パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part19

今はマンション価格が高くても、結局は低金利が後押ししているという面が多分にありますよね。それはつくづく感じます。
もし今後金利が高くなった時にこの値段で残っていたら…と思うと厳しくはなってきそうですが。

ここは豊洲近くて、小学校近くて、バランス的には悪くはないと思います。
子供の習い事系は定員いっぱいになってしまっているところがあるのではないかなと
心配な面はありますが。
塾は豊洲駅前にいっぱいありますけれどね。

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ファミリーの暮らし安い環境と利便性と価格が魅力というところですか。
都心と比べると無理がありそうですが、人気があるなりの理由があるということですね。
電車やバスに長時間乗るような郊外に暮らすことを考えると、街の空間も都心より広々していてしかも都心に近いとなると、なかなか他には無いと思います。

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豊洲って津波などの水害リスクはどうなんでしょう？

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海の近くなので、台風による高潮や、津波による水害リスクは高いと思います。

やはり、港区、渋谷区、千代田区などの都心内陸部の高級住宅街にある低層マンションが安心安全。それでいてセレブ感もあると思います。

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>>904
湾岸の高潮や津波リスクより、内陸のゲリラ豪雨によるリスクの方が全然高いと思うけど。
というか、都心内陸部の高級低層マンションとここは比較対象になるの？

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と言う事は、内陸で高台ならどんな災害に対しても安全性高い最高の立地と言えますね。

今年に入って引き続き景気は緩やかに回復しそうですね。マンション価格も緩やかに上昇しそうですね。

マンションいつ買うの？今でしょー！

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東京に住みながら災害がどうの薀蓄を垂れるのは、ナンセンスとしか言いようがない。東京は災害リスクを受容して住むところです。

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セレブ感あるマンション買えないからここが選択肢になるんですよね。都心5区のお値段ご存知？1億出しても狭小70平米3L。ここなら1億出せば90平米の3L買えます。

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結局職場と私生活で使う施設がどれだけ家から近いかが大事なんですよ。
もちろんリスクがある場合にはある程度の対策をしている必要がありますが、湾岸は十分に考慮されていると思います。
それよりも安全性を取りたいんだったら千葉ニュータウンにでも住んでいればいいんじゃないかな？

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確かに、港区や渋谷区の高級住宅街の低層マンションは安全でしかもセレブ感高い。ただ住める人を選びますね。

その点、湾岸タワマンはコスパ最高。ずっと住むつもりないし、いつかは内陸の高級マンションに住みたいけど、今は手が届く湾岸タワマンかな。災害が起きる前に売り抜いて内陸移転すれざ良いし。

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>>908

>1億出しても狭小70平米3L

都心で１億なら50平米程度しか買えないでしょうに...

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>>907
東京って一括りされても、場所によって全然災害リスクは違いますよ。
埋立地と内陸じゃ地盤も違うし、杭基礎、直基礎と工法も違うしね。

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港区だろうが渋谷区だろうが安全ではありません。東京は自然災害リスクが世界一大きい都市ですので。

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>>910
確かに今後30年内に首都直下地震が起きる確率は46%とは言われてるけど、今買ってオリンピック前に売り抜けば、何とかなるかも。その後は安全な内陸低層マンションへ。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/41697

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地殻プレートが3つも重なっている上、台風の通り道でもある。直近に火山も断層も河川もある都市はそうそうありません。

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>>912
誤差範囲です。

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東京都の液状化ハザードマップを見ると、湾岸部よりも内陸部の方が格段に安全なんですね

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盛り上がってますねぇ。
豊洲が壊滅する規模の災害が起きたらそもそも東京もおしまいだと思いますよ。
国外とか北海道の平野に住むことをお勧めします。
というか日常生活で事故に遭う可能性の方がよっぽど高いのにその心配が先でしょう。

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>>917
液状化で死ぬ人はいませんよ。

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専有部の仕様やコスト的に魅力を感じていますが、立地が不安です。
被災前に売り抜けるだとか、一生住むつもりはないとか、いつかは内陸へとか。。。

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正月から盛り上がってますね。
スレが盛り上がっているのは物件的には良いことですね。
今年も皆様に笑わせて頂きたいと思います。
よろしくお願いします。

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液状化などが起きずに、地震が起きても資産価値が保たれる内陸の低層マンションが良いです。

>>917の東京都の液状化ハザードマップによると、湾岸部は真っ赤で内陸部は安全な緑なので。

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>>922
緑のエリアはもはや郊外なんでそもそも資産価値はございません…w
液状化が心配なら青のエリアなんてどうですか？

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液状化が心配なら、カザフスタン共和国の首都アスタナなんてどうですか？ 都市計画は日本の建築家だった故・黒川紀章氏によるものですよ。

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埋め立て地とはちがって、港区や渋谷区の高級住宅街は地盤も硬く地震の時でも安心でしょう。

低層なら長周期振動もなく、さらに安心ですね。

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液状化で資産価値ゼロになって、借金だけ残るって心配は無いんでしょうか？
それだけが気がかりです。

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>>926
あると思いますよ。
924さんがいいところをご紹介して下さってるのでご検討してみてはいかがでしょうか？

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確率46%で起きる首都直下地震による液状化で、豊洲マンションの資産価値はゼロにはならないと思いますが、かなり打撃を受ける可能性はあります。

内陸のハイグレード低層マンションであるば安心でしょう。

>>924
つまり、豊洲よりもカザフスタンのアスタナの方が安全性に優れ、黒川氏デザインのため、お洒落という事でしょうか？

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液状化が心配だけど都心の億ションは手が届かないって人はカザフスタンに行きましょう！
めでたしめでたし。

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結局、港区や渋谷区の高級住宅街にあるハイグレード低層マンションに住むか、それが無理ならカザフスタンに住む方が良い。たとえ安くても、リスクが高い豊洲に住むという選択肢はない。

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首都直下型地震の発生確率が46%もあるのに、わざわざ港区や渋谷区に住むの？ カザフの方が安全ですよ！

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首都直下型地震が起きても、港区や渋谷区の高級住宅街の低層マンションは無傷で安全な事が予想される反面、豊洲は津波や液状化が予想されますね。

それよりも、海際で標高低い豊洲は、台風の時の高波が気になりますね。

まあ難しいこと言わなくても、埋め立て地に高層マンション建てちゃダメだよぉ。

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いやいや東京なんかにマンション建てるのが間違ってるでしょ。
みんなでカザフに移住しないとぉw

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>>932
無傷で安全とは、全く予想されません！

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>>931
46%とは、どこの情報ですか？

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ここは駅近なので、湾岸でもまだ資産性は維持しやすいのでは？湾岸の駅遠、共有施設にばかりお金をかけた維持費が悲惨なマンションは売り抜くにも売り抜けるわけないでしょうね…

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共有施設が贅沢なマンションが多いのかな。
でも豊洲の周辺は何となく落ち着いた感じの地域にも思いますけど、そうでもないのかな。
でも維持費が悲惨なマンションて、いったいどういうマンションなのかな。
維持費ばかり掛かるって、あとで管理費が上がってしまわないかな。

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>>932
あんた馬鹿？
首都直下でどうやって
津波が起きんだよ！

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>>936
それって有明ブリリア系？スカイズ？

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このマンションの話に戻しませんか？

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>>935
46%どころか、内閣府の発表では、30年以内に首都直下地震が発生する確率は70%。
http://www.bousai.go.jp/jishin/syuto/taisaku_wg/1/pdf/1.pdf

>>938
首都直下地震に関する東京都の被害想定では、元禄型関東地震や東京湾北部地震が起きる場合には津波が発生し、湾岸部は浸水するそうです。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page_/...

やはり内陸の低層マンションが安全なんでしょうか？

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>>941
70%ならますます、東京に住むこと自体がおかしいね。内陸もクソもないね。

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>>942
70%の確率で地震は起きるんだろうけど、湾岸部は津波や液状化が懸念される一方、港区や渋谷区の内陸の高級住宅街はさほど影響ないと予想されます。

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>>943

広尾の高台にある日赤病院は、関東大震災を耐え抜きました。それを考えると、現代の建築なら、まぁ、大丈夫かな、という予想はつく。

そういう歴史や人々の記憶が等が積み重なって、ブランド立地というのが生まれるのかと。昨今は、デベが大々的に宣伝して、誤信させるようですが。

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首都直下型地震て、関東大震災より小さいわけ？ 笑
内陸が大丈夫という根拠がよく分からないなぁ。せめてあなたの個人的推測じゃなくて、専門家の予測ぐらい出してくれないとね。

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これだけ無意味な議論を延々と続けられるおまえらすげえわ笑

どんなけ暇なんだよw

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というか1人の自作自演か…

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地震の確率って、そもそも当たらないよ。
2パーセントの地震確率があれば、明日地震になってもおかしく無い確率らしい。

関東大震災で瓦礫になったのは、内陸だけだったのは怖いよね。

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だからー マンションの話に戻さない？ ねぇ。

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角部屋、あとひとつは三期一次では出てないですね。もったいぶるな〜。

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販売状況は余裕ってことですかね。

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>>948
地震が明日来てもおかしくないなら、なおさらキチンと考えないと。マンションは高い買い物だから、今後30年以内に70%の確率で地震が起きるのであれば、それ相応の選び方をした方が良いと思ってきました。

そういえば、都内な伝統的な高級住宅街は、もともと関東大震災でもビクともしなかったことで富裕層に人気の立地となり、今の高級住宅街が形成されたとか。地盤も堅く、ゆとりある区間なので火災リスクも限定的で安全安心。

その様な伝統的な高級住宅街は、田園調布が有名ですが、それ以外には、麻布、広尾、松濤、大山町、南平台、西原など、港区や渋谷区に多いですね。

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>>952
それらの住宅街が、首都直下型地震にも耐えるという根拠にはなっていませんね。

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>>950
E-86Ytの値段予想勝手にすると、最安値の４階で坪310（8100万程度）とかかな
320行くと高いし。

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>>954
それは安めな読みですね〜
もいちょい上をいきそうな気がします。

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そんなに安いなら嬉しいけどねえ。。。

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>>953
政府や東京都が出している、首都直下地震の被害想定やハザードマップを見れば、湾岸部がリスキーで内陸部が安全だと言う【証拠】がたくさんあるよ。

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>>957
さんざん見てるよ。内陸部も倒壊家屋が相当出ることが見て取れます。

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>>957
どうぞ、安全な内陸のマンションをお買いください。

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湾岸の方が安全だよね？

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

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>>955
一応形式上角部屋扱いですけど、ただの北西面ですからねえ・・・
W-81Wtより高くはしてこないと思ったんですが。
まあ確かに間取り次第では4階で320超えて来るのかな？

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南西面もありますから、そちらをリビングにしてくるのでは？そうなると320は確実に超える気がします。間取りが良ければかなり強気な価格になりそう。平米数も大きいから、最後の大物的な…87の南西角はすでに完売したようですしね。

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地震のリスクは気になりますね。

リスクの予測はなかなか難しいけど、難しいこと言わなくても、埋め立て地に高層マンションなんて建てちゃダメだよぉ。

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>>962
仮に330行くとW-87Ztとほぼ同額となってきてバランス的にどうなの？って思いますけどね^^;
まあタイミングにもよりますし、どうなるか楽しみな案件であります。

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1期の時は散々高い高いと言われてたけど今は全く聞かなくなったね。高いと思いつつ買おうとしている自分が怖い。

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>>965
同感。むしろ割安にすら感じられてきた。ゆでガエルの法則にハマってるようで怖いが、でも買いたい。。

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>>963
だったらなぜこのスレにいるのですか？
ここはあくまでもパークホームズ豊洲の検討スレですので、内陸のマンションの話は他でやってください。
埋め立て地であること、地震のことなどは皆さんもちろん考えた上でここに魅力を感じ検討しているのですから余計なアドバイスは無用ですし、不要です。

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９６５氏が書かれていること、頷いてしまいます
周りの価格を冷静に考えると…ということなのでしょう
周辺環境だって悪くはないですし（むしろ良いほう？）資産として云々もあるけれどふつうに暮らせるというのがとても感じられる場所だと思います。
安くないですけれどね〜

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愉快犯は構って貰うのが目的なんでスルーが良いですよ。
9月にマンション販売数が減少してついに今のミニバブルが弾けるか？とも思えたのですが11月また大幅に伸びましたからね。
やはりオリンピック終わるまでは待てば待つほど値あがっていく気がしますね。

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内陸の高級住宅街だと、部屋の面積が半分以下になるので、今度は快適性が損なわれるぞ。

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967,969さん
同意ありがとうございます。同じ気持ちの人がいて嬉しいです。1期でw87z買えば良かったと激しく後悔しています。

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11月は特殊要因で12月でまた戻るよ。
11月もパークコートを除けば横ばい。

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11月って特殊？
寧ろ、12月が特殊だよね。年末に不動産買う奴居ないし。

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待てば待つほど値上がったら豊洲検討層には手が届かない価格になるので、現状維持の横ばいが続くのでは？今の価格帯がぎりぎり。駅近に限り、ですが。なのでやはりここは間違いない気がします。

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973,974誤投稿の自作自演？気持ち悪い。

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待てば待つほど値上がっていくのか、そうでないのか、オリンピック後は下がるのかどうなのか。急いで買う必要のない方には気になる問題だと思います。
ただ、待っていて気に入った部屋があるのかどうかは別問題だとも思いますので、よく言われているように欲しい時が買い時なのかもとも思います。
数百万円の違いで間取りを見比べてみると、どの間取りがいいのか迷います。

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>>975
勿論今後の相場はわかりませんが、待てば待つほど物件すべての相場がというより今後は相場の二極化が進むのではないかと考えます。同じ豊洲エリアでも駅から徒歩5分の物件と駅から15分の物件全ての相場が上がるという事ではなく、駅から徒歩5分の物件の価格帯は上げ、10分以上の物件は下げなどです。
この物件は割安だとか割高だとかの議論も良いですが、良い条件の物件があり購入資金があるのではあればこの低金利を利用して決断をされるのが賢明ではないでしょうか！

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なるほど。勉強になります。
結局は購入資金の有無かなと思えなくもないですが。

駅徒歩5分は遠くなく近すぎず、ほどほどに良い距離ではあると思います。
資産価値の面から考えても損はないのかなと思いますがどうですか？
将来的にどうしても手放さなければいけない時の事も考えておきたい人もいるのでは。

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PHTに限った話ではないが、
フルローンに近いお金を借りられる属性の人は目一杯借りたらよい。月々の返済による元本の減少より中古に出した時の売却額が高ければ結果的に得をする。
一般的に都内のマンションは中古になると年に坪単価4万円程度程度減少するそうなので、それより元本の減少が大きければよいということ。
マンション価格は高騰しているけど、低金利のため元本が減りやすい、かつ、住宅ローン減税があって更に繰り上げ返済にあてられる今買うのは正解なんじゃないか。

というのが私の考え。低金利の話題に賛同なので乗っかりコメント失礼しました。

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>>979
将来的に手放すというのを皆さん一度は想定していると思います。ですから資産価値が気になるところです。
でも資産価値をどの様に見出すかというのは難しいですね、駅近、眺望など色々ありますが結局のところ購入価格が高すぎれば価格は下がりますしただ時勢にもよると思うんです。そもそも今の5000万の価値が15年、20年後同じ5000万の価値ではない可能性も多いにあるのです。（政府が一生懸命インフレを促していますし。。）そうなるとどうなるかわからないというのが本当のところでしょう。結局、購入というチョイス自体が”贅沢”でありリスクも伴います、それがネックなのであれば賃貸が良いと思うのです。
賃貸と購入の大きな違いは物件の条件だと思います。同じマンションの中でも条件のより良い物件は賃貸にもリセルにも出てこないケースが多いのです。結局投機/賃貸目的で購入されている物件は自称不動産投機プロのような方がマンション内の割安物件を購入しリセル/賃貸に回しているケースが多いからです。これらの物件は何か割安であった理由があります。本当に眺望がよい、広さがあるなどの物件はなかなか賃貸にもリセルにも出てきません、皆さん定住目的で購入されるからです。

一般的に見ればこの物件の資産価値はそれなりに見込めると思います。駅5分、公園、病院（サイレンが気になるかも知れないですが…）ショッピング、文化センターなど比較的充実していると思います。

実際住んでみると駅から5分というのは大きいですよ。本当に車は不要かも知れません！一度5分圏内に住むと10分以上は苦痛です。車を手放すだけで毎月の駐車場代、ガソリン代、税金、保険などかなりの節約になります。年を取れば車も運転もできなくなります、個人的には駅には近ければ近いほど良いと思います（駅直結など）もちろん駅にもよります。賃貸に出しやすいでしょう。

湾岸は整備自体が近年行われている事もあり街自体が綺麗にまとまっていて全体的に余裕があります。欠けているのは歴史（これはもう埋まらないかも知れませんが）と高級感（これもやはり内陸には負けます）ではないですかね？その辺を求める方には物足りない立地ではあるかも知れません。でも内陸はここの比にならないくらいの物件価格です。加えて管理修繕、駐車場などは割高です。それと決して高級住宅地ではないですから、色々な方がいらっしゃいますよ～。

購入資金があり欲しい間取りがあるのであればそれは買いですし、リスクがあるので様子を見たいのであれば現状維持でしょうね。

色々と御覧になって目を肥やし、情報収拾されることをお勧めしますが決めるときはスパッと決めてしまうのが良いかと。低金利もいつまで続くかわかりませんのでリミットは近いかも？

個人的には駅近がお勧めです、15年末より物件が溢れ気味ですので地方や駅から遠い物件はお勧めできません。それこそ資産保持が難しいかと、ただし明らかに割安な場合は別です、その中でも好条件の間取りを（階数、広さ、眺望など）チョイスするべきです。そう考えると東京ワンダフルプロジェクトは確かにワンダフルでしたね！

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長文の最後の締めが駅遠のワンダフルプロジェクト推しっていう、
いや、何でもないです。新豊洲駅近ですもんね。

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株価がドンドン下がっていく。。。

ここが、ピーク時の販売価格でしたかね。。。

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>>982
ワンダフルプロジェクトは駅から遠いですが、やっぱり割安だったという締めでした。

>>983
株価は具体的にどの様に不動産価格/相場と連動しているのでしょうか？

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リセル/賃貸に回されている物件は何か割安であった理由がある・・・
本当に眺望がよい、広さがあるなどの物件はなかなか賃貸にもリセルにも出てこず、定住目的で購入している人が多い・・・
なるほどなと、読ませて頂きました。
こちらは永住目的で購入される方が多いことになるのでしょうか。そうなると、いつか中古でという考えは難しいのかなと思えてきます。

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家なんて200%買ってはいけない! 単行本（ソフトカバー） – 2016/1/30
上念 司 (著)

気になる・・・・

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>>985
間違いなくリセルをするのであれば割安だと思える物件を購入すればよいと思います。価格に上限をつければ目減り率もそれなりでしょうし。リセル時に△1000万は仕方ないと思えるのか△2000万まで許容できるのかでもかわってきます。購入価格が9000万までいけば条件が良くても中古にそれだけ払える人はそれほど多くないでしょうし。それを7500万で売っても構わないと思えるなら9000万の物件も買いですよね。
あまりリセルを意識しすぎない方が良いと思うのですが。本来不動産は中古になれば資産価値が落ちるものでしょう？ここ数年の不動産の動きが逆に異常であって自分の物件もそうなれば最高ですが、そう簡単にうまくはいかないと思います。
自己資金と自分が不動産に求めるものを明確にした方が良いのでは？
自分が住む家ですから一般的な物差しで計ろうとせず自分が納得いく物件を見つけられるのが良いと思います。

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マンション価格については世界的に株価は安くなっては来ているけれど、
日本の場合はオリンピックが控えていますからどうなっていってしまうのか…とも思います。

こちらは投資目的の方もいらっしゃるのでしょうけれど、
小学校に近いなどから永住目的の方も多くなってくるのかな？
買い物等は最近の豊洲にできるマンションの中でもいい条件の方だと思います。

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ここの3LDK検討する方の生涯年収は4億〜くらいですか？
仮に実は今が最高値で損した！ってなってもせいぜい1千万くらいですよ。
相場値下がり期待するなら数年待つ必要もあります。そして待っても果たして下がるのか…？
豊洲は駅前にまた凄いのが出来ますし数年待ったくらいでは難しいのではと思います。

気に入った！と思って買う資金があるなら深く考えすぎず気持ちよく決めたらいいと思います。

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資産性の話をするとパークシティ前路線価500千円、トヨスタワー前路線価500千円、パークホームズ前路線価450千円、ワンダフル前路線価330千円、パークホームズは高さ制限の為戸数が他の半分。逆に言うと土地の持ち分が2倍。湾岸マンションの価格割合建物7,土地3位の比率だが此処は建物5,土地5建物は減価償却していくことを考えると自ずと資産性の答えは出る筈。CFから価格を出す方法もあるが駅距離で家賃が違うのはわかりきったこと。

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せいぜい一千万くらいと言われると、そんなものかと思えてくるのがこわいです。
それは資金が十分にある人にとってのお言葉。
第3期でいえば2LDKが56.47平米～、3LDKが69.69平米～という、広さからするとけして好条件とはいえない物件だと思うので、資金に余裕のある人が永住で選ぶ物件とは思えず、そういう人にとってはやはり投資向きなのかなと思えるのですが。

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この価格では割高で十分な利回り期待できないよ。投資向きではないと思うけどね。しいて言えば airbnb用か。

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資金に余裕があるって言ってもピンキリですからね。
生涯年収4億〜6億くらいの人が長期or永住目的で買うケースが多いのではと思います。
6億〜の人はもっと都心に行くでしょう。

利回りが悪く投資用には向かないんでここが気に入った！で買う人がほとんどじゃないですかね。
そういった意味ではタワマンでありがちなコロコロ所有者が変わるってのは少なそうですが。

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満員電車に乗らなくて済むってだけでも魅力的ですよ豊洲は。

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なんとなく、ここは豊洲に勤務している人たちも多そうな感じがします。

子供さんがいらっしゃるのなら、ここの辺だと良いなと思われるのではないかしら。

豊洲からだと、電車降りる人も多いのであまり混みあわずに乗れるということなのでしょうか。

朝、かなりの人が豊洲で降りるみたいですからね（乗降車数データを見ると）

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豊洲の朝の通勤は、乗る方より降りる方の方が圧倒的に多いです。
有楽町から豊洲方面に来る電車が上りって感じ。
豊洲から有楽町へ向かう電車は下り。

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豊洲には日本を代表する企業の本社もいくつかありますからね。

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数えてみたら豊洲には上場企業の本社が11社ありますね。ちなみに江東区全体で50社。

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日本を代表する大企業の本社が多いのは豊洲のメリットだろうね。

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出勤の人たちの群れを想像したら、逆行して歩くのも大変そうだなあと思ったのですが、
そういえば、こちらから出勤のために駅に向かう時間はそれより早いですから大丈夫ですね。
地元勤めなら更に良いでしょうが、満員電車のストレスが無いのは何よりだと思います。
大企業が多いということは、街の雰囲気もそれなりだということでしょうか。

第３期事前案内会が始まったようですが、反響のほどはいかがなものでしょう。

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