大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART８

>>1379
ブリリアマーレ有明の規約を引用されているようですね。
ブリリアマーレ有明で規約変更を検討した際には、民泊よりシャアハウスが問題となっていたので、現在の民泊議論とは若干焦点にズレがあるようです。
しかし、先見的な対応と民泊排除にも有効な規約として参考にはなると思います。

また、ブリリアマーレ有明の規約を理解するには、
各条項について、何を懸念し、どう対応しようとしているかを理解する必要があります。

このマンションでの民泊禁止の規約追加については、理事会で大枠の概念を共有し、
詳細な文言については、各管理会社に提案を受け、その説明を受けながらこちらの希望と擦り合わせて行けばいいと思います。
プロの管理会社が作成した文言には、素人が読んだだけではわからない法的効果が色々と盛り込んであるでしょう。

１階廊下で犬のしょんべんのにおいがしたよ。

>>1385
>素人が読んだだけではわからない法的効果
それは住民は望んでないと思いますよ。
少なくとも私は望んでいません。

私が規約を作る目的は民泊をしてはいけないと言う事を理解出来る規約です。
規約を見ても専門家しか禁止されている事が判らなければ、
一般の人は当然の様に民泊をしても良いと思って始めてしまいます。

>民泊よりシャアハウスが問題
えぇ！？民泊とシェアハウスは違うのですか？確かにそう言われて良く考えれば
シェアハウスは数人が賃貸住宅の１室に住むイメージですね。
なんと言うかそれを禁止する感覚がなかったもので勝手に同じものだと思っていました。
基本的に私は差別は嫌いなんですよね。
マンションの部屋を複数の者が一室を購入して複数の者が住む場合は認めて
マンションの部屋を複数の者が一室を賃借して複数の者が住む場合は禁止するなんて
購入者か賃借者で差別している気がするのですが？
そのブリリアマーレ有明では複数の者が共同で一室を購入する事を禁止しているのかどうかは知りませんが、
民法からすると複数の者が一つの物を共同で購入することを禁止することは出来ないのではないでしょうか？

>>1384
詳しい説明ありがとうございます。
１ヶ月未満の部屋の貸し借りは旅館業法が適用されて、１ヶ月超えの部屋の貸し借りは借地借家法が適用されると言う事ですね。
そしてウィークリーマンションは旅館業法に適合していないと違法と言う事ですね。
今回特区として政府が決めた基準に適合する場合は６泊７日以上ならば旅館業法の適用は受けず借地借家法が適用される訳ですね。

そもそも旅館業法が適用する範囲は専ら住居としての部分で元から禁止されています。
そしてもともと借地借家法が適用される１ヶ月以上の部屋の貸し借りは禁止されておらず今後も禁止しないでしょう。
今回考えるべき部分は６泊７日以上で１月未満の部屋の貸し借りの部分と限定出来るわけです。
重複して良いので１ヶ月未満の賃借に関してどういうものを禁止するか明言できれば
民泊を排除した規約が可決される事でしょう。

恐らくこの法で緩和されている訳だから、借地借家法よりも旅館業法の方が厳しい設定になってるのでしょうね。

>>1388
同感です。
○１ヶ月未満の賃貸借を禁止
○１ヶ月未満の賃貸借を繰り返していると理事会で認定された部屋に立入検査
○立入検査を拒否した場合は、規約違反と見なす
といった感じでしょうか。

罰則を加えるなら、例えば
○上記の規約違反者が賃借人なら退去命令、所有者なら２回目で退去命令
とか。
他管理会社が提案している民泊禁止の規約を見てみたいですね。

シェアハウスは、１ヶ月以上の賃貸借なら問題ないように思うのですが。
騒音等の近隣配慮は、シェアハウスかどうかは関係ないと思うので。

>>1387
>素人が読んだだけではわからない法的効果
それは住民は望んでないと思いますよ。
少なくとも私は望んでいません。

文章の説明を受けて、わかりにくい箇所はわかりやすい表現にしてもらえば良いと思います。
問題が起きて裁判になっても負けないように、かつ住民にわかりやすい表現にしてください。

>>1387
>購入者か賃借者で差別している気がするのですが？

購入と賃貸借では適用される法律が違うので、区別されます。
所有や売却にはあまり制約ができませんが、賃貸借には制約ができます。
例えば、賃貸禁止のマンションもあります。

一方的な条文は効力が薄れると思うので、一方的にならずに且つ締め付けができるような条文が望ましいと思います。

>>1389
罰則を具体的に決めておくのも良いですね。
繰り返し違反する場合は○ヶ月以内に臨時総会を開き賃借舎は契約解除、所有者は２回目で競売へかける裁判訴訟を行う。
実際に裁判訴訟まで行かないと規約になんと書いていようがやりたい放題です。


>>1390
裁判は弁護士次第と良く言われます。
その理由は法律自体が解釈次第で斜め方向から見る事が出来る点にあると思います。
一般人でもわかりやすく明言できたら、捻くれた人手も対抗できないでしょう。


>>1391
私の言いたい事がうまく言葉で説明できないのですが、
罪を憎んで人を憎まずって言うのかな？
誰が行う事によって人を選別して良い悪いを決めるのではなくて、
その行為が良いのか悪いのかで決めるべきだと思います。
民泊に置き換えると所有者なら民泊ＯＫにして賃借者は民泊禁止とすると
何を求めて規約を成立させたのか目的がわかりません。
毎日の様に多数の外国人が出入りしてるが、「あれは所有者がやっているからいいんだよ。」では
特権階級を容認すると民泊は無くならないので規約を作る目的から外れていると思います。

>>1392
そうですね。それが難しいんですよね。
有明の様に結局は血縁者以外を宿泊させる場合や対価を取る場合は理事会へ申請し承認を受けて下さい。
と言う物でした。（理事会の決議で承認された場合と言うのは内容を見る限り災害時に対する処置の為の文言と違うと思いますよ。）
申請するにも次の理事会が３週間先だったり承認が降りるのがかなりの日数を要するので
随時理事会の臨時集会を開いているのか？断固友人など宿泊させない事を徹底しているのかわかりませんが、
一般的な住民を苦しめているのは間違いありません。

と言う物の、ひびきに１年住んで泊まりに来た人は義母ただ一人なので有明の規約でも問題無かった訳ですが、
この先無いと言う保証はないですからね、民泊をしていない人の知人を宿泊させるのに理事会の承認とかはやめてもらいたい。

>>1393
>裁判は弁護士次第と良く言われます。
その理由は法律自体が解釈次第で斜め方向から見る事が出来る点にあると思います。

それはないです。
法律の解釈が人次第で大きく変わるなら、国が成り立ちません。
弁護士の力量によって相違が出るのは微々たるもので、この程度の民事訴訟であれば根底から覆るほどの差にはなりません。
一般人の国語力は様々ですが、より多くの人が理解できる表現にできればいいですね。

>>1393
感情的な部分では理解できるのですが、やはり、賃借権と所有権は同等にはできないでしょう。
所有者だから許されるということではなく、
所有者も厳しく罰されるべきですが、１度の民泊で所有権を没収するのは規約に記載しても裁判で負けると思います。

賃貸借であれば、契約違反で、即解除＆明け渡しが可能です。
所有者が行った民泊にも実現可能で、抑止効果のある罰則が欲しいですね。

既に民泊禁止とポスト投函され、多分理事会たよりなどなも記載はあるとおもうが、
再度民泊禁止と規約に入れることもあっていいと思います。
既に今の規約で間に合っている認識ですが、

規約追加することにより、再度住民への広報も兼ねることができると考えます。

ホームページ何のためにお金かけてまで作るんだろう？ランニングコストもかかるだろうに。

>>1397
民泊禁止とマンション管理規約に入れないと民泊禁止にできないと、政府の公式発表がありましたよ。

>>1395
黒のものは黒、白のものは白と判決が下るのが理想ですが、
さすがに黒を白に出来る様な敏腕弁護士と言うのはドラマ内だけのものですかね？
弁護士も誰がやってもそう変わらず国選弁護士で十分だと言いたいのですね？
それはさて置き、今回の場合は法律では合法で規約でのみ禁止にする規約を制定するのですから、
作った規約が曖昧ですと、逃げ口が沢山でます。その逃げ口が無いような規約にしないといけないですね。

>>1396
>１度の民泊で所有権を没収するのは規約に記載しても裁判で負けると思います。
え～と、どういう理由で負けるのでしょう？
管理組合に１度管理規約違反が発覚したくらいいいじゃないか。それくらい大目に見ろよ。
被告に１度の発覚は許してやるので何度か証拠を捕まれるまではやってもいいよ。
てな判決ですか？
賃貸借の契約の解除まではいかなくとも、民泊の継続を禁止する判決は出ると思うのですが、
裁判では規約に民泊の禁止が書かれているにもかかわらず、民泊の継続を認めると言うのですか？

裁判が契約解除で申請されたものは契約解除か何も無しかの２択しかなく、民泊の継続に禁止の判決出来ないのでしょうか？
民泊の継続の停止をさせたい場合は民泊の継続の停止で裁判申請しなくてはならないのですか？

>>1398
さぁ、具体的に言える物なんてないんじゃないかな？その内いろいろと良い事があると濁しながら説明してくると思います。
以前このサイトに匿名掲示板（ここ）を使わせない為にＨＰを作ってに掲示板を置いて欲しいと要望があった様な気がしましたが、そういう理由で作る気はしませんよね。
恐らくですが、賃貸借空室を減らしたり、の売買の回転率を上げるための目的にＨＰは作られるのだと思います。
設備紹介をしてひびきがどれだけ良いマンションか宣伝するためだと思いますよ。
多くのひびきの不動産を扱っている大京にとっては大変ありがたい物になるかと思います。

の管理組合ホームページは、作ってしまったから辞められず、１００人に一人も使ってないと聞きました。

あまりに出来が悪く、改善もされないので、前にいたマンションは管理会社を変えましたよ。

>>1402
他所のＨＰが悪いからと言ってここが悪いと言う関連性が全くわかりません。

内容をどの様なものにするか全く聞いていませんが金額だけ出ていましたね。
あれは作成費用なのかな？維持費はどうなんでしょうね。

マンション紹介を入れるとすると低層マンションに無い設備の紹介でしょうか。
結構ありそうです。
・ヘリポート・ビューラウンジ・１０基以上ある高速エレベーター・ゲストルーム・キッズルーム・スタディルーム・ピアノのあるラウンジ・コンシェルジュサービス・エスカレーター・大きな自動ドア・制震デュアルフレームシステム・ゴンドラ・タワーパーキング・太陽光発電システムでどれだけ電気代が浮いているか等・広い駐輪場・備え付けられた空気入れ・各階に２４時間いつでもだせるゴミステーション・全室ディスポーザー完備・キーレスエントリーによる施錠及び解錠・セキュリティのかかった自動ドアやエレベーター・ビューラウンジや屋上からの見晴らし・
しかし、サーバーレンタル代金とかＨＰを作成した会社に月々維持費を払い続けるのは嫌ですよね。

昔ホームページビルダーで作成しコードをＨＴＭＬで打ち込んで改造したり、cgiを使ってチャットを置いたりしてＩＳＰの無料サーバーでＨＰを開いていましたが、そんなやつとは全然違うのでしょうね。

２階の掲示板で理事会便りで気になったのはHPよりも８
信じられない事が書いていました。

いやまぁ、なんとかの法則って前書いていましたが、
２割が優良な人６割が普通の人残りが駄目な人の法則は優秀な人を集めても変わらないらしいですね。
信じられない事をする住民が居るようです。

ホームページ・・・
想像ですが、

〇初期投資
ドメイン費用、レンタルサーバー費用、セキュリティー費用、情報漏えい保険、ホームページ作成費用（ハッキング・クラッキング対策含む）、通信費用・・・etc

〇ランニングコスト
ドメイン費用、レンタルサーバー費用、セキュリティー費用、情報漏えい保険、ホームページ監視費用、通信費用・・・

ホームページを作るのは簡単ですが、運用が大変でしょうね。一度作成すると、ハッキング・クラッキングされていないか監視しないといけないですし、問い合わせがあった際には対応しないといけないので、監視作業が必要になります。

理事会でどのように案が挙がったのか知らないですが、負の遺産になりそうなものは必要ないと個人的には思います。
それに、ランニングコストのかかることを、いつの間にか総会で採決するところまで持ってきているようですが、簡単すぎませんか？理事会はそんなに権限があるんでしょうかね。

※ホームページは、打ち出の小づちではないですよ。理事会さん。

>>1405
不動産屋さんからしたら打出の小槌なんじゃないですかね？
転売目的で所有していると毎月管理費と修繕積み立て費が徴収されていきます。
早く売れた方がコストがかからなくて利益がでますからね。

>>1400
民泊の禁止と 民泊の罰則は、別の話です。
混乱しているようなので、話を整理しましょう。

まず、賃借人による民泊の場合。
民泊は、賃貸借契約やマンション管理規約の違反なので、すぐに止めさせなくてはなりません。
そして、この違反行為を根拠に賃貸借契約を解約するか、民泊を止めることを条件に賃貸借契約を継続するかは、現時点では賃貸人と賃借人次第です。
よって、「民泊をしたら即退去」のような罰則を加えるなら、その旨の規約追加が必要です。

次に、所有者による民泊の場合。
所有者が民泊をした場合も、当然にマンション管理規約の違反になり、すぐに止めさせなくてはなりません。
民泊禁止については、規約に規定されていれば裁判でも認められるでしょう。

しかし、民泊禁止と所有権没収は、全く別の問題です。
民泊の罰則として、所有者の所有権没収は容易には認められないでしょう。

マンション管理規約の違反で競売にかけられることはご存じのようですが、区分所有法が定める競売までの工程は把握していますか？
所有権の制限になるので、何重にも高いハードルを設けてあります。

所有権は憲法に保障された強力な権利。
国が個人の所有権を制限する場合でも、相当の理由と相当の補償が必要です。
民間が簡単に制限できるものではありません。

極端な例ですが、「ゴミ分別を間違えたら指を切断」という規約を作っても、認められませんよね。
罰則を実行した人が刑法違反で捕まります。
規約に書けば何でも認められるということではありません。

所有者への罰則なら所有権の制限が一番効果的ですが、所有権没収には裁判所も認めるような相当の理由が必要です。
少し法的知識のある人が見れば無効とわかるような罰則では、事実上の罰則なしになります。
実現可能な罰則を、プロの力を借りながら考えましょう。

>>1405>>1406
ホームページって、マンション住民に何かメリットありますか？
マンションの内装や設備内容を常に部外者に公表する必要はないし、あまり公表して欲しくありません。
マンションの内容は、不動産取引の必要があるときに、取引相手だけに公表する程度にして欲しい。

メリットとしては、理事会便りや駐車場の空き区画募集等のお知らせがネットで見れるというものでしょうか。
でも、ネットを見ない人も多いから、ホームページ以外の通知も継続でしょうね。
①掲示板への掲示
②インターフォンへの掲載
③ホームページの更新
担当理事の方は大変ですね。

あと、お知らせも部外者には見れなくして欲しい。
民泊や設備の破損等の情報は重要なのですが、「外部の人に見られて恥ずかしい」と騒ぐ人がいるでしょう。
パスワード設定にしたら、、、 見る人がほとんどいなくなりますね。

>>1408
１４０５ですが。
ホームページ反対を説明してるんですが、推進派と勘違いされてませんか？

>>1409
>>1408です。
>>1405さんと>>1406さんがホームページに反対されているのはわかります。
私の表現が悪くて誤解を与えてしまい、すみません。

確か、ホームページ開設は、住民だけで情報交換できる場所が欲しいと要望があってのことと記憶しています。
メリットがあると思いますが、デメリットへの心配が多く、デメリットに対応すると利用者の少ない無駄なものになりそうな気もします。
私はどちらかと言えば反対です。

パークシティ武蔵小杉のホームページ見る限りは、デメリットがまるで解りませんが…
http://stationforesttower.com/

どういったデメリットがあるか教えて貰えますか？

デメリットはないでしょ。

>>1411
マンションの設備や財務状況を、どうして住民以外に公開する？
こんなことに管理費を使って欲しくない。

デメリットはないとかそんな問題ではないでしょ。ごまかさないでね。

管理費の支出欄に新たにホームページ維持費を予算化したいという事であれば、住民に納得のいく費用対効果を説明頂きたい。
項目別予算内容は？それさえも説明されてないですよ。

パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーのホームページも良い感じだと思うのですが…
http://www.midskytower.com/disaster

ホームページ反対派さんのデメリットを聞いてみたいです。
何か解決策となるヒントが見つかると良いのですが。

>>1415

>この上の１４０５に記載していますが、ホームページを作るのは簡単ですが、運用が大変でしょうね。一度作成すると、ハッキング・クラッキングされていないか監視しないといけないですし、問い合わせがあった際には対応しないといけないので、監視作業が必要になります。

十分にデメリットです。理事会で監視業務しますか？
情報漏えいは何をもって責務を担保しますか？

マジで管理費の無駄。
やりたいなら自分でサーバ契約して自分で運用しなさい。

>>1415
反対の意見の前に、予算化をされたいほうが説明責任がありますよ。
管理費の支出欄に新たにホームページ維持費を予算化したいという事であれば、住民に納得のいく費用対効果を説明頂きたい。
項目別予算内容は？それさえも説明されてないですよ。

>>1415
>パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーのホームページも良い感じ
そうなん。それがどうしたん。べつに真似しなくてええやん。ランニングコストかけてもそんなの欲しいのん？

>>1418
費用対効果や項目別予算はWEB担当の方で無いと解りません。
ちなみに、良い物が安い維持費で出来るなら賛成ですが、
デメリットが費用対効果を上回るなら反対です。

しかし、>>1416でられるように、
ハッキングやクラッキングされていないか監視しなければならない
とあるように、管理が大変であるなら、手出しをしない方が吉です。

>>1419、
ホームページに憧れませんが、
管理費別途収入を得て、維持費をかけたホームページを作り、投資の方の賃貸率が上がるなら憧れます。

心配されるデメリットが気になっただけなんです。

投資のためのホームページほしいなら、関係ない住民を巻き込まないでください。
管理費は投資のためにあるのではないでしょ？

規約規約って言っても、規約を作ったところで無駄なんじゃないか？
理事会便りを見る限り、不公平な決定や理事の理事会の規約違反が見られる。
理事が規約違反してるなら、それを盾に規約を守らないだろ。

後で見に行くけど、理事の理事会の規約違反て何ですか？
気になる～。

>>1422
投資のためだけのホームページなんて一言も言ってません。
あくまでも住民が主体です。
管理費は大規模修繕の為にプールする物です。
ホームページの維持費は、管理費外収入があれば良いと思います。
何か心配されるデメリットがあるなら辞めれば良いでしょう。

>>1423
理事の規約違反って？
深く考えない子供みたいなこと言うねw

理事の規約違反ってなんだろう？

今日のガイアの夜明け、民泊特集ですね。
このマンションでは民泊は管理規約違反ですが、
ルール無視の方の為の対応のため、情報収集がてらみておきましょうか。

というか、民泊ではなく、無許可簡易宿泊所ですよね。
誰も住んでいない部屋を外人等不特定多数に貸し出す事業って･･･

違法事業に、手を貸す違法業者とどうせ所得申告もせず事業運営してる
違法家主･･･

早く殺人事件でも起これば、やっぱり無許可簡易宿泊所は
やめるべきだっていう議論になりますね。

正直、西成のどやと対して変わらないところに泊るなんて･･･
ありえないですね。

>>1429
私も見ました。
民泊を美化した偏った内容に感じました。
まるで、"民泊のすすめ"のような。
違法行為をテレビで美談のように紹介することは、コンプライアンスに反しないのかな。
海外のAirbnbの事件や事故の実積をマスコミが全く紹介しないことにも違和感を感じます。

頭使えば、特に費用負担ナシで作成も運営もできるでしうょ。
お金を使うなんて、理事にバックマージンでもはいるんじゃないかと思われても仕方がない。

理事会の権限は、どこまでなんだろう・・・
協議した結果。。。とか記載しながら、知らぬ間に電動空気入れの設備が出来ているし、
協議した結果。。。とか記載しながら、ホームページ作成は決定しているような文章になっていて、あとはデザインで決めるみたいなことになっている・・・

電動空気入れは、住民の利便性に寄与するので、賛成しますが、ランニングコストのかかるホームページみたいなものを、理事会だけで発注することを決定するなんて、ちょっと、理事会ひどくないですか？理事会運営をもう少し丁寧にできませんか？理事会内の話の内容が住民には全く知らされてないので、決定したからびっくりするようなことがもっと増えるような気がします。

>>1432
理事会が訴えられたら負けるレベルです。
管理会社アホですね。

理事会には元々決まっていることの執行程度しか権限は無く、できるのはあくまで案の作成だけです。

>>1433
理事会権限はやっぱそのあたりまでですよね？
理事会の方々、理事会の役割と権限の範囲を再確認してください。
権限逸脱となれば、理事会リコールにもなりかねませんよ。

身内にホームページ作る会社の人がいて、他の会社と比べずにバカ高い金額請求されてたりしてw
下手すれば200万円くらいかかるような豪華なホームページにするのかもしれないし、わからないですよね。

ホームページは住民達だけの意見交換の場所で良いんじゃないですか。
住民以外の人にマンションを紹介って何がしたいの？

>>1435
そこまで制作費出ないだろうし、
普通プロは、マンションのホームページは敬遠するよ。

>>1436
抱えている売り物件をさばく宣伝となるよ。

マンションの１階の店舗はＨＰで宣伝してくれると大助かりです。

ＨＰの作成費用は３０万円ですよ。

>>1435
あなたの様な人がこの書き込みを見て理事が書いていると思うのでしょうねｗ

機能はわからないですがいまどき、ただの写真だらけのマンション紹介ホームページなんて30万円は高くないですか？その中にセキュリティー費用入ってますか？情報漏えい保険入ってますか？賛成の方は、30万円は安いと思っていらっしゃいますか？
それと、完成後の運用作業は費用掛らないのですか？私はかかると思いますよ。

いらないです。マンションのホームページなんて。理事会だけでランニングコストのかかることを勝手に決めないでください。

マンションのホームページ・・・必要性全く感じません。
武蔵小杉？なんで関東圏の真似してありがたがらなあかんの？
あほくさ！！

理事会は使途以外にお金は使えない
ホームページ作成費なんて予算は取っていないから、このまま発注、支払するようなら、見せしめでも訴訟してしまった方がいい

普通は管理会社がそこらへんのリスクを説明するもんなんだが、潰れた会社の子会社じゃ仕方無いのか。

>>1442
それなら、電動空気入れも予算外の理事会独断新規発注となりますか？

電動空気入れやホームページの件は５月の総会で確認する必要がありますね。
理事会で決定できる金額の範囲はどうなっているか等。
空気入れも近くに自転車屋があり無料で入れられるので買い物ついでに
入れらるので必要かなと思うがあれば便利に違いないが高すぎる気がする。
それよりもホームページが何故必要なのかよく理解できない。何の意味
があるのだろうかはなはだ疑問である。
そんなことより民泊禁止の件をはっきり規約にどうもりこむかを理事会
で話あってほしいものです。

>>1444

ごもっともデス。
理事会さんは、どうも　理事会＞住民　とジャイアン的発想に勘違いしてないかな？
理事会は住民の利便性を補佐するのがメインの仕事と思うので、どちらかというと、
理事会＜住民　という意識をもって理事会運営を丁寧に行ってほしいものです。
今回の件が、権限外で遂行された決済ならば、まずは住民になぜ勘違いしたのか、含めて説明してほしいですね。住民によっては謝罪を求める方もいるかもしれません。
それと、民泊禁止の件ですがほとんどの住民が民泊反対しているように思いますが、そういったアンケートすら、理事会から着ていません。このままなら、住民の何％が賛成で、何％が反対かすらわかりません。
理事会がしっかり方向性を示して、管理会社へ指示しないと、動かないと思うんですが、理事会はどう考えてるんでしょうね？まったく見えないので、不信感がつのります。

>>1445
理事会が
推進派か反対派かわかりませんが、
推進派なら５月の総会で民泊禁止の規約の決を採るでしょう。
５月の総会で決まらないと１１月から施行予定の大阪市条例に間に合わないですからね。

>>1444
そういうのは総会の忙しいときに聞くのではなく平日の日中に聞くといいよ。
自転車空気入れは自転車置き場に空気入れを自分の自転車置き場の傍においていて
それが少なくない数になっているからの対処です。
私も引っ越してきて直ぐに置こうと思いましたが、空気入れを持ってなく自転車使用も多くないので
置いてませんが、あったら盗まれても良いので置くつもりでした。

費用ですが、手元の資料を調べればすぐですよ。
それくらいここの掲示板は自分で調べろって人が多いようですが、
今それがあるので書いときます。
組合運営費１２０万円　何に使ってるのでしょう？
什器備品　６０万円　　空気入れはここからの算出でしょうね。
消耗品費　１２万円＋１０８万　　トイレットペーパーや洗剤、雑巾等消耗品の代金
小修繕費　３６万円＋３２４万　　エスカレーターの破損部はここから算出でしょうね。
雑費　　　２４０万円　雑すぎて何につかうのかわかりません。
支払い手数料　855240円　なぜにここまで細かいのか謎です。
公園協力金　252000円　んー。必要なのかどういうために使われるのか知りません。
その他協議事項　１２０万円　上に当てはまらない用途で使うのかな？

これらは予算なので実際にいくら何処に何の為に使われたかは総会にならないとわかりません。

それと重要なのが理事会だけの判断で使用できる金額がいくらかでしょう。
１回注文当たりの上限がいくらで、年間総額いくらなのか気になるところです。

区分所有法第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

規約で各共有者が勝手に保存行為をする事を禁止しているか規約内で見つけられませんでしたが、
禁止していないという前提で
共用部の修理など区分所有者ができます。
その費用は小修繕費　３６万円＋３２４万から出され、支払い手数料　855240円の中から振り込み手数料などが払われるのでしょう。

>>1443
それだったら、クリスマスツリーや門松、趣味の悪い正月の飾り付けも理事会の勝手な発注じゃないですか？
あんな無駄金、勝手に使って欲しくないですね。

>>1445
何この人怖い。
上とか下とか言い出した。
理事会＝住民でしょ。

>>1450
ですね。
>>1445さんはいつも理事会を敵視してる。
ホームページについては私も反対だけど、言い過ぎではないですか。
慣れないことを頑張ってくれている理事の人達に失礼でしょ。

理事会が逸脱した件は、管理会社の善管注意義務違反と言えると思います。理事会も区分所有法のプロではないですから、管理会社がまともでなければ、逸脱します。

委託契約更新の議案の際に、きっちりと責任について問い詰めた方がいいです。
理事会は住人の代表ですから、否定するのであれば、自分で立候補して理事になりましょう。
反面、立候補を断られた方々は、自分でやったらそうはならなかったわけですから、いくらでも批判すべきでしょう批判されるのが嫌な人は、その人に理事を代わってもらえばいいだけです。

大体、新築なのに修繕費なんて１円も必要はありません。２年間はアフターサービスで対応でき、突発的な破壊は全て保険でおります。

理事会がお金を使いたいのならば、管理会社を値下げさせる、変えるなどして、収益が出て、修繕積立金に憂いがなくなってからです。

理事会批判論＆擁護論ですか・・・
そんな論理・・・どっちでもいいです。
今回の件が、権限外の支出にあたるかは、現時点不明ですが、一般社会で、もし、権限外の支出を勝手にやっていたらもっと厳しいと思いますよ。

理事会、丁寧な運用をお願いします。
管理会社、しっかり理事会を支えてください。

>>1450
わざわざのご指摘ありがとうございます。
但し、理解してます。

>>1451
理事の方々に失礼ですか・・・そうですか。
すみません。お知り合いがいらっしゃるのかな？
それなら、そう感じてもおかしくないですね。
私の仕事の業界ではもっときついもので、これでも気を遣っていたのですが、もう少し気を使いますね。

ただ、ちょっと理事会の決済運営に疑問がありまして・・・
理事を選任したのは我々住民ですから、声を上げるのも義務かと・・・

ところで、上のほうで、２階の掲示板に理事の規約違反があるとご指摘された方がいらっしゃったのですが、その規約違反とは、なんだったんでしょうか？
どなたか、内容聞かれました？

＞1453

＞管理会社、しっかり理事会を支えてください。
それ逆ですよ。

>>1456
そうです？
不慣れな理事会が理事会運営に慣れるまで支えていただいたらいいのにと、思っただけなんでけれど。

本来は、理事会がしっかりして、管理会社に指示をするのが本筋とは思ってますがね。

ここの掲示板をいつも楽しく閲覧しています。
私も参加させてください。
ホームページ作成は反対です。
私たち部外者が楽しめなくなるからです。

>>1456
>>1457
理事会を管理業者が支えるの方が正解です。
理事会は知識がないものと一般的に考えられるが、権限があります。
管理業者は逆で知識があると考えられるが、権限が無いです。
今までの問題だと、
マンション北側に自転車が放置されている。
管理会社がそれに対して理事会に事実を報告することしかできませんが、
理事会はその自転車をどうにかすることが出来ます。
また管理会社にどうにかさせる事が出来ます。
そこで、そのどうにかが理事会の決定で、
撤去しましょう。と決まり、管理会社に放置自転車は○○に撤去してください。
と依頼した場合、
管理会社は撤去をするのはどうこういう理由で出来ません。と理事会に言います。

そのまま理事会の支持道理に撤去してたら支えていることにはなりませんが、
理事会が違法な行為をしようとする場合に止める等意見をする事が
支えていくことになると思いますよ。

まともなアドバイスができないような管理会社いらないよ。事務だけなら、安いところは腐るほどあるよ。

管理会社なんて単なる道具。
きちんと使える道具なら、使う側も良くしてくれる。
使えない道具は、使う側の頭も体もおかしくするよ。

ここの管理会社と担当者はヤバそうだね。
立候補断るなんて、将来に禍根残すに決まってるのに。

>>1460
個人的恨みですか？
何があったんですか？
理事さんですか？

部外者がなぜこのスレッドを見ているのか不思議です。
知り合いが住んでいる？近隣の住民？これらはグレーな部外者だね。
購入希望者や賃貸を探している人は部外者ではないか。
マンションコミュニティのHPの会社の人間も一応部外者に分類されるわけだが、
利用規約違反を監視しているのか？
このHPにもスポンサーが居る訳だから、そのスポンサーの為にも利用者を確保する必要があり、
ここのHPの利用をやめて他のHPを利用しようと言うリンクは利用規約違反でもあり、そういう事を回避する為に
全スレッドを見ていると言う線が濃厚だろうか。

ひびきのHPが出来て掲示板があったとして、はたしてそこは匿名だろうか？
この掲示板も含め匿名での書き込みで「理事さん○○なので○○してください。」と言う書き込みがあったとして
理事は○○するかどうかの検討をする必要が無いです。
なので最低でもご意見要望書の所はひびきのHPはログインの必要性があり部屋番号がわかるものになるかと。

はたして部屋番を表記した書き込みを住民達はするだろうか？住民か所有者かを区別するために名前の表記も必要かもしれない。恐らくそういうのが出来てもそこには書き込まないんじゃないか？って気がします。
ひびきのHPが出来てもここの掲示板を利用しつづけていると思いますよ。
この掲示板を見る限り根拠も無く適当に書いている様です。
部屋番名前が出る掲示板ではさすがに責任のある書き込みしか出来ないでしょうからね。

部屋番号を晒してまで意見しようとする人はいないでしょう。意見を聞くふりをしているだけですよ。

>>1460
>ここの管理会社と担当者はヤバそうだね。
立候補断るなんて、将来に禍根残すに決まってるのに。

断る理由の説明は必要ですね。
それを決めた理事は立候補者が殆どです。
今期の理事会が大失敗でこれではまとも運営が出来ないと言う事なら自分らの過ちの同じ二の舞は踏ませまいとして
立候補させないと言う事ならまぁ納得は行きます。
船頭二人居れば船山登ると言いまして、主導者が複数居ると意見がまとまらない訳です。
船頭が居ない船とどちらが良いのでしょうね。

他に関する説明で
外部所有者の意欲的な方が役員になれない状況でもあり、・・・・・
と説明しているが、外部所有者で無くとも意欲的な方が役員になれない状況でしょ！
と突っ込みを入れたい状況ですよねｗ

>>1455
>２階の掲示板に理事の規約違反
指摘した本人でないとわからないでしょう。
アルコープに物を置いているとか共用部や敷地内でたばこを吸っていたとかそういう事でしょうか。
はたまた駐車場関係なのか。
ゲストルーム予約に関してなら内部告発と言う事でしょ。
そもそも殆どの人が理事が誰なのか会ってもわからないと思う。

理事でないなら取り立て上げられることも無いような事でも、理事と言うだけで住民と生活上で区別されるのは
住みにくいよ。

>>1463
>意見を聞くふりをしているだけですよ。
ありえますね。意見とか要望が沢山集まってきたら処理しきれないし、面倒な事ですから。

HP作成の事もここでおかしいとか高いとか要らないと言っているだけで正式に意見要望書に書かなければ
理事会としては反対者無しで作ってしまう事でしょう。

>>1461、貴方はしつこすぎる。
「管理会社とぎくしゃくしている理事が個人的な恨みで」というのは、何の具体的根拠もない貴方の妄想だと、自分で認めたじゃないですか。
貴方の大京アステージ贔屓にはうんざり。

>>1460さんが言っていることは、真っ当だと思います。
最初は、私達住民には管理会社の選択肢がなかった上に、
大京アステージが、豊富な知識と経験を売りにして「サポートします」と約束した以上は、その約束を果たしてもらわないと。
そうでなければ、オリックスのマンションを買ってしまったせいで、三流管理会社を押し付けられたと思われても文句は言えないでしょう。

問題が発生した際、管理会社は複数の解決策を提示して、そのメリット＆デメリットも説明して、理事会の判断を仰ぐのも仕事。
この１年で、大京アステージには住民のための善良な管理業務を期待できないことはよくわかったのではないですか。

>>1460>>1464
大京アステージが、次期理事会への立候補を断ったのですか？
管理規約には立候補を禁ずることは何も書いていないし、大京アステージに立候補を断る権限などないのに。

親会社の大京に逆らえない大京アステージでは、民泊禁止の件で、役に立たないどころか有害なのが住民に知れて、管理会社を変更する機運が高まっているからでしょうか。
やる気のある理事は、大京アステージに都合が悪いのでしょう。

理事会に直接、立候補の意思表示をできないのでしょうか。

>>1468
２階掲示板に貼ってあります。
【内容】
来期の役員改選については、立候補者を募集せず、設立総会時に承認された輪番表に基づき役員を選出することとした

設立総会でそう決めたのは大京アステージで、現理事が全くの言いなりの気がしてならなくて理事会が不安です。

設立総会時で役員選出方法が決定したと全く思ってなかったのですが？みなさんは決定したと思ってました？？
私はあのときは誰が役員になるか決まっただけで選出方法は理事会発足後相談して決めると言っていた覚えがあります。


立候補者があるべきだと考える人は総会もしくは議決権行使書で反対に入れるべきですね。

①輪番優先（但し、辞退認める）←これ重要（たぶん辞退多い）
②辞退がある場合、立候補者を補欠優先にする。
③2番まで推移して尚、空席がある場合輪番の次に回す。

これが良くないですか？

>>1467
行き過ぎた個人的恨みのような文章を掲示なさったら、普通突っ込まれるでしょｗ

どうでもいいけど、勘違いだったと認めたって？
誰が？
そんなん知らんけど、そっちこそ勝手な妄想ですな。

>>1470
>但し、辞退認める
民法第643条により承諾する事によって役員となります。
会社では承諾したしない、言った言わないの喧嘩を避けるため、必ず役員の承諾書を書いて貰う事としています。
管理組合ではそういう事している所の方が少ないですね。

第六百四十三条 　委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。

また、一度役員になっても
民法651条でいつでも契約解除出来るのですが、そこは管理規約に縛られます。
管理規約で次の役員が決定するまで引き続き役員の任を行う事とされています。
事実上総会なんて１年に１回が普通なので１年間はやめられません。

第六百五十一条 　委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
２ 　当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

1470さんの言うとおり損害賠償の可能性も出てくるので、予め役員を承諾しなけ（辞退す）れば良いのです。

>③2番まで推移して尚、空席がある場合輪番の次に回す。
どの道総会までに次期役員を決めておいて、次期はこの人が役員になります。の可否を問う形でないと取れません。
民法643条により承諾しない輪番者に強制的に役員をやらせる事は出来ませんので、役員が入れ替わるグループ順番（全員）に
予め、役員の番に当たった場合役員を承諾するか了解を得て無くてはなりません。
これを総会当日に行うのは総会に参加していない者からの承諾を得ることが出来ないので不可能です。


これっておかしくないですか？
>1469　に書いた”立候補者を募集せず”は
役員の番に当たった場合役員を承諾するかの問いかけに承諾するを選んだ人は立候補した事と同義になります。
矛盾していますね。

もしかして民法を無視して強制的にさせる気で居るのかもしれませんね。去年の様に。

それを考えると、去年半強制的に理事に仕立てた人が理事会に参加していないのも立候補者じゃ無い人に理事を押しつけたからじゃないですか？それは失敗と捉えないのですかね？

こう書いていますが輪番で私に当たっているかも知れません。
立候補なら頑張ってするけど、輪番なら承諾しないでおこうっと。
ま、気持ちの問題だね。

しかしまぁなんですなぁ、自分たちがやりたくて理事に立候補して理事をやったのだけど、
他の人には立候補させないって言うのは人としてどうなの？
自己中なワケ？

立候補をさせずに輪番で回すとしたら、
総会までに輪番者の理事の資格を確認した上で輪番者に理事の承諾をするかどうか事前承諾を申し込んで、断られたら次番の部屋の者の理事の資格を確認した上で事前に理事の承諾をするか・・・・・・
これを１０人分行わなくてはならない。
不在の部屋もかなり多く書面にしたってすぐには返答を貰えず、居たとしても
理事を承諾するのに即決する人は非常に希だと思います。

ブロック内全員が断って１週する事もあるでしょう。
なんて手間なんでしょうね。下手すると総会まで間に合わない可能性もあります。
それをあえて選ぶのはマゾなんだろうか。

そもそも色々なマンション管理をしている大京アステージさんはこうなる事がわかっているでしょ。
それを止めないのはなんで？

注）手間を省く為にグループ全員に理事の承諾の可否を問うのは立候補になります。

前の公園、葉桜になってしまいましたね。ちょっと寂しいですね。来年もきれいに咲き誇ってほしいですね。

>>1462
いろいろ想像できて楽しいでしょう。
他の投稿に法律についても詳細がありますが、真実でしょうか。
契約済みとは何でしょうか。

この掲示板は娯楽であるかもしれません。
笑ったり、怒ったり、真剣になったり。
見ず知らずの方とこの掲示板の利用を続けたい、という認識が共有できて良かったです。

理事会への立候補を禁止される管理組合って、初めて聞きました！
他も立候補禁止のマンションって、聞いたことありますか？

>>1477
輪番制も少なくはないとおもいますよ。ネットでも検索で出てきますよ。
やりたい方ばかりが集まった際のリスクは大きいという事を最優先に回避する場合かもですね。反対に、居住者の少ないところなど、理事のなり手が少ないところなどは、立候補制を最優先にする場合などあるのではと思います。

>>1477
普通でしょう。
立候補で決まるなら、民泊推進の方々が結託して一斉に理事になったら、例えそういう人達が少数派だとしても可決されますよ。
私は嫌です。

>>1479
それは無理ですよ。
理事会だけで決められる事はたかだか知れています。
総会の決議が必要です。
可決されるならば大半の人が民泊賛成なのでしょう。
その反対もしかりです。

それに現規約では１週間以上の民泊は可と結論が出ています。
なので結託して一斉に理事にならなければならないのは
民泊反対派です。

>>1480
ん？現規約でも民泊は許していないという判断でしょ？　但し、読み方を駆使すれば、抜け道があるのではという事で、民泊禁止を明記しようという事ですから、一応は、禁止なんだとおもいますよ。

>1477　>1478
「立候補を禁止する管理組合」で検索しました。
一番上のを置いときます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/information/taidan/01_01.html

禁止を決めているのは理事会ではなく、管理会社の様ですよ。
大手ではやっていない様ですが、
マンションを売りさばいた後に自社グループで利益を得ていくためでしょう。

>>1481
規約で許していないのは１契約が短い期間の民泊で
１契約が長期の民泊となると

総理が１週間以上の民泊は旅館業法からはずれ借地借家法になるので
これは民泊であろうと住居と使用している事となるので
専ら住居として使用するに適合する。
というような事を説明してました。

この総理の言葉を覆すことは出来ないでしょう。

理事会　輪番制　で検索すると半数以上の多くが輪番制のようですよ。
国土交通省？がからんでるのかな？