プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その７

そうそう。
だから大抵のマンションの人気のパラメーターとしては、竣工前に完売になるかとか、そのあたりでしょ。

特に野村は宣伝にかなり力いれて、価格も竣工前に売り切り前提で出すので、それで売れ残るのは、結構残念かも。

野村は、「即日完売！」というアピールで購買者を引きつけてきたからね。
それが最近は失敗が目立つ。

いろんなマンションで契約者に冷たく対応したことで評判も着実に下がってきた。
それが次第に目に見える形になってきているということかな。

>343
いずれは完売するとしても、竣工後に売れ残ったら不人気マンションの烙印を押されて、資産価値が大きく下がってしまうことになるでしょうね。

＞資産価値が大きく下がってしまうことになるでしょうね。

それはない。マンションの価値はほとんど立地がすべて。

中古の売り出し価格って、どうやって決めているか知ってる？

立地だけ。近所のマンションがこれくらいで売れたから、この
マンションの位置だといくら位、って決めてる。これに階数
あたりをプラス。販売会社が売りになることもあるけど、値段
にはほとんど影響しない。

>>346
それだと加賀みたいにマンションがたくさんあるところは中古が同じような価格帯で複数売られることでしょうね。

その時にあなたは竣工前に完売しているマンションと、竣工後も売れ残りが出されて値下げされていたマンションのどちらを選びます？

っていう話なんだと思うんですが。

>347

同じぐらいの価格で並ぶなら築年数が浅いほうが高いから資産価値としてはマシ。
3つ同じぐらいの価格なら、新築時の販売状況なんてわざわざ調べないで、階数・向き・築年のデータで決まる。

>348さん

わたしもそう思います。新築時の売れ行きなんて市況にも左右されますし、中古で買うときに気にする理由が分かりません。
築年数・駅距離・周辺環境・日当たり・価格等を総合的に見て、気に入った方を買います。

そもそも、こちらでよく比較対象に挙げられる加賀レジデンスにしても、当時は売れ残っていたのでは。にもかかわらず、加賀レジデンスは素晴らしいマンションだと、何度も書き込みがされていますよね。

そうそう加賀レジデンスは、完売まで1年以上かかってました。
リーマンショックを跨いだのが影響したかな？

しかし、その後、すばらしい建築物に授与される賞を受賞したりしたので
竣工後に2～3部屋売れ残ったからといって不人気マンションとは思わないです。

そもそも、真剣に中古マンション検討してる人って、竣工前に完売しているとか興味ありますか？
適正な価格と間取り、向き、階数などが希望と合致するかどうかがほとんどだと思う。

当時の感覚では、加賀レジはいい！けど高い！！
だったんだよね
隔世の感が。

ここに限らず23区に竣工後でも販売してるプラウド6物件有るよ、最近プラウドも都内1等地以外なかなか即完しない。
今は好立地以外どこのデベもなかなか売れないみたいよ。

結局、ここは好立地じゃないってことですよね。

プラウドは竣工後に値引きするぶん、逆に売れ残るんですかね。

ここは好立地ですよ。

加賀レジ、シティテラス、プラウドと
大規模のブランドマンションが立て続けに売り出され
すでに販売された2物件は完売したんですから。

都心部の好立地って、中国人の購入が大部分じゃないの？

今や、簡易宿泊所としての購入が大人気。

日本人は杭がどうのこうのとなかなか購入しない。カネがないせいも
あるけど。

現金があれば、私も簡易宿泊所（都心タワー）購入したい。

工事現場にずっと、野村不動産と三井住友建設の垂れ幕がぶらさがってましたが、

三井住友の垂れ幕ははずされましたね。
今や、三井住友建設の名前は足を引っ張るだけ。

即日完売のマンションって、
そりゃ買った人は「お買い得」でしょうけど、
デベから見れば「もっと高くても売れた」ということで。

何年も不良在庫にならないかぎり、
竣工までにほぼ完売状態になるくらいが適正といわれてるそうですよ。

今日のNHK番組、クローズアップ現代を見てました。

中国人が東京の不動産を大量に買っているらしい。年間1兆円ほど。

板橋区の中古マンションが出てました。都心だけかと思ったら、東京ならどこでも
いいらしい。ここも、外国人の購入はあるのかなと思いました。

日本でも経営管理ビザという制度があって、外国人に永住権が与えられるそうです。知らなかった。

私も見た。

驚いた。番組で不動産価格の安定という意味で不動産市場の国際化は望ましい、
なんていってた。今後も東京の不動産があがるかどうかは不明だけど、とても
下がりそうもない。

下がれば、東南アジアから買いにくる。純日本人にとっては恐ろしい話だ。

>360


外国人から買ってもらえる物件のほうが資産価値が維持できていいのでは？
外国人を恐れる気持ちのほうが理解できません。

＞外国人を恐れる気持ちのほうが理解できません。

需要が低下しているんだから、安く買えるんじゃないかと期待している私みたいな
人にとっては計算違い。

すでに買っちゃった人にとってはいい話かもしれないが・・・

私もテレビは見たけど、実物を見に来ないで、ネット情報で購入する人も少なく
ないそうだ。

>>354
そら竣工後3年とか経てば大概のマンションは売れるでしょ。
シティテラス加賀も売り出してから完売まで3年くらいかかってましたよね。

まぁ、色んなマンションが建つってことは、誰かが安く売り出したらそこの金額に引きずられるリスクありますね。

加賀を買う人は資産価値とか気にしないんでしょうけど。

シティテラス加賀はまだ完売してないのでは？

最近、完売は、都心以外ではあまり聞きません。

今週号の週刊東洋経済に出てましたが、都心のマンションの購入者の
大部分が高齢者だそうです。

そりゃそうかな、という気もします。
買えるわけないよな・・・。

シティテラス加賀は２ヶ月前に完売してますよ。
有名どころのマンションは、なんだかんだ言って売れるんだと思います。

>366

驚いた。あんなに売れ残ってたのに・・・・・
今どき、という感じ。今契約率が70%切ってますよね。

シティテラス加賀が完売なら、条件のいいこっちのほうが売れ行きが
いいかも・・・

やたらと、郵政メールが来るので、売れてないのかと思ってた。

朝鮮学校近くの三井住友建設物件…

三井住友建設は、短い杭を使うよう指示を出したということですね。
まずいですね。

住友も別の理由で建て直ししてますよ。

どこが完璧な建築ということはないのでは？　傾かなきゃいいよ。
横浜のマンションも建築基準上は傾いていないらしい。ずれは、
誤差の範囲。

今後は、建築基準が厳しくなって、値段も上がるかもね。

第5期申し込み始まりましたね。皆様、希望の住戸に決まるといいですね。

朝校朝校って何回出てくるんだよ…
過去に暴力事件が起きたことないし問題ない。
たま～に街宣車が来るくらいだから気にする事ないよ。

まあ、実害はそんなにないと思うんですけどね・・・

そういう施設はなければ良かったなぁとは思いますね。

朝鮮学校って、普通高校でしょ？

大学受験も普通にできる。

文化祭などでは住民に内部を開放してますよ。
心配だったら見にいったらどうなの？

悪口のネタが、徒歩10分、朝鮮学校しかないもんだから、そこを
叩くしかない。それが許容範囲なら、問題ないマンションと思う。

バス便とか、JR駅が遠いとか、墓の隣とか、ごみ処理施設の隣とか
ゼロメートル地帯とか、潮風の吹き付ける湾岸とか、病院が近くに
ないとかだったら、私は嫌だ。

高層タワーは保守が大変で、最近は人気薄い。メンテンスが始まる
10年目までは快適みたいだけど・・・

>2 を再掲しておきます。
このマンションのメリット・デメリットをまとめてあります。

■アクセスについて
○埼京線と三田線の2路線使える
×ただし徒歩9分の埼京線は痛勤電車
×比較的空いている三田線は徒歩12分
×駅からの道に木密と朝鮮学校あり
○車のアクセスは良い
○物件前のバス停から王子駅、板橋駅直通
○池袋からタクシーで15分

■住居環境について
○公園が多く緑豊かな環境
○徒歩10分だが商店街がある
×スーパーが遠い
○帝京大学病院まで数分
○保育園、幼稚園、児童館、小学校、中学校、体育館、図書館、動物園が徒歩圏内
○公立学校の評判が良い
×金沢小学校の過密化（プレハブ校舎の可能性）
○歩道が整備がされ街並みが綺麗
×夜は周囲がちょっと寂しい

■その他良いところ
○大規模
○セットバックが大きい
○かなり安い

■その他悪いところ
×板橋区の全体的なイメージが厳しい
×谷底低地
×軍需工場、インク工場跡
×使えない共用施設（牛乳も置いてないミニショップ、極小ジム、短時間勤務のコンシェルジュ）
×中庭の日当たりが悪い
×天井高低い
×アルミ格子、鉄骨階段
×近隣に最近マンションが建ち資産価値の面で不安
×デベの評判が最近低下（内覧会の対応等）
×三井住友建設の不祥事

>376

何を嫌うのかは人それぞれっていうのはその通り。

でも、一つ事実誤認があって、朝鮮学校は普通高校じゃありませんよ。
（自動車教習所とかと同じ扱いです）
大学受験も普通には出来ません。
普通にできているように見えるのは過去のしがらみなどから・・・

>>376
在日特権 をネットと調べたらそんな事言ってられなくなるよ。

ここに色々マイナス面を書き込みしてる人は、5000万後半をローン組めるとしたら、どの物件を買うのか参考にしたいので、聞きたいです。よろしくお願いします。

城北ならここかスカイティアラ、パークホームズ赤羽西のどれかじゃないですかね。
ＪＲ使うならならここ一択だと思いますが(ちょっと前までは東十条や王子飛鳥山も選択肢に入ったんですけどね。)。

>378

追加：

私立大学の多くは受験できる。国立大学受験は、今のところは不可。国立大学
に対して、受験できるように推奨はしているようだが、まだ時間がかかりそう。

どこそこが良い、悪いという選択より、

三井住友建設が信用できない。ここまで来たら、アウトじゃないの？
前に建っていた建物の杭より短いって、どういうこと？
普通は、解体前の建物の杭を参考にするでしょ。

しかし、２番グループとはいえ、一応一流建設会社だよね。
横浜のマンション建て直しで、潰れることはないのか？
ここまで証拠がそろっているのに、しらを切る、ということは、
将来、ここのマンションでトラブルが起きた場合も、対応が悪い
ことが予測される。

どうしても今買いたいなら、スカイティアラかな・・・・
緑は少ないけど、すっきりしている。

赤羽西は、環境はいいけど、小規模だし、小さい部屋しかな
いのでパス。

ただ。トラブルが表だってないだけで、他のマンションも似たよう
な状態かもしれない。でも、トラブルがあったら、素直に謝ってほ
しい、それなりの対応もしてほしい。

三井住友建設の実績：

http://www.smcon.co.jp/works/facility_usage/jyutaku/

そうそうたるもんだ。

信用を築くのは大変だけど、失うのは一瞬。もう、どうにもならない。
不動産会社だって、今後はこんな会社に発注しないだろう。
雪印と同じ運命か。

そうですね。

板橋区の就学援助率と子供の教育に関するAERAの記事がありました。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20151207-00000009-sasahi-soci

スカイティアラって621戸中どれくらい売れてるんですか？
12月中旬販売開始予定10戸って出ていましたが、残り10戸ってことですか？

多分ちがいます。

スカイティアラはスミフが売りに出してないだけで、100戸以上はまだあるでしょ。

100戸以上残ってるのに、なんで10戸しか販売しないの？
同じスミフでもシティテラス加賀はもっと大量に販売してたけどなんか戦略でもあるのですかね？

スカイティアラとの比較ならまだしも、スカイティアラだけの話ならそっちの板でやれよ。

>>391
どうしていっぺんに販売しないものなのか。
全部いっぺんに販売すれば、また次にいっぱい売れるのにね。
まぁ、販売にもいろいろな戦略というものがあるから・・・
でも１００戸も有るのなら大きなマンションなんですね。

住不は3年ぐらいかけて、売り切りますからね。価格はここより、安いようですね。

第5期の申込が昨日で終わりましたね。売れたのでしょうか？

この地域でこの値段出せばそこそこ広い一戸建ても買えそうですがなんでわざわざ割高のマンションを買うでしょうか

5千万前後で広い戸建ては無理だと思いますよ。
いま十条駅最寄りとしてオープンライブスが売り出している、線路沿いという悪条件の狭小３階建てですら4000万代半ばなので。

ちゃんとした画地で有効面積の広い戸建てとなると
おそらく注文住宅で、7千じゃないかな
さすがに階段や下り天井だらけのミニ戸建てと同列に
論じるのはフェアではないかと。

土地から買って戸建ての家を建てると７０００万円か。それならマンションの方が安いのかな。
でもマンションは戸建てと違って管理費が永久に付いてまわる。
固定資産税は戸建てより安いの？
最近は戸建てでもセキュリティ会社が入っていると、もれなく管理費が付いてくるんだよね。

三井住友建設の逆襲が始まったようですね。

横浜のマンションで杭が届いているかどうか調査開始するとのこと。

でっきり、届いていないんだと思い込んでましたよ。

届いていた場合、三井不動産は先走り過ぎだったことになります。
建て直しはすでにやることが決まりつつあるし、その場合は、
三井不動産がすべての費用を持つんでしょうね。

目が離せません。

なんだかんだでこのエリアではこのマンションが最強ってことね。

この立地で、この広い間取りでこの価格帯はとても良いと思います。
マンションと戸建てを迷う人もいるかもしれませんが
他の方も書かれているように、この広い間取りを戸建てで購入となると
相当な価格帯になると思います。

戸建で階段や庭が負担になって、マンションになるのはわかります。ただ、その時、買い物の利便性や将来、車を離した時の生活での場合をどう考えます？

東板橋公園付近の住人ですが、加賀、石神井川周辺のあたりはウォーキングで毎晩1時間ほど
散歩しています。みなさんおっしゃるように公園が多く病院体育館図書館学校があり
緑豊かで閑静なところです。夜間は確かに人通りもまばらで治安面を心配なさる方も
いらっしゃるのもわかりますが9時～10時くらいであれば人がいなくて怖いってことは
ないと思います。体育館も10時半までやっていますし。このあたりは北園関連の女子寮だけでも
700人くらい若い女性が住んでいるので夜間でも若い女性の方はよく見かけます。

女子寮の人数まで把握してるんですか（笑）

>>411
せっかく書くのに「たくさん」じゃ意味ないのでHPで確認しました。
あと帝京の看護師さん？か看護学校生さん用の寮もありますね。
ただ10時以降は私もあまり出歩かないのでそれ以降の加賀の雰囲気はわかりません。
まともなスーパーが近くになく仲宿商店街か十条商店街かサミットへ
買い物に行かないといけないのはこのあたりの最大のデメリットですね。
しかも今後もこのあたりの土地を見る限り、加賀にスーパーが出来るというのは
なさそうですし。総じて、ちょっと駅やスーパーには遠いがお子さんがいるような
家庭で教育環境を重視するならなかなか良い地域なのでは？と思います。

４１０さん、細かい情報をありがとうございます。
この辺りは夜は恐らく寂しくなるのだろうなという風に思っておりましたが
書き込みを拝見してなるほどと思いました。
一度、夜、帰宅時間などに歩いてみると参考になるでしょうね。
街灯の数などもチェックするといいのかも。

価格割引ってどれくらい見込めそうですか?
若干の割引は提示されるものの、１割割引いてもらったって話を聞くと、まだ割引いてもらえるのではないかと勘ぐってしまう。

414

こんな掲示板で聞いてもしょうがない。
割引きしてもらった人に直接聞くか、担当のセールスに聞いてください。
従業員割引など、いろいろ条件などもあるでしょうから。

割引？しかも1割。うちは定価でしかも抽選で購入したんだけど。結構損したじゃないか？

次期の販売での割引を提示されたってことでしょうか？まだ一ヶ月以上あるのに割引の交渉なんてできるものなのですか？

>>416
私はブライトで定価です（笑）

値引き提示された方はエビデンスを上げてもらえれば良いかなーと。
要望書なり、登録用紙なりあるでしょうから、エビデンスがあれば新しく買う方にとって有益な情報になるでしょうし、我々契約者も値引き交渉が出来ますので（笑）

値引きはここだけの話と言われるんでエビデンスなんて出せないでしょ。

ただ、野村が過去に値引きしているのは、専門家も触れている事実だし、在庫を持つ余裕がないのも事実。

値引きされてもその事実が公にならずに完売されるんだから、別に良いことだとおもっています。

掲示板等では値下げしてもらったって情報は出てなさそうですし、その話が本当なら1割引いてもらったという話の出どころに直接聞かなきゃ有益な情報は得られないでしょうね。
まぁ、他のデベの営業による不人気工作といった可能性も高いでしょうが。

私の時は値引きは断られたんですよね、値引き。
まぁ、竣工後も売れ残ってればやる可能性もありそうですが、どうせその時には購入可能な価格帯の部屋はなくなってそうですし、物件自体は気に入っているので良いのですが（笑）

ちなみにここで契約済みと書かれてる皆さんは第何期で申し込まれたのですか？また値引きはありましたか？
私は第２期だったので全くその素振りはなかったですし、そもそも抽選でした。

第五期、値引き無し、抽選でした。

私も第五期です。値引きなし。
結果として無抽選でしたが、重なれば当然抽選になる流れでした。

野村のマンションは確かに値引きされることがありますが
今まで実際に物件を回ってて提示されたのは竣工直前に売れ残っていた物件で
オプション等で50万円前後のものプレゼント、
竣工後の物件で物件価格の２％程度の値引きでした。
今の段階で10%値引くことは通常では考えられないのでは？
実際に私は第5期にまだ他の方が申し込まれていない部屋に
申し込むかどうか考えていたとき
値引き可能かを軽く打診しましたが
現段階では絶対無理ですと営業さんに断られました。
結局、決断ができずに申し込みませんでしたが
ちょっとおまけをしてもらっていたら
申し込んでいたような気がしますね。

5期まで来ても、ある程度の申込者がいるということでしょうから値引きはないのでしょう。
もう要望書も出ないような感じになってきてしまうと
その時にはついにそのような提示もあるのかもしれません。
今はないかもしれないですが、残ってしまうようなことがあれば可能性としてはある？

>>426
竣工後も売れ残ってれば可能性0ではないとは思いますが、購入したい住戸かつ購入できる住戸が残ってるか、その時に竣工後在庫を売主が早く捌きたいかと判断するかは、その時次第ですからね〜誰にも分からないかと。

値引きはあるとしても、「キャンセル」住居だけでしょうね。

そうですかね。

野村の値引きは値引きは有名ですからね。

ただ、最近は売れ残り多いから、全部値引きはできないかな？

今年のマンション市況は波乱があるかもしれないですね。年明けから証券市場は大荒れだし、一方で消費増税前の駆け込みもありそうだし。マンション価格が下がる方向に向かうのか注目です。

そういえば以前、このマンションの売れ行きは良い、年末までにほぼ完売する、と強く主張していた方がいましたね。
どうされたでしょうか。

昨年の10月頃に営業に聞いたときは６期で完売するスケジュールだと言っていましたがどうなんでしょう。
販売した住戸が全部捌けていたとしたら残りは33戸(?)かな。

>>431
本当ですね、市場は大荒れで思いっきり下げましたね。
でもここからアゲアゲだったら良いですが。
市場は天邪鬼と言いますので、分らないものです。
さて不動産はどうなる？

ところで、こちらは学園通りというくらいだから、この地域には、学生さんたちが多いところですか？

＞マンション価格が下がる方向に向かうのか注目です。

すでに発表されたマンションの値段が下がることは滅多にない。たいていは、モデルルームの
家具を付けるとか、事務経費を下げる程度。マンション本体の価格を下げると、いろいろやっか
いな事態が生じる。

それと、総体的に考えて、マンションの値段はさがらないでしょう。中国のマンションが
日本の都心並の値段になっていて、日本のマンションは割安という判断です。日本人が
買わなくても問題ないようです。

都心はな

>>433
年末年始も2週間お休みしてますから、オンスケジュールなんじゃないですかね。
ただ、6期で完売となるようであれば市況はまだまだ良いってことでしょうね。

この時期にマンション買うのは、マゾ。
消費税が上がったら、一気に売れなくなるから、そしたら価格は下げざる終えない。
増税後しばらくして買うのが吉。今買ってしまった人は可哀想。

つづき
不動産屋もそれを分かっているから、リーマンショック直後に購入した塩漬けした土地に、マンション建ててたかいうちに売ろうとしている。

2000年代前半に買えた人はお買い得でしたね。
アベノミクスでここまでマンション価格が上がるとは思いませんでした。
サラリーマンにはツライ時代ですね。

価格を下げるとすると、設備や建物部分をコストカットするか専有面積を減らすかですよね。
オリンピック・震災需要以外に、高齢化もあっての人手不足で、人件費はそうそう下げられないでしょうから。
安かろう悪かろうもどうかなと思います。

2000年代前半に買えた人はお得かもしれませんが、その前は普通のサラリーマンは都内に買えず、もっと郊外に買ってドーナツ化現象とか言われてましたよね。昔と比べてもしょうがないと思います。都内に買えるだけまだいい方なのでは。