プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

昨年の10月頃に営業に聞いたときは６期で完売するスケジュールだと言っていましたがどうなんでしょう。
販売した住戸が全部捌けていたとしたら残りは33戸(?)かな。

>>431
本当ですね、市場は大荒れで思いっきり下げましたね。
でもここからアゲアゲだったら良いですが。
市場は天邪鬼と言いますので、分らないものです。
さて不動産はどうなる？

ところで、こちらは学園通りというくらいだから、この地域には、学生さんたちが多いところですか？

＞マンション価格が下がる方向に向かうのか注目です。

すでに発表されたマンションの値段が下がることは滅多にない。たいていは、モデルルームの
家具を付けるとか、事務経費を下げる程度。マンション本体の価格を下げると、いろいろやっか
いな事態が生じる。

それと、総体的に考えて、マンションの値段はさがらないでしょう。中国のマンションが
日本の都心並の値段になっていて、日本のマンションは割安という判断です。日本人が
買わなくても問題ないようです。

都心はな

>>433
年末年始も2週間お休みしてますから、オンスケジュールなんじゃないですかね。
ただ、6期で完売となるようであれば市況はまだまだ良いってことでしょうね。

この時期にマンション買うのは、マゾ。
消費税が上がったら、一気に売れなくなるから、そしたら価格は下げざる終えない。
増税後しばらくして買うのが吉。今買ってしまった人は可哀想。

つづき
不動産屋もそれを分かっているから、リーマンショック直後に購入した塩漬けした土地に、マンション建ててたかいうちに売ろうとしている。

2000年代前半に買えた人はお買い得でしたね。
アベノミクスでここまでマンション価格が上がるとは思いませんでした。
サラリーマンにはツライ時代ですね。

価格を下げるとすると、設備や建物部分をコストカットするか専有面積を減らすかですよね。
オリンピック・震災需要以外に、高齢化もあっての人手不足で、人件費はそうそう下げられないでしょうから。
安かろう悪かろうもどうかなと思います。

2000年代前半に買えた人はお得かもしれませんが、その前は普通のサラリーマンは都内に買えず、もっと郊外に買ってドーナツ化現象とか言われてましたよね。昔と比べてもしょうがないと思います。都内に買えるだけまだいい方なのでは。

リーマン直後に仕入れた塩漬けの土地にマンション建てているというの単に不況期では供給しても売れないから需要が追いつくのを待っていただけでしょ。経済の見通しがプラスになって需要が旺盛な今の時期に供給するのは企業活動としては当然かと。
まぁ今、購入するのが得策でないかどうかは難しい話ですね。ただ、三年半前だって、住宅価格がこんな上昇したり、ドル円為替レートが120円を超えたり、日経平均が2万円を超えたりする瞬間があるなんてごく少数の人しか予想してなかったわけで悲観論が優勢でも蓋を開けてみればどうなるかなんて誰にも分からないでしょう。

今は賃貸だけど、いずれ分譲を買うつもりがあるという人は待つだけ損です。３年待ってる間に500万位は家賃の支払いがあります。その分をカバーできる位価格が下がる保証はないですよ？

まぁ、今が高いのは今更な話題ですし、その上で購入する理由があり購入を選択する人達もいます。
私は仕事・家庭どちらの側面からも購入が必要だと判断して、最終的にこの物件で契約しましたけど、確かに時期は過去と比べても良くないのは事実ですので、急ぎ購入する必要がなければ見合わせれば良いだけだと思いますよ。

なにが正解かなんて、誰も分からないですよね。
うちはこの規模、グレード、都心までの距離、価格が程よいと思ったので購入しました。
資材高騰、人件費高はこの先もしばらくは変わらないし、オリンピックで東京に注目が集まれば、オリンピック後に価格は下がりにくいと思いますよ。
ま、あくまで予測ですが。
消費税後の買い控えで対策で、やはりコストを抑えた廉価版マンションは出ると思いますが、永住に耐えるグレードかはわかりません。個人的には、買いたくて買える人は時期が早い方がいいと思います。金利も安いですしね。

>>439
>消費税が上がったら、一気に売れなくなるから、そしたら価格は下げざる終えない。
>増税後しばらくして買うのが吉。今買ってしまった人は可哀想。

これ、
8%に上がる前も同じく啓蒙されている方がいましたが、結局8%に上がってそれ以降もマンション価格は上がり続け、5%のうちに購入した方は今思うと勝ち組じゃないですか。
未来なんかわからないですよ。


いまマンション購入するのが自分の中で最も正しい選択と信じる人がいる限り、高値掴み高値掴みだといくらまわりが騒ごうと新築マンションは売れ続けるのですよね。

まあ、割高とか割安は結果論ですからね。もともと、住宅購入のタイミングは個人の事情によるところが大きいですから欲しい時が買い時なのかもしれないですね。

このマンションの共用施設は使いやすいのでしょうか。
コンシェルジュ、ミニショップ、フィットネスルームなど、いろいろありますね。

コンシェルジュは、何時から何時まで開いているのでしょうか？休日はやっているのでしょうか？
ミニショップは、どんなものが買えるのでしょうか？値段が高いということはあるのでしょうか？
フィットネスルームは、結構たくさんマシーンがあるのでしょうか？

フィットネス機材ってメンテナンスは細かくしたりしなくて良いのでしょうか。
人間の体重と力をかけて動かしていたりするものですから、ジムではちょくちょくメンテナンスされていると聞きます。
こちらの場合はどうなのでしょう。

ミニショップはもしも品ぞろえが良くなくて採算性も著しく良くないのなら
無くなる可能性もあるかもしれないですね

>>451
フィットネスはメンテナンス費用がしっかりと確保されているので、放置というわけではなさそうですね。
ただし、その内容までは現段階では分かりませんので、ミニショップ同様に維持出来るかは分かりませんが…。

>>449
資生堂の隣にセブンイレブンができたので、そっちに行く方が多そうですね。
台風とか大雨とかマンション敷地から出たくない時はミニショップも重宝するかもしれませんね。

＞フロントサービス（コンシェルジュ・ミニショップ）は、火曜日〜土曜日の8〜17時。

コンシェルジュ時間短かすぎ。これでは土曜日しか使えない。

＞消費税が上がったら、一気に売れなくなるから、そしたら価格は下げざる終えない。

よくわからんけど、今でも、収益はかなり低いようだ。5% 前後だったかな・・。

今後の不動産業界は、中古売買とか建て直しの方向へ向かうような気がする。
来年あたりから、住民の2/3の賛成で建て直しができるようになる。建ぺい率
も下がるかもしれない。

住宅投資は、国の内需の柱。年間20兆円前後。GDPの4％。

http://www.judanren.or.jp/tax/syucho/04.html

住宅が売れなくなれば、日本は滅びるのです。

三井住友建設は指名停止になるとのこと。
http://www.yomiuri.co.jp/national/20160113-OYT1T50005.html?from=ytop_m...

このマンションの販売にとってはいよいよ厳しいですね。
供給は順次してきたものの実際に何戸売れたのかは分かりませんからね。いろいろ推測はできるでしょうが。

機械式駐車場が全戸数の約半分ありますが、将来の修繕費用に重くのしかかりそうな気がします。

>>454
20時までとかなら良いですね。

コンシェルジュサービスは火曜日〜土曜日の8〜17時ですか！？すごく限られた時間帯になるんですね。
コンシェルジュ兼任だからなのでしょうが、ショップの方も日・月はお休みなのは厳しいです。
普通に働いていたら利用できないのでは？

10～16時とどこかでみましたが、8～17時ですか？

コンシェルジュが10-16時では、いかにも使えませんね。
なんでそんなコンシェルジュを置くんでしょうか。

>>461
すまいるサポーターは管理人のことじゃないのかな？

昨年からマンション価格が、職人の人工代と材料の価格upで高値掴み感がでてたけど、住宅ローンの金利がこれだけ低いと、この物件も日当たり良好高層階なら投資用で購入している方が結構いて、自分も購入はしていませんがそういった同業です。
前出ですが、この物件は一括で買える高齢者に需要があります。
高齢者にとって桜並木の散歩と帝京病院は非常に大きいからです。
不動産転売時のキャピタルゲインは、誰にも予想できないが、購入後内装設備を高齢者使用にちょっと改修して賃貸し、いったんインカムで利益をとりながら、気に入ってもらえたら売却で利益をとっていく、そんなｻﾌﾞﾘｰｽ屋も多いです。高齢者は一度住んだら、なかなか環境を変えたがらないので、あえて二年定借等で住まわせて購入に導くといのもあります。
ファミリーで購入はさしおいて、投資はありなようです。

高齢者の方は3Lでゆとりのある広さと、十分な日当たりがあればよいので、戸建よりも圧倒的にマンションが好まれ、(子供に地面についた土地と建物を残したいという人以外は)4LDKは、よっぽど書斎が必要なほど本がある等の物が多いか、富裕層だと思慮しています。
子育て世帯が中心と思われがちですが、実は高齢者のかたが注目しているという事情があります。

余談ですが、近隣相場では、昨年の板橋３、４丁目の建売戸建相場が、20～25坪の4LDKで7000万円以上からでした。(狭い路地の中の区画整理されていない箇所の戸建は除く)。ほとんど3丁目の4L分譲はでませんが、全面道路が広いと8000万でも手がとどかなくなってしまいます。しかも、敷地面積最低限度の制限から、4Lがたつ広さからの分譲となり、戸建は基本的に4L前提にそもそもなってしまい高すぎます。
その点プラウドは5000～6000万円で3Lですが住めます。
しかし駐車場代と管理費を考えると、最終的に戸建よりも割高になる可能性も秘めています。
最終的に割高になるとわかっていても、初期費用が低いという理由でマンションを選択する方も多いのが実情です。
個人的見解ではこの物件は子育て世帯の様々な要求水準からみると価格は高いと思っています。ただしみなさんよく比較事例でだされるスカイティアラよりも圧倒的に富裕層には人気ですが、下層階の比較的安価な部屋と中途半端な位置の部屋だけ売り抜けるのに苦労してるようですが。
魅力の見つけ方は人それぞれですし、みなさんざん検討した結果購入されているわけで、高いと判断する人もいれば安いと判断する人もいます。自分が機会があって話を聞けた方の印象を最後にいうと、収入にある程度自信がある方が購入しているという印象です。

こういった投稿もたまにはありかなーと思って書いてみました。たまの息抜きに流す程度で。

高齢者は高層階なんて住みたがらないよ。

地震で止まったり、出不精になる可能性あるから。

そもそもこの物件で売れ残っているのは高層階の価格が高い部屋だよ。
板橋の限界超えてる。

プラウドもいまは売れ残りでまくりでブランド価値無いしね。
投資用に買う人が売れ残り物件なんかに手を出すわけ無いじゃん。

純粋に価格が高いという465さんのご指摘通りでしょうね。
今は不動産はバブル価格のようになってきてしまっていますので、
高層階は特に高くなってきてしまっていて。
他の中層低層と比べるとそれくらいの価格にしないと収まりがつかないのでしょう。
このままの場合、どうしていくのでしょうね？

>>466
野村なので売買契約交渉中に下げるでしょう
板橋区はなかなか高級マンションは売れませんしそれは野村もわかってる話でしょう

高級マンション？

営業さんに聞いたら普通に順調に売れてるって言ってましたよ。
なんでそんな売れ残ってることになってるんですか？
まぁ本当のところはわからないですけど。

営業さんは客に対して売れ残ってる、なんてことは言いませんから。

物件限定でインテリアチケット30万円分のキャンペーンを始めましたね。
ここは対象じゃないですが。

商談では100万単位でおまけしてもらうのが当たり前ですからそういうキャンペーンに釣られる人は情報弱者だと思いますよ。

>>472
需給を見極めて、うまく交渉しなけゃいけないですね。

>>474
でしょうね。所詮最初から織り込んでるキャンペーンの販促費用も広告費と同様織り込まれているわけでそれは価格に転嫁済ですからね。
なので新築で売れ残りではなくても実契約交渉の最後で値引き交渉して最低100万円は値引き（というけど実際は本来買主が回収すべき余剰分）をもらう必要があるわけです。まぁ、数百万円などどうでもいい人はたくさんいますからそういう人にとってはどうでもいいのでしょうけどね。

>>475
それも需給次第でしょうね。他に買手がいたらわざわざ不動産業者も値切る客には売らないでしょうから。
この物件がどうなるかは次期の販売次第かな。

>>476
もちろん需要と供給次第ですよ！ですが、売買契約締結ってのはマンションの場合そう単純に次があるわけではありませんからね。
特にここみたいに特段人気エリアでも注目があるような場所じゃないところは特に。そして野村は即売してさっさと次に行くことで
無駄なコストをかけないのが信条。100万値引きして目の前の客に確実に売れるなら売るでしょうね。次の客が値下げなしで確実に
買う保証ってのはいつの時代もありませんから。野村の営業部隊が最強だと言われるのはそこが上手だからですよ。
その真逆にいくのがスミフですね。あそこはふんぞり返えって突き放すことでブランド力をより高める戦略。面白いですね！

>>476
こればっかりは蓋を開けてみないとわからないですね。需給はいろんなものに影響されて変わりますからね。プロの不動産屋さんだってなかなか難しいんでしょうね。

株価急落を始めとする経済変調が一過性のものでないとした場合、マンション需給への大きな影響は17年度以降じゃないかと思います。
経団連の春闘指針は、年収ベースで前年越えですから今年は減収による購入マインドの変化は小さいような気がします。
17年以降まで購入を待てる方は、安く買える可能性が高まったかも知れませんね。

結局今のところ、毎回抽選が発生してるようなので、値引きがあるとしたら高額の部屋とかですかね？
高額の部屋は多少値引かれても手が届かない…

素朴な疑問なんですが、ここは駅徒歩９分とはいえ、けっこう都心へのアクセスも悪くない場所のマンションなのに、なぜ値引きされるほど不人気なんですか？