ル・サンク小石川後楽園（4）

535ですが、私はこの物件を検討しましたが訴訟物件ということもあり購入を見送らせて頂きましたが、
マンション契約者側の立場からお話しをさせて頂きました。

『ディベロッパーの不法行為により損害が発生したら、その責任は誰が取るのか？』
と言えば、当然不動産業者でしょう。

それが２割＋手付け倍返しよりも大きいのであれば、その差額は当然不動産業者が出すのが当然だと言っているだけです。

購入者は、完成予定時期にマンションが完成して入居が出来るものだと普通は考えます。
それが出来ないのであればそれによって生じた損害を全額負担するのが不動産業者の責任です。

民事訴訟にすれば、今の不動産市況的に100％住民が勝訴します。
契約書の内容にあった解決金よりも大きな金額を請求することができます。

ついでに言うと、契約書の「解決金は２割」という特約は、売主に有利な特約ですので法律上何ら効力を発揮しませんよ。
それは裁判してみれば明らかです。

>>548
宅建業法４７条（業務に関する禁止事項）は、３５条（重要事項の説明等）と別の規定です。念のため。

建築審査会で裁決が出る前であっても、周辺住民の代理人から避難経路の違法の疑いを追及されていること、そのために施主が車路勾配を変更しユーイックが変更確認を下したことは、購入しようとする者の判断に重要な影響を及ぼす事実であって、ＮＩＰＰＯや三菱地所は告げておくべきだったのではないかと思います。

>>561
有利かどうか、なぜ言い切れる。
素人だな？場合によっては十分に買主有利なのに。
>>559
家具の購入が履行の着手？笑
自宅売却だって履行の着手にはならないよ。まぁ、買い替え特約でもあったなら別かもしれんけど。

新居用のオーダーメイド家具や旧宅に入らない家具の購入は履行の着手に該当するのでは？
自宅売却はもちろん履行の着手です。
該当しないというならソースを明示してください。

>>564
君は>>559？
受取拒否とか言ってる人？
実務では口頭なり書面でやるんだよ。
受取拒否されたら供託してお終い。

新居用の家具ですとか勝手に言っても無理じゃない？造作家具ならまだ分かるけど、それも引き渡し後だろうからね。結局、相手にされないだろうね。引越し業者との契約なんて論外。

>>563
裁判では、新居入居に向けた契約行為は全て履行の着手とみなされますし、
一般的な判断がなされます。

「～～とは限らないじゃないか」と売主側が反論を持ち出したところで、
一般的な考え方が優先されますので、売主敗訴は確定的ですよ。

多分、このまま行けば集団訴訟に発展するんでしょうね。
集団訴訟なら個人情報も公表されませんし、言い方として失礼かもしれませんが楽しみです。

ま、ディベロッパー側の態度が悪かったのが最大の原因ですね。

執行停止の決定を受けて
NIPPOが嘆願書に署名させたことはどうだったのか。

それで契約解除にするものですか。

9月の口頭審査の会議録でも明らかに厳しい状況。
法令に適合しない疑いがあるマンションの建設を続けさせて下さいという嘆願は
建築審査会が認めるものだったのだろうか。

正しい情報開示をして来たのかという問題。

同じことで、周辺住民も NIPPO に怒ってますね。

これまでも青山やほかの物件でも契約解除に関する同様の事例が散見されます。

自分も検討者としていつ自分が同じ事態に巻き込まれるのではと懸念しており、ここでの売主の対応や買主としてできることについて非常に興味深く見守っています

まずは供託される前に履行の着手で手付解除をできなくして、集団訴訟に持ち込む方法を知り参考になりました。

当事者以外も情報を交換して買主が不利益をこうむらないようになれればいいと思います。

手付解除の条件＋家賃等の実損＋優先購入権くらいは最低勝ち取りたい。

集団訴訟した結果、手付解除より条件が悪くなることはあるのか。

それとも手付解除の時の条件をベースにしてプラスアルファを得られるのか。

訴訟中、納めている手付金は帰ってこないのか。

費用と時間を使う以上、気になることは多いね。

嘆願書で、ＮＩＰＰＯは自分が正しい、東京都建築審査会の執行停止の決定が誤っていると主張したつもりかもしれないが、十分な情報を提供されない弱い立場の購入者を利用したものではないか。
むしろ審査会委員に悪い印象を与えたのではないか。

ＮＩＰＰＯは自分に非がないと言うが、国土交通省への再審査請求ができないことは、違法建築物の建設を進めてきたのを認めたのではないか。

違法な行為を行ったことへの反省もせず、購入者への補償もしないつもりだろうか。

まる三ヶ月、NIPPOの言い訳に三度呼びつけられて、
何の新提案もなし？

四週後？

>>562

宅建士はともかく
建築士は間違いなく懲戒対象

本物件の建築確認取消について、東京建築士会の法規委員長がコメントを出していますね。

http://www.tokyokenchikushikai.or.jp/topics/2015/12/714/

こういった経緯をたどる物件はこれで最後にしてほしいと切に願います。

ちなみに売主が提案する補償条件って今どうなってるの？

>>576
建築士会が建築審査会批判ですか。
この法規委員長は、施主が建築審査会の裁決を受け入れ国土交通省への再審査請求しないことを知った上で批判しているのでしょうか。

>>576
読んできました。これは、建築審査会の批判ではなく、制度の批判ですね。
合法か否かだけが問題になるのは分かるけれど、その判断が分かれるようなグレーゾーンの案件において、建築審査会の（委員長の）さじ加減だけで、ほぼ完成のマンションの実質的な取り壊し命令……こんなに巨額な費用・資源の無駄、時間の浪費、契約した人の金銭では代えられない（現実にはそれしかないのだけれど）苦痛と損害、訴訟に参加していない近隣住民のこれからも続く気分の悪さ……が出来てしまう制度は、確かに疑問だと思いました。

>>579
宅建士か建築士か知りませんが建てる側の人の理屈ですね。

避難経路に違反のあるマンションが購入者に引渡しをされることのほうがおかしいです。


建築審査会が建築途中のものを建築確認取り消しできるのも正しいです。

この制度では、施主だけでなく設計者も、国土交通省に再審査請求できます。
再審査請求できなかったということは、違反建築物であると認めたことを意味します。

制度に問題あるとすれば、建築審査会が施主や設計者に建築図書の提出を命じなかったことではないですか。

>>576
あくまで建てる側（特に設計する側）の意見ですね。

>12年かけて建設した建築物に事後的に確認無効とすることができるといった制度に疑問を感じます。

と言ってますが、そもそも１２年間近隣住民の指摘を無視し続けた結果でしょう。
特に文京区の絶対高さ制限の駆け込みを図ったからこそ”取り壊し”しかとる術がなくなったのです。

法規委員長が工学部を卒業しているなら、技術者倫理から勉強し直すべきでしょう。

12年間かけて、自動車を設計・製造したところ、判断が分かれるようなグレーゾーンの問題があって
車検を通してもらえなかった。こんなに巨額な費用・資源の無駄、時間の浪費……が出来てしまう制度と
>>576のリンク先が主張しているのはそういうことです。

グレーゾーンの問題があるものを設計する人は技術者として資質が問われるし、
それを擁護する人も同様です。

東京建築士会はそのような人物を法規委員長に起用しているのですね。信じられないことです。

今回は、グレーゾーンが黒に判定されたわけだけれど、それまではNippoは白だと信じてこの案件を進めてきたのですよね。どちらにころんでもおかしくない……ところがこのタイミングで杭の不正問題が起こり、建設業界全体にとっての逆風となり、今回の判定に影響したのだと思います。
ま、建築審査会の判断は、影響の大きさは考慮にいれない、見せしめ的なものだったのではないでしょうか。

>>583
> ところがこのタイミングで杭の不正問題が起こり

それは違うでしょう。杭の不正問題が起こる前に裁決の方向が決まっていたはずです。
9月7日の口頭審査の会議録を読むとわかります。口頭審査でNIPPO敗訴の流れが決定的になり、同日付で執行停止されています。

> グレーゾーンが黒に判定されたわけだけれど、それまではNippoは白だと信じてこの案件を進めてきた

なぜ2014年3月に計画変更、ユーイックが変更確認を下したか、ユーイックと日建ハウジングシステムとの打合せ記録を出してもらうべきでしょう。施主と設計者にはグレーゾーンを危なく進めている自覚があったのではないでしょうか。

>>437
>>>>435
http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/newsanswer/newsl/post_103366

>>優先販売権などを求める団体交渉をすべく立ち上がったそうですよ。
>>このニュースの山本さんが呼びかけているそうなので
>>連絡がきていないなら連絡してみてはいかがでしょうか。(テレビ東京を通じて)
>>連絡がこなかったのは恐らく山本さんはあなたの連絡先を知らないのではないでしょうか。
>>26戸の購入者が賛同しているようなので、説明会等で何人かと連絡先交換してたのではないですかね。

この団体交渉に動かれた山本さん（仮）、弁護士さんとのことですがどなたかご存知の方、
もしくはご本人が見ていらっしゃったら、ご連絡とれないでしょうか。
現状がどう動いているのか把握しなければならない事情があり、困っております。
下記、連絡先として私のアドレスを載せます。

kosei.ishii@gmail.com

こういった場で直接アドレスを表示するのはためらいがありますが…
何卒、よろしくお願いいたします。

こういう場合は捨てアドレスを使用されることをオススメします
本名もわかるものはやめた方が良いですよ

>>585
テレビ東京のニュースですので、テレビ東京に確認されたらいいと思います。
また、585の投稿は削除依頼をされたほうがよいと思いますよ。

>>584
当時はグレーという認識はあったと思うよ。
でも、どこまでダメ元感があったかは分からないが経緯はともあれ確認とれた時点でこれで問題クリア。と判断するのが施主、設計者の立場なら当然。
まさかひっくり返されるなんて想像だにしてなかったかと。
ストッパーになるべき建築確認が通ってしまったことを責めるならわかるけど、その点においてはNIPPOに責任はない。
それでも、立場上賠償の責任は追わなきゃいけないけどね。

>>588
NIPPOは2005年6月にも建築確認を取り消されている

審査請求を行った周辺住民とは違う目線でルサンク小石川後楽園の建築確認取り消し事件が振り返られていますね。
まだ、続きがありそう。

DJあかいのマンション総研 ルサンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(1)
http://mansioninstitute.com/?p=761

>>590
こんな偉そうなこと言っている割には大したことないブログだった
↓

>>590 は、前々から
ハナレがおかしいと指摘していた人ですね。
そういう分析はしないのかな。

５８５さんのアドレスやご意向が本当であるならば
ご紹介します。僕も購入者かつ弁護士の賛同者で、５８５さんがなりすましやいたずらでないならば
なのですが。

確かめる方法が見当たらず。

NIPPOの関係者かもしれないし、あまり弁護士のことを教えない方がいいぞ。

>>594
Nippoの関係者のわけ、ないでしょう。
弁護士さんは、マンション購入の契約者なんだから、Nippoはなにからなにまで
ご存じですヨ。
弁護士さんは、何回か、この板で書き込んでいるようなので、きっと連絡している、
あるいは、連絡すると思います。

いまさらですが……
離れ、ハナレ、Hanare・・マンションにこんなものがあるというのは、なんだかなぁ(^_^;)
契約解除になって、よかったような気もします。

>>596 全く同感です

hanare は所有者に勝手な使い方をされ
（規程で制限されていても所有している意識がある）
揉め事の種にしかならないです

管理組合のもとに共有スペースとして使われるべきです

冷静に見ると、
斜面に無理やり建てた
変な物件に○億払うところだったんですね。

地下室マンションにして
容積を稼ごうとして無理していますね。

接道も悪いし
このボリュームで建たない敷地なのでしょう。
土地を入手する際の判断にミスがあったのではないですか。

昨年9月7日の口頭審査の会議録によると
建築審査会の委員は
エントランスは地下３階との判断をしている。

１階の住戸＝建築基準法上は地下２階
２階の住戸＝建築基準法上は地下１階
となる。

高低差のある斜面地に無理して建てようとしたからかもしれないが
ここまでして建てないでいいのではないかな。

585に投稿した者です。
今のところ変なメールも届かずホッとしております（笑）
肝心の連絡もなく、残念ではありますが…

>>587
テレビ東京に問い合わせてみましたが、回答はもらえませんでした。

>>593
すみません、確かに怪しいですよね…
どうにも情報がなく、焦っております。年末に入口の警備員にまで聞いてしまいました（笑）
そしたらたまたま通りかかった方が、自称・親族が購入者ということで相談してみましたが、ご存知なかったです。
もしお名前だけでも分かれば、こちらから連絡とってみたいと思っております。
なんとか、ご協力願えないでしょうか。メールなど頂けましたら、こちらの氏名連絡先等々お知らせもします。

NIPPOは国税からは回答を頂けたのでしょうか？

その弁護士さん、説明会で希望者には名刺を配ってたので、
契約者関係の人に伝えるのは大丈夫と思います。

○○○○○○弁護士で検索すると、連絡先が出てきます
○○○○○○は、ひらがな六文字で、重要事項説明書の
１文字目：２４ページ下から七行目（「に引渡」で始まる）前から八文字目
２文字目：１５ページ２．アフタサービス内「概要」下から二行目後ろから二文字目（句読点含まず）
３文字目：１６ページ二行目（「特記事項の」で始まる）後ろから八文字目（句読点含まず）
４文字目：１６ページ二行目（「特記事項の」で始まる）後ろから十二文字目（句読点含まず）
５文字目：１６ページ二行目（「特記事項の」で始まる）後ろから五文字目（句読点含まず）
６文字目：１８ページ五行目（「製品の」で始まる）前から十四文字目のカタカナをひらがなに（句読点含まず）

>>603
す、すばらしい。古典的ですが、こんな方法もありなのですね。

工事完了６月１５日と書かれていますが
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/100036_011.html

先日投稿したものです。
この投稿を信用して、先日のメールアドレスにお送りします。
私は、実は購入者であり、この番組をしっているものです。

これから先日のアドレスにおおくりします。

先日のアドレスのメールいたしましたので
ご返信ください。
週末に会合がありますので急いでご返信いただければと思います。

また、説明会日程連絡は、
直前でしょうか。

不誠実な業者ですね。一事が万事、情報開示の姿勢に問題ありです。

八月三十一日に宿題するタイプだな。
説明会も、一月三十一日だろうな。

怒りを継続させるのは、エネルギーがいるからなぁ。
これが、最後の説明会になるのかなぁ。
Nippoの説明は、
１回目……遅れますので、一律300万円。
２回目……売るものがなくなりました。300万円はなしで、27条で行きます。
３回目……？？？
こちらの疲れを待つ戦略に出るのかな？

八月三十一日にがんばって間に合わせるタイプと、
八月三十一日の時点でもはや間に合わないことが確定しているタイプがいて、
NIPPO は、（ｒｙ

全員が納得するはずないし、
四回目の説明会はないだろうから、
これ以上の補償求める場合は訴訟で、
という開き直りで終了やろうな。

次回、メディアも荒れっぷりに注目やろうな

> １回目……遅れますので、一律300万円。

すでに敗色濃厚だったと思うが。9月7日の口頭審査の会議録を読むとわかる。

NIPPOは東京都平均年収ランキングで80位みたいです。

http://toyokeizai.net/articles/-/99722

利益優先で儲かってるんですね。

三菱地所の営業トーク録音は、
各メディアも心待ちにしてるで

いまさらですが……
「勝利した近隣住民」は、ル・サンク小石川後楽園を買った１０７世帯の夢や計画を壊したことをどう思っているのかな、と考えてしまいます。
「この地にこのようなマンションは、景観を損ねる」と彼らはいうけれど、そもそも景観なるものは、時代によって変化するものです。景観を損ねるという理由ではなく、自分の家のそばにマンションが建つのがいやなだけでしょう。
こんな近隣住民の近くには住みたくないというのは負け惜しみかな。

この物件の東に張り付いてるハーモニカ状態の家屋の方が（ｒｙ

>>618
普通に考えると、反対住人の住むマンションが立ったときも景観を破壊したと思います。
景観とはなんなんでしょうかね。

http://mansioninstitute.com/?p=782

素人ですみません。
本来、個人の財産権や経済活動の自由は憲法で保証されていて、公共の福祉に反する時のみ制約を受けると学校の授業で習ったと思います。
訴えた人達の権利がこの土地建物の持ち主や契約者の権利を上回るものなのでしょうかね？
避難通路だけが問題なら、どこかに階段でも追加してやればＯＫとか、そんな単純なことではダメなのでしょうか？

周辺住民のブログ
http://kota-mishima.blogspot.com/2016/01/2016-01-06.html


>>621

法令違反をしている建築計画は問題外ですよ。
建築基準法違反には罰則もあります。

ここは２回も建築確認取り消し裁決を受けている前代未聞のマンション計画です。

>>622
621です。
法令違反がまずいのは法治国家である以上、当然だと思います。
ただ今回の件は周辺住民が何十項目も指摘した中の一項目だけが審査会で違反とされたと聞いています。
たった１％(？)の違反のために残りの９９％も否定されてしまうというのはいかがなものか、ペナルティとして重すぎではないかなと素人考えとして思っただけです。

>>623
違法建築との判断がされる
リスクを承知の上で
周辺住民との間で争いのある建築計画を強行したのですよね。

弁解もそれくらいにしたらどうですか。
２回も建築確認を取り消されてレッドカードですよ。

22メートルの絶対高さ制限を守っておけばよかったね。
文京区から要請されていたのだから。
今回のように売ってしまったのは売主と販売会社は非難されるべきことだが
絶対高さ制限を守っていれば、違法と判断された箇所をなおせた。
購入者が困窮することにならなかったと思う。

わたしが言いたかったのは、「周辺住民がマンション建設を反対した理由」は、
・景観を損ねるから。
・違法マンションだから。
ではなく、「自分の家の前にマンションが建つのがいやだ」ということです。
このたびは、「周辺住民」＋専門家が、グレーゾーンの部分をどんどん指摘し、そのうちの一つがたまたま通ったということなのだと理解しています。つまり、「違法マンション」は理由ではなく、手段として利用したと。

資源の無駄、時間の無駄、お金の無駄、精神的、物質的、生活設計のダメージ、（周辺住民の目の前に残る巨大な廃墟）、良いことは一つもなかった今回の結果でした。
この責任は、やはり、「周辺住民」に負けたNippoが一番には間違いないのだけれど。

>>624
Nippoの関係者ではないので弁解するつもりなんて毛頭ないですし、足元を見られてしまった事業者を擁護する気も全くありません。
むしろ、今後マンションの購入を検討している身として、物件のリスクをどこまで考慮しなければならないかの観点から、今回の成り行きに注目している契約者予備軍です。
外部の立場から見ると、数十項目もの指摘というのは、やはり違和感を感じます。
世の中の建物って、そんな完璧なのでしょうかね…
「下手な鉄砲も数撃ちゃ当たる」じゃないですが、「何だかなぁ」という感想を持ちました。

グレーゾーンの部分をどんどん指摘し…というのは
多くのグレーゾーンの設計をした建築士の姿勢に
問題がありませんか。

日建ハウジングシステムの建築士が
周辺住民の代理人に徹底的に指摘されるような
問題のある設計をしたともいえませんか。
Hanareとかおかしいですよ。


そして何より問題なのは
Nippoと三菱地所レジデンスが
グレーゾーンを徹底的に指摘されていることを
購入者に情報開示しなかったことではないですか。

>>626
住民側の意図や対応なんて当たり前の話な訳ですよ。別に違法なことなんか何もしてない。
端的に言えば、たまたまの指摘が通るようなぬるい企画する方が悪いんです。それ以上でも以下でもない。
プロなら反対派がありとあらゆる手を使って来るなんて分かりきってること。そんな突っ込みに負けないように準備しておいて当然。
実際、反対運動なんてほとんどが頓挫してるからこそ、ココがこんなに話題になってる。

ただ、NIPPOに同情するとしたら、法に則り確認した上で建築したのに、最後にひっくり返されるなんて、というのは、有りますけどね。
だったら建築確認という制度はなんためにあるんだよ、と。

>>629
> 法に則り確認した上で建築したのに、最後にひっくり返される

2014年3月の変更確認が怪しい。
危ういからNippoは変更確認を申請したのでしょう。
Nippoを質すほうがいいと思います。

>>630
危ういから変更したのならむしろ正しい対応。
それを確認した側の方が問題。そこで止めとけば遥かに問題は小さくてすんだ。
確認に際して癒着でもあったというなら別の話ですが、その根拠がないと、単なる言い掛かりになっちゃいますしね。

>>628
指摘はほぼどの物件でも起こってますからねぇ。
反対の幟が立ってるような物件はもちろん、一見平和に見えても裏で反対者がチクチクとなんてよくあることです。

それでも、建設に着手すれば完成しないケースは99%以上の確率で発生しないので、それをイチイチ伝えるのはむしろあり得ない対応かと。

>>631
日建ハウジングシステムが
変更確認についてユーイックとの打合せ記録を作っているだろうから
提出させればいいのでは（民事訴訟法２２１条）

あと、三週間？

>>632
> 指摘はほぼどの物件でも起こってますからねぇ。

高さ違反で建設中断 反対住民が指摘
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=241

“レクサス・マンション”問題として知られています。

不毛

１月下旬の土日は、
全部空けておかないといけないってこと？

１０７戸完売の今回の物件。
投資目的の購入者は、こんな短期間で２割の配当！。きっと昨年のうちに２割を貰ったことでしょう。
終の棲家として購入した人は、「やれやれ、また探さなくては……」と思うでしょう。
子どもの教育もふくめ、これからの人生を設計して購入した人は、「どうしてくれるんだ。２割じゃ許さない」と思っていることでしょう。
さて、どんな説明会になるのでしょうね。

>>638
こんなスレがありました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45357/1

Nippoの話題にもなってます

ゴネ得は許さない、
という、毅然とした態度で
のぞんでくるでしょう。

ゴネ得は許さないってNIPPOの立場で言うことですか？
違法マンションを売ったことは許されるのですか？

2割もらえば、賃貸で数年暮らせるよね。その間に、相場が下がってメデタシメデタシじゃダメ？

>>642
２割もらえる人のことを羨んでいるみたいだけれど。
そんなに簡単ではないいろいろな事情があるから、この板がこれほど盛り上がっているのですよ。

日程連絡、
まだ？

延期連絡、
まだ？

２割も貰えるの？

手付金を払った人は貰えます。

くい打ち建設業者を行政処分
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=3968

工事監理者は許されるのだろうか。

建築確認の取消ってそんなに頻繁に起こることなの？

>>649
> 建築確認の取消ってそんなに頻繁に起こることなの？

都市居住評価センターの事例
http://blog.goo.ne.jp/gcy/d/20060914

107戸完売⇒ほぼ完成⇒引き渡し直前⇒建築確認取り消し。
こんなの、ないよね。

今週も日程連絡、
ないの？

>>652
契約済みさんならば、Nippoに電話してみたら？
遅くとも開催の２週間前には連絡がありますよ。

すると、３０日か３１日しかないんですね。

土曜は文句がでそうですから、
31日か再延期ですね。

>>651
中野区の事例
開発業者は無確認建築物となった建物を壊して更地に戻しました。
http://saginomiya.blog.jp/archives/2006-09-03.html

ル・サンク小石川後楽園の問題は
Nippoと三菱地所レジデンスが販売したことでしょう。

今月、あと二週間くらいしかないで。

>>656
そこは基礎工事始めた程度の時期に取消になってます。
出来あがった建築物を壊して更地に戻したわけではありません。
そのおかげで直ぐに修正がきき、5階建てに変更し2年後完成しています。

>>658
９階→５階に修正して建てなおしたのでしたね。

中野区では中野３丁目でも
８階→５階に修正した有名な事例があります。
こちらはかなり建ちあがってました。


どちらも開発業者が販売していなかったために
契約者が困ることにはなりませんでした。