【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

同潤会だって大正頃のアパートでしょ？
平成になって出来たマンションなら、１００年くらい持つんじゃないの？
建て替えなんて孫の世代が心配することかと。

同潤会住んだことある？まともな人間は住めないよ。
果たして１００年もメンテ施して住む価値があるかどうか。
マンションのコンクリなんて水分たっぷりですよ。
ご愁傷さま。築２０年内で売り逃げが一番賢い選択だと思います。

ぴぴー、教育的指導です。

＞築２０年内で売り逃げが一番賢い選択だと思います。

売り逃げは賢いかも知れませんが、このスレではご法度です。
逃げずにどうするか考えましょ。

都心部はいいだろうが、少し郊外にいくとだめだろうな。容積率に余裕があればなんとかなろうが。
ある程度たったら修繕せずに住みつぶすしかないよ。

しかし、車と違って容易に捨てられないから、たちが悪いなあ。年数たったマンションはババ抜きに
なろだろう。

原宿辺りの公団分譲団地は３，４戸位しか人が住んでない。
ボロ団地だけど、建替え目当てで結構な値段で取引されてます。
買った人はもちろん住まない。元某野球選手は１０戸位所有してます。
容積率の余裕のある都心の古い団地なら建替えは現実的だろうが、ここ２０年位の
マンションは無理だろうね。皆ローン払い終えて金出せる？

駅の近くに乱立しているノッポなマンションは建替えできるのかな？
修繕積立金はしっかり貯めなきゃダメだね。

タワマンは建替えは無理なんじゃない？
戸数多い、住民の経済力に差がある、建替えに膨大なコストがかかる。

どなたか実際に建て替えをしたって実例ご存知ないですか？
近所の公団分譲が高層マンションに建て替わったよ、とか・・・

実際何年前のマンションだと建て替える必要があるのか興味あるんですけど・・・

多摩地区のニュータウンなんて今どうなってるんでしょうか？
高齢化が進んでゴーストタウンに本当になってるんですか？
そういうマンションは管理費滞納とか修繕できずに放置とか、いわゆるスラム化が
現実に起きてるんですしょうか。

マンションの建替えは2003年4月時点で81事例、360棟。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yw/yw03042001.htm
恐らく現時点では100例を超えるはず。

それはそうと、数年前成立した建替え円滑化法案というのは
要するにゼネコン業界への利益誘導法案ではないのか？
リファインが可能なものは建替えよりもリファインで行くべきだろう。

まあ、こういう問題に関しては、無責任発言だらけの
ネット上の掲示板よりも
藤木良明「マンションにいつまで住めるのか」（平凡社新書）
こういう本でも１冊読めば分かる。

立替ってほんとに難しそう。
おれは数年前に全面リフォームしたばかりだ！なんていう人もいて、
なかなか纏まらないでしょうね。工事の間住むところの確保も大変だし。

>>11
ありがとうございます。この記事とってもタメになりました。
まだ、先のことと思っていてもいつかわが身だと思います。
マンションの管理修繕計画についてもっともっと意識して
いかないと、あとで大きなツケが回ってくる・・・

11さんの記事によると、だいたい35年で建て替えてるケースが多いですね。
とすると今問題なるのは1970年ころのマンションか。都心部では東京オリンピック
のころ大量にマンションができたと聞きますけど、それらは40年になりますね。
建て替え実績が100例くらいというのは、想像より少ないなあ。

だいたい住宅ローンって35年だよね。ローン払い終わったら今度は建て替えか・・・。
30歳で新築マンション買って、65歳で建て替え問題とは、やっぱりマジで心配。

その手のマニュアル本を読めば書いてあることしか私もしらないけど…(今年春新築入居)、
建て替えが話題に出てくるのは、

・物理的老朽化(コンクリートぼろぼろ、給排水管交換等がえらいことに、等)
・社会的老朽化(一戸あたり面積狭い、狭いDK流行らない、ユニットバスじゃない、エレベータないよ、等)

とかとか、建て替える理由はいろいろだと思うけど。

だから、
100年コンクリート(大規模修繕きちんとやってれば躯体持つよ)、
二重天井二重床(リフォームしやすいよ)、
さらにはスケルトンインフィル(共用給排水管のメンテ・交換めちゃ楽よ)、
挙句には外断熱(躯体を外から断熱しているから長持ちします)、
なんて話になるんだと思う。

ただ、全部が全部「標準装備」にはなってない(まだ付加価値扱い)ことが少なくないから、そういう物件はそもそも入手コスト自体が高いよ…。
数年後にそういうのが標準化になってるのを待つ、なんてのも、ライフサイクルのどのタイミングで買うか、という話と直結するので、一般論語っても各論ベースに落ちるとかなり意味ないし。

ちなみに、契約した物件はSIじゃないから、30年目の縦排水管の交換がすんげえ金額。
交換している間は、そこの人は水使えないから仮住まいしないといけないわけだし(多分売ってしまう人続出?)、コンクリぶちぬいて排水管取り替えるわけで、工事自体も大事になるし。
二重床だから各戸の水系のメンテはまだましだけど、PS(パイプスペース)が戸内だとめんどうなんだなあ、と嘆いた。

修繕積立金は、皆さんできちんと積み立てておきましょう。利息つかなくても元本保証してくれるところにしっかり預けてもらって。できれば一時金が不要なように定期値上げも計画立てて。

うちのマンションの長期修繕計画書って、45年で大規模修繕で終わってる・・・
本当だったら、例えば60年のところにはっきり「建て替え」と書いて欲しいな。
で、45年のあとからは建て替え委員の選任とか再開発協議会設立とか
マンションデベロッパーの選定とかとかきっちり計画しておくべきだよね。
そうすりゃその日程にあわせて別途建て替え費用の積み立てを開始するとか、
転売を考えるとかおのずと行動が見えてくるはずだから。

>>12
築30年以上のマンションにスケルトンリフォームして1000万以上かけて入居なんて
例がリフォーム雑誌にのってたりするよね。そしたら5年後建て替えなんてなったら
泣くになけないなあ。やっぱり建て替えスケジュールを公にすべきだよね。

といろいろ考えていたら、50年後更地返却の定期借地権のほうがすっきりしていて
いいような気がしてきた。以前はあんなマンション誰が買うんだろうと思ってたけど。

５０年後じゃ俺はまだ生きていそうだなあ。

というか、平均35年くらいで建て替えなんだから、マンション買えば新築を買い換えでも
しないかぎり、一度は建て替え問題があるってことでは？
60歳か70歳のときに新築か築浅のマンションに買い換える財力がある人は心配なし。

首都圏で最大の建替え事業の
萩中住宅マンション建替えの場合

http://www.haseko.co.jp/hc/news/pdf/030808.pdf
延床面積：15,934.91㎡ → 48,818.28㎡
構造規模：5階建8棟 → 18階建て
総戸数：368戸 → 533戸
利用容積率：116% → 240%

やっぱり容積率に余裕があったというのが最大のポイントみたいですね。
逆に今の新築マンションはほとんどが容積率をぎりぎりまで使っているが
先が思いやられる。

>>22
確かに今は目一杯で立ててますよね、ほとんどの場合。
容積率ぎりぎりどころか、用途地域変更とか高さ制限で既存不適格なんてことになってしまうと、ますますどうしようもないですなあ。

あと、税法は詳しくないけど、50年以下だと固定資産の耐用年数以下だろうし(確か47年?)。
企業会計ならともかく個人の場合の減価償却とか残債の扱いがよく分からんし。

７０〜８０歳になって自分の住んでるマンション建て替え問題起きて、金払えないから
一人で反対して、回りの住民から「おまえ早く＊＊」とか言われたら・・・
バブル時代の地上げ屋に追われるよっかもっと悲惨かも・・・

建て替え決議後として、
お金払えないところは建て替え側で買い取る。
建て替え後は、賃貸で戻ってこれる。（希望かつ賃料が払えれば）
一般的には、そうやって調整するみたいですよ。

>>26
なるほど。70歳の決断としては、
今のマンションの所有権を業者に売却して現金を手にし、それを元手に賃貸として
住むっていう方法があるわけだね。それは所有権がいくらで売れるかにかかってるね。
（死ぬまで住ませてくれるという終身保険みたいな賃貸契約ができれば安心なんだけどね）

こんなのはどうかな？70歳でもし建て替え費用を払える蓄えがあったら、それを全額
つぎ込んで建て替えし、その部屋の所有権を担保にして借金して生活費にする。
（いわゆるリバースモーゲージってそういうことかと思うけど、マンションでも出来るのかな？）

どっちにせよ、自分の財産が尽きるか命が尽きるかの比べっこ。お金貯めとかなきゃ・・・

同潤会アパートって、築何年で建て替えたんでしたっけ。

同潤会アパートは全部で16ヶ所。
青山、江戸川、代官山などの有名どころは築70年を超えたところで建替え。
青山なんかはブティック等の店舗に不法占拠を許さずに住戸だけで
適切な管理をしていればもっと保ったはずという声もあるようだ。
でもまだ２ヶ所残っている。
http://www.tansei.net/kindai/dojun/main.htm

>16
詳しいご説明感謝です。
＞100年コンクリート(大規模修繕きちんとやってれば躯体持つよ)、
＞二重天井二重床(リフォームしやすいよ)、
＞さらにはスケルトンインフィル(共用給排水管のメンテ・交換めちゃ楽よ)、
＞挙句には外断熱(躯体を外から断熱しているから長持ちします)、
この４つを兼ね備えたマンションには、税制優遇措置を行うなどの
行政による後押しをするよう働きかけるってのもひとつの手だね。

定借権のマンションって最後の解体費用積み立てをしなくちゃいけないって本当？

>>31
住宅情報誌やWebサイト以上の情報は知らないが。
更地にして返却、の場合は、解体費用を積み立てている模様。
とある定期借地物件のWebでの物件概要にはきちんと載っていた。
また、建物を地主にそのまま引き渡してしまう、という物件もあるらしい。
その場合は解体費用の積み立てはないのでは?
どっちにしろ、地主との契約次第らしいので、個々の物件毎に確かめる以外にない。

最近のマンションって「永住仕様」を謳っているのが増えてきてますね。
100円コンクリやSI、外断熱などハード面での対応についてはよく目にするのですが、
社会的な面（長期修繕計画や建て替え基金の積み立て、管理費滞納対策）について
具体的なプランをうたっている物件ってあるんでしょうか？
現在マンション購入を検討中の方で、ご存知の方教えてください。

100円コンクリ・・・

33
（100年コンクリ．．．ね）
プランていうのは住人たちで決めるものだけど。
（数年毎に見直していく）
デベは初期設定と推測のみだと思うのだが。
それが理解できないならマンションはやめた方がいい。

このスレで聞くのが適切か分からないのですが・・・

玄関の戸とかサッシ窓って共用部分だから普通個人でリフォームできませんよね。
15年目とか20年目の大規模修繕の時マンション全体で玄関戸とかサッシを新品に
交換した例ってあるんでしょうか？築23年のマンションで2年後が大規模修繕の
予定なんですが、その時玄関の戸も変更できないかなって思っているのですが、
やっぱり管理組合にそういう提案を出さなきゃいけないんですよね・・・。
経験ある方いらっしゃいます？

共用部分の変更は集会に於いて多数決で決する事が出来ませんでしたかね。
共用部分の軽微変更か重大変更かで変わると思いますが、議決権の２分の１か
４分の３の賛成があればOKでなかったでしょうか？
個人的には変更出来ないと思います。
おっしゃるとおり理事長通して集会の議題にしてもらったら如何でしょう。

玄関扉とサッシ交換の修繕周期は36年程度が普通でしょう。
http://www.mankan.or.jp/About/p02_04.html
普通25年程度では交換しないと思います。
また、基本的に玄関扉交換などは足場がなくてもできるので
大規模修繕にわざわざ合わせる必要もないと思います
（いつやってもコストは同じ）。
サッシ交換の場合は足場なしにできるかどうかはマンションによりそうですが。
基本は、
足場が必要な工事　→　外壁補修等の大規模修繕に合わせてやる
足場の必要ない工事　→　大規模修繕とは独立にやる

建て替えなんて、ほとんどの場合、非現実的でしょう。

すごく条件の良いところだけが出来ている。容積率が低いとか。
それと、建て替えの平均年数なんて、数字の意味はないと思う。要は、済むのに困ることが
あるかどうか。雨もりはもっとも困る。壁のはがれも困る。音がうるさいのも困るが、これ
は、建築がきちんと行われたかどうかの問題であって、古びたかどうかには関係なし。イン
ターネットは後づけでもなんとかなる。

国が建て替えを奨励しているような雰囲気があるが、これは、国の人口減少が始まって、
マンションが売れなくなると建設業が困るからという事情があるのだと思う。日本人に
とって、住居は人生最大の関心事なので・・・。

私のマンションは、もうすぐ30年ですが、建て替えの話がでてきたら、当然反対です。
建て替えの必要がないですから・・・。新しい住居はうれしいに決まっているが、
どのみちすぐ古くなってしまう。新しいマンションに買い換える気もしない。
新しいマンションは、できが良くないものが少なくないから。一戸建てなんて
メンテナンスが大変なので、もっとやだ。余裕があって、金がかけられるので
あれば、一戸建てが理想だとは思うが。

修繕だけはきっちりやっていこうと思っています。

＞＞２７
管理組合で意見がまとまればだけどマンションと土地ごと
どこかのデベさんに買い取ってもらえば良いのでは？
遠い将来の話だけどそう考えるとやはり需要が多い割りに
マンションの出物が少ない地域の比較的小規模なマンション買うべきだよな。
数百戸単位のマンションではなかなかまとまらんよな。
もちろん駅から近い所。環境も良い所。
あまり現実的じゃないかな。。。。。

>>40 値段が半端じゃなさそうですね。

今の一等地が数十年後も一等地であり続ける保証はないだろうな。
そもそも首都移転論だって戦後何度も出ているし
（もちろんその都度立ち消えになっているが）
数十年の間にまたその話が出てこないとも限らない。

出てきて立ち消えになるだけじゃないですか？

浦安が暴騰するなんて思ってもみなかったもんなぁ・・
俺が今後きそうだと思うのは横浜だねー日産もくるし
そして新幹線のアクセスのいい小田原、熱海が吊られて値上がりする☆

将来住みたくて、ハワイのマンションを探すと、築３０年の物件がゴロゴロ、結構いい値段。
日本なら、老朽化でろくな値段付いてないのに。ハワイのコンクリが上等なのか？
配管とかの設備はどうなんだろう。あれを見てると、日本のマンションも直せば結構使えるのでは？
と、思えてくる。

日本でも築30年だったらそれなりの値段で売れるよ。
田舎は別だけど。

>46
そうでしたか、築年数が古い物件は値段が安いのでもう市場価値が無いのかと。
大都市ではそうでもないんですね。となると、修理してもなお結構な年数使えるということですか。

使えますよ。
60年代の70平米台マンションが4000万円以上で取引されているのですから
46さんの言うのは本当だと思います。

私が生まれ育った60年代のマンション（50平米台）は今年一杯で修繕不可のため取り壊しです。
生家がなくなる。。。。。
それに引き換え父母の実家は今でもぼろいながらも、存在している。

<ハワイのマンションを探すと、築３０年の物件がゴロゴロ、結構いい値段。
気温や湿度の変化が少ないから、建物が傷まないんですよ。
ロスも同じですね。窓や壁だって結露って何？って感じですから〜。

＞51
大規模修繕をやってこなかった例だが、老朽化が進むと積立金が増える。
管理費別で月１万程度なら払える人も多いだろうが、それを越えると
どうだろう。現時点では修繕をきちっとやって行くしかないわけだが。

首都移転は考えなくてもいいが、経済移転は考える余地有り！
大阪を経済の拠点にするのがベストだと思うが。

マンションが老朽化する心配も結構だが
一戸建てが老朽化するほうがずっとスピードが早いよ

1979年築ですが、半分来たからエレベーターを入れ替えようと委員会を設置して話し合っています。
つまりうちでは建て替え予定は６０年。

平均３５年で建て替えているというのは、建て替えしたマンションの平均でしょう？
建て替えしないで３６年目以降になっているマンションがどれだけあるか、それらが結局いつ建て替えるか？
それを見込まないと、正しい平均値にはなりません。
当然、今現在築３６年目以降になっているマンションは平均値を押し上げることになります。
また、人間の場合は赤ん坊の病死も交通事故死も平均寿命のうちですが、マンションの場合に関西の大地震が理由で建て替えたマンションは、マンションの寿命（自然死？）とはいえないかもしれません、と思います。

築何年目にしても大地震で住めなくなって、建て直しに必要な４／５の賛同取れず、かといって建て替え派は修繕案に賛同せず、壊れた状態のまま１０年経ってしまったマンションのオーナーにはなりたくないです。

皆さん、マンションがどれだけ持つのかはセメントの種類（１００年コンクリとか）より
砂の種類によって大きく左右されるのはご存知ですか？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ズバリ「海砂」問題です！＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
関東・東海より北方面はほぼ問題無いのですが、関西・近畿より西方面は、良質な山砂の
確保が難しく、海（瀬戸内海が多い）から吸いあげた砂を塩抜きし、セメント業者へ供給
している例が多々あります。（北朝鮮から輸入する砂も海砂の様です）
塩抜きしていると言っても完全に除去出来る訳もなく、鉄骨で配筋した骨格に塩分を含んだ
砂でこねたコンクリ・・・・・・・
年数が経てばどうなるか解りますよね〜
全部が全部と言う訳ではありませんが、ご自分で住まわれているマンション、お調べになった
方がいいと思いますよ。

あっ　一例で言うと九州方面・新幹線の陸橋です。
海砂を使用した陸橋はもうコンクリの剥離が始まり、配筋はサビが進行。
サビの進行が早い物は配筋が朽ち、空洞化が進んでいる物もあります。
国の威信をかけて作った（もちろん手がけている業者は１部上場企業になります）
物がその状況ですから、一般人のマンションは察して知るべしです。
ハイ！

５６.５７の書き込みは、ケンカを売るつもりや不安を煽る書き込みではありません。
皆さんのレスを拝見した限りでは誰も「海砂」の事に触れていなかったので問題定義
しただけです。
他意はございませんので・・・・・

ソース
トラブル相次ぐ新幹線
http://www.chugoku-np.co.jp/kikaku/interview/In03031701.html
日本のマンションの寿命
http://nsk-network.co.jp/020506.htm

「海砂」は問題ではありますが、近畿では当り前のように使われており、
これを避けることは出来ません。戸建の基礎もそうです。
”日本のマンションの寿命”は補修について触れられていないので、不安を煽るだけです。
鉄筋が錆びてコンクリが剥離すれば誰でも修理するでしょう。その時点で錆の進行は
止まるわけですから。誰でも崩壊するのをじっと待っていたりしませんよ。

鉄筋が錆びてコンクリが浮いた時点で、普通はその鉄筋コンクリートはもう最初の強度がありません。
つまり、寿命です。修理というのは、コンクリート躯体を丸ごと作り直すことになります。

>61、コンクリート躯体を丸ごと作り直すことになります？
最初の強度がないというのはそうですが、錆びた鉄筋を処理して補修し、
コンクリ強度、鉄筋太さを測って断面等よりマンションの要求構造強度があれば、
作り直す必要はないし、鉄骨等で補強する方法もあります。阪神の震災で破損した
橋脚を見てください。

マンションの減価償却が47年になりましたね、これは政府の陰謀ですか？

都内の同潤会のマンションが建て替えになったのは、建物の寿命もありますが、
当時との生活様式の変化で、手狭、風呂無しが原因だと思います。

ある程度、設備のあるマンションなら、100年維持していくことも多いかと思います。
特に都心の昭和50年以前のマンションは、容積率いっぱい、もしくはオーバーの違法建築が
相当数あるので、建て替えは困難でしょうね。

最初からある程度の計画を立てて、広いとこ買えばいいんだよ。

うちのマンション都内の30年前のファミリータイプですが、平均すると60㎡弱かな？
オリジナルは、３ＤＫですが、地域では広々マンションだったそうです。
現代なら、１ＬＤＫとか２ＬＤＫになっちゃいますね？？
区体もまだまだ、しっかりしています。最近と違うのは、色々ゆとりがありますね。

そうなんですよ、生活様式が変わるんですよね、昔は土地代よりも建物代が高かったから。

＞一戸建ての平均建替え年数が25年ぐらいなのも、
　これは、業者の陰謀か、チープな建売の場合ではないですか？
　本格日本建築なら50年〜80年は持ちますよ、但し定期的に手入れをすればの話ですが。

小学校や、中学区が平気で50年くらい維持しているので、鉄筋のマンションが30年というのも
不思議です。
まあ、団地は別にして、マンションの草創期は、せいぜい昭和35年頃だからまだ、
例が少ないのでしょうね。

気候も違うらしいですが、欧州では築100年なんて、まだまだ、ひよこだそうですから。

豪雪地帯の本格的な日本住宅は長持ちするらしいね。
雪の重さに耐えるように作られているとかで、築100年の家結構ありますよ。

５０年じゃない？

友人の建築士が言っていますが、ちゃんとした、注文建築で柱に新建材を使わなければ、
80年くらい木造は平気で持つそうです。

花小金井の東京建物博物館に行くと、一般の古い日本家屋がぞろぞろあります。
但し、生活様式の変化による設備の陳腐化があるので、建て替えられるのでしょう。

私の実家も、都心にあって築40年になりますが、手入れしているのでぜんぜん問題ないです。
近所でも新しい方です。
但し５ＤＫもありますが、4畳半も6畳もあるので、100㎡足らずです。
水道管が塩化ビニールなので、交換しなくても大丈夫。
マンションより長持ちしそうです。

神田のあんこう鍋の老舗なんて、昭和2年の建物を未だに店舗として使っています。
それも2階建てで、2階の座敷にもお客さんを大勢通しますよ。

土手の伊勢屋で天丼たべてきなさ〜い
築100年は軽〜く超えてるけど
まだまだ＠100年は大丈夫そうだよん

>>70
手入れってどのようなことをしているのでしょうか？
参考までに教えてください。

＞＞７２さん

たいしたことはしていませんが、都心なので木造モルタル塗りしか建築許可がおりません。
壁の塗り替え、ペンキの塗り替え、壁の塗り替え、畳替え　10年ごと。
部屋は客間を除いて、オリジナルのガラス戸からサッシに変更過去に3回くらいに分けてしています。
洋式便器への改装。（男便器の撤去。）

ダイニングの張り替え、雨戸の交換、玄関扉の交換　これで400万円くらい。

柱の耐震金具取り付け、床下の乾燥剤、換気装置。

風呂は新築以来、4つめです。

庭木の植木屋さんによる手入れ年間2回で10万円。

母曰く、物価を考慮しなくても40年で1000万円以上はかかっているそうです。
マンションよりも、手入れをすれば多分お金はかかるかもしれません。

ご近所は実家より更に古いですが、ほとんど手入れもしていませんがまだまだ現役です。
手入れは、気分の問題かと自虐的に考えています。

人間じゃないけど建物も、いくら平均寿命を計算しても結局個別の問題だから、
平均寿命が８５でも、事故や病気で０歳で死ぬ人も、１０台で成人病の人も、６０で＊＊る人も、１００で元気な人もいる。
家だって、地震で新築でつぶれることも、管理が悪くて３０年でぼろぼろのマンションも、１００年経っても住めている家もある。
平均寿命を考えるより、今の自分と家の健康管理するしかない。

50年も経てば生活様式の変化、社会における家族関係の変化が大きく、
仮に十分に手入れをして建物としての寿命がまだまだだとしても
そこに本当に快適に住めるかどうかは疑問に思う。
自分の実家は1960年代築だが台所は北側で一日中日が当たらないところ。
そこから料理をお盆で畳の部屋へ運んで畳の部屋で食事。
一番いい部屋は床の間付きの座敷で家族の普段の使用は禁止。
（来客時のみ使う）
つまり家というものが
来客＞亭主＞女・子供
というヒエラルキー構造に合わせて造られているんだな。
自分の実家ながら民主主義時代にそぐわない造りになっている。

＞７５さん

そうそう、何でも我慢、我慢、世間体を気にして他人様優先の時代でしたね。
まあ、見習うべきところも多いですが。

私の実家も昭和５年建設（これもかなり怪しい、戦後中古で購入したが役所の資料が戦災で焼失）の古家です。
夫の実家は昭和２１年建築。目利きの舅が（元・製材業経営）オール檜の家だからと惚れ込んで購入した　らしい。
新建材バリバリの我が家と比較すると、どちらの家も柱も天井も黒光りしていて歴史があるというか、貫禄がある感じ。
西日本ですから「夏を良し」とした家作りのせいか　めちゃ寒いですけど・・・。

リフォーム修繕は定期的にはしないで、一箇所壊れたらついでに老朽化したところも直すという感じです。
釘を使わない工法で、外壁はしっくい、屋根は和瓦、部材は檜、壁はコマイ。
凄いのは３０畳以上の大空間があること。現代だとこんな広い空間は作れないそうです。
梁も柱も太くて長いです。守っていきたいと兄弟と話していますが、サラリー家庭では難しいかなぁ。。。

友人の会社の社長が河口湖のわらぶき屋根の民家を別荘として10年ほど前に買いました。

リフォームしてサッシ、浴室直して使っています。
多分100年以上はたっているでしょう。

日本家屋は、寒いことだけは確かですね。
昔は家の中でセーターやら、綿入れを着るのが当たり前でしたね。

マンション族は、ヘナチョコになってしまい、冬でもパジャマで過ごせるように
エアコンをガンガンかけてしまう。

マンションも100年以上持つような気がします。生活様式が激減しなければ、
（同潤会アパートは手入れもしないし、風呂もありませんでしたから）
欧米とは気候が違う、なんて建設業界の陰謀かもしれません・・・。

都内私立高校の母校の本館3階建ては、大正時代の鉄筋ですが、空襲で焼けていますが今でも現役です。
築80年以上ですか？
体育館もすでに35年以上前の建物ですが、手入れをしているせいか全く綺麗で、
それが証拠には、バスケットボールの地区予選会場になっているくらいです。

失礼しました。

わらぶき屋根は、童話の3匹のこぶた　の中ですね？(^_^;)

＞ヘナチョコになってしまい
ごめんなさい、笑ってしまいました。

私も兄（同居）から「暖かい家（高・高住宅）に住んでると、人間があほになる」って言われたんですよ〜。
舅からも、建設中の家（部材）を見て「ま、最近の家やからな」って。。。
両家とも伝統的な日本家屋とは言えないと思いますが、どちらも家の対してのプライドがめちゃ高いです。

修繕費用について面白い話があるのですが。。。
私の実家がある地域は台風の通り道らしく１０年に一度くらいは大型台風に直撃されます。
ある日の夜、外構の木製の壁（基礎ごと）が道路側に倒れたことがありました。
間口が広い敷地なので１０メートルはあり、道路をふさいでみのままだと通行止めです。
夜中のことでどうすることも出来ず、家族は寝てしまったのですが。。。
翌朝には跡形も無く役所が撤去してくれてました。ご近所の人が役所に通報してくれたそうで、費用も請求されずに無料でした。

さて保険の件ですが、保険とは面白いもので被害の届出をすると現状回復が条件（？）とか言われて。。。
ブロックでも積めば費用は１／３以下で済んだのに、昔ながらのやり方で施工することになりました。
屋根との合計で２百万以上もかかる見積もり書と罹災証明とを送付して待つこと数日。
多分ダメだろうと予想していたのに、気前良く払ってくれました。

みのまま×＝このまま○

阪神大震災で、芦屋ですが近所の立派な地主さんの旧家が全壊しました。
母の実家は大阪の田舎で、明治の始めの建物です。東南海地震が
起こったら、きっと全壊だと思いますが叔父は住み続けています。

旧家は、１部屋の大きさが大きいので、柱と柱の間隔が大きいから弱そうですね。
都内だと４畳半とか３畳がある家もあるから、案外頑丈かもしれません。

子供の頃、地震が来たらトイレ、洗面所、階段に逃げ込めと言われました、
確かに狭い面積に狭い間隔で沢山柱がありますから。

８５さんに同意します。
実家も大丈夫でしたよ。実家の辺りは震度６でしたが、古い家は作り付けの家具が多く
幸運なことに食器も（食器棚は水屋です）少しの破損で済みました。
地震がきたら蔵へ逃げろと言われてましたが、そんな余裕はなかったそうです（私は当時大阪）

軟弱地盤は揺れが２５倍！

http://www.jiban.co.jp/SOUDAN/SUMAI/199505.htm

老朽化マンションと一口に言っても、建て替え事例が少ないからよくわかりませんね。
我慢して住民が住んでいるところもあるかもしれないし。

我が家は築32年ですが、当時の基準で多少狭いことを除けば、快適ですよ。
配管でも、換気扇でも躯体以外は、案外修理が可能です。
もう40年は自信がないけど、20年なら問題ないと思っています。
将来一番問題になりそうなのは、生活様式の変化が大きいですね。

都内の戸建ても昔はとにかく部屋数を求めて小さく区切る傾向にあって、
ダイニングが最新設備、リビングなんてなかったですよね。
最近の戸建ては部屋を大きく、リビングがない物件を探す方が難しいです。
知り合いのマンション、子供が独立したら3ＤＫを1ＬＤＫにリフォームして使っています。
20畳を超える、広大なリビングで圧倒されました。

>>89さん
断熱性は変わらないでしょう、多少耐震性に不安があっても簡単に建て替えられないんですよ
分譲マンションですから。

郊外はそれこそ数百万円以下になるんですけど、都心だとまだ2500万円とか3000万円とか
値段が付くのが問題ですよ。住民からも建て替えの話が全く出てきません。
多分、建物はタダでも、土地の持分だけでその70％以上の価格があるんでしょう。
新築だと6000万円以上だからお得感があるんでしょう、
立地は間違いなく古い方が駅に近いですから。

キッチンとか、風呂とか全部スケルトンリフォームしても、せいぜい600〜800万円位です。
うちは快適に暮らしたいから8年前にやりましたよ。だから配管も含めて
交換したのでサッシとドア以外は最新に近いです。
マンションはジャングルジムのような物で、躯体以外内装はどうにでもなりますから。

最近、立地のいい都心の古い物件をフルリフォームして、デザイナーズマンションとして
売る商売もありますよ。新築よりは安いけどけっこうな価格で売ってます。
少し郊外なら、新築が買えるか価格だけど、便利だからけっこう売れているみたいです。

>>91
>ただ、その600〜800万以外に、共有部分の修繕費がかかってるんだよね。

分譲マンションは共有部分は、自分の物ではないので勝手に直せないんですよ。
共有部分は、たとえばサッシ、玄関ドアです、それ以外は自由ですよ。
そこだけ古くて、ちょっとアンバランスだけどしょうがないですね。

坪40万円だと、山手線の沿線では絶対無理ですね。地方に比べると異常だと思いますけど
建売グレードでも、建築条件付き住宅で90㎡程度で安物でも最低1500万円〜1800万円が相場です。
近所で土地18坪5000万円　建物2000万円　の3階建てが売り出しています。

800万円は60㎡少しののマンションですよ。
ご参考まで書きますが、このあたり住宅地でも坪/280〜300万円ぐらいするんです。

地域によりますね。
確かにカジュアルマンションは、売りっぱなしでしょう。

都内の立地の良いマンションは、中古がここ3年くらいで3割以上値上がりしてますよ。
（その前が下がり過ぎたとも言えますが・・）
一昔前なら考えられませんが、実家がマンションというのも一般的になってきてます。
30年経ったマンションが3000万円近くで取引されています。
今朝も目白の田中邸の自宅の近所の昭和40年代のマンションが
120㎡　4980万円で売りに出ていました。
私も知っていますが、確かにゆとりのある昔の高級マンションです。
でも、こういう地域は日本全体から見れば、特別な場所かもしれませんね。

30年前のニュータウンは再開発しないと、ゴーストタウンになりそうです。
湾岸地域、埋め立て地の幕張なんか30年後はどうなることやら。

横レス失礼。

＞近所で土地18坪5000万円　建物2000万円　の3階建てが売り出しています
建設条件付宅地分譲の場合　業者の利益が３割（平均）上乗せされています。
土地価格を相場にし　建物価格を高く設定する傾向があります（知人が建売業者）

＞分譲マンションは共有部分は、自分の物ではないので勝手に直せないんですよ
そんなことは誰でも知っています。
９１さんは　共有部分の修繕積立金もかかっているので占有部分のリフォーム費用に修繕積立金を合計したら
６００〜８００万では収まらないでしょ

それを合計したらいくらになりましたか？

と　聞かれているのです。

ローコストメーカーで建設すれば　建設坪単価２０万台後半から可能です。
戸建て板　タマホーム　カトランなど参考に。

占有×
専有○

訂正します。

＞共有部分の修繕積立金もかかっているので占有部分のリフォーム費用に修繕積立金を合計したら
６００〜８００万では収まらないでしょ

失礼ですが、意味不明です。
修繕積立金は共有部分なので、リフォームとは関係ない。
個人で出来るリフォームは、あくまでも専有部分でしょう。

建築坪単価20万円代なんて、怖くて手が出ません。
チープな建物に大金払う人の気が知れません。

戸建てリフォームと比較して語るなら、戸建ての外回りにかかる費用がマンションの修繕積立金だと言いたいのでは？

う〜ん、マンションリフォームで６００万〜８００万程度しか払えない人は十分チープ派だと思いますよ。
意匠デザインはなしでしょ？　むしろ、建設基準法改正以前の建物に大金払う人の気が知れません。
足並みが揃わなければ、どぶに金を捨てるようなものです。

＞101↑
この人何を勘違いしているんだろう、夢でも見ているのでしょうか？
このスレよく読み返さないと、笑いものですよ。
チープと言ったり、大金払うと言ったり・・・
足並みが揃うとは、どういう意味でしょう？
マンションで足並み揃わないと、リフォームしちゃいけないのでしょうか？　意味不明。

マンションのスレなのに、きっと分譲マンションに住んだことないんでしょうね。
自分が住んでいる賃貸マンションか借家と混同にしているのかも。

↑と賃貸派が申しています。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8244/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/

＞１０２
チープと言ったり、大金払うと言ったり

誰かと誰かを同一人物にしてはいませんか？
１０２さんと誰が同一人物かは自分は分かりませんが
共通しているのは国語力がないということです。

何度も読み返して冷静にをレスを付けましょう。

どうでもいい話はやめて、早くスレの本題に戻りましょう。
もう一度、スレの題名を確かめて投稿しましょう。

↑　で、貴方の意見は？

実際４０年くらいなのかな？

40年前は昭和40年だよね。
それじゃ、違うよ、高級
近所のマンションまだ4000万円以上で取引されてるし、
住民のしっかり、駆体もしっかりで現役バリバリですから。
おもむきがあって、住みたいと思えますよ。

ある住宅情報誌には、建て替えまで平均３８年と書いてありました。
が、２年前、あるＴＶ番組で取り上げられた、
昭和３１年、日本で最初に建てられた高級分譲マンションの
四谷コーポラスは４８年も前のマンションなのにしっかりしていました。

当時の価格で２３０万円、今で言うと億ションに当たり、
一戸建て（１００万円）より高かったそうです。
ちなみに、調べたら、当時の銀行初任給（大卒）が５，６００円。

今で言うメゾネット・タイプ、玄関部分は団地っぽい印象だったけど、
ちらっと見た感じでは、４８年前の建物にしては、室内もお洒落で、
昭和っぽい感じ？で、そのレトロさが逆に素敵だった。
造りが良いのか、頑丈だったのか、修繕はしたかもしれませんが、
当時の物だと思われる玄関ドアに、建て替えはしていない様子。

（一説によると、５、６０年は持つと書いてあった雑誌もありました）
同時期に建てられた中には、建て替えが必要なのもあるだろうけど、
４８年も前のマンションが、建て替えもせずに健在なのだから、
阪神淡路大震災以降に建てられたマンションや手抜きのないものは、
（１００年は持つと謳われているようなマンションは除く）
建て替えまで、５、６０年は持つんじゃないかと思っています。
と言うか、そうであって欲しい・・・

鉄筋の学校の建物だと60年70年の物はいくらでもあるから、
寿命というのも一概に語れないよね。
生活様式の変化に対応できれば、ずっと使えるというのが
結論なんじゃないの。

マンションの建て替えが、平均38年といわれるのも、首都圏で
建て替えられた分譲マンションも、まだ100棟もないでしょ。
ＮＹや欧州のように、100年なんてまだ小僧という時代が、
来るかもしれないね。
但し、管理組合がしっかりしていて、こまめに修繕していればの話ですが。

>112さん

四谷コーポラスの記事がありました、まだ現役だそうです。
佐藤工業の施工なんですね。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html

四谷コーポラスの2ＤＫの賃貸が家賃13万円だそうです。
http://homepage1.nifty.com/terazono/data/113-3.html

112です。
>>114さん、サイトの掲示ありがとうございます。
四谷近辺の2ＬＤＫの相場は分かりませんが、築50年にして、
＞四谷コーポラスの2ＤＫの賃貸が家賃13万円だそうです。
とは、まだまだ捨てた物じゃないってことですよね？
それと、教えて頂いサイトにも書いてありましたが、
やはり管理↓と（定期的な？）修繕が大事なようですね。

『築50年を目の前にし、どちらの物件も現存しており人も住んでいる。マンションを取り巻く環境は変化のときを迎え「ストック重視」の社会へ変貌を遂げつつある現在において、歴史に名を残せるマンションが顕在することは喜ばしいことであり、「マンションの寿命」が高度な建設技術でもコンクリートの耐久性でもなく、“マンション管理”によって左右されることを改めて教えられる貴重な文化財と呼べる物件である。』

現在住んでいるマンションは築25年を超えていて
できた当初から億ションでした。
修繕計画はこれから２０年先までできています。

現在の課題は、その２０年たった時点、つまり
築４５年超の時点でマンションを取り壊し立て替えるか
それともそのままさらに数十年使うか
を決めることにあります。

物理的にはあと３０年、４０年と使うことは可能だそうですが
もしそうならば、それに見合った修繕計画を今から策定する必要があり
修繕金の額もその時に慌てないよう今のうちに見直すということだそうです。
これから５年以内のその決定をすることになるでしょう。

114です。

私も調べました、
2005年の記事でしたが、四谷コーポラス（築50年。四ッ谷駅徒歩7分）の
中古物件が売りに出されていました。６７m2のメゾネットで２９８０万円です。
やっぱり、立地が良いと土地代の割合が多いのか、へたな郊外の
新築並みの価格が付くのですね、正直驚きました。

土地代がほとんどでしょうね。

多分全く違うと思いますが、土地代で3000万円なら、
都心のハイグレードも驚くような割合になりますよ。

>116
23区の築30年のマンションに住んでいます。
個人的に、建築士の理事と計算してみたことがあります。
建物を取り壊して、売却する解散価格が取り壊し費用を除いて
1400万円となりました。

建て替える場合は、用途地域から建ぺい率と容積率を出して
共有部分を仮に20％で計算したところ1600万円となりました。
（坪単価70万円で計算）
建築まで18ヶ月程度の、仮住まい費用を含めると約2000万円になりました。

23区内のマンションなので、容積率には余剰がありません。
全世帯が、2000万円を自己負担するのは多分現実的でないので、
老朽化して、最後は取り壊して売却代金を分配するのが現実的
なのだと理解しました。

容積率に余剰がない場合は、何とか快適な生活が出来なくなるまで
修繕していくのが、賢明だと思いました。
現在でも、ほぼ何の不満もなく快適に暮らせていますので
多分、もう30年以上は大丈夫なのかと思っています。

古いマンションは、最近の新築に比べて立地だけは抜群にいい場合が
多いですよ。

マンションの歴史が、まだ50年と浅いから分譲マンションで
老朽化マンションというのも、実際には皆無なんだろうね。

まあ、自分の余命より長ければいいや。

＞120
最後に残る財産がまさに解散価格ですね。
土地代というより、土地利用価値代でしょうね。
またデベがＭＳを新築して、販売できる価格から
建築費2000万と粗利500万円を引いた残りという辺りでしょうか？
条件のよほど良い土地でないと買い叩かれそうですね。

>123
自分達の資金で、解体して更地にして売れば、より多くの解散価値
つまり分配金が得られますよ。
元々マンションに適した、立地の良い場所が多いんだから。

ミニバブルに押されて、悪条件の立地に無理矢理開発したマンションだと、
解散価格も、数百万にもならないかもしれないが・・・
解体費用で、マイナスになることもあるかもしれないね。

>>120
選択肢は２つしかないの？
現実的には、どうしてもそこに残りたい人と、
別に金もらって出て行ってもいいやって人の2通りに
分かれると思うんだけど。

違法建築や容積率一杯だと、最近のマンションは共有部分の面積が大きめだから
建て替えられたとしても、以前より一回り小さな部屋になってしまう。

昔は3ＤＫとか4ＤＫとかで、リビングという発想が一部の高級マンション以外には
なかったから、おしなべて部屋数は減る傾向ですよ。
どうしても、そこに住みたいというニーズがあっても、近隣の新築や、築浅中古を
買うよりも、持ち出しが高くなってしまうなら、立て替える意味も薄れて
そちらを買いたいというのが人情でしょう。

低層階の人が、今度は高層階と思っても、なかなか自由にならないからね。
全世帯の大多数の人が、妥協して、ある程度満足する計画でないと難しいでしょう。
だから、結果的にお金でけりをつける（売却して解散分配）という選択肢が、
現実的な場合も、多いような気がするよ。

都内の昭和40年代のマンションは、けっこう違法建築が多いらしいから、
容積率の余剰というのも少ないと思います。

もともと新築の時が高級マンションだった物件だと、古くても立地が良ければ
結構強気な価格でいけてる。
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1014520009681/tk=1...
管理費（多分修繕費も込み？）で183,084円って、すごい管理してくれてそう。

まあ今後は建て替えじゃなくて、補強修理や骨格を残したりフォーム方法などが開発されていくでしょう
もうある程度技術的には出来てるみたいだから建てかえしないでも長く住めるよ

世界遺産みたいな建物なんて100年以上はざらだよね、姫路城なんてどうゆうメンテナンスしとるんだろう？

立替もしてないしね。

東大寺はどうなんだ？

神社仏閣とかって柿とか松とかだからかなり耐久性があるんでは？
もちろんメンテもしっかりしてるだろうけど。
柿の木とかで家建てたら、かなりの金額になりそうだけど。

ほとんど建て直しみたいな修復をしてるからだよ

木造で高層マンション作ってみては？
木造地下２階付５０階建　なんて　どうよ。
内壁はもちろん土かべ
外壁はトタン板
屋根は草葺き　飛騨の合掌作りみたいに。
趣があります。
さあ　想像してみてください。

５０階は風が無くても揺れてるなｗｗｗ

>134
そうなん？

ピサの斜塔はどうなんだ？見た目を気にしなければ300年ぐらいもつんじゃないのでわないのか。

ピサの斜塔は鉄筋コンクリート造りではない。
鉄筋コンクリートには、過去の建築物のコンクリートかぶり厚が少なすぎるという問題と、コンクリートの酸化による鉄筋の錆の問題がある。

つまり何百年も前の建物のほうが物がいいってこと？

ヨーロッパのコンクリートの家は普通に１００年超えてますよ

昔、昔のヨーロッパはコンクリではなく、石造りだと思うけど。

世界遺産になってる物を今作ろうとしたらタワーマンション以上かかるんだろうから何百年も持つのかもね。

そうか！＼(◎o◎)／！

教えてください。
建て替え費用って１世帯辺りどのくらいするのでしょうか？
相続放棄したほうがいいのか迷っています。

建て替えずに一括でデベに売却するのもいいよ、
うちのマンションは1世帯あたり2000万円程度には土地代がなる。

都心の立地だけ抜群の築30年のマンションを10年前に買いました。（当時は築20年）
この時期総会がありましたが、話を聞いているとやっぱりダメです。

分譲当時は、お金持ちだったらしい住民も今まで残っているのは年金生活や未亡人の
老人主体マンションになりました。
（本当のお金持ちは20年以内に売って出て行ったようです）
相続のあった世帯は、家賃はそこそこで利回りは抜群だから賃貸に出してます。
積立金の値上げもダメ、修繕は壊れたものから必要最低限、オートロックもダメ・・・・
建物を維持するのが精一杯で、綺麗に住もうという発想のある住民は少数派です。

バブルの頃は1億円近かったらしいです、現在は2500万円程度です。
なぜか中古を買って入居する人もここ5年くらいは、50代以上のお年寄りが多くなりました。
建て替えなんて、夢のまた夢でしょう。
「建て替えは、私が死んでからやってくれ・・・」と言った感じです。

正直なところ早くローンの組めるうちに賃貸にでも出して、
逃げだそうかと最近思っています。

資産価値うんぬんを言わず電気設備や水周りのメンテをやり続けて
RC造のマンションの寿命って6〜70年てとこじゃないですかね。
50年くらいは問題ないと思うけど。

資金を潤沢に注ぎ込んでメンテナンスをすれば
固定資産税の上限は47年ですが、80年近く維持できるでしょう。
でも建物より、住民が老朽化して年金生活になるから資金不足が多いんだよね。

「中古マンションは管理を買え」といいますが、一番大切な管理とは住民のレベルですよ。

30年前はハイクラスの住民も、現在は年金暮らしのダメダメ住民、ケチケチ住民になってます。
娘、息子は煙たがって実家に寄りつきません。

新築買って、16年くらいで買い替えます。これって車と同じですね。

なんで１６年？

最初は、みんなそう言うんだよ！
夢と希望を持つのは勝手ですよ、16年後にいくら頭金があって、いくらローンを組めますか？
庶民マンションだと実行できる人は、約半数といったところ。

伯母の住むマンション、都内23区内公園隣接、築44年。
オーナー自ら住んでいるのは８０歳になる伯母くらいで、
後は全部個人が賃貸で所有してるそうです。
平米数50〜75程度ですが、賃貸収入は月15万超。
建替えの“た”の字も出た事ないとか・・・・

みんな「地震で崩壊するまでは家賃が入る」と（笑）
やっぱりマンションは立地だね。

マンション修繕積立金は、管理会社にとって見れば財務内容がはっきりしているので、いろいろ改修計画を持ちかけて食い物にされやすい、

気をつけよう、管理会社を通じた相見積もりほどバカバカしいものは無い。

相見積もりは管理組合独自で何社かとらないとダメだ！
黙っていても管理会社よりは三割くらい少ない工事費で済む、
管理組合で施工管理が出来る場合だったらもっと安くなる。

>>157
その通りですね。
うちも大手の管理会社で契約しているけど、理事長が建築家なので
必ず相見積もりを3社はとっています。（心情的には管理会社に任せたい）

理事をしている間に、管理会社が落札したのは20％位でしょうか？
ものによっては、同一内容で30％〜50％も高いことがあります。

素人は「安かろう悪かろうなんでは？」と理事長に聞くと
「これが普通の見積、管理会社の見積は異常に高い」といわれます。

新築を買っても10年くらいで買い換える自信が無い場合は、新築じゃなくて、住民老朽化の兆候が出て値下がりした築２０〜３０年くらいのマンションを買う方が金銭的には得ってことだな。ずっと住むならね。
メンテを重ねて築６０〜７０年くらいで自分の寿命と共にマンションの寿命も一緒に尽きると。ちょうど良いじゃないか。

一部の金融機関では、たとえ借入人の年齢が若くても、築後５０年までが住宅ローンの許容期限になっているところがあります。

＞マンションの寿命って何年よ！！

実家は築３７年の分譲マンションです。

３年前に耐震工事をし、そのときにコンクリート強度も調査しましたが、あと３０年は大丈夫と言われたそうです。

マンションは、メンテナンスさえきちんとすれば、７０年ぐらいは持つそうですよ。
それに、古いマンションは、強度にゆとりを持たせて設計されている場合も多いようですから、建築家に設計図をみてみらって調査すると良いのではないでしょうか。

＞161
うちの築35年のマンションは、築25年の10年前に30年ローンで買えたよ、
つまり完済は、築55年目ということになる。
つい先日、部屋が売りに出て70㎡が4,600万円で売れたみたいだから
坪に直すと220万円弱ということ。
多分ローンで買ったのではないかと思います。

知人の実家の、渋谷区広尾の同年代のマンションは、同じくらいで
6,500万円で売りに出ていましたから、郊外の新築物件より遙かに高いということになります。

昨年うちも管理組合が耐震診断もして貰ったけど、あと30年は確実
手入れをすれば50年以上大丈夫だと言われました。
エントランスホール、バルコニーもあるし、内廊下でエレベーターも
2基あるから生活様式としては、陳腐化はしていないからかも。
自称ビンテージマンションだと住民は話しています・・・

一方文京区の人気エリアの築40年近い高級マンションを見に行ったことがあります
当時で80㎡〜200㎡近い部屋ばかり、庭には広大な樹木がたくさんあって
戸数も100戸未満で一昔前は、憧れの的でした。

バルコニー無しで花台程度の小さなもの、洗濯物は室内、内廊下、3戸1EV
集中冷暖房から最近個別に直したらしい。
豪華なんだけど、バルコニーがないのが致命的で最近は人気がないそうです。

集中冷暖房、集中給湯は、メンテナンス費用が高額になりますよね。

中野の「コープ・ブロードウエイ・マンション」に住んでいた知人から聞きました。
「立地は最高なんだが、管理費などが高額だ！」

それは、聞きかじりだけ。

一般的に、郊外と人気の都心だと中古マンションの価格は別世界である。
法定の償却は、木造戸建て30年、マンション47年ということになっているが
これは、固定資産税の評価であって実際には建物と土地を分けて評価しない。

都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

>164
現在のマンションで集中冷暖房＆集中給湯のマンションのが
少ないですよ。

戸建と同じもの使用してるのでメンテや交換費用は
同額です。

マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が
２〜３０年で塗り替えで高額なんですが
これもタイルならば１戸辺りは戸建と同程度。

>>159さん
築２０年のマンションを５０才に買えばいいのか。
メンテ重ねていくとなるとかなりの出費になりそうですね。

＞ちゃんと評価されている。

誰に？

>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

ごくごく一部のマンションの話。

まあ、マンションの資産価値は立地だからね。
中古マンションも、電車で1時間の郊外や不人気地の駅近マンションより、世田谷や目黒のバス便マンションの方がずっと人気があり取引価格も高い。田園都市線や東横線の都区内区間の駅前マンションなら、築40年でも現実に電車で1時間の郊外や不人気地の新築マンションより値段が高い(駅10分築40年50平米で2000万円以上とか)。
メンテナンス費用も、新築の頃からきちんと手入れしていれば、そんなに急激に増える事は無い。人気立地のマンションなら、購入価格を考えればメンテナンス費用も安い物だ。

>>168
100まで生きる気？
マンションは築60〜70年は持つし、人間の方は最後の何年かはどうせ老人ホームとか施設行きになる可能性が高いから、30歳で買っても平気だと思うよ(老人ホーム入居費用を貯蓄していれば)。30歳で新築で買っても、70歳で老人ホームに入ろうと思って売却しようとしたら築40年。新築と築20年の価格の差は、同立地の築40年の売却価格と似たような物。マンションだと新築を買っても、結局若い時のローン返済の苦しみが増すだけだよ。

今後は、
ここ数年で建てまくったマンションの中古物件が山ほど出てくるからね。

みんな、うまく逃げ切ろうね♪

将来の値崩れ確実な新築を買うやつはバカってことですな。

なんだか趣旨が変わってきていますね。

ただの新築買えない(或いは中古を買ってしまった)人の言い訳大会ですね。

まぁね。
新築買っても、数年経てば築浅中古と同じ．．．
ほんのひとときの優越感。
それに支払う対価は、はたして妥当か？

>>174
どんな新築も、所詮売るときは中古だから。
経済的には中古の方が得な事は間違いない。
とはいえ、それは築50年くらいまでは機能を維持できてこそ。
本当にそんなに使える物か、実質耐用年数に不安がある。
だから、こんなスレがあるわけで。

＞マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が２〜３０年で塗り替えで高額なんですが

塗り替えは、基本は10〜15年ですね、うちの場合だと1回3,000万円
戸あたり40万円の積立金取り崩しという感じです。
タイルは、表面は痛みませんが、下地は同じで痛みますから
交換する場合は、タイルは色が出ないから特注ですから
吹きつけよりはるかに高いですよ。

＞>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。
現代の分譲マンション最古の物でも50年弱（47年？）ですから、この場合は
マンション以外ということですね。

いずれにせよ、土地の高い都心物件や駅から5分前後の物件じゃないと
資産価値は20年あたりを境に急落すると思います。
中古購入者だって、古くて小綺麗でも中古で買うなら遠いところや
狭いマンションは嫌ですよね。

都心物件で、築30年で新築相場のの40〜50％、郊外では20〜30％という
ところの資産価値でしょう。
住むにはどちらも、支障がないから郊外の激安中古はお買い得かもね。

修繕積立金が急騰するのは、高級物件の小規模マンションのこと。

最低50戸以上なら、修繕積立金は国交省の指針で20年目以降で月額180円/㎡程度です。
つまり50㎡なら9,000円、70㎡なら12,600円、100㎡でも18,000円
これで足りるかというと、理事の経験からいうと上手にすればだいたい大丈夫です。
築30年経過していますが、過去に一時金を徴収したことはありません。

見落としがちで管理組合の収入で大きいのは、駐車場使用料
うちは戸数の20％しかないけど、棟内で月額3〜3.5万円なので非常に大きな収入になります。
設置率が60％でも、使用料が1万円未満なら苦しいかもしれない。

最近よくある、機械式駐車場で設置率100％、月額5000〜1万円未満というのは諸経費を考えれば、赤字で金食い虫でむしろ不良資産になりかねないです。

築30年って下手すると建て替えになっちゃうんだと。

いやあ建替えができるのってある意味勝ち組マンション。
おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずに
スラム化するでしょう。

>>177
郊外路線である東横や田都沿線の都区内区間は、かなり駅から遠くても築30年で新築相場のの40〜50％ぐらい保っているから、都心とか駅近とかのくくりではなく、立っている所のエリアの人気そのものの方が重要。
自由が丘で徒歩17分の築40年マンションと、小菅の徒歩5年築35年マンションとでは雲泥の差だから。

>>179
根拠なし。今時、築30年で立て替えになる物件など手抜き物件以外に無い。

>>180
デベが再開発の触手も伸ばさないような場所だと、そうなる可能性はあるね。

＞おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずにスラム化するでしょう。

普通の心理で考えるとわかりそうなもの。

・元々億ションが多くて高嶺の花だった高級マンションが、中古で
　手の届く価格になれば、誰でも欲しいから高値になる。

・安いこと以外にメリットが薄い、チープマンションが「新築でなくなっ　　て」　中古になれば、買いたいメリットは「中古としても割安感」以外ない。
　現在都内で言えば、5,000万円未満の物件、首都圏なら4,000万円未満。
　つまり、平均以下のサラリーマンが気軽に買える物件は資産価値がない。

・人気エリアの駅に近くて、家賃相場が高ければどんなに古くなっても
　資産価値はそれほど下がらない。（利回りで買いたい投資家がいる）

結論から言うと、築30年以上でも家賃相場より極端に安くなく借り手がいる
マンションは、資産価値を維持できる。
家賃相場の半額でないと借り手がいない、空室が目立つマンションは新しくてもダメ。

近代マンションの最古の四谷コーポラス（1956年築）は、郊外のマンションより坪単価が高いし、賃貸でも借り手がいくらでもいるらしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html

日本のマンションの歴史
http://www.geocities.jp/tshny046/rekisi.html

マンション賃貸
http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq04/faq04_08.html

81年以前のマンション(築27年以上)は、古い耐震基準で
作られているから、早めの建替えが必要かもしれない。
そうしないと、周辺住民に迷惑だ。

ヒューザーの物件並に危険だよな。

>>183
無知なひと？
マンションの構造の基礎をご存じない？

新耐震基準以前は、安マンションの手抜きが多かったことは事実
ハイグレードは、当時の方が構造計算が電子化されていなかった分
手探りで、躯体は現在よりしっかりしている場合も多い。
マンションが現在よりも高級品だった（建築費が高かった）のは
こんな理由があるのです。

現在のマンションが、梁が小さくなった、柱が細くなんて宣伝してますが
昔からマンションはラーメン構造（柱構造）、鉄筋も、コンクリートも
同じものです、高層化とコンクリートポンプが強力になって水分は増えて
いるくらい。
特に、塩分の入った海砂を使う割合は最近の方が多いんだよね。
なぜ、梁や柱小さくなるのか、コスト計算が緻密になった？

>新耐震基準以前は、安マンションの手抜きが多かったことは事実

なおさら危ないじゃん。

>特に、塩分の入った海砂を使う割合は最近の方が多いんだよね。

さらに危ないじゃん。

ごく一部の本物の高級マンションを除いて、すべて危ないってこと?

躯体の手抜きとか欠陥って、最初の10年以内に現れます
その点では、古いマンションの方が安心でしょう。

築浅中古なんて、中古なのに割高なだけで意味がないと思うけど、女性と同じ。

＞81年以前のマンション(築27年以上)は、古い耐震基準で
＞作られているから、早めの建替えが必要かもしれない。
＞そうしないと、周辺住民に迷惑だ。

１９７７年竣工のマンションに居住しています。
５年前に建物診断を行い、ピロティと１階駐車場の一部を補強しました。
外見はよくないのですが、安心して生活できます。

躯体は管理状態がよければ、７０年以上は大丈夫だそうです。

旧耐震のマンションでも、管理組合さえきちんとしていれば（資金があれば）、補強工事をしていると思います。

近年は、行政から一部補助金も出るそうです。（ただし、幹線主要道路沿い？）

築２０〜３０年で建替えするのは、資源のムダ使いです。

国が老朽化マンション建替えに向けて本格的に動き出しました。

マンションが倒壊すれば被害が膨大ですからね。


http://www.nomu.com/column/vol54.html

築30年近い古いマンションの良いところは、子供が少なくうるさくないこと
都心物件に限れば、管理人も住み込みで24時間常駐というのが安心できる。
100㎡近いのは、昔の超高級マンションだから住民層も安心できます。

郊外の、エコノミークラスの新築ファミリーマンションは
同年代ばかりで人間関係も疲れそう。

実家の木造住宅は築40年ですが、当時の公庫基準の2倍の建築費で
建てられました、あと最低40年は大丈夫だと行政から言われました。
木造の耐用年数は22年らしいけど、実に4倍は持つことになります。

>>191さんには子供がいないのかな。
うちは子供がいるから、近くにたくさん友達がいた方が、
子供のためにもいいと思っている。

あと、築30年程度の部屋でいいのなら、賃貸で安く借りられる物件が
たくさんあると思うけど。わざわざ買うこともないと思う。
トータルの出費ではその方が安あがりなのでは？
で、お金が貯まったら (たぶん定年が見えてくる頃かな)、
終の棲家として新築をキャッシュで買えばいいんじゃない？

>>193
不人気立地のマンションは、ちょっと古くなっただけで賃貸料がガタ落ちするが、人気エリアのマンションは築30年でも40年でも高止まりしたままだよ。
その作戦は、田舎で無いと無理。

別に都心の人気エリアでなくてもいいと思うよ。
その人が住みやすい地域に住めばいいだけでは。
資産価値ばかり気にするから、そういう考えしかできないのかな。

>>195
191は都心物件について語ってるわけだ。
でもその191に対し、193は田舎でしか成立しない事象と作戦を語ってる。だから、193の意見は都心志向の191には無意味無関係でしょ？と194はレスしているんだろう。

あなた、読み違えてる。その読み違えっぷりは193と同一人物？

あと、「都心」の人気エリアに限らず、郊外の人気エリア(自由が丘とか田園調布とか)でも、193の作戦は成立しないよ>>195

安マンションはダメですよ、外廊下とかエントランスホールがない
なんて論外です。

10年落ちの、ＢＭＷやベンツ、高級車は買い手がいるけど
10年落ちの大衆車は、使用に耐えても価値がないからスクラップ。

同じ立地なら、新しい方がいいけど高額になる。
都心の場合は、立地の良い場所には新しいマンションが少ない
立地の悪い新築なら、その60％で買える古いマンションがいいと思う。

＞で、お金が貯まったら (たぶん定年が見えてくる頃かな)、終の棲家として新築をキャッシュで買えばいいんじゃない？

近所だと75㎡前後の新築は現状で8000〜1億円です、
そんなに貯金はできないですよ、ローンも50歳越えたら厳しいですよ。
仮に55歳で、新築をキャッシュで買って20年後に死んで子供に残すのかな？

>>193
いくら古いマンションでも、賃貸仕様はそれなりだし
壁紙だって、水回りだって自分の自由にはなりません。
安いと言っても、家賃を支払いながら定年間際までに8000万円以上
貯金なんてできますかね、貯金崩したら老後資金はどうするの？
それまでに子供にもお金が掛かる時期があるし。

＞外廊下とかエントランスホールがない

これはダウト。エントランスが無い物件は知らないが、外廊下でも作りがしっかりしている人気エリア物件なら、中古でも評価は高い。

まあ、最近の新築マンションだと、内廊下が多いから別かもしれないけどね。20年前、30年前は内廊下の物件の割合自体が今より少なかった。