【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

マンションの場合は倒壊しなくても半壊で使用不能になりますからね。

地震保険に入る以外ないですね。

地震保険入っていても建物を再建出来るほど保証はされないでしょうし。
大規模災害の場合は保険会社守るためか、特例で補償額が削減される場合も有るから意味無いよ。
関西でもしばらくの間、ひびが入って傾いたマンションに住んでる人もいましたよね。
戸建てなら自分の意思で再建可能だが、マンションは諦めが肝心、タダ同然で買い取られる運命。

戸建は全壊が怖い。
阪神淡路大震災でお亡くなりになった方は戸建の１階で寝ていて圧死が多かった。
古い戸建はより危険だとおもう。

その理屈だと公園のダンボールハウス＝マンションでいいんじゃないか

たしかに地震の時は家所有してない人が勝ち組だよね。
損失は最小限ですむ。

>戸建の１階で寝ていて圧死

あとの心配しなくていい。
損失は自覚なし。
最強です。

下から火が出て蒸し焼きになるのは御免だ

運ですね。

南海トラフ地震ってーのはなんか連動しての大地震で
阪神淡路や東北の震災よりかなりでかいらしいから、覚悟だね。

マンションの寿命のスレなのに
南海地震とか
頭おかしいのが紛れ込んでるぞ

↑
自然災害もマンションの寿命に影響あるだろ、愚図らづ他あるなら遠慮なく書けよ、気にするな。

築３５年ぐらいのマンションで地震がきて半壊したが住民に怪我など被害がなく
国の補助金で建て替えができれば最高ですね。

激甚災害指定でも全壊で一軒、一戸当たりの補助などは数百万で、補助金だけでは無理だよ。
マンションは複数で所有してるから厄介だよね、戸建てなら土地だけでも売れるけどね。

数百万円もでれば十分でしょう。修繕積立金と合わせれば一気に建て替えが可能になる。

一戸２～３００万くらいだと思ったよ、積立はいくらあるの、無理でしょ。
きっと業者が叩いて買い取って行きますよ。　ローン残も有るでしょうしね。

でもそれは全壊での話、半壊なら（ひび割れや傾いたくらい）数十万単位でしょうね。
一戸建てなら、段取り少しはましですね。

戸建戸建っていちいち関係ない比較がでますね。
うちの実家も戸建だけど地震きたら倒壊するでしょ。

あの細い柱でもつはずがない。

岩盤まで杭が打ち込んである大規模マンションと一緒に
考えるのはどうかと。

タイムリーに願望と逆行するような判決が。

仙台、マンション住民の訴え却下－損壊判定で　　（10/8 14:23更新）
東日本大震災で大規模半壊と判定された仙台市太白区のマンションが、
市の再調査で一部損壊に変更され不利益を受けたとして、
住民らが固定資産税額の変更処分などの取り消しを市に求めた訴訟で、
仙台地裁は８日、訴えをいずれも却下する判決を言い渡した。

斉木教朗裁判長は「処分に異議がある場合、まず仙台市長に対して審査請求すべきだった」と指摘。
「請求を経ずに提訴する正当な理由はなく、訴えは不適法」とした。原告側は控訴する方針。

判決などによると、マンションは１４階建てで約１００世帯が入居し、
震災後に市が一部損壊とする罹災証明書を発行。住民が不服として再調査を要請した。

判定そのものじゃなく裁判に持ち込む過程が却下されてるにしても
無駄に時間と労力が費やされてることは事実。
阪神も物件の中で意見が割れて建て替えまで最長10年かかってる。
行政に期待して災害の後先楽観視してると痛い目を見る。

>1047
中途半端に壊れるなら、おたくの実家みたいにバラバラになった方がましだろ、生きてればな。
全壊で補助金もらえるぞ。（笑）

家具に転倒防止装置つけて一階では寝ない。
あとは運。

>1050
そういうことだよね。
普通はそうなんじゃないかな。

全てのマンションが岩盤まで基礎杭打ち込んでる訳じゃないのに、地盤悪い湾岸地区とかだよ。
大きな地震が来ても、マンションはビクともしないとでも思ってるのかな、
被害は大きいと思いますよ。

安定した形の建物で鉄筋コンクリートで柱が多く大空間がないワンルームマンションが最も地震に強い建築物ですね。

戸建てもマンションも
倒壊の心配ばかりしているが

大地震でもっとも怖いのは
直後に起きるかもしれない大火災である

消防は消しきれん
自衛隊の出動はさらに後

無阿弥陀仏。。。

自宅の敷地が十分に広ければ近隣からの火災から免れることができるはず。そこで３００坪ぐらいの敷地の真ん中に平屋の家を建てて防火用に池を作っておけば万事問題ない。

これは十分な敷地があるマンションでも当てはまる。

近隣からの火災からは逃れれるはず。建物も耐火構造だし。

あんたら熊本城とか名古屋嬢とかみたいなの考えてる？　エッチやね。
マンションはそんなに堅牢じゃないよ。ロケットランチャーで部屋飛ぶよ。
地震とやり合ってどうすんの、逃げなさい。

火炎旋風を思えば下手に屋外に出るのは考えもの。
揺れてるうちは建物の外に、揺れが止んだら建物の中に。

…戻ってたら延焼しちゃう戸建ては不利？

すべては敷地の問題です。

やっぱ戸建叩きたくなるんだね
団地のみなさん

郊外の狭小住宅でも戸建であることには違いない。
自慢の我が家わかります。

で
老朽化したらどうすんのさ
誰かに助けを求めるのか？
老朽化共同住宅建て替えプランナーとかいう国家資格でも作るんかなｗｗ

ど素人が。

戸建てはＤＩＹができる。
ワシ、定年退職者
暇たっぷり、金ちょびっとあるので、自分でボロ家直してる。

今は、壁抜いて床はがしたところ。
壁には筋交いをいれ、床はフローリングにする。

マンションで大規模修繕をＤＩＹでできるか。
外壁修繕足場組んで自分らでやるか、床面のコンクリ、かあちゃんといっしょに削岩機ではがすか？

できるもんならやってみい。

自分の意思だけでリフォームできるのが戸建。
みんなの意見の総意でリフォームするのが集合住宅。

たとえるなら個人商店と株式会社の違いですね。
小さな個人商店なら会社に属したほうが良くないか？

あんたは社長がカラスを白いと言ったら従うヒラ社員

ここはマンションvs戸建てスレではありません。

郊外の戸建組は通勤時間が長いから書き込みたいんですね。

定年退職者通勤させる気かよｗｗｗｗ

郊外の人、都心の生活が羨ましいのかなと思って。

ここはマンションの寿命のスレです。

定退者のデカい釣り針に食いついて離れられなくなった馬鹿がいるな

なんでも古いものは避けられる理由がわかった気がする。

食いついといて何言ってんですかｗｗｗｗ

千駄ヶ谷 緑苑ハウス http://www.ryokuen-house.com/
「日本で初めてリファイニング建築を分譲マンションに取り入れた次世代型マンション」
公式HPのコンセプト見ると、躯体残して耐震補強、
一棟丸ごとフルリノベーション、みたいな感じのようだ。
周辺の新築物件よりはもちろん安い。
物件概要『建築年月 昭和45年4月 リファイニング建築完成年月 平成26年2月予定』。

今後はこういうのが増えてくるのかね？

これは素晴らしい。
だけどできれば現在の最新部材を使用して昭和４５年建築当時の姿にして欲しかった。
アンティークを欲しがる人は必ずいるから。

アンティーク？　いやいや、クラッシック、老朽、築古、ボロ、スクラップ？　ですよ。

レストアした古い車が売れるのと同じだとおもう。

マニア向けではあるが東京だし売れるはず。

分離処分が禁止される以前の建物ですね。
借地権の上に建っている、老朽化したマンションを二束三文で買い取ってリフォームしたのでしょう。

昭和45年当時の姿のマンションなんて、ダサいだけだと思いますよ。

少なくとも私は住んでみたいですね。
昭和４５年当時の新築同様マンションに。
家具ももちろん当時の物にして。

分譲後の権利形態
敷地：専有面積割合による所有権の共有　
建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による共有

となってますから借地権ではないようですね。
それよりこの場合って、銀行の担保評価は老朽物件？それとも新築？
デベロッパーの保証期間や税制上の扱いは？

別荘感覚で趣味楽しむために一室買うのには丁度いいかも

大多数は「要りません」と言うでしょう、欲しがるのは特殊なマニア、ほっときましょう。

大多数がYESである必要ないんじゃないですか？
高さ制限etc.で余剰床できない物件には資産価値向上の一策にはなるかと。
現実的にこの手が使えるのは中規模くらいまでだろうから
捌く戸数もそれなりなわけだし。ロケーションが良くないと厳しいでしょうが。

投資物件としては魅力的だな

躯体はほぼ償却済んでんだろうから耐震補強と補修費用プラスアルファで買えないと意味ないね
区分所有権いらんから（笑

他の住人が壊して解散と言い出したらそれで終了、どうせマニアだし。
マニアも一億三千万人のうち一人二人ならかまわないでしょう。

マニアックな病気でも難病指定も無理な数（笑

新しいマンションがいい人は新築を買えばいいだけなので
こういう変わったマンションもいいかと。
中途半端なマンションは淘汰されていく。

老朽集合住宅は淘汰では無く朽ちて行くのですが。
自分の居室だけ改修しても老朽化は止まらない、朽ちます。
マニアはそれも良いんですかね。　理解は無理、ここヨーロッパじゃないしね。

自分の居室だけじゃなくて物件丸ごと改修ですよ？これ。
壊して解散では儲からないマンション一杯あります。
儲からないのに壊そうと言う区分所有者はいません。
新築買う予算はないが耐震性に不安が残る老朽もイヤだ、な消費者はたくさんいます。

このスレ、頭から建て替え否定派（追い出しが不安なおそらく低所得者
または金があっても死ぬまで壊されたくない愛着派）に
現業の立場でもの言う推定業者、話に混ざりたい自称戸建派と盛りだくさん笑

意味不明ですね、なに言ってんの？　マニア？

だから面白い。

建築規制でも有って、建物自体壊しちゃったりしたら新規建築出来ないんだろうよ。
なんか、宣伝マンかいな。　なにがリノベーションなの？　笑っちゃうわ。

どうせ狭ーい道路とかがあるんじゃないの、残念だね。

高さ制限のあるお屋敷街の低中層とか使えそうなスキームではないかな。

Ｇマップで見てみよか、なんか狭そうだね。

古いマンションを新しくみせるリノベーションは好きになれない。

建築当時のままを保つリノベーションをしてほしい。

昭和のまま時が止まっているような建物に好感を持つ人も多いはず。

サンシャイン60を現況通りに建て直すのに大金かけよう、は通らないかと

やっぱり、『千駄ヶ谷 緑苑ハウス』 自動車通れる道路無いわ。
新築したくても、建替え出来ない地域だね、これは無謀でしょ。
買っても建替え不可の物件だわ。

そういう物件って規制緩和されて建て替えできるようになったら価値があがるんじゃない？
面白いかも。

無理に宣伝しなくて良いですよ、どうにもこうにもこの道幅では無理。
苦渋の選択がリノベーションねぇ、なんとも言いようがないね。

規制緩和とか、甘い夢見ない方が良いですよ、宝くじ当てるより低い確率かな。

道路じゃないとすると、文化財庭園等景観形成特別地区、これかな。

？近所に住んでますけど前面道路は自動車通れますよ。
交通量は少ないし、ひょっとして一通？かもだけど。
googleの空撮でも見れば、新宿寄りすぐ先が駐車場なのも分かりませんか？

マニア連呼してそこまでネガる理由って何なんでしょう。

>文化財庭園等景観形成特別地区、これかな。

いい加減なデタラメはやめましょう。
この物件から100mも離れてない同じ道沿いにパームスって新築が建ったばっかりです。
やはり同じ道沿いの新宿寄りに賃貸物件の建築計画が出ています。

その新築は他の道路も交差してますね、地域で解りませんが道幅（車道）で規制有りますからね。
都内は特にそういう建物多いですよ、工法を見ると解体新築でも費用は変わらないか安いと思います。
何か理由があるのでしょう、リノベーション後の想定耐用年数５１年だそう、また改装ですか。

それ今現在、容積率オーバーして建て替えると小さくなりすぎるんでしょ。
前面道路幅員によって定まる容積率の上限（道路幅員制限）
敷地の前面道路の幅員（２つ以上ある場合はその幅員の最大のもの）
が12ｍ未満の場合は、道路幅員制限があります。

前面道路の幅員のｍの数値に、40％（特定行政庁が指定する地域では60％）
を乗じたもの以下です。

『千駄ヶ谷 緑苑ハウス』の北側前面道路は４ｍも無いようにみえます。
４ｍ×４０％＝１６０％　もしくは４ｍ×６０％＝２４０％　以下の容積率です。

敷地面積が338.95㎡ですから延べ床換算　542.32㎡ もしくは813.48㎡以下でなければダメ。
現行ではいずれもオーバーですね、建て替えでは同等の広さ高さの建物は不可、でリノベーションか？
昭和４５年当時は基準に合ってたんでしょう、４０年以上の経過、町も変わったんですね。

お節介すいません。

この例の場合、リノベーションして再販しているので業者に多額の手数料が流れている。

やはり売却が出るたびに管理組合で買取り、残った人達だけで建て替えをおこなえば
ムダが出なかったはず。

業者が入れば入る程お金が無くなっていく。

この例に場合に限っては、リノベーションでなく建て替えなら2/3くらいの建物しか建たない。
高島平団地の建て替え方式とは真逆ですね、当然資産価値もそうなりますか。

３分の２なら住環境がよくなり価値が上がるとおもう。

居室数が減るか、居室自体が狭小になりますよ。
この物件、一室が３８～４５㎡位だけど、2/3にすると狭すぎない？
きっとっ苦渋の選択だったんでしょう。リノベーションの選択自体が。

住環境と言っても、その建物が小さくなるだけ、あまり変わらないと思うよ。
どう見積もっても容積率２００％越えは無理そうな立地だしね。
建て替えは苦しいわ。

それより、デベロッパーが介入した経緯や、複数の区分所有者から建物や敷地利用権を取得したカラクリの方が気になる。

居室数を減らす。

容積率いっぱいまで使用したマンションなどこれからの人工減の時代には流行らないとおもう。

所有してたら私有財産の資産価値低下に納得する人いないでしょ。
5000万が20戸で10億として、10戸に減らすなら1戸1億以上で売れなければ
賛同する所有者はいません。価値と価格は一緒ではない。
所有者全員が共有できる価値、は価格しかない。

それは新築販売時の価格でしょう。

もう古くなって建物の価値は無くなってしまって建て替える場合の話ですよ。
いらなくなった人は土地の持分を売って、建て替える人が買うのだから減築でいいのでは？
という事。で、また容積率いっぱいというのもこれからの時代どうかな？と。

容積率いっぱいに建築されたマンションは次に建て替えが難しいのだから価値の下落率が大きくなる。
それが解っているのだからこれからのマンションは容積率に余裕を持って建てるべき。
お金の面は大変ですが結局価値があるマンションにしようと思えばそうするしかないとおもう。

>いらなくなった人は土地の持分を売って、建て替える人が買うのだから減築でいいのでは？
つまり、建て替えに賛成する組合員は、建て替え反対の組合員から権利を買い取った上で、建て替え費用も負担すると言う事ですよね？
費用的に絶対に不可能だと思いますよ。
>という事。で、また容積率いっぱいというのもこれからの時代どうかな？と。
むしろ、容積率いっぱいで居室数を増やして、販売した収益を、建て替え費用や、買い取りの費用に充当する方法でなければ、建て替えなんて成り立たないと思います。

権利を買い取った上で、建て替え費用も負担する。
その通りです。
建て替える程古いマンションなので中古で安く購入している人も多いと思いますし
絶対不可能とは言えないんじゃないんでしょうか？

『減築でいい』『お金の面は大変』で納得する区分所有者ばかりなら
もっともっと老朽マンションの建て替えは進んでますよ笑
減築前提では安くしか持分売れないから、面積を維持したリフォーム転売考えるわけで。
価値あるマンションにしたいかは次の所有者が考えることで今の所有者には関係ない。

建て替えるほど古いマンションを所有している、もしくは
安く購入している人は全員が住めるだけでいい人ではありません。
バブル期に高値摑みして売るに売れず損切りもできない人
安く購入して建て替えキャピタルゲインを狙う人も中にはいます。
自分が損する話に納得するわけがありません。
売る時損すると分かってたら誰も老朽マンション買わないことくらい、ちょっと考えれば分かるはず。

該当のリノベーション物件、全１７戸のうち１３戸が分譲販売されるようですね。
既存の区分所有者も残られているのでしょうか、よく解らない物件ですね。
この物件の事ですよね　↓
http://www.ryokuen-house.com/

容積率に余裕を持って建築したら損するんでしょうか？

中古マンションで容積率６０パーセントと新築マンションで容積率９０パーセントはどちらが価値が上なのでしょうか？

建て替え事により価値を失ってしまう事もあるんではないんでしょうか？

戸建て密集地→マンション建て替えパターンだと
地権者用物件もらってそのまま住む人も聞くけど
マンション→マンションだと物件もらっても結局売ったり貸したりが多そうな。

そもそもマンション建て替えまで貸さずに自分で住んでる人の方が少ないでしょ。
解体して新築建てるにも三年とか五年とかかかるし。

ここでも散々書かれていたマンションは古くなると入居者の質がどんどん下がるというのも容積率に余裕を持って建築しておけば土地の値段分があるのでマンションの価値がさがらずそういう入居者も防ぐことができると思います。

>1119さん

単純比較はナンセンスなんじゃないですか？
容積率に余裕残した低層の方が資産価値は高いですよね、それは。
けど所有者のいない無料の土地にタダで新築建てる０スタートの話ではないわけで。

5000万で20戸が10戸なら1億でないと、と書いたのは
その前提となる更地を10等分したら1億で売れる保証がないと
現区分所有者には明け渡すメリットがないわけです。
現実的には減築なら1億では売れない（8割に減築で10億が8億なら
20等分では4000万でマイナス1000万）ことがほとんど、になるとすれば
区分所有者にとっては壊さない方がマシだって話になる。
化粧直ししたボロ家で売れば5000万で売れるかもしれないわけですから。

>>1118
敷地利用権が所有権ではなく、今でいう定期借地権だったのではないでしうか？
前区分所有者達は、建物が老朽化するまでの期限付物件と自覚した上で、割安の分譲価格で購入したのではないかと…

分離処分が可能な時代の物件だから、デベロッパーは各区分所有者から価値のなくなった建物を二束三文で取得。
分譲されない４戸は、元々の土地の所有者に割り当てられた住戸。

新規に分譲される１３戸の販売代金から、敷地の残金とリノベーション費用を差し引いたのが『利益』

この方法だと、躯体と敷地がかなり割安に取得できるから、十分商売が成り立つのでは？
と、妄想してみました（笑）

>容積率に余裕を持って建築しておけば土地の値段分があるので
>マンションの価値がさがらずそういう入居者も防ぐことができる

マンションってそもそもそういう発想で建てられてないと思う…
高い地代の少ない土地を最大限有効活用、悪く言えば大勢押し込めるように作るもんでしょ。
土地の有り余った田舎ならともかく、都会でそんな無駄を許せる金持ちならいっそ戸建て買うよね。
容積率を余らすどころか、土地の持分ないに等しいタワー時代に逆行してる。

>1123さん

旧法借地権とかですか。40年って相当短いですけど。
新築そっくりさんになった時点で所有権物件に変更、って
地主がOKなら簡単にできるものなんでしょうか。

にしても、仮説がホントなら所有権に変更する意味って
さすがに躯体の年数を知られたら定借では売れないから、とか笑？

1121みたいな人はドムスとか買えばいいんじゃないかな。
バブル期の数十億ションは維持費もすごい、という。
残ったオーナーはプライド高いから減額とか無理だし
売りたくても月々それだけ払える人なら新築買うから売るに売れない。
結果、住民の質は保たれるけど金銭負担は戸建て以上。
区分所有のデメリットだけなら膨大。

>>1125さん
>新築そっくりさんになった時点で所有権物件に変更、って
>地主がOKなら簡単にできるものなんでしょうか。
原則は区分建物を建てた者（デベロッパー）が底地に有している権利によって所有権か借地権が決まるのですが、実際のところは、売りやすくするためにデベロッパーが「所有権で行きましょう。」との提案をしたのだと思います。
（分譲マンションの主流は所有権敷地権ですからね。）

ちなみに、17戸の旧区分所有者の権利が時限的なものでなかったとすれば、それはつまり17戸に対して『地上げ』を行うのに等しい事であって、そんなのは相当無駄金を積まなければ成功しないだろな、と…
妄想のきっかけはそんな稚拙な発想です。

このマンションはもともと高級賃貸マンションだったんじゃないでしょうか？
非分譲の部屋はもともとの住宅が予約で購入してるんじゃないかな？

容積率いっぱいにして再建築は戸建でいうと土地を半分売ってそのお金で家を建て替えると同じですよね？
得なの？

ドムス南麻布は管理費と修繕積立金だけで３０万円かかる
こち亀でマイホームが欲しい寺井が麗子からマンションただでもらったけど維持出来なくて返したのリアル版ですね。
ここまで高級なマンションは対象外でしょう。

No.1128
自転車しか置けないスペースで高級賃貸は如何ですかね。
接合する道路は狭く一方通行、低いガード有り、？

個人的にはドムスみたいなお屋敷街の中低層こそ建て替え至難なんでは、と思う。
用途地域からして余剰床が出来ない。
解体新築、全て所有者負担した旧１：新１の建て替え以外不可能。