湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part9

>>455
港区は資産価値は安心ですが実際住みやすいかと言うと微妙ですよね…
超高級エリアも閑静な住宅街と言えば聞こえがいいですが実際は古い住宅の並ぶ細々した路地と坂の街ですからね

>>454
豊洲レジデンス

>>463
そこで、坂道の無い平らな埋め立て地に広い道と公園、小中学校が整備されたうえに品川駅の利便性を手中にできる港南に視点が集まる。

自分の場合、今回のパークホームズは何回も現地足はこびましたが大通りから一歩入った開放感と緑と静寂に一目惚れ
かと言って通勤や商業施設に不便なし
高値掴んでる感も分かりつつ資産価値ではなく住みたいを重視してパークホームズにしました

豊洲1.2丁目のタワーの港南のタワーなら自分も港南のタワーですねw

>>458
気持ちは分かる
ニューカマーの豊洲や湾岸住民は特にその思いが強いと思う

ただやっぱり江東区の中心は役所のある東陽町であり、
門仲清澄白河界隈の深川エリアなんだよね
選挙しても結束や地盤の弱い湾岸系は勝てないしｗ

構想は30年にも及ぶし、縦断線は江東区（の役人）の悲願でもあるから、
計画が頓挫することはあってもその他に振り替えられることはない
どうせだったら有明台場まで・・・とも思うけど、それはまた大分先の話だろうね

>>460
同じサラリーマンと言っても、ほぼ職場への通勤だけの人もいるし、外に出ずっぱりの人もいるからね。住み分ければいいんじゃない。私も少し前は海外出張すごく多かったけど、あれは肉体労働だね。年2～3回ぐらいがいい。

>>465
ないない（失笑

空港は豊洲のほうがリムジンバスで行けるから便利。
大きい荷物持って電車はない。

>>466
住みたいマンションに住めれば、それ以上に良いことはありませんね。

>>470
また出た…豊洲から羽田空港行くのには一時間に一本のリムジンバスしかない。乗り場はマンションから700mを大きい荷物引きずりながら歩き。

品川駅、モノレール天王洲駅はホームまでエレベーターあるし、天王洲駅からは羽田空港に5分おきに発車。それだけじゃなくマンションからすぐの天王洲駅からは成田空港行きのリムジンも出てる。加えて品川駅から特急成田エクスプレスも30分間隔で発車。空港アクセスで品川に対抗しようとするのは無理。

>>472
まあ、普通は品川駅近辺に住んでる人は羽田空港まで国道357ですぐだからサクッとタクシーが多いけどね。

>>462
昨日豊洲ムリポジくんが2020年には出来る可能性が非常に高いなんて意見を言ってたけど、決まったとしても2020年に間に合うものなんですかね？

>>470
コピペ乙

品川駅から遠いWCTよりは、目黒・五反田・大崎・田町辺りの駅直結・駅近マンションの方が断然便利だと思うんだけど。
最寄りが品川駅でも、徒歩15分とかバスとか論外だと思います

>>476
ここの人たちは生活の便利さよりも資産価値が上がるかが物差しの人が多いようです

>472
乗る飛行機決まってるんだから、
今の便数で十分。便数も増えて多いくらい。
15分もあれば着くし。
何より荷物が楽チン。
思い荷物持って昇り降り、狭い改札。
モノレールは不便。

>476
公共のバスもないのかマンションでシャトルバス出してるらしい。しかも品川駅入口から徒歩で6分もかかる場所に下ろされるとか。不便なせいで利用者数が少ないのか、赤字らしい 。住人が補填することになるでしょ。

ちなみに、豊洲も江東区の段階で論外です。

WCTはマンションの顔であるエントランスの上、モノレール走ってるからね。高速も目の前走って、品川駅から遠いのに環境も悪い。港区アドレスがどうしても欲しいなら止めないけど、住環境は最悪だと思う。

徒歩15分は酷いね。豊洲なら15分もあれば銀座でお茶してる。

>>482
すごいですね。
そんな生活に憧れてしまいます。

>>482
それは言いすぎ。どんだけ猛ダッシュしてるんだか

芝浦と港南、どっちが格上？

>>485
ドングリの背比べ
後は個別案件次第

断然、芝浦。

>>485
逆に港区で港南・芝浦より下のエリアってありますか？

>>488
海岸とか？

>>488
お台場もね。

お台場は上かもな。

>>476
確かにそうだが、ここは湾岸スレのなので田町以外は当てはまらない。
そして田町は駅直結はない。タワマンでは徒歩6分が最短だよ。
賃貸専用なら田町から徒歩2分であるけど、最低75万〜月にかかる。
ゆえにWCTとは比較対象になる。

>>491
お台場が芝浦より上なの？ホント？笑

↑笑

こんなところでいくらDisっても、そのマンションが東京ツインパークスや品川Ⅴタワーに次いで湾岸タワーマンション中古取引成約価格No.3という事実は事実として揺るがない。さらに、仲介サイトにおける中古売り出し物件閲覧数も都内No.1、高層の眺望の良いファミリータイプの部屋は坪単価400万でも市場に出た瞬間に蒸発。マンション単独の中古検討スレッドが立ち700レスもついている。

こういう事実に基づいて「人気があるね」というわけで、都内一番人気と言いながら何の事実も示せないばかりか、中心部にある賃貸マンションに空室出まくりで本当に人気があるのかと疑問を抱かせる豊洲無理ポジ君の主張とは背景が全然違う。

WCTの人気の背景は、都内最大級のターミナル品川駅に余裕で徒歩で行けることは勿論、湾岸随一と言われるオーシャンビュー、周囲に高い建物が建って眺望がふさがれる可能性が極めて低い開けた立地、20000㎡のドッグランや噴水もある桜が植樹された公園がマンション公開空地とシームレスでつながり、マンション徒歩2分に新築されたばかりの小中学校。マンション内にはこれでもかというくらい充実したアメニティ設備、それなのに都内タワーマンションで最も安い管理費、マンション内にはスーパーやクリーニング店、クリニック、薬局、ATMなど生活に必要な店舗が充実していてきわめて便利、住民がチャーターしたクルーザーや屋形船、釣り船などを接岸できる桟橋まであり、桟橋は災害などの非常時には支援物資の陸揚げ場所になるとともに発電用の重油の備蓄を使い切っても非常用発電機を回し続けるために、沖合のタンカーから桟橋経由で重油を優先供給してもらう契約を締結済みで災害時も安心。

こんなところで、いくらWCTをdisっても屁の突っ張りにもならないよｗ

>>491
王者の台場な。分かるわー(笑)

>>494
僕はWCT全然drsってないですよ！
港南は、WCTとはVタワー意外が足を引っ張ってるよね。ベイクレとか、今やお台場よりも坪単価やすいもんなー。

WCTかぁ。モノは良いんだろうけど、そんな古いマンション熱く語られてもなぁ。ここ一応新築スレだし。

お台場が芝浦港南より上（笑）

芝浦＞＞＞＞＞港南。
ただし、Ｖタワーは除く。

ＷＣＴって駅遠マンションでしょ。
しかもエントランスの上にモノレールが走ってる。
高速もすぐ近く走ってる。
駅遠なのに環境最悪ですよ。
とにかく港区アドレスが欲しいって方以外、お勧めできないなあ。

>488
あるわけない。

首都圏で中古マンション売買の勢いが増している。成約件数は今年に入り昨年に比べて２ケタ増が続き、平均成約価格も上昇した。東京都心では分譲時を上回る価格で成約する住戸もある。株価上昇による資産効果で消費が上向くなか、住宅ローン金利や物件価格の先高観から、好立地や間取りの良い中古マンションは新築並みに人気が出ている。
「都心の大規模マンションの引き合いが強い。高価格の住戸から売れていく」。住友不動産販売の担当者は最近の中古マンション販売についてこう説明する。

港区に2007年に完成した2090戸（３棟）の大型マンション「ワールドシティタワーズ」はその一例という。東京モノレールやりんかい線の天王洲アイル駅から徒歩５分程度。70～80平方メートルで6000万円前後と分譲時と変わらない価格で取引される。「新築時の抽選を逃した人や、親のためにもう１戸購入するという人もいる」

「もっと在庫を仕入れたいのだが…」。中古マンション販売のアート・クラフト・サイエンス（東京・中央）の担当者は在庫不足に頭を悩ます。ＪＲ品川駅の南側の徒歩圏のタワーマンション１戸を改装して売り出したところ、新築とほぼ変わらない6000万円で「瞬間蒸発」した。ＪＲ品川駅周辺は新幹線駅が近く空港に行くにも便利だが、大規模マンションの新築物件は少ない。このため中古を探す消費者が多く、販売事業者は「転売する住戸が出ればすぐに業者の奪い合いになり、価格が強含む要因になっている」という。

一方、新築物件と競合するエリアの中古では販売に苦戦する物件もあるようだ。江東区の豊洲や有明といった超高層マンションの建設が続くエリアでは「築３～５年で、中古の在庫が10～20戸あってなかなかはけない」（不動産大手）との声もある。

ＷＣＴって、いつも在庫だぶついてるよね。

Ｖタワーはほとんど在庫ない。
すぐ売れてしまう。

人気あるマンションはいつだって売り出しあるよ。高く売れるから。
そして、いつも割高。

＞築３～５年で、中古の在庫が10～20戸あってなかなかはけない

ＷＣＴだけで20件以上在庫あるよ。
http://www.stepon.co.jp/premier/worldcity-tower/

ＷＣＴと勝どきのＴＴＴってどっちが良いですかね。

個人的にはＴＴＴの方が好みですが、
皆さんは如何ですか？

坪単価はＴＴＴが上なのかな。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_15693103/

これなんて、南でお買い得な気がするんだけど、
眺望がダメなのかな？

>>502
という記事が2年前に載ってたけど今や豊洲有明坪単価1.5倍だからな
こんな記事書いた人今どんな顔して生活してるんだろう

＞５０９
2年前の記事なの？
ＷＣＴ住人必至だね。
今はＷＣＴだけで在庫20軒以上だもんね。

＞今や豊洲有明坪単価1.5倍だからな

そういうことまで書かなきゃ良いのに。どこが坪単価1.5倍？こんなにマンション価格が
上がっている局面で2010年→2015年の中古価格上昇率は豊洲、有明がビリ。

＞５１１
なんで2年前の記事、投稿したの？

＞ＷＣＴと勝どきのＴＴＴってどっちが良いですかね。

ノムコムの中古人気マンションランキングではＷＣＴが人気１位、ＴＴＴが３位で
どっちも超人気マンションですね。個人的にはＴＴＴの存在感はかっこいいと
思います。

中古坪単価はＷＣＴ３３０万円、ＴＴＴ３２０万円これも同じくらいみたいです。
どちらも豪華な共用設備がありますね。周辺環境を取るならＷＣＴ、駅距離を取る
ならＴＴＴじゃないですか？
あと、内廊下好きならＷＣＴ、外廊下が良いならＴＴＴとか？

>513
坪単価、パークホームズ豊洲の新築と同じくらいなんだね。
意外に安い。

＞514
ＷＣＴもＴＴＴも価格は部屋によってかなり違いますよね。３３０万円くらいなのは
低層とか西側とか眺めがイマイチとかの部屋が多いです。そういう部屋は中古出しても
なかなか売れないケースもあるみたいです。逆に眺めが良い高層だと坪３６０万円
くらいでもすぐに成約。

でも、１０年前の相場を覚えている自分にとっては、ＷＣＴやＴＴＴが意外に安いん
じゃなくて、パークホームズ豊洲がちょっと高いんじゃないかという感じがします。

ん？
よくわからない。
ＷＣＴやＴＴＴでも坪330は高いってこと？

いま、WCTの東側高層は坪400万近くまで上がってきていますが、10年前の
分譲価格は坪240万くらいでした。10年前を知っていると今のマンション価格は
ちょっと異常なのじゃないかと個人的に思っているだけです。
ちなみに品川駅直結のＶタワーでも分譲時の坪単価は320万くらいでした。
時代が違うとはいえ、たった10年でこんなに上がるものなのかと正直思います。

日銀の異次元の金融緩和で超低金利、世の中に金が余りまくってその金が不動産に向かっていますからね。ちょっとしたバブルの様相ですよね。さらに中国マネーも流入してきて不動産価格の高騰に拍車をかけている。ちょっと前の感覚では湾岸のマンションが坪300とかあり得ませんでしたが、本当に今の価格で買ってよいものかと思いますね。

欲しい時が買い時。
ただし予算次第。
ギリギリなら止めた方が良い。

＞508
その部屋、ネットに掲載されてからまだ一週間しかたっていませんね。いつ、成約
になるか分からないけど、22階で価格も適正なので、割と早くに決まるかもしれませんね。

予算あるなら買った方が良いでしょ。
さらに高くなったら買えなくなるリスクあるじゃん。
低くなっても投資で買うわけじゃないんだから、
買えなくなるリスクに比べれば、大したリスクじゃない。

＞520
ＷＣＴって意外に安いよね。
22階で南で言うことないよね。
ちょっとリビングの開口が狭いのが気になるけど。

誰か詳しい人、湾岸マンションのランク付けしてくださいよ、
Sランク　ツインパークス(汐留)、Vタワー(江南)、WCT(江南)
Aランク　TTT(勝どき)、アイランド(芝浦)…

みたいな。

ＷＣＴは芝浦よりも下でしょ。
ツインパークス、Ｖタワーと並べるなんて、
明らかに不自然。
ＷＣＴの住人ですか？

バブル経験者世代曰くこの程度の値動きは誤差の範囲だそうで…w

>>523
契約済みってどこを契約したんだか
WCTですか(笑)

＞523
中古マンション㎡単価ランキング貼っとくから。これ見れば一目瞭然。

>527
それぞれが何年の分譲かも分かればいいなぁ。

湾岸タワマン格付け（汐留・港南・芝浦・月島・湊・勝どき．晴海・豊洲・その他江東区湾岸）

S　 東京ツインパークス

AAA Ｖタワー

AA　キャピタルゲートプレイス

A   WCT
　　グローブタワー
　　キャピタルマークタワー

B+  クロノレジデンス
　　パークタワー芝浦ベイワード
　　TTT
　　ブリリアウェリス月島
　　ケープタワー

B　 PC豊洲（杭問題PCシリーズとしてのばっちりでBBBより格下げ）
　　ザタワーズ台場
　　パークホームズ品川ザレジデンス
　　ザ豊洲タワー
　　アイマークタワー
　　パークタワー品川ベイワード
　　東京シーサウスブランファーレ

B-　スカイズ
　　豊洲ザツイン＆シンボル
　　パークタワー豊洲
　　パークホームズセントラルシティ中央湊

C+　ブリリアマーレ有明
　　シティタワー品川（定借だが平均値上げ率110-120％と都内断トツ一位）
　　ピアーズ東京インプレイス
　　ザ晴海レジデンス

C 　ガレリアグランデ
  　ブリリア有明スカイタワー

C-　ブリリア有明シティタワー
　　ザ湾岸タワーレックス
　　パークタワー東雲
　　プラウド東雲
　　東京フロントコート

D　 ブランズ東雲
　　ビーコン
　　アップルタワー

E　 Ｗコンフォートタワー

>>523
SSランク　ツインパークス(汐留)
Sランク　Vタワー（品川）、WCT（港南）、芝浦アイランド各タワー（芝浦）
Aランク　パークタワー芝浦、タワーズ台場

自分の意見はこんな感じかな。自分が知らないマンション、もしくは住みたくないマンションは入れてない。

TTTは良く知ってるけど、管理があまり良くないみたいなので、将来値下がりのリスクはあるので、検討外。入れるとすればAだろうけど、将来を勘案するとA↓なのではと思っています。

管理が良いマンションを買うのが良いですよ。

>>527
タワーズ台場が同率10位に順位を上げている！良かった〜

>>529
品川地区でもCランクだったり、豊洲の物件がBランクだったりと、色々興味深いです。
こちらは今現在の一時的なものでなく、将来の資産価値の安定性も加味してランク付けられているのですよね？

宜しければそれぞれの物件の後ろに（コメント）をつけて、このランクに位置している理由を書いて頂けますでしょうか？

>529

3.11の影響を加味したら、変動ありそうなランキングですね。。。
一見若くても実際は単なる厚化粧で、背骨に無数のビビの入った御老体まで祀り上げているような。。

そして、明らかにタワマンではない、15階程度の板状不審者まで紛れ込む始末。。


ともかく個人的には、耐震構造のタワマンだけはEランクですね。。
梁が太く三次元的にイマイチ、高層階はダイニングテーブルがダイレクトウインドウを突き破るくらい揺れるし。。

たとえ管理が良くても、掴んではならないタワマン部族かなと。。

地震を考えるなら、タワマンそのものがいかがなものかと。耐震構造じゃなくても、高層階の大きな揺れによる影響は怖いなぁ。。

>>533
全く同感。

誰に満足いくランキングはありえないが、まあ、一般的な認識はこんなもんだとは思う。

湾岸タワマン格付け（汐留・港南・芝浦・月島・湊・勝どき．晴海・豊洲・その他江東区湾岸）
販売済み入居待ち物件追加版

S　　東京ツインパークス

A++　Ｖタワー

A+　キャピタルゲートプレイス、ＧＦＴ、ＤＴ

A 　WCT、グローブタワー、キャピタルマークタワー、ＫＴＴ

B+ クロノレジデンス、ティアロレジデンス
　　パークタワー芝浦ベイワード
　　TTT
　　ブリリアウェリス月島
　　ケープタワー

B　 PC豊洲（杭問題PCシリーズとしてのばっちりでBBBより格下げ）
　　ザタワーズ台場
　　パークホームズ品川ザレジデンス
　　ザ豊洲タワー
　　アイマークタワー
　　パークタワー品川ベイワード
　　東京シーサウスブランファーレ
　　ベイクレストタワー

B-　スカイズ
　　豊洲ザツイン＆シンボル
　　パークタワー豊洲
　　パークホームズセントラルシティ中央湊

C+　ベイズ
　　ブリリアマーレ有明
　　シティタワー品川（定借だが平均値上げ率110-120％と都内断トツ一位）
　　ピアーズ東京インプレイス
　　ザ晴海レジデンス

C 　ガレリアグランデ
　ブリリア有明スカイタワー

C-　ブリリア有明シティタワー
　　ザ湾岸タワーレックス
　　パークタワー東雲
　　プラウド東雲
　　東京フロントコート

D　 ブランズ東雲
　　ビーコン
　　アップルタワー

E　 Ｗコンフォートタワー

>>527
その表、>>511と微妙に違うのはどうして？

まぁ、東京ツインパークス以外はどれも似たようなものなんだからどっちでもいいんじゃない・・

>>537
GFTはAだと思います
DTよりは落ちるでしょ

共用部の充実度はたしかにＤＴだろうね。ただ、ＧＦＴは最寄駅が田町三田という交通利便性や都心主要施設へのアクセスが湾岸内では一番いい物件の一つだからね。ＤＴはスケール感や仕上がりも良さそうでいいのだが、勝どき駅という最寄りの弱さがどうしてもあるのがネックだよね。

新築中古の値段みても芝浦はなんだかんだ勝どき晴海よりだいぶ高いからね、中古はたぶんＧＦＴのが高くなると予想。ＤＴはたぶんＫＴＴより少し高く取引されると期待。

ランク付け何気に参考になります。
客観的な意見というか、一般的なイメージというか。
何個か出てますが、全体的に違いが少ないし。
ありがとうございます。

>>542
自作自演だろ。何の参考になるの？

DTがKTTより上って納得行かないなあ。中古になったらKTTのが上では。DTは駅遠で完売さえしてない。

DTの方が上だと思いますけどねぇ。

>共用部の充実度はたしかにＤＴだろうね。
といっても、スパくらいしか特徴はないと思いますが。
それにSOHOは、共用部に対して間接的なマイナス要素。

GFTとの比較なら、販売価格や利便性の観点でGFTが圧倒的に格上と判断され、短期完売したと思います。

DTはA以下に格下げ。

いやいやDTの方が格上ですよ。

KTTとDTを比較すること自体無理がある気がする。KTTは完全に投資用だよね。契約者プロフィールにもそれが明確に出てる。

ちゃんと住む人ばっかりでしょ、DTより駅近でBRTも目の前。利便性が違いすぎ。DTがAAは無理ポジでしょ、中古絶対高くならないよ。KTTのがどう考えても上。

＞528
ほい。分譲開始年。

私は客観的にみてGFT=DT>KTTであると思います。駅、環境、共用施設等全て考慮したらそうなると思います。個人のランキングは自分のなかに留めておいて下さい。

＞538
元データは同じ。2010年時点と2015年時点の中古取引価格が判明しているマンションを
抜き出して、中古価格価格上昇率ランキングにしたのが511。
2015年時点の中古取引予想成約価格が判明しているマンションで㎡単価絶対金額で
ランキングしたのが527

10年も15年も経ったタワマンって、修繕費ばかにならなさそうで。よく買うよなあ・・って感じするんだけど、実際のところどうなんだろ。

DTは住不の戦略がうまいのか、共用部分をアピールして、良くも悪くも、
ランドマークとか、フラッグシップとか高級とかそういうイメージ付けが先行しているけど、
専有部分の仕様は極々普通ですよね。
同じモノでも別のデベロッパーで売り方も違えばもっと酷評されてる気がする。
これが数年後中古になって共用部分が古くなってきて、専有部分を見せて売るとき買い手にどう捉えられるか。

新築マンションを格付け評価する場合は、550の表から最も距離が近い中古マンション
を探して、そのマンションよりも明らかに駅近の場合はワンランクアップ、明らかに
駅遠の場合はワンランクダウン、１－２分の差で同じくらいの場合はイコールとして
見るのが良いと思います。

マンションの仕様や築年数は実際のところ、あんまり中古価格に影響していないようで、
やはり住所による影響が最も大きいようです。新築購入された方は、格付け上位に
思いたくなるのは分かりますが、中古取引相場ができていない段階ではそうした方法で
冷静に見るのをお勧めします。

あと、550の表は意外と安く感じるかもしれませんが、中古物件を売却する場合に
この価格なら3か月以内に購入者が見つかるという価格ですので、より実際の
成約価格に近いものとしてみてください。

まぁGFTもDTもAだよね。
DT信者はなんで共有部のみでランクが決まると思ってるのか。。。俺には理解できない。
GFTはあっち系の事務所が近くにあったり学校の施設系が弱すぎる。

ＤＴはやはり勝どき晴海の中ではスペックはナンバーワン、たしかに中古は未知数だが期待込めてAプラス

GFTは格下の新築が坪360-400、グローブ中古が今年は350くらいで成約。それらを上回るのは間違いないのでなんだかんだでAプラスが妥当と思う。

>>549
KTTの掲示板に4人に１人がセカンドっていう結果が出てますよ。

4人が一人セカンドという結果はありません。嘘はいけないね。DTはいま売れ残りの不人気で中古売れのもまあ難しいだろうね。

DTの比較対象は勝どきビュータワーとTTT。勝どきビュータワーは駅直結なので、
それよりはワンランクダウンで坪単価100万前後のWCTと同じくらいのランク付け
が妥当だと思います。

GFTは比較対象は芝浦アイランドグローブタワーで駅徒歩分数はグローブ8分、
GFT10分なのでグローブ≧GFTといったところ。パークタワー芝浦ベイワードと
同格くらいが客観的な見方でしょう。

勝どきザタワーは駅距離6分でTTTと同じくらいか若干近いくらいなので、
TTT＋αくらいの取引坪単＝ランキングが妥当でしょう。

もちろん、築年数が浅いことなどはプラス要素になりますが、東京ツインパークス
やWCTが上位で安定していることからも分かるように、実際は築年数はあまり関係
ありませんし、マンション自体の仕様も湾岸マンションに中古価格に影響を与える
ほどの差は無いと思います。

＞グローブ中古が今年は350くらいで成約。それらを上回るのは間違いないのでなんだかんだでAプラスが妥当と思う。

中古車と違って中古不動産取引市場では築浅であってもあまり関係ありません。GFTはグローブタワーよりは駅から遠いので、何年たってもGFT>グローブは無いでしょう。