ル・サンク小石川後楽園（4）

>>260
購入者の所得にも依存しますが、解決金を受け取ったとしてもかなりの税金がとられます。

主に影響がありそうなのは下記ですが、現実的にはほかにも影響点があるでしょう。

国税局、No.1490 一時所得
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

国税局、No.2260 所得税の税率
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

文京区 住民税の計算
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

解決金がどういう種類のお金を含んでいるかで税率計算の考え方に影響がありえること、支出には何があたるのかというところは扱いを考える必要があります。

この点を契約者の方が地元の税務署に確認しにいったところ、今回は前代未聞のケースであるため、税務上の扱いについて現場の税務署では扱いかねるため個別に確認するのではなく、国税庁に確認してほしいといわれているとのことです。このため、売主から国税庁に税金の扱い確認する方向となっています。

どこまでを実損と捉えるのか、ほかの支払い方はないのかなど、単に解決金をもって補償とするのだとしても、考えることは多くありますね。

・所得が増えたり引越しができなくなったことにより子供を保育園などに入れられなくなるケース
・周辺で別の物件を今現在の市場価格で購入する必要ができてしまい思ったような購入ができない（入居時期や相場の上昇により差額が生じる）ケース
・仮住まいが必要となって家賃を支払う必要があるケースなど、

同じ値段で同じ場所に同じ時期に入居することができない時点で、個々の契約者のライフプランには大きな影響が出ていて、全員が納得する条件を見出すのは容易ではないと考えます。

また、金銭以外にも、私はこれまでやこれからの経緯により納得度が変わってくるとも思っています。

・経緯のより詳細な説明
・建築確認の取り消しは誰の責任なのか明確にできるか
・販売時/契約時の説明などに不作為があったのか
・再審査の有無など

すでに終わろうとしている売買契約にあまり時間をかけたくないのが本音ですが、考えるべきことや対象となる人数の多さもあり、解決まで長期間化していくのは仕方ないことだと考えています。

さらに解体工事などの対応に期間を要するであろう周辺住民の方は、契約者よりも大変だと思います。
心が痛みますね。

この規模で車寄せがないマンソンなんて住みたくないけど、本当に安全性に問題あったか？車椅子なんて、駐車場まで避難するなことがまず無理だろうに。それとも避難経路以外にも何かあったんでしょうか。

Yahooのトップにもでてましたね

>>262
避難経路の1/8斜度が問題になったという経緯でしたが、その避難経路の出口には堀坂があるのですよね。たしか近隣住民の方の資料だと一部は1/9斜度とのこと。
現実的にその避難経路を選ばなければならないようなところに車椅子の人が行くことがあるのか、それを避けるような方法はあったのかは気になるところです。

それと、事前に民間の複数の検査機関に確認して建築確認を取っていて、その後に今回の審査請求で建築確認が取り消しになりました。
専門家による建築確認の結果が変わっているのですが、今後も条文の解釈の違いでこのようなことが起きることがありえるのか、判断の違いは何処から生まれたのかなどは解明されるとありがたいですね。

>>264
そうでしたか。ありがとうございます。
そもそも、車椅子のことを考えたら、根本からやり直さないといけない気がするけど。バルコニーから避難とか以ての外じゃね。

しかし>>246 さんの条件マジですか？
引越し目前だったでしょうから、家売って学校決めてとか色々大変でしょうが、
誰かが書いてたけど宝くじにあたったようなもんですよ。長い目でみれば。
私なら賃貸で済ませてこのバブリーな状況を数年静観したいですけど。
十分お釣りが来ますよ。

>>261

給与天引きの社会保険の場合は、一時所得が増えても
保険料は、あくまで月額報酬で計算するので、
変わらないが、

国民健康保険や後期高齢者医療保険の場合は
介護保険料まで含めて、一時所得の分だけ
保険料が増加することになる。

制度がおかしいといえば、おかしいが・・・・

>>266
外部の人が適当に言っているだけだと思いますよ。

>>266
どこが宝くじ？？？
人生のプランが変わってしまった人もいるんですよ
またゆすりとか言ってる人もいるようですが、どこがですか 実害は2割では到底まかない切れません。あなたはニッポウの方ですか

>>252
ニッポウがあまりに不誠実だから仕方ないだろ

>>269
普通の人なら２割で納得だと思いますが、そんなにご不満なのは、もしかして、持ち家を不動産会社とかに安く売っぱらったとか？

小石川二丁目の土地柄がなんとなく分かった事件。
跡地は区民憩いの場にでもなるのだろうか。

まだ連絡ないってことは、
２７日の線もあるの？
説明会

年内開催が決まっていてもギリギリまで連絡を遅らせ、参加者数を少しでも減らそうと仕組んでいたりして。
１回目の説明会では私たちを信じてくださいと言っておきながら、建築確認取り消された途端に一方的に契約解除させようという姿勢だもの。
そりゃ契約者も怒りますよ。
次回はあの執行役員二人より上の方が出てきますかね？
「井上」さんか「あ」さんかな。

説明会……何を目標に「戦う」のかが見えてこないのがつらいです。
「誠意」というのが、どんなものであるかも具体的には見えてこないし……。

誠意=解決金

ここは地元では以前から住民との間でもめていた有名なマンションで、それを販売側が知らなかったとは考えられない。
近くには計画反対のポスターもあるし、現場に行けばすぐに分かる。
今回は2割くらいの解決金で収まるような気がするが、会社が大手ではないので契約書の文言通り手付けの倍返しで済まされてしまうかも。

>>259

この物件に三菱、野村関係ないのでは？

>>279
259の一行目に書いてる通り
この物件を販売しましたよ。

周辺住民
反対運動に成功したら廃墟が残っただけだった。

契約者
三回目の説明会を設定したら
時間が無駄になっただけだった。

って感じでしょうか。

お客様センターに電話しても、あほみたいなつかえない
おじはんがでるだけで、あっけらかんと
お世話になってま～すなんていうんだから
やっぱりレベルの低い舗装やさんだわ。

前回の説明会でも、司会者がにやにや、途中わらっちゃってるからね。
あきれる。こういう会社だから、集団住民とも感情的にさせてここまで
揉めたんだろな。

契約条項云々、よりも、これまでも契約条項以上の保証を
してる会社はたくさんあるわけで、
この契約条項で終わり、とするなんて
無責任で不誠実がすぎる！どれだけの被害を与えたか痛感しているなら
こういう対応で終わりにはできないとするのが、通例。

NIPPO
新提案なし

地所
社内調査で不適切販売なし

となりそう。
誰かがセールス時の録音を持ってこない限り。

>>284
三菱の南麻布欠陥マンションが、まさにその契約以上の対応で、手付金返還プラス手付金の二倍を支払う。
その辺が落とし所と思うよ。
それ以上となると、長期化は避けられない。ただ、こんな会社意地でも許せない、であれば戦うのはあり。

南麻布じゃないや南青山。全然ちがう。ごめんなさい。

南青山とは一緒にしないでもらいたいです。
南青山は手付金返還＋手付金の2倍支払？に加えて、
同部屋同額優先購入権があったと思いますが。
南青山では三菱地所レジデンスも施工ミスを認めています。
それに比べてこちらは…。

NIPPOは手付金返還＋2割の解決金と言いますが、
私個人の想いは手付金返還＋損害賠償金が2割で、
損害の補填以外の費用を払ってから、初めて解決金という
言葉を使ってほしいです。

南青山の場合は、オプション権が相場上昇の補償と
なっているわけで、
それができないこの物件での補償を
どうするのか。

別の言い方をすると、
オプション権をつかえないほどの
大きなミスがあったわけです。

検査機関の判断が覆ることを指して、大きなミスと言えるのかは難しいところですが、高さ条例に駆け込みとなる時期に建設する計画のであれば、青田売りは大きなミスだったかもしれませんね。

同じものは作れないので、南青山のときのオプション権の一部は適用しづらいのは事実なので、どうするかといったところですね。

>>284
気持ちはよくわかるのですが・・
残念ながら、契約条項の履行で終わり、となれば解決、と双方が合意するのが契約ということではないでしょうか？

クレヴィア文京小石川
残り一戸やで

次回社内会議室だと
時間無制限？

あと一人だけ。

あとはディアナコート本郷台ですかね。

決断の早かった人は小石川で
遅かった人がラブホ前ニセ本郷ってこと？

次回、いつですか？

12月11日までの解除通知で年内振込みということで、極力解除合意に持込むため、それを待ち、契約者を軽視した二週間先の（26日か27日）日程連絡だと思います。NIPPOですから。

>>284
契約した人にとって、最終的には、売買契約２７条をどう思うかでしょう。
・手付け金返済＋解決金？２割貰って、「やった～！」という人。
・「ま、これが妥当かな、仕方ないな」という人。
・「２割なんてとんでもない、もっと上乗せを」という人。
３番目の人の気持ちはよく分かるし、実際にお金で変えられないダメージを受けている人もいると思います……でも、それをNippoがおおやけに認めたら、１番目、２番目の人にも同じように支払わなくてはならいでしょう。だから、
３番目の人は、個別に交渉するしかないのでは？……むずかしいですが。

１回目の説明会の司会者は、一生懸命、質問・発言を要約しようと頑張っていた。
２回目の説明会の司会者は、１回目との差は歴然。まとめ能力０で、ひどかった。二人ともＮＩＰＰＯの社員なのかな？
さて、３回目の説明会の司会者は、どんな人になるのでしょう。

>>301
１回目も2回目も同じ方でしたよ。
次回も同じじゃないでしょうか？

全戸解約後、株主対策のため訴訟提起という筋書を考えているのではないかな？
まあ、そんな簡単に解約が進むとは思えんが…

同一物件が建てられないとすると、
坪単価保証するのがいいですね。

神奈川のマンションと違って住む前だから向こうも強気ですよね。
家売って学区決めてる人もいると思うので、契約以上の保証がないと進まないですよ。

二年前の南青山高樹町のスレは、参考になりますね。
あちらも、当初補償内容不明から
三倍返しとなり、その後オプション権が追加となっています。

>>305
そのような特異事情の方は個別に訴訟ということになるんでしょうかね？

南青山高樹町は、結局集団訴訟にはなってないってことですか？

＞＞３０６
３倍返しは、今回のNippoも提示していますね。（手付金を含む）
オプション権は、Nippoは、どうがんばっても提示できない……いつの日か、あの土地に建つ建物は、ル・サンク小石川後楽園とは全く違うものですから。
Nippoができる最大限の譲歩は、一回目の説明会で提示した、みなさんに３００万円を上乗せするぐらいしかできないのでは？……これも無理なように思いますが。

同一物件ができないからオプション権が行使できないというのは錯覚で、
類似物件に使えれば十分なわけです。
立地が同一の時点で、ほとんどの購入者は納得するはずです。

来週、国交省、不動産紛争対応の都庁に相談（訴え）に行ってきます。Nippoの誠意ない対応だけは、許せない。

Nippoが類似物件を建てたとしたら……。でも、たぶんNippoは引くでしょう。
それに２階低層になるだろう高級マンションは類似物件にはならないでしょう。
どんなマンションになるにせよ、決まっていないものに対してはオプションは
つけられません。Nippoが他の場所で作っているルサンクになら、つけることは
できるでしょうが(^_^;。

二階低い高級物件といっても、
文京区の斜面に今以上の高級なものを建てても買う人はいないでしょう。
建蔽率には問題ないわけで、
二階減るのが根本問題にはならないでしょう。

もしもNIPPOが契約解除後に訴訟をやろうとしているなら、提訴できる期間が決まっているから(確か半年)あまりのんびりできないはず。
ギリギリまで粘れば相手が焦って多少は譲歩してくる可能性はある。

こういう万が一の時の為に小さく逃げの契約がありますからねぇ・・・
本当に嫌な思いしかないですね。
誰かが書いてた宝くじなんてとんでもない。

南青山の件は、当初3倍返しのみ。
しかし、納得しない人が多かったのか、建て替えが無事に完成した場合は、当初価格で物件を引き渡すプラス仮住まい費用、引越代等の実損補填が追加。
両方選べる訳では無かったような。

説明会日程連絡、
まだ？

昨日までで、年内二割バックで撤退人数が
確定したんですね。

お客様センターに問い合わせたところ、
説明会、年内開催は無理とのことです。

え、約束破って連絡もないの！？

三菱地所の販売トーク録音
誰か持ってる？

確か建築確認取り消しに関する国交省への意見申し立て？の締め切りが14日までだったと覚えています。
この様子だと契約者に何の説明もないまま事後報告的に意見申し立て有無を連絡するのでしょうか・・・。

ふざけるなよ
Nippo

金の問題じゃなく、
「不当販売はなかった」で押し通してる地所に対して、
それが事実じゃないことを議事録に残しておいたほうがいいよ。

南青山と比べている人もいるようですが、あちらは構造的な瑕疵物件という言い訳できないミス、こちらはいったん認められていた建築許可が、完成前に取り消されて入居困難になったということで、売主や施行主の責任はやや異なるように思えますね。
デベロッパーのランクを考えても同じ補償を求めるのは厳しいでしょう。

補償を増やす気はないが
会は延期するって、
ｍｊｓｋ？

昨日、年内撤退者の人数が確定し、
今日くらいに連絡あるかとオモタら、
何もないで。

高樹町のスレとちがって
みんな静かやね

>>330
お金が全てじゃないですよ。
不誠実なNippoの対応に皆さん怒ってらっしゃるんだと思いますよ。

>>332
誠実って何ですかね。

外野がうるさすぎますね。２月に入居予定のマンションをいつ買ったと思ってるんですかね？
１年も前から購入を迷い、又決断し、決断した後は色々な夢を見ていた人がほとんどだと思いますけど。
もめて当然だと思いますよ

本気でやるなら２割バックを違約金扱いで非課税にして貰いましょう。
説明会も、代理人立てて弁護士に出席させるなどにする。
一時金で所得税、翌年の保険料年金住民税を給与天引きされるくらいなら、
はっきりいって成功報酬パーセンテージの弁護士料金の方がお安いはず。
かつ、１人ではせずに団体で行うなどのほうがより効果的です。

住宅ではないですが、別件で一時所得を違約金扱いにしたことをあるので、
契約者様のお役に立てればと存じ上げます.

説明会来年に延期だと
なおさら新提案なしではおさまらなくなりそう。

ここの お金、お頭、政治力の仕組み
近隣住民＞ニッポ＞契約者
勝敗は見えているような。

>>333
自責を他責にしない。
適当な事を言わない。
自分が言ったことくらいは、責任を持って有言実行する。
とかでしょうか？

Nippoさんはどれも出来てないと思います。
▪︎今回の問題も、基本のスタンスは自分達は許可を貰って立てていたのだから自分達は悪くない という他責の態度です。
▪︎一回目の説明会の時は、必ず工事が再開すると思うので是非とも私達を信じてお待ち下さい と言っておきながら、建築確認が取り消されたら重設通りの契約解除で以上 さようならしようとして、契約者が本当に困っている事情になんか耳を傾けようともしない。
▪︎二回目の説明会の時は、年内に説明会をもう一度開催します と責任者の方が契約者に向かって言ってましたが、結論説明会も年明けになるのでしょ？しかもその連絡まだNippoさんからいただいておりません。

こういう一つ一つの配色のない対応に契約者は怒っているのだと思いますよ。
最近はもう怒りではなく、ただただ呆れるばかりですが。

＞＞336
違約金は一時所得では？
非課税って限定列挙なので当てはまらないのでは？
消費税は不課税ですが。。。

契約者向けの説明会が年内は開催されないとは、ＮＩＰＰＯ情報？
どなたか詳しく聞かれた方いたら、具体的にいつになるのか教えて下さい。

過去の説明会、
決定権のある人が来てないのに驚いた。
困ると電話で問い合わせ、まさに○○の使い。

そもそも、契約者に通達するだけで
話を聞く気がなかったのが明白。

年内の説明会の開催有無の連絡がまだこない。ふざけんなNippo。どんだけ危機管理能力の無い会社だ。

>>339
許可とか契約って、そういうことでは。
契約を履行しないから不誠実だ、というなら理解できますが。

>>345
契約を履行しないのであれば、不誠実の以前に債務不履行になりますね。

>>345
契約を履行しないとか、不誠実とかの問題ではなく違反行為ですよ。
論点が違うと思いますよ。

何の違反ですか？

>>348
債務不履行でググってください。

けふも連絡なかったで

どういうことでせう

NIPPOは、
何をしてゐるのだらうか

そういえば、異議申し立ての締め切りって
今日当たりじゃなかった？

>>349

債務不履行というか、債務履行不能だから、契約にしたがって解決金を払うのでしょ？
それで何の違反行為になるの？

>>354
色んな事を隠して売ってしまう行為が
許されるべきではないということじゃない
フェアな契約ではないからその契約どうりに解約はしないってことだよ

>>354
wikiを読んで納得できないのでしたら、伝えることはありません。
そもそも>>339さんの発言と論点が違いますしね。

>>355
一体何を隠蔽されたということなのでしょう。

すみません、部外者です。
契約書に従って違約金を払うと言っているのに何が問題なのでしょうか？
取り消し食らうことはニッポーの大きな損益を食らうわけで、取り消し食らうとわかってて騙くらかして契約締結を進めたわけないはずです。
ちなみに部外者から見て正直な見え方は以下の通りです。
契約者だけが2割バックで勝ち。ニッポーは先例からギリギリのラインで行けると思ったリスクを見誤った責任もあるわけで、違約金を多額に払い建設途中分の回収できないという多額の負債があっても自己責任もあり正当な負け。近隣住民は必死に十数年間も命削って反対運動したにも関わらず廃墟が残り、契約者から逆恨みされるは理不尽な大負け。
近隣住民がほんとかわいそうなのに、契約者が吠えてる。そんな印象が正直なところです。
むしろ契約者は危険なマンションに住まずに補償金まで貰えて大勝ちですよ。
ニッポーにクレームを言うのではなく、十数年間訴えてきた近隣住民にこの場で御礼を言った方が良いのではないでしょうか？
（ちなみに私はほんとに部外者です）

ただ、この掲示板で契約者が必死にニッポーを批判している人がいますが、その人は子供の幼稚園問題とか元々住んでたマンションを売り払ったとか、個別具体的な理由があってのことだと思います。そのような人は個別にニッポーに訴訟を起こし、その個別の具体的な問題をもとに補償を求めたらどうでしょうか？

まったくですね。
契約書以上の補償とか・・だったら契約ってなんなの？という感じ。
私も部外者です。

>>358
そんなの訴訟起こしても相手にされないだろうね。