大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART８

＞1880
役員の人数を、立候補者が居なかったブロックがあったので、欠（確か３人減らそうとした）にしようとしたことです。
個人的には、人数不足だと思ったのですが、それを減らそうとしたのには、ビックリしました。

何も考えてないのかな？？

＞1881
確認していただきありがとうございます。
問題点は、次の内容ですね。

＞１号以前質問のあった決算で－になっているのは、予算を組むときに間違いがありました。
これだけ基本的な事項で、多くの間違い（そもそも１回も無い）があるのは、初めて見ました。
今年の予算案も大丈夫でしょうか？

＞２号措置の方法は委託契約書に記載してあります。
管理会社側が、作成した契約書なので、当初を含めて詳細に説明すべきでは？
説明不足（そもそも説明していない）や、住民に不利なこと書いてませんか？

＞４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。 予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。
おっしゃることは判りますが、それなら、考えている予算及び考えている予算をオーバーした場合の周知方法を記載すべき。

＞６号規約に第三者の宿泊を禁止する事になるが、常識の範囲で考えて欲しい。
そんなことより、無許可で行っているのら、警察を呼べばいい。
大阪でも逮捕されているのに、何故、違反者を保護し、その他の住民に迷惑がかかっているのを放置しているのかわからない。
http://aaairbnb.com/1251.html

＞１２号第期役員候補者は事前に集まっており引き受ける旨を伺っている。
事前に全員が集まったのでしょうか？
次の新規理事のうち、２～３人集まったのを、あたかも全員集まったと誤解しますよね。
また、集まって、どのような説明を受けたのか気になるとこですね。

何にしても説明不足で、我々に不利益を与えないようにしっかりして欲しいですね。

>>1874
>昨年の総会では
>（立候補のあったブロックの）輪番制の導入
>を決議したのであって全て輪番制を導入したわけではない。

皆さんの現時点での認識とは違いますよ。
議決内容によると、輪番制は「立候補のあったブロックのみ」ではなく、全理事の交代に適用されるようです。
立候補があったブロックのみ輪番制にしても、意味がないです。

>総会の結果の方に決定者から昇順に輪番と書いているが、これは
>区分所有法（決議事項の制限）
>第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
>により無効である。

皆さんの指摘にあるように、あらかじめ第１号議案に書いてあります。
第１号議案の審議事項に「輪番制の導入」とこっそり書いてあるので、第１号議案が可決された時点で、２年目以降の輪番制も承認されたことになりました。
騙し討ちのようなものですが。

>>1882
そうだったのですか？
結果ご通知を確認したところ６号議案の様ですが、
総会の場に居なかった人で、この説明で理解できる人は何名くらいいるのでしょうね。

しかしこの６号議案は良く通ったものですよ。
本来住民が支払うべき町内会費を所有者が支払えと管理組合の越権行為を押し通す議案なんですから。

町内会に入るのは住民であって所有者ではないのでお金だけ払わせられるのも馬鹿みたい。

そのうちNHKの視聴料金まで発展しないか心配ですよ。

>>1884
輪番制と決まったのは立候補があったブロックだけとしか読めませんよ？

３．選出方法
（１）立候補があったブロックは、候補者の号室から昇順とする。
（２）同一ブロック内で立候補が重なった場合は抽選とする。
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

この昨年決められた選出方法からどうやったら立候補が無いブロックを輪番とすると読み取れるのですか？
抽選とするとしか読み取れません。

それと今年の抽選は既に行われたと言っている人も居る様なので実際に行われているかもしれません。
真実が知りたいです。

昨年の選出方法は無視して伝家の宝刀を抜いたというなら。
そう説明してください。

しゃあないと思いますよ
誰かも言ってるけど宅建業者にフェアな精神求めるなんて
八百屋いって冷蔵庫くださいみたいなもの
探せばあるだろうけど自分が困るから出さないよ

>>1884
>騙し討ちのようなものですが。
だまし討ちを認めてはいけません。
たとえばバルコニー禁煙を決める際
【禁煙に関する件】
と題名し
バルコニーで小火があり・・・・・・・
内容を読む限りバルコニーだけが禁煙になると錯覚させるような
説明がつらつらかいてあり
いざ可決されると、
建物内部全面禁煙が可決されました。
とだまし討ちされたら、ベランダだけなら仕方ないかと思い喫煙者でも
賛成に入れた人の気持ちが踏みにじられてしまいます。

>>1847
誰がそんな事するんですか。
やる気のない人は元から仕事を理由に断るし、やらなくなったら喜ぶ人の方が多いです。

>>1849さん
大切な瑕疵担保時期を輪番制にする事で、瑕疵を回避しようとしたのですね。
初回ではバタバタする事が多く、何もわからないまま大京に良いように利用されましたね。
大京主導ではなく、住民主導で事を運びませんか？言いなりになりすぎる。

それより、
理事に決まった時に皆の前で顔見せするのはやめて欲しい。
あれはわざとでしょうか。
大京がいかに自分たち主導で瑕疵担保責任を回避させたいかが見えてきました。

>>1869さん
業者臭い
住民の味方ではないですね。

>>1892
そうですね。
大京アステージっぽいですよね。
書いてあるのにわからなかったお前らが悪い、みたいな。

>>1887
今、その発言に何の意味がある？
不動産業者なんてそんなものと、何もせず諦めろという意味ですか？
訳知り顔で評論しているけど、実際は自分がどれほどのデメリットを被るか知らないし、考えてもいないでしょう。
問題提起して、皆で話し合い、よりよい方向へ進めようと努める人達のジャマをしないでください。

>>1886
>それと今年の抽選は既に行われたと言っている人も居る様なので実際に行われているかもしれません。
真実が知りたいです。

抽選は終わっていると主張している人は、抽選は初回の昨年６月のみで、後は輪番で抽選がないと解釈しています。
今年の抽選が終わったという意味ではありません。

>>1895
解釈じゃなくて、真実が知りたいのだよ。

あなたが書き込んだ本人で、つまり総会で抽選くじを引いた人。５階の人だったかな？
ならば書き込みは昨年の事と判明つきます。

>>1881　>>1884
ちょっとまて！
別居する親や子を宿泊出来ない規約をつくろうとしていると理解した上で、
可決されたら、そう決まったで仕方ないと言う言い分なのか！？

無茶苦茶だな、おい。

>４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。
>予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。

いやいや、hp作成の業者への見積もりはどうやって取ったの？何カ所に？
見積もりに対しての指示書については、公表されないのは、なんで？
理事会の独断の突っ走りではないですか？どんな内容でアイミツを取ったのか全く分かりません。

業者にまかせる＝業者と継続契約する。という事ですよね？
発注先はどうやって決めたの？
まさか、発注先は理事の知り合いか、理事の会社ではないですよね？
どうやって業者を集めたのか、シッカリ公表してほしいものです！
住民軽視も甚だしい！予算は住民全員から集金したものです。理事の特権で一部の方の利益のために支出してよいものではないでしょ。物件を売る予定もなければ、賃貸に出す予定の無い私には、関係のない支出となります。
困ったもんだ・・・

>>1897
今回の民泊禁止で追加する案文は、誰がどうやって決めたか知りませんが、非常にレベルが低く欠陥だらけで、腹立たしくなります。
しかし、取り急ぎ民泊禁止の文言を追加する必要があるのと、グレーゾーンの短期賃貸借も排除できるので、仕方なく賛成しようと考えています。

まずは可決させて民泊禁止を明確にし、問題点については、また後日、規約文の訂正をすればいいと思います。

マンションに住民登録がなければ、親族や友人も宿泊不可の規約になってしまいますが、
周囲に迷惑行為がなければ社会通念上許容されることとして、宿泊させた住民が裁判で負けることはないでしょう。
(ちなみに、民泊は迷惑行為です)

内容の問題点は後日変更することとして、民泊排除と大京の民泊阻止のために、大至急、民泊禁止の規約追加を可決させましょう。

>>1899
それが、日本一の管理戸数を持つ会社のノウハウなんでしょう。察するしかないですね。

シンプルなことが一番ですから、書いてあるならいいでしょう。

>>1899　>>1900
>内容の問題点は後日変更することとして、
>日本一の管理戸数を持つ会社のノウハウ

なんかもう管理会社の思う壺だな。

問題を親身になって考えているなら、否決して相応しい規約を立てて臨時総会を開けばよいだけだよ。

「専ら住宅として使用と規約にあるからすでに民泊禁止されているが、民泊禁止をより明確にするために規約の追加」と連呼していた方は理事だったのですね。
主張がそのまま総会資料に書いてあり、笑ってしまいました。
「住宅」や「住居」を生活の本拠地としか理解できず、その固定概念から脱却できないために他者の説明を一切理解できなかったのも、同一人物でしょう。

この理事も、他の理事も、民泊条例をまったく理解していない。
この議案内容で問題ないと大京アステージの助言があったなら、大京アステージは民泊条例を理解していないか、あまり協力する気がないか。
だから、専門家に相談するよう言ったのに。

民泊条例は、「専ら住宅として使用」という規約のマンションで民泊を行うことも想定して作られています。
条例を読めばわかりますが、管理組合や周辺住民の許可は必要ありません。
昨年１２月に国土交通大臣が「民泊は一般的な管理規約(専ら住宅として使用)に抵触する」と発言しましたが、今年１月に内閣府が「政府がこうした内容の通達を発出した事実はない」と否定しています。
つまり、政府が規約変更なく民泊ができると御墨付きを出したのです。
だから、規約の追加が必要なのです。
大前提を理解しなくては、的確な規約案文は作れませんよ。

>>1894
だから＞1877
ちゃんと文脈追いなさいよ

やる気のあった理事様達をどの様にして、やる気のないようにさせたのか気になる。

何も分からないバタバタした時期に相手の都合の良いように文面作成されましたね。

これは、数々のマンションを管理したノウハウが最大限に生かされた結果となります。自分達を有利にさせる事しか頭がない管理会社ってどうなんだろう。

瑕疵の為にも必ず総会に参加しないと。

あと、なんでオリックスビルなんですか？無償提供ということですかね。

以前どなたかが区民ホールを借りれば安いと話してましたが、そう言うことはしないのですね。

輪番制は拒否です。
この大事な時期に輪番制ってビックリです。

>>1901
否決して臨時総会なんて悠長なことを言う余裕はありません。

大阪市の民泊条例はすでに可決していて、早ければ今年１０月から合法民泊が始まります。
大京含め誰かが合法民泊の許可を得てしまっては、手遅れになります。

理事の責任を放棄して大京アステージに全権委任した理事が複数いる理事会になるので、迅速に次の手はうてない。
年内の臨時総会は望めません。

民泊禁止が総会で否決されたから、このマンションは民泊推進だと主張する人も現れるでしょう。

民泊禁止の規約追加は、必ず今回の総会で可決しなくてはなりません。

>>1903さん
これが真の住民の考えだと思いますよ。
輪番制にする事のデメリット。
今年も辞退した方がいらっしゃるのであれば、尚更今後の事で考えないといけません。

信頼はしているものの、やはり人間なので悪事を避けるために
理事で銀行に携わる役、例えば経理は2年繰り返さない、
毎年2/3以上の理事を入れ替えなければならない。(理事経験者に権限を持たせない為)疑うのではなく、何事にも念には念をという意識を持つためにも必要かと思います。
こう言った助言はなさらずに ２年目以降は輪番制はあり得ません。
私は今回も立候補致します。住民主導で何が悪いんでしょうか。

>>1906
>毎年2/3以上の理事を入れ替えなければならない。(理事経験者に権限を持たせない為)

入れ替え過ぎではないですか？！
毎年理事会がリセットされると、大きい問題はほとんど解決できなくなります。

>>1886
いいですね！

善意で、立候補と抽選は初回のみ＋２年目以降は輪番 と解釈している人が多いですが、
確かに、立候補があったブロックは輪番と書いてあるけど、立候補がなかったブロックに関しては「抽選」以外何も書いてないので、輪番ではないと読めますね。

これを総会に挙げればいい。
昨年の総会では、立候補があったブロックのみ輪番、立候補がなかったブロックは今年も抽選と決まったはず。総会資料にそう書いてあるから従うべき
と、総会で意見したらいい。

そして、決定方法に瑕疵があるという理由で理事選出方法を規約に訂正し明記することとし、抜本的に変更しましょう。

日本一の管理戸数のノウハウより、重要なのはひびきのニーズに合っているかどうかです。

管理会社のアドバイスがイマイチなのは、資料を見ればわかりますが、理事の中に関係者でも多いのでしょうか、失った一年は本当に重いと思います。

>>1899
>マンションに住民登録がなければ、親族や友人も宿泊不可の規約になってしまいますが、
>周囲に迷惑行為がなければ社会通念上許容されることとして、宿泊させた住民が裁判で負けることはないでしょう。
>(ちなみに、民泊は迷惑行為です)
理事にお願いしたい。連帯責任を押し付けられる様な住民を苦しめる規約は制定しないで欲しい。

・裁判すらならないと思いますが、宿泊させることによって規約違反をしている事には変わりません。
・現行規約において当然民泊は禁止であると管理組合としても解釈している
・題は民泊禁止に関する件と謳いながらも、実際追加するのは民泊では無い一時宿泊に利用することを禁止している。
・取り締まらない違反者が居ると民泊で摘発したときに「何で自分だけに言うんだ。あいつも規約違反しているだろ。」と
　開き直られる可能性がある。
・迷惑行為なら区分所有法第６条で処分できる。

以上の事から無理に可決する必要は無いはずです。

>>1908
えーと、真実が知りたいだけで輪番制は規約違反で出来ないって意見ではないです。
昨年総会で決議した方法により抽選を行い、たまたまそういう当選をしたとかの答えでも
理事会で指名した者が理事候補者となっていても説明さえあれば良いのです。
昨年議長が説明した「今後の役員選出方法は理事会で決めていくこととなります。」
と言うのは間違いではないのです。
私は伝家の宝刀を抜く理事（管理会社）なのか抜かずにやっていく理事なのかが知りたいのですよ。


瑕疵があるとすれば退任者の明記が無いこと、および
次期の幹事が誰なのか明記がないのは瑕疵があると言えます。
（監事３人同時抜けを隠すためかと思います。）

とはいう物の
殆どの人にとって選抜方法なんてどうでも良い事でしょう。
不正をする理事だろうが、幹事が３人同時に抜けようが知ったこっちゃない。
重要なのは自分が役員にあたるかそうでないかだけでしょ。
可決されればそう言う人が多く、それが住民の意思と言う事実が残ります。

>>1906
今年立候補ですか！？頑張って下さい。心より応援致します。
ただ、会計理事を１年だけしか続けさせないのは
毎年会計理事２名が新人（未経験者）が良いと言うのですか？
会計帳簿を付けるのは非常に難しく、未経験者では帳簿がめちゃくちゃになってしまうと思います。
では会計理事が帳簿のつけ方がわからないときはどうするでしょう？
管理会社である大京アステージさんに聞く事になるんじゃないですか？
なんか良い気はしませんよ。
２年目の会計理事が１年目の会計理事を教える事が必要で２年目と１年目が組んですべきかと思います。
他の担当理事にしたってノウハウはあるはずなので同じです。

>>1907
監事は隔年でリセットされる様に今年決定するでしょうけどね。

>>1911
基本的に抽選で選ぶべきだったが、輪番で選出する事もできると言う事

>>1911
伝家の宝刀を抜く理事(管理会社)のくだりが何の事を言いたいのか分かりません。
理事(管理会社)の伝家の宝刀って何の事か教えて下さい。

>>1911
あー、間違いない。
ほとんどの人がコレ。

煽り議論も、
立候補できないのはおかしい、から、
何で抽選じゃないんだ、に変わっちゃってるし。

立候補できるできないは、大いに違うと思うが、
そうでないなら輪番でも抽選でもどっちでも一緒。
自分がいつあたるかだけ。

新しい理事が機能しない(出席率が悪いとか)なら
選出方法を再検討して下さい、と意見をして、
今回の選出は承認(賛成)で終了。

>>1910
まったく何もわかってないですね。
私有財産権をご存知ですか？

>現行規約において当然民泊は禁止であると管理組合としても解釈している

それで第三者に対抗できるという法的根拠は？
管理組合が民泊禁止と解釈していても、今の規約では合法民泊の許可が出るし、排除できません。

誰かが合法民泊の許可を得た後に民泊禁止の規約追加をしたら、私有財産権の侵害で訴えられますよ。

現時点で民泊排除が可能なのは、民泊が旅館業法違反なので、民泊業者側が強く出れないためです。
合法民泊の許可が出れば、排除は限りなく難しくなるでしょう。

>題は民泊禁止に関する件と謳いながらも、実際追加するのは民泊では無い一時宿泊に利用することを禁止している。

「民泊」は通称であり、法的に正式に認められた言葉ではありません。
民泊条例でも「民泊」という言葉は全く使われていません。
よって、流行り言葉の「民泊」を一般的な言葉で定義し直す必要があります。
私は案文の「(民泊等)」の表現さえ、不正確と思いました。

また、民泊業者が「民泊ではなく短期賃貸借」と主張したら、「民泊」では排除できません。
「生活の本拠としない一時宿泊」という表現は、リスク排除に非常に有効です。
確かに、表現の検討を手抜きしたために、禁止範囲を広げすぎた感もありますが。

>取り締まらない違反者が居ると民泊で摘発したときに「何で自分だけに言うんだ。あいつも規約違反しているだろ。」と開き直られる可能性がある。

それはありますね。
でも、開き直る人はあらゆる屁理屈を繰り出しますから、関係ないです。
スピード違反と同じで、他がどうであろうと違反は違反と、厳しい姿勢で対処すればよいだけです。

>迷惑行為なら区分所有法第６条で処分できる。

区分所有法６条というよりは、区分所有法５７～５９条ではないですか。
それで排除するには、何度裁判で勝つ必要があり、どれほどの時間と費用ががかかるか、考えたことはありますか？
現実を知らない人の机上の空論です。

大阪市でも、早ければ１０月から合法民泊が始まります。
危機感のない悠長な考えでは、民泊ＯＫのマンションになってしまいます。

>>1913
同意です。
何度も「伝家の宝刀」と言うけれど、それが何を意味するのかまったくわかりません。

民泊禁止の規約追加の前に 合法民泊の許可が出たら、排除できないかもしれません。
迷惑行為と訴えるのが難しいためです。

被害状況を証拠提出する必要があるので、
騒音を騒音計で測り、
その部屋から出たゴミの分別状況を調べ、
住民が受けた具体的な被害を記録し、
セキュリティや資産価値の低下を具体的な数値で表し、
しかも、これらを何年も継続しなくてはならない。

物価の変動ではなく、民泊を原因とした資産価値の低下を証明するのは、ほぼ不可能でしょう。

また、報道された騒音問題はどれも想像を絶するもので、周辺住民が多くの努力をしていましたが、それでも解決まで何年もかかった。
迷惑行為の排除は、非常に難しい問題です。

マンションの特性を生かし区分所有法に訴えようにも、全所有者の３/４の合意を得る必要があるので、実際にはほぼ不可能。
しかも、民泊業者が他の部屋に移動したら、迷惑行為の証拠集めや総会決議は最初からやり直し。

このマンションで合法民泊が始まれば、非常に不快で不安な思いをさせられますが、排除は難しい。
よって、大阪市で合法民泊が始まる前に、民泊禁止の規約追加をすることが必須です。

>>1907さん
それなら、現状はもっと最悪ですよね。
現状は、全員替えることになります。

2/3は替えすぎではありません。過半数を超えると権力が強くなり、お金の面で悪さを考えてしまう人も出てくるかもしれません。
人間は悪い事が出来るかもしれない状況に置かなければ、悪いことはしません。
使い込みされては遅いので、それを阻止してあげるのも思いやりの一つです。

>>1912
立候補があったブロックなので、無理っぽいですね。

理事の同時退任がやる気のある人達だったなら、追い出された可能性も否めないと思います。

やる気があったけど、管理会社の影響が大きすぎて何も出来ないもどかしさで辞退した。
そう考えるとこれから怖いので理由が知りたいです。

管理物件数日本一と管理の質が日本一は同じではありません。他のところでは管理料を安くしてたり、ただ単に建設に関わってるから管理を任されたなどが重なってる事があります。

この一年で管理がこんな感じなのかって私は残念に思いましたけど。
(前のマンションの管理会社が素晴らしすぎました。)
騒音があった時などはその部屋に訪問するのが管理会社の役目でした。ここの管理会社は大人数で座ってるだけですね。

前を通る度に無駄だなと思います。

>>1919
前はどこの管理会社だったのですか？

>>1918
そんなに使い込みが心配なら、理事選出に所得制限をつければ？
数百万程度の金のために、今の社会的地位を失うようなことはしない、そんな高収入の人。
ひびきにはたくさんいるでしょう。
でも、経費削減をしなくて、超高級志向の管理体制にして、管理費がメチャクチャ高くなるかもっ笑
キッズルームやペットルームが高級有料サロンになったらおもしろいな

管理会社にとって、一番厄介なのは、ベテランや問題点を指摘する理事、シッカリ監査することを理解している幹事です。

理事を短期にするのは、必ずしも住民にとって、プラスになりません。
大方、似たような理由で、輪番に誘導されたのでは？

>>1918
>現状は、全員替えることになります。
え？そうなんですか？？
私は全員変える事になるとは全く思ってませんでしたが、
どこを見たら理事が全員変わる事になってるとわかるのですか？

お金周りの管理担当者を長期固定にするのは好ましくありません。

ホームページ作成、反対！

＞1924
問題点をすり替えて、管理会社に有利な方に誘導していますね。

問題は、管理費の不正支出が無いようにすることです。
短期でも、不正できますし、管理会社が、住民にとって不利な提案しないのは、良識のある管理会社以外は、当たり前です。

住民にとって、不利なことが出来ないようにすれば、良いだけです。

>>1926
管理会社が主導権を握っても不正を行うわけではありませんよ。

あくまでも"合法的に"お金の流れを管理会社に向けるようにするだけです。

２７年度で既に管理会社へ多くのお金が流れているので、そのお金が他所へ流れ出さない様にするのも管理会社の仕事の一つです。

長期にお金周りの担当者を固定するのは、危険度は増しますよ。
誘導する必要ないです。普通の話です。

＞1927
合法的とは、どの様なことを、考えられますか？

大事な説明をしない。
間違っている説明をする。
自社に有利な提案のみする。
議事録の確認を会社で行ない不利な点を残さない。
問題点を後回しにし、時間が無いからと議論させない。
理事に議題を、当日しか渡さないなんて、実際、行われていたそうです。

>>1929
信じられない背信行為のオンパレードではないですか！
大京のみの利益のために住民に不利益なことをそれだけやれば、管理会社を変更されても当然です。
大京の陰謀でやる気ない理事が多い理事会になるようなので、悪化することはあっても改善は望めません。
大京子会社への管理費の垂れ流しが加速して、修繕費が大幅不足になることも目に見えています。
どうして私達はこんな管理会社に我慢しなくてはいけない？