大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART８

>>1847
あなたのような人もいるでしょうが、違う人の方が多いです。
新理事には住んでいない人が複数いるそうです。
当然、理事会にはまったく出席せず、管理会社に全てお任せになるでしょう。
立候補が多かった前回でも理事会の出席率は半数。

事前に責任を放棄した理事が複数いる今回の理事会が、どれだけ住民の意思を反映できるか、管理会社の言いなりにならないか、不安になるのは当然です。

>>1845
皆さんの投稿を読んでから発言してください。

初回の理事会が発足する前に、
大京が、２年目の理事会は輪番にすることを議案にし、初回総会の決議案に盛り込みました。
しかも、１議案に３要件を盛り込まれていたので、強制的輪番の部分に気づかなかった人が多かったようです。

初回の理事会に問題があったわけではありません。

>>1849
その説明では
「初回の理事会に問題があったわけではない」とはならない
初回発足前に大京の介入があったにせよ、
初回理事会そのものに問題がなかったなんて言い切れない

>>1849

>（３）により抽選とすると決まったにもかかわらず、５・７・１６・２０ブロックを抽選しないのは総会の決定を無視しています。

この意見にはあなたはどう反論しますか？

>>1851
なぜ反論しなくてはいけない？
５・６・７・１６・１７・１８ブロックの間違いかなとは思いましたが。

>>1852
6と17ブロックは来期交代なので来期抽選すべきですから省いてるのでしょう。

総会決議で決まった事を行わない理事会で
新たに総会で民泊を禁止と決めようが守らないでしょ。
そういう理事会が住民の支持を得られるとは思えません。

>初回の理事会に問題があったわけではありません。
と言う意見の持ち主なら反論しないと問題があると認めることになりますから。

＞1849
「１月の理事会で、管理組合役員の選出方法については、公平且つ合理的な選出できるような方法を考えていくことととしました」と、記載されています。
理由は判りませんが、理事会の判断で決めたことですので、そのような管理会社に都合の良いことを、そのまま放置していた訳ではありません。

残っていただく理事の決め方を含め公平であった旨の説明をしてもらえるかと思います。
でも、議案に理由を明記していないのは、問題ですよね。

＞1853
＞総会決議で決まった事を行わない理事会で
決まったことに問題があれば、総会で変更の承認をもらえばいいのです。
そんなこと言っていたら、カモにされるだけです。

ここのマンションは、戸数が多いから安いと思っているだけで、個々に見れば大きな無駄があるとしか思えない。
各費用の説明を本当に必要なのか全部してもらいたいくらいです。

>>1853
>6と17ブロックは来期交代なので来期抽選すべきですから省いてるのでしょう。

来期に抽選？！ 輪番ではないの？

輪番ですよ。
抽選はもう終わりましたよ。
そのブロックの最初の方が抽選で選ばれました。
あとは輪番です。
総会の決定を無視してる、とか何かおかしな事をずっと言ってる人がいるのですが、ワケ分かんないですね。
きっと最初の総会を欠席されたのかもしれませんね。

>>1856
なるほど！
意味がわからなくて、何を錯乱してはるんやろと思ってました。
解説ありがとうございます。

>>1855　>>1856

1842に書いてあった内容からすると

３．選出方法
（１）立候補があったブロックは、候補者の号室から昇順とする。
（２）同一ブロック内で立候補が重なった場合は抽選とする。
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

立候補があったブロックは昇順とする。
と書いているので今後昇順で輪番とするのでしょう。

立候補がないブロックは抽選とする。

と書いているので立候補がないブロックは今後立候補があればその者から輪番でおこなうが立候補がないブロックは抽選とするのでしょう。

次期以降立候補がないブロックを輪番でまわすことはどこにも書いていないですね。

抽選し当選者の号室から昇順とする。としなかったのはそういう事かと。
（１）の昇順と特別に書いているのは立候補が重なった場合抽選し次期は外れた候補者で輪番で回すとは考えにくい。

>>1856
理事ですか？
>総会の決定を無視してる、とか何かおかしな事

さすがに総会で決定すべき理事の解任者を理事会で勝手に決めて理事会の越権行為とまでは言いませんが、
総会の決議をとったルールにのっとって行うべきです。

立候補が無いブロックを輪番で回すと書いている所はどこですか？
無いでしょ？


>抽選はもう終わりましたよ。
>そのブロックの最初の方が抽選で選ばれました。
４ブロック全てが輪番で回る人と同じ人が抽選で当たったと言うの？
なんと奇跡的な偶然が起こったと言うのですか！？
理事資格がない部屋がわからないのでブロックあたり４０名の理事候補者が居ると計算して
４ブロックが現理事の次の部屋に当たる確率は約２５０００００分の１
２５０万分の１の確率。
それが起こらないとは言い切れませんが、
総会でその質問が出たときに抽選の結果その４名に決まりましたって言えますか？

＞1859
抽選の件ですが、総会の決議も必要ですが、その問題以前に、総会の場で抽選すべきですよね。

本当に。
次の輪番理事のお手並み拝見させて頂きます。
真面目に数社見積もり依頼出してくれている元立候補抽選落ち理事より
頑張りを見せてくれる次期輪番理事なんですよね？
今年からが本番です。
瑕疵をちゃんと見つけて頂かないと困ります。

次年度からは、理事会内の検討内容を都度都度に詳細掲示してほしい。
理事会が何をやっているか、見えなさ過ぎて、結果が総会のあんな議案なのでわけわからんです。何をしてるんだろうか・・・不信感が出てもおかしくないです。

>>1860
そうですね。
絶対に総会で抽選すべきか？と問われるとそうではないと答えるしかない訳ですが、総会でした方が良いのですが、それだと
事前に了承を得る事が出来ないので、役員を辞退する事もありえて、臨時総会を開く必要も出てきます。
総会前に抽選を終わらせておくのは違反ではありません。

話は変わりますが、
総会で決めなければならないのは理事と監事を決めなければならないのに
誰が理事か誰が監事かわかりません。
これでは議決権行使書を使う者にとっては決めることが出来ません。

そして、私は大きく疑問をもったのが
３名居る監事が３名とも入れ替わる件です。
これは規約を変更しなければ監事が入れ替わらない年と３名揃って入れ替わる年が交互にくる事です。

その年に２年目の監事が一人も居ないのは管理組合にとって不利益ではないのだろうか？
１名と２名が交互に入れ替わる方が良いのじゃないか？

退任する理事は理事会で決めたのでしょうが、各担当理事は２名居るうちのどちらか１名が入れ替わるのは
前年度の情報を一人は知っているのを置く目的で良いとは思うのですが、
理事長と副理事長の合計３名が居残って、監事３名が入れ替わっています。
当然ですが、抜けた監事３名は理事会の誰を退任させるかの決議に加われません。
自分たちの知らぬ間にやめさせられるんじゃないでしょうか。

とにかく監事の総入れ替えは管理組合にとって不利益になる行為です。
経験のある監事が１人も居ない年が交互に来るのは管理組合で不正を行いやすくする為でしょうか？

重要なことなのでもう一度言います。
今年監事が３人入れ替わると、
来年は監事は抜けません。再来年にまた監事の総入れ替えを行います。
そして２年ごとに監事の総入れ替えが来ます。規約を変更しない限り途中辞任してもこれは変わりません。

>>1861
本職が建物の工事や点検等の業務を発注する仕事をしています。
なので当マンションの設備規模からすると決算書に書かれている金額は高いとは思うのですが、
明細を見てみないことには付加業務が加わっているかもしれないので高いと一概に言えないです。

私が使っている業者を使えば安い見積もりとなるでしょうが、それは大京アステージにとって不利益になるので
全力で阻止される気はします。

管理業務以外の単発で大京アステージに発注している業務を他業者に変えれば管理業務だけでは採算が危うくなり
自ら撤退して行く様な気がします。

>>1859
最初の総会で、
理事は輪番制にします。
最初の理事は立候補した方です。
複数の立候補があれば抽選します。
立候補がなければブロック内全員で抽選します。
て、なりましたよね？
そしてその場で抽選しましたよね？
抽選はもう終わりましたよ、は、その時の抽選の事を言ってるのですが。

輪番制なのに何でまた抽選するの？
何でまた抽選すると思ったの？
最初に立候補したブロックは輪番で、立候補がなかったブロックだけいつまでも抽選するの？
そんなの輪番制て言わないでしょう。
書いてる書いてないじゃなくて、もう少し常識で判断された方が良いと思いますよ。
総会に出たのならそれくらい分かると思うんだけどなぁ…。

理事選任に対し、各人の認識に大きな相違があるようなので、昨年６月の総会資料を確認しました。

この初回の総会の議案を作ったのは、すべて大京アステージです。

第１号議案の審議事項を見てください。
「第１・２期の管理組合役員選任および役員輪番制導入…」とあります。
つまり、立候補や抽選の「選出方法」は、あくまで初回(第1.2期)の理事選任だけを対象としていて、
以降は輪番という意味のようです。

しかも、輪番制については審議事項にサラリと書いてあるだけで、他には全く記載がなく、何の説明もない。
「選出方法」の欄で安心させて、２年目からは輪番となることをわかりにくくしています。
私も議案を読んだつもりでしたが、このトリックには気づけなかった。

次に、その総会の議事録を見てください。

第１号議案の質疑事項の１件目、
大京アステージが、「次年度以降(の立候補)については理事会で検討する」と返答していて、
次年度以降は輪番制になることを隠したまま、総会決議を行った。
偽装工作のようで、まともな会社とは思えない。

これを思い出して、選出方法の再検討をしなかった理事会にもどかしさも感じますが、
全体的には大京アステージに騙された気がしてなりません。

私達は、理事会発足前に、すでに大京アステージに毒を盛られていたのですね。

>>1864
貴重なご指摘ありがとうございます。
次の理事会には、各項目で他社と競争させて経費削減を進めて欲しいですね。

＞1866
そもそも議案内容を、総会で管理会社が勝手に変更しようとし、住民から指摘されるぐらいだから信用できないです。
何十人もの大京アステージ社員や支店長が居て指摘しなかったのも大問題！
私も騙されたくちですが（汗）

総会の議事録を今頃、確認したところ、大京アステージの間違いが記載されていませんでした。
このような致命的な間違いは、詐欺とも言えるので、議事録に残すべきですよね。

ついでに言えば、理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
問題のある人を下にしたなど、八百長の恐れがあります。
抽選を引かれた方、どうでしたか？

>>1866
隠してないでしょう(呆)。
輪番制でやるくらいなら、と立候補した人を知っていますので、あなたが読み取れなかっただけでしょ？
来年以降も立候補にしてはどうか、と意見があったので、それは理事会で検討する事だ、と回答があったと記憶してます。
管理会社が嫌いなのは分かりますが、情報操作は好きじゃないな。

>>1869
>来年以降も立候補にしてはどうか、と意見があったので、それは理事会で検討する事だ、と回答があったと記憶してます。

そのような重要なことを、利害関係者でもある管理会社が言うべきでは無いですよね。
越権行為が、多すぎるのとちゃいますか？

>1869
>輪番制でやるくらいなら、と立候補した人を知っていますので、あなたが読み取れなかっただけでしょ？

私も読み取れなかったですね。
なんか、大事な説明を技としなくて、管理会社にとって都合の良い誤解を与えているような…

悪意を感じます。

>>1869
おかしいです。
5月5日にあなたが>>1802を投稿するまで、
立候補が禁止されていて、
しかも昨年６月の総会で決議されている
と認識していた人は皆無のようです。
管理会社の説明不足は否めません。

>>1864
点検の粗利は50％くらいでしょうから、直接にした方が良いです。
また、一番下げやすいのは警備でしょう。
警備会社と直接契約すれば、３割くらいは減らせるでしょう。
さらに、無駄な戸別サービスの切り捨ても必要です。
それを早目にできれば、修繕積立金にどんどんお金を回すことができるようになります。

日本一の管理戸数が大事なため、大きなマンションだと赤字でも契約を続けるのが大京の特長のようですから、撤退はしません。
尻込みするようならば、日ハウと合人の見積をとれば、できないわけではないことがわかると思います。

>>1865
理事を追い詰めるて伝家の宝刀を抜かれたら言い返せないので抜かずに理事には説明してもらいたい。


昨年の総会では
（立候補のあったブロックの）輪番制の導入
を決議したのであって全て輪番制を導入したわけではない。

総会の結果の方に決定者から昇順に輪番と書いているが、これは
>区分所有法（決議事項の制限）
>第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
により無効である。何を昨年決議したのかは総会の開催のご案内の資料だけをみて判断してもらいたい。
これは、たとえ総会当日に議長が「来年からは輪番制になります。」と説明したとしても
議決権行使書で立候補の無いブロックは抽選をすると理解した上で賛成票に入れた者に対しては伝わらない為です。
決議内容が変われば５日前までには知らせなければなりません。


理事が総会では抽選で決まったとは思わずに（大京アステージさんが作った）結果を見て輪番制で行うものだと思い込んで居たならそれでかまわないが、どういった経緯で抽選すべきところを輪番にしたのか説明してもらいたい。

>>1868
>ついでに言えば、理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
昨年の話なのか今年の話なのかわかりませんが、今年理事の抽選を行っているなら
昨年決めた通り抽選を行ったことを説明していただきたい。

>>1872
そうです。殆どの人は昨年と同様に立候補を募って無ければ抽選を行うと思っていたでしょう。
860で２月末に書き込みしたのは私ですが、たまたま総会結果を見ていてそうなっているのだな。って
初めてその時認識しましたよ。

今年も所有者は誘導されています。
今回一番管理会社に利益があってもめそうな議案は一番最後の第１２議案になっています。
役員の解任は総会で決議しなければならない事項なので退任者を明記しなくてはなりません。
それをしない事によって監事３名が同時に入れ替わる重要な事を隠しています。
恐らくHP作成や一時宿泊の質疑応答が多くあり時間が取れないでしょう。
議長は１２号議案の質問は時間が押しているので途中で打ち切ると思います。

そうやって議案の順番を最後に設定することによって
通したい議案を通しやくすする工作をしていると思います。

＞1863
＞役員を辞退する事もありえて、臨時総会を開く必要も出てきます。
役員の辞退ですが、前回の総会と同様、強制的（穏やかでない）になっているようですね。
なので、総会前の抽選の必要性がありませんし、都合の良いように誤魔化される恐れがあります。

＞総会で決めなければならないのは理事と監事を決めなければならないのに
＞誰が理事か誰が監事かわかりません。

理事に問題がある恐れがあるので理事の期間を短くした方が良いとの意見ですが、管理会社にとって都合の良い話です。
これでは、ベテランの理事が育ちません。

理事に問題があるのか監視するのが、監査です。
この方達が、ちゃんと監視してくだされば、管理組合は、しっかりと機能します。
なので、住民の利益を考えていただける方になってもらわないと、大変なことになりかねません。

＞とにかく監事の総入れ替えは管理組合にとって不利益になる行為です。
＞経験のある監事が１人も居ない年が交互に来るのは管理組合で不正を行いやすくする為でしょうか？

不正を行い易いので、ちゃんと住民として監視する必要がありますね。

>>1866
でもまあ大京に限らず不動産屋なんて騙すのが商売だから
そんなもんを変に信頼する方がどうかしてると思いますよ
とにかくこの手の公正さが元々伝わらない業界相手にはそれ相応のやり方なり方法論を取らないとバカを見るだけです

今年は監事を３人同時に入れ替えるか今後規約変更するまで未来永劫決定する年だから第１２号議案は断固否決してほしい。

これは予め告知して居た事項なので、所有者が気づかなかっただけで有効とされていまいます。
誰がどの役員をやめて誰が理事になるか監事になるか明記しなければならないのに監事３人が退任する事を隠すために
明記しなかっただろうから、悪意を感じます。
これが大京の誘導だとすると何企んでいるのか、ものすごく恐ろしいです。

監査報告書で、気になる点があります。

　①　3名、幹事していただいている方がいてるのに、1名しか署名していないこと
　②　予算の誤りが多いこと（議案内容がちゃんと確認されていなかったこと）
　③　管理会社の裁量（理事会の承認無く）で、何百万円もの支出が行われていること

大丈夫なのでしょうか？

>>1868
>総会の議事録を今頃、確認したところ、大京アステージの間違いが記載されていませんでした。
具体的に言うとどこでしょうか？


大京アステージの間違いではないですが、昨年の１２月の臨時総会の案内に
第２回と書くところを第１回と間違えてましたよね。どうでもよいのですがｗ

＞1880
役員の人数を、立候補者が居なかったブロックがあったので、欠（確か３人減らそうとした）にしようとしたことです。
個人的には、人数不足だと思ったのですが、それを減らそうとしたのには、ビックリしました。

何も考えてないのかな？？

＞1881
確認していただきありがとうございます。
問題点は、次の内容ですね。

＞１号以前質問のあった決算で－になっているのは、予算を組むときに間違いがありました。
これだけ基本的な事項で、多くの間違い（そもそも１回も無い）があるのは、初めて見ました。
今年の予算案も大丈夫でしょうか？

＞２号措置の方法は委託契約書に記載してあります。
管理会社側が、作成した契約書なので、当初を含めて詳細に説明すべきでは？
説明不足（そもそも説明していない）や、住民に不利なこと書いてませんか？

＞４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。 予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。
おっしゃることは判りますが、それなら、考えている予算及び考えている予算をオーバーした場合の周知方法を記載すべき。

＞６号規約に第三者の宿泊を禁止する事になるが、常識の範囲で考えて欲しい。
そんなことより、無許可で行っているのら、警察を呼べばいい。
大阪でも逮捕されているのに、何故、違反者を保護し、その他の住民に迷惑がかかっているのを放置しているのかわからない。
http://aaairbnb.com/1251.html

＞１２号第期役員候補者は事前に集まっており引き受ける旨を伺っている。
事前に全員が集まったのでしょうか？
次の新規理事のうち、２～３人集まったのを、あたかも全員集まったと誤解しますよね。
また、集まって、どのような説明を受けたのか気になるとこですね。

何にしても説明不足で、我々に不利益を与えないようにしっかりして欲しいですね。

>>1874
>昨年の総会では
>（立候補のあったブロックの）輪番制の導入
>を決議したのであって全て輪番制を導入したわけではない。

皆さんの現時点での認識とは違いますよ。
議決内容によると、輪番制は「立候補のあったブロックのみ」ではなく、全理事の交代に適用されるようです。
立候補があったブロックのみ輪番制にしても、意味がないです。

>総会の結果の方に決定者から昇順に輪番と書いているが、これは
>区分所有法（決議事項の制限）
>第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
>により無効である。

皆さんの指摘にあるように、あらかじめ第１号議案に書いてあります。
第１号議案の審議事項に「輪番制の導入」とこっそり書いてあるので、第１号議案が可決された時点で、２年目以降の輪番制も承認されたことになりました。
騙し討ちのようなものですが。

>>1882
そうだったのですか？
結果ご通知を確認したところ６号議案の様ですが、
総会の場に居なかった人で、この説明で理解できる人は何名くらいいるのでしょうね。

しかしこの６号議案は良く通ったものですよ。
本来住民が支払うべき町内会費を所有者が支払えと管理組合の越権行為を押し通す議案なんですから。

町内会に入るのは住民であって所有者ではないのでお金だけ払わせられるのも馬鹿みたい。

そのうちNHKの視聴料金まで発展しないか心配ですよ。

>>1884
輪番制と決まったのは立候補があったブロックだけとしか読めませんよ？

３．選出方法
（１）立候補があったブロックは、候補者の号室から昇順とする。
（２）同一ブロック内で立候補が重なった場合は抽選とする。
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

この昨年決められた選出方法からどうやったら立候補が無いブロックを輪番とすると読み取れるのですか？
抽選とするとしか読み取れません。

それと今年の抽選は既に行われたと言っている人も居る様なので実際に行われているかもしれません。
真実が知りたいです。

昨年の選出方法は無視して伝家の宝刀を抜いたというなら。
そう説明してください。

しゃあないと思いますよ
誰かも言ってるけど宅建業者にフェアな精神求めるなんて
八百屋いって冷蔵庫くださいみたいなもの
探せばあるだろうけど自分が困るから出さないよ

>>1884
>騙し討ちのようなものですが。
だまし討ちを認めてはいけません。
たとえばバルコニー禁煙を決める際
【禁煙に関する件】
と題名し
バルコニーで小火があり・・・・・・・
内容を読む限りバルコニーだけが禁煙になると錯覚させるような
説明がつらつらかいてあり
いざ可決されると、
建物内部全面禁煙が可決されました。
とだまし討ちされたら、ベランダだけなら仕方ないかと思い喫煙者でも
賛成に入れた人の気持ちが踏みにじられてしまいます。

>>1847
誰がそんな事するんですか。
やる気のない人は元から仕事を理由に断るし、やらなくなったら喜ぶ人の方が多いです。

>>1849さん
大切な瑕疵担保時期を輪番制にする事で、瑕疵を回避しようとしたのですね。
初回ではバタバタする事が多く、何もわからないまま大京に良いように利用されましたね。
大京主導ではなく、住民主導で事を運びませんか？言いなりになりすぎる。

それより、
理事に決まった時に皆の前で顔見せするのはやめて欲しい。
あれはわざとでしょうか。
大京がいかに自分たち主導で瑕疵担保責任を回避させたいかが見えてきました。

>>1869さん
業者臭い
住民の味方ではないですね。

>>1892
そうですね。
大京アステージっぽいですよね。
書いてあるのにわからなかったお前らが悪い、みたいな。

>>1887
今、その発言に何の意味がある？
不動産業者なんてそんなものと、何もせず諦めろという意味ですか？
訳知り顔で評論しているけど、実際は自分がどれほどのデメリットを被るか知らないし、考えてもいないでしょう。
問題提起して、皆で話し合い、よりよい方向へ進めようと努める人達のジャマをしないでください。

>>1886
>それと今年の抽選は既に行われたと言っている人も居る様なので実際に行われているかもしれません。
真実が知りたいです。

抽選は終わっていると主張している人は、抽選は初回の昨年６月のみで、後は輪番で抽選がないと解釈しています。
今年の抽選が終わったという意味ではありません。

>>1895
解釈じゃなくて、真実が知りたいのだよ。

あなたが書き込んだ本人で、つまり総会で抽選くじを引いた人。５階の人だったかな？
ならば書き込みは昨年の事と判明つきます。

>>1881　>>1884
ちょっとまて！
別居する親や子を宿泊出来ない規約をつくろうとしていると理解した上で、
可決されたら、そう決まったで仕方ないと言う言い分なのか！？

無茶苦茶だな、おい。