）
敷地の前面道路の幅員（２つ以上ある場合はその幅員の最大のもの）
が12ｍ未満の場合は、道路幅員制限があります。
前面道路の幅員のｍの数値に、40％（特定行政庁が指定する地域では60％）
を乗じたもの以下です。
『千駄ヶ谷 緑苑ハウス』の北側前面道路は４ｍも無いようにみえます。
４ｍ×４０％＝１６０％ もしくは４ｍ×６０％＝２４０％ 以下の容積率です。
敷地面積が338.95㎡ですから延べ床換算 542.32㎡ もしくは813.48㎡以下でなければダメ。
現行ではいずれもオーバーですね、建て替えでは同等の広さ高さの建物は不可、でリノベーションか？
昭和４５年当時は基準に合ってたんでしょう、４０年以上の経過、町も変わったんですね。
お節介すいません。
この例の場合、リノベーションして再販しているので業者に多額の手数料が流れている。
やはり売却が出るたびに管理組合で買取り、残った人達だけで建て替えをおこなえば
ムダが出なかったはず。
業者が入れば入る程お金が無くなっていく。
この例に場合に限っては、リノベーションでなく建て替えなら2/3くらいの建物しか建たない。
高島平団地の建て替え方式とは真逆ですね、当然資産価値もそうなりますか。
居室数が減るか、居室自体が狭小になりますよ。
この物件、一室が３８～４５㎡位だけど、2/3にすると狭すぎない？
きっとっ苦渋の選択だったんでしょう。リノベーションの選択自体が。
住環境と言っても、その建物が小さくなるだけ、あまり変わらないと思うよ。
どう見積もっても容積率２００％越えは無理そうな立地だしね。
建て替えは苦しいわ。
所有してたら私有財産の資産価値低下に納得する人いないでしょ。
5000万が20戸で10億として、10戸に減らすなら1戸1億以上で売れなければ
賛同する所有者はいません。価値と価格は一緒ではない。
所有者全員が共有できる価値、は価格しかない。
それは新築販売時の価格でしょう。
もう古くなって建物の価値は無くなってしまって建て替える場合の話ですよ。
いらなくなった人は土地の持分を売って、建て替える人が買うのだから減築でいいのでは？
という事。で、また容積率いっぱいというのもこれからの時代どうかな？と。
容積率いっぱいに建築されたマンションは次に建て替えが難しいのだから価値の下落率が大きくなる。
それが解っているのだからこれからのマンションは容積率に余裕を持って建てるべき。
お金の面は大変ですが結局価値があるマンションにしようと思えばそうするしかないとおもう。
>いらなくなった人は土地の持分を売って、建て替える人が買うのだから減築でいいのでは？
つまり、建て替えに賛成する組合員は、建て替え反対の組合員から権利を買い取った上で、建て替え費用も負担すると言う事ですよね？
費用的に絶対に不可能だと思いますよ。
>という事。で、また容積率いっぱいというのもこれからの時代どうかな？と。
むしろ、容積率いっぱいで居室数を増やして、販売した収益を、建て替え費用や、買い取りの費用に充当する方法でなければ、建て替えなんて成り立たないと思います。
権利を買い取った上で、建て替え費用も負担する。
その通りです。
建て替える程古いマンションなので中古で安く購入している人も多いと思いますし
絶対不可能とは言えないんじゃないんでしょうか？
『減築でいい』『お金の面は大変』で納得する区分所有者ばかりなら
もっともっと老朽マンションの建て替えは進んでますよ笑
減築前提では安くしか持分売れないから、面積を維持したリフォーム転売考えるわけで。
価値あるマンションにしたいかは次の所有者が考えることで今の所有者には関係ない。
建て替えるほど古いマンションを所有している、もしくは
安く購入している人は全員が住めるだけでいい人ではありません。
バブル期に高値摑みして売るに売れず損切りもできない人
安く購入して建て替えキャピタルゲインを狙う人も中にはいます。
自分が損する話に納得するわけがありません。
売る時損すると分かってたら誰も老朽マンション買わないことくらい、ちょっと考えれば分かるはず。
該当のリノベーション物件、全１７戸のうち１３戸が分譲販売されるようですね。
既存の区分所有者も残られているのでしょうか、よく解らない物件ですね。
この物件の事ですよね ↓
http://www.ryokuen-house.com/
容積率に余裕を持って建築したら損するんでしょうか？
中古マンションで容積率６０パーセントと新築マンションで容積率９０パーセントはどちらが価値が上なのでしょうか？
建て替え事により価値を失ってしまう事もあるんではないんでしょうか？
戸建て密集地→マンション建て替えパターンだと
地権者用物件もらってそのまま住む人も聞くけど
マンション→マンションだと物件もらっても結局売ったり貸したりが多そうな。
そもそもマンション建て替えまで貸さずに自分で住んでる人の方が少ないでしょ。
解体して新築建てるにも三年とか五年とかかかるし。
ここでも散々書かれていたマンションは古くなると入居者の質がどんどん下がるというのも容積率に余裕を持って建築しておけば土地の値段分があるのでマンションの価値がさがらずそういう入居者も防ぐことができると思います。
>1119さん
単純比較はナンセンスなんじゃないですか？
容積率に余裕残した低層の方が資産価値は高いですよね、それは。
けど所有者のいない無料の土地にタダで新築建てる０スタートの話ではないわけで。
5000万で20戸が10戸なら1億でないと、と書いたのは
その前提となる更地を10等分したら1億で売れる保証がないと
現区分所有者には明け渡すメリットがないわけです。
現実的には減築なら1億では売れない（8割に減築で10億が8億なら
20等分では4000万でマイナス1000万）ことがほとんど、になるとすれば
区分所有者にとっては壊さない方がマシだって話になる。
化粧直ししたボロ家で売れば5000万で売れるかもしれないわけですから。
>>1118
敷地利用権が所有権ではなく、今でいう定期借地権だったのではないでしうか？
前区分所有者達は、建物が老朽化するまでの期限付物件と自覚した上で、割安の分譲価格で購入したのではないかと…
分離処分が可能な時代の物件だから、デベロッパーは各区分所有者から価値のなくなった建物を二束三文で取得。
分譲されない４戸は、元々の土地の所有者に割り当てられた住戸。
新規に分譲される１３戸の販売代金から、敷地の残金とリノベーション費用を差し引いたのが『利益』
この方法だと、躯体と敷地がかなり割安に取得できるから、十分商売が成り立つのでは？
と、妄想してみました（笑）
>容積率に余裕を持って建築しておけば土地の値段分があるので
>マンションの価値がさがらずそういう入居者も防ぐことができる
マンションってそもそもそういう発想で建てられてないと思う…
高い地代の少ない土地を最大限有効活用、悪く言えば大勢押し込めるように作るもんでしょ。
土地の有り余った田舎ならともかく、都会でそんな無駄を許せる金持ちならいっそ戸建て買うよね。
容積率を余らすどころか、土地の持分ないに等しいタワー時代に逆行してる。
1121みたいな人はドムスとか買えばいいんじゃないかな。
バブル期の数十億ションは維持費もすごい、という。
残ったオーナーはプライド高いから減額とか無理だし
売りたくても月々それだけ払える人なら新築買うから売るに売れない。
結果、住民の質は保たれるけど金銭負担は戸建て以上。
区分所有のデメリットだけなら膨大。
>>1125さん
>新築そっくりさんになった時点で所有権物件に変更、って
>地主がOKなら簡単にできるものなんでしょうか。
原則は区分建物を建てた者（デベロッパー）が底地に有している権利によって所有権か借地権が決まるのですが、実際のところは、売りやすくするためにデベロッパーが「所有権で行きましょう。」との提案をしたのだと思います。
（分譲マンションの主流は所有権敷地権ですからね。）
ちなみに、17戸の旧区分所有者の権利が時限的なものでなかったとすれば、それはつまり17戸に対して『地上げ』を行うのに等しい事であって、そんなのは相当無駄金を積まなければ成功しないだろな、と…
妄想のきっかけはそんな稚拙な発想です。
このマンションはもともと高級賃貸マンションだったんじゃないでしょうか？
非分譲の部屋はもともとの住宅が予約で購入してるんじゃないかな？
容積率いっぱいにして再建築は戸建でいうと土地を半分売ってそのお金で家を建て替えると同じですよね？
得なの？
ドムス南麻布は管理費と修繕積立金だけで３０万円かかる
こち亀でマイホームが欲しい寺井が麗子からマンションただでもらったけど維持出来なくて返したのリアル版ですね。
ここまで高級なマンションは対象外でしょう。
個人的にはドムスみたいなお屋敷街の中低層こそ建て替え至難なんでは、と思う。
用途地域からして余剰床が出来ない。
解体新築、全て所有者負担した旧１：新１の建て替え以外不可能。
>修繕積立金は売却時に返金しないから問題なし
途中で売っても返金されないのに最初300万払えって実質的に物件価格の値上げ。
結果的に永住した奴以外は何のメリットもない
1138＝1144＝1146が納得してるかどうかはどうでも良くて
要点は購入者の大多数が賛同するかどうか、なのだが……
『マンション老朽時に備えて新築時からどう対策するか』
考えてる人ばかりなら数十年後は産業廃棄物みたいな新築は売れてない、ってことくらい解るよね？
世の中、頭のいい人ばかりじゃないから自分以下の啓蒙に疲れたら戸建にするのも手よ。
江戸川区で初のマンション建て替え。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=11737
773平米で従来28戸が店舗付32戸ってよく話がまとまったな、だけど
いわゆる人気エリア以外でも成立する、って意味では貴重かも
「多数の賛成で敷地売却」へ 老朽化マンション来年国会に法案提出 国交省
http://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000019835
老朽マンションの売却・解体、税優遇盛る 税制改正大綱
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNASGC1201I_S3A211C1EE8000/
マンション容積率緩和で増床、建て替え促進 2014年1月10日 02時06分
国土交通省は９日、耐震性が不足する老朽マンションを住民が建て替える場合、容積率を緩和し増床できるようにする方針を決めた。
増床分を売却し費用の一部に充てることで住民の負担を減らし、建て替えを促進するのが目的。２４日召集予定の通常国会にマンション建て替え円滑化法改正案を提出する。
全国約５９０万戸のマンションのうち、約１０６万戸が１９８１年以前の旧耐震基準で建てられており、震度６強以上の大規模地震で倒壊する危険性が指摘されている。
しかし住民の合意形成や費用負担の問題で対策が進んでいないのが現状だ。
（共同）
そんな法案が成立しても無駄、０．数％の老朽マンションが恩恵受けるだけ。
現実に容積建蔽率とも余裕が有っても建て替えの議決を成立さ競るのは至難の業。
半数ですら手が上がらないのが現実。 よほど立地の良い所でしか無理ですよ。
コンマ数％でも建て替え出来れば何も手を打たないよりはマシでしょ。
現段階でこれ以上に効果的な施策が他にあるのかどうか、だし
そもそも家余りの人口減少国で、あらゆるマンションが
余剰床必須の建て替えする必要さえあるのかどうか。
特定少数なら何の意味も無いよ。ゼネコン、デベのわずかな延命かな。
人口減少の折り、将来は出稼ぎ外人用の飯場でも造った方が需要有りだわ。
わずかな延命に役立つ、が何の意味も無いとは矛盾する。
出稼ぎ外人用に飯場作らなくても、既に家賃の安い
東側や郊外のボロマンションがその役割を果たしてますが？
出稼ぎは国内に職のなくなった日本人ブルーカラーがする心配でしょう。
建て替え刺激策の恩恵に与れる一部の好立地物件に対するやっかみとしか映らない。
需要も無いのに増床してでも建替えって？ アタマワルすぎですよ。
そんなボロは買い叩かれてデベや国売りが違う商売するから心配しなさんな。
リーマンショック前に書かれた江副氏の「不動産価格は下落する」(2007)より要約
阪神大震災の時に多数の戸建が倒壊や火災で失われて、住宅の供給が不足した
供給不足に対応するために、政府は容積率の大幅な緩和と、金利の優遇で対応した
この結果何が起きたかというと、床面積が倍増して過剰供給が起きて坪単価が大幅に下落した
つまり阪神間の立地の価値が下がってしまった
容積率の緩和は、建て替えに向けて一番安易な方法だが、デメリットも大きい
住宅の供給が差し迫って不足しているのならまだわかるが、慎重にしたほうがいいと思う
マンションなんて建替えるじゃ無く、住み替えるんだよ、未熟な考えの方。
１０年ってなんなの、アホらしい。 そんな無駄は買い替え出来ない方に任せなさい、時間の無駄。
人生70年
ということは
中古ばっか住み替えてる奴は
ストック食い潰すだけで経済発展に寄与しない
ゴ ク ツ ブ シ
ですなあ
死ぬまでに一回は新築しなきゃね
by住宅産業一同
無理を可能にするための容積率緩和じゃないですか笑
そちらの物件が無理でも、可能になる物件を妬むのは見苦しい。
不動産保有してもないのにネガりたいだけならよそ行ってやれって話。
匿名さんのご指摘のとおりです。
辣腕の設計事務所の大活躍で、容積率を４００％満額で勝ち取り、販売床売却で１００％還元が実現しました。
＞我々のプロジェクトは５００％が９００％になりました。
それどんな法律で出来たの？ 子どもでも解る嘘ついちゃダメですよ。 メッ！（爆笑～～
で、５００％の容積率ってどこ？（笑）日本で９００％が認められるって何処？？ 海底かな。
原宿団地は還元率200％だっけ（興味のある向きはググられたし）
高還元率なボロ物件が投機対象になってることくらい一般常識では。
ネガって新築売らなきゃなんない若造デベ営業？頑張れー俺は死んでも買わんけど
管理担当です。
いつもご利用いただきありがとうございます。
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以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/405897/
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大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。
引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。
愛知県豊田市四郷町森前南7-4 |
|
4,320万円～5,250万円 |
|
3LDK・4LDK |
|
76.67m²～89.58m² |
|
総戸数 55戸 |
愛知県名古屋市中区平和１丁目 |
|
3560万円～6490万円 |
|
2LDK・3LDK |
|
45.01m2～68.92m2 |
|
総戸数 72戸 |
愛知県名古屋市中村区名駅南２-702-1 |
|
5768万円～2億7888万円 |
|
2LDK～3LDK |
|
60.18m2～135.45m2 |
|
総戸数 435戸 |
愛知県名古屋市港区金川町101番8 |
|
3,000万円台予定～5,500万円台予定 |
|
3LDK |
|
73.39m²～95.03m² |
|
総戸数 427戸 |
愛知県名古屋市中村区中島町２-42-1ほか |
|
2228万円～7248万円 |
|
1K～3LDK |
|
28.79m2～71.58m2 |
|
総戸数 220戸 |
愛知県名古屋市瑞穂区宝田町４-2ほか |
|
3620万円～6460万円 |
|
2LDK～4LDK |
|
56.61m2～90.28m2 |
|
総戸数 135戸 |
愛知県名古屋市瑞穂区春山町15-5 |
|
6980万円・7480万円（うちモデルルーム価格7480万円） |
|
3LDK・4LDK |
|
89.6m2・100.03m2 |
|
総戸数 19戸 |
愛知県名古屋市中区大須４-1302 |
|
2908万円～5798万円 |
|
1LDK～2LDK |
|
35.19m2～60.45m2 |
|
総戸数 90戸 |
愛知県名古屋市西区那古野2丁目 |
|
6,890万円～1億9,700万円 |
|
2LDK・3LDK |
|
61.89m²～100.92m² |
|
総戸数 59戸 |
愛知県名古屋市千種区神田町1703-1 |
|
4998万円～6738万円 |
|
2LDK・3LDK |
|
63.64m2～77.44m2 |
|
総戸数 50戸 |
愛知県日進市日進赤池箕ノ手土地区画整理事業地内4街区1ほか |
|
4750万円～6700万円 |
|
2LDK～4LDK |
|
66.8m2～87.85m2 |
|
総戸数 112戸 |
愛知県名古屋市千種区内山３丁目 |
|
4450万円～1億1210万円 |
|
1LDK～3LDK |
|
44.5m2～90.64m2 |
|
総戸数 179戸 |
愛知県名古屋市千種区覚王山通7丁目 |
|
5,586.6万円～2億9,866万円 |
|
1LDK～3LDK |
|
55.06m²～160.79m² |
|
総戸数 200戸 |
