東京サウスゲート計画＜16＞

>>479
大規模は無理でしょ

>>480
勉強不足ですいません。
となると本当にタワマンできる敷地がないんですね… 晴海のような過剰供給は勘弁ですが、少しくらいできてくれないと盛り上がりに欠けるので残念です。
ここにおられる方は自分も含めてサウスゲート地区のマンションオーナーですよね？

>>482
僕は高輪なのでサウスゲート地区とは違いますけどここにいてもいいよね？

>>479 482
都のサウスゲート基本方針は「大丸有に並ぶ拠点に格上げする」で、住宅政策関係の計画は殆ど出てきていない。
ここから読み取れるのは大丸有と同様、居住機能は(本地域でなく)周辺地域が果たすという事なのでしょう。具体的には、北品川・品川シーサイド・勝島といった南方面地域が該当すると思われます。

>>483
高輪もサウスゲート地区ですよ。サウスゲート地区の方以外もきて盛り上がればいいなぁと思いますが、新築がたたないとなかなか他地区の方は参加しにくいでしょうね

>>484
サウスゲート計画の中で、芝浦方面は居住地区としての発展に言及していたかと思います。
にもかかわらず、具体的な計画が何も出てこないのが残念でなりません。
京急やりんかい線、モノレールの地域は交通利便性が悪く、騒音問題もあるので住居機能としてはいまいちですよね。

>>472
②東品川1丁目(旧海岸通り天王洲橋たもと)の元ガソリンスタンド(TYハーバーの運河対面)：
ガソリンスタンドが閉鎖になって結構経つしどうなるんだろうね。橋の北側にパークホームズ品川ができたし、ここもすぐ再開発と思ったんだが。

港南三丁目の空き地が一番早いだろう

交通政策審議会の新答申発表の前に開かれた小委員会資料より
＜重要性が特に増大している課題＞
・空港へのアクセス改善
・リニア中央新幹線等へのアクセス改善
・都市機能高度化への対応
・駅空間の質の向上

リニアへのアクセス向上を明確に打ち出してきたのが注目されるね。サウスゲートにとっては大きなプラス要因だ。

http://www.mlit.go.jp/common/001116197.pdf

サウスゲート地区のいわゆるタワマン（戸数500以上、共有施設充実）は７つしかないので、比較表作ってみました。面白いことにそれぞれのタワマンに特色がありますね。スケール感はＷＣＴが一番、共有施設はＷＣＴとアイランドが優位、敷地はケープが一番、駅近度はカテリーナ、高さはグローブが一番、管理費はＷＣＴが一番安く、構造や内部スペックはGFTが優位、階高とスラブ厚はキャピタルが一番、値上がり率はアイランドとキャピタル、WCTの三つ巴といった感じですね。

一つだけ劣るというようなこともなく、いずれの物件も特色があって魅力的だなと思いました。

>>485
いや、高輪には(小規模ですが)新築案件が結構ありますよ。新築が建たないのは、むしろ港南・芝浦の方でしょうね。このスレはマンション検討板に属しているだけにちょっと寂しい話ですが・・

販売中の中ではクラッシィハウス芝浦ってどうなんだろう。いわゆるタワマンではないが、立地はサウスゲート計画の恩恵かなり受けそうな気が。

クラッシーは個人的には芝浦の中ではユニークな位置付けのマンションかと思います。タワマンではないので共有施設や免震構造などはないものの、エントランスや専有部の作りはクラッシー得意のセンスの良さと高級もあって全室キャナルビューというのも評価できるかと。立地も大通りから少し入った静かな場所ですし、田町駅も9分と交通利便性は文句のつけようがない。芝浦口は無駄なアプローチがないためすぐに改札、ホーム使えるという点から実際の所要時間も表記どおりで済みますし、新駅にも徒歩13-14分くらいの徒歩圏なのでいずれできる商業施設も気軽に利用できるというのもグッド。

価格的にも現在の芝浦相場を考えれば割安感もある。今後はさらに上がるのは間違いありませんしね。高級サラリーマンが買える最後の芝浦新築物件かもしれませんね。

芝浦には小中規模のクオリティの高いマンションが少なかっただけに、存在感は出てくると思う。非タワマンを好む人も沢山いますからね。

あとは、TBTもあるね。

>>493
クラッシィは散々割高って言われてるんだけどね。売れ行きも悪いし。そんな将来有望なマンションなら、なんで売れないんだろう？

クラッシィは、新駅から近くないし、外廊下にもかかわらず、3LDKで7000万円以上ですね。

ちなみに、TBTは残り4戸みたいですね。芝浦にはインプもありますね。

>>495
クラッシィはGFTと競合してた時は割高って言われてたけど、今の山手線徒歩圏の市況や芝浦アイランドの中古価格から見ると割安に感じます。

今後サウスゲートで品川、田町、新駅の再開発が進んでいくにつれ、これから売り出す物件は更に高くなると思うので、今の値段で買える最後の物件になるかもしれませんね。

>>498
更に高くなる以前の問題としてそもそも用地がもうないような。472さんレスでは候補は3か所位、それもあまり広くない土地しかないみたいです。サウスゲートの居住面の受け皿は大井町あたりになっていくのかな、例えば大井町駅近のＪＲ社宅跡とか。

http://massneko.hatenablog.com/entry/2015/02/18/000200

ウメタテチのタワマンなんてでかけりゃでかいほどいいに決まってる。
ウメタテチだけでなくマンションは同じ立地なら基本でかいほどいい。ただでかいマンションを建てられる土地は限られているので立地が異なる場合でかいのがいいとは限らないがウメタテチのいいところは大規模マンション建てられるとこだからね。

>>500
大規模の方が管理費も集まるから管理に金を掛けやすいということはあるだろうね。傷んだりしたところも迅速に補修されるし。大規模マンションは経年変化が少ないと感じる。

>>499
用地がなければ供給過多になりにくいのでサウスゲート地区は資産性も維持しやすいでしょうね。

>>499
大井町の四季劇場の隣りだよね、駅直結にできる位の近さ。閉鎖してから2年も経つのに再開発されないのは不思議、サウスゲートと絡めて温存するつもりなのか、ＪＲ東。

>>502
供給過多っていうけど港南口にタワマンか建ち始めた頃も言われていたよね。
供給過多で値崩れするってね。
豊洲もそうだけどそんなことは全然なかった。
山手線沿線なんて住みたい人はいくらでもいるから郊外のニュータウンと違ってサウスゲートエリアは全然供給足りてないと思うよ。
作れば作るだけ売れるし居住地域としての認知度が高まればさらに需要も喚起されるでしょう。

ただ現状の品川田町エリアは土地のゾーニングか豊洲のようにうまくいってない。
虫食い状態。やはり海洋大を移転もしくは高層化するなどしてしてまとまった土地を生み出すべきだね。

サウスゲートは大丸有に並ぶ地域として、「これからの日本の成長を牽引する拠点を形成する」のが都の基本方針だから豊洲とはそもそも領域が違っているのでは？

新駅、品川駅に徒歩5分は無理として、10分以内の分譲マンションが今後できる可能性はありますかね？

>>507
品川駅はビッグターミナル、駅前はビジネス街だから10分以内はほぼ可能性ないかな。東京駅近や有楽町駅近にマンション無いのと同じ。ただ、東京や有楽町は駅から10分以上歩いても住宅地は無い。そういう意味で品川駅は希少。

今のところ、新駅10分以内の100戸以上のマンションは、品レジ、ＣＭＴ、ＴＢＴあたりでしょうか。他にありますか。

羽田アクセス線と南北線品川延伸が3月の答申に盛り込まれそうだね。
http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/tetsudo01_sg_000239.html
ここをみると、今後10年の交通インフラ整備は、全てサウスゲートにいかに人を集めるかという視点で議論されています。
交通インフラ整備はオリンピック関連の中央区と、サウスゲートの港区で話題になりましたが、くっきり明暗が分かれましたね。オリンピック関連の交通インフラ整備はBRTと環状線で終わりということでしょう

>>509
ここでも話題に上がった、高輪グランドパームスもそうですね。

外資系企業が多い赤坂、六本木エリアは新幹線、空港からのアクセスが悪いので南北線の品川延伸は必須だろうね。ただＪＲへのアクセスが悪いのにもかかわらず外資系企業やネット系企業が六本木周辺を好む理由は、飲食店の充実やレジデンスのバリエーションの多さなど都心にありながら質の高い生活インフラがあることだね。
港区にある決して大きいとは言えない児童公園などを見ると休日は外国人ファミリーがあふれている。昼間人口のみならず夜間人口を増やすこともサウスゲート地区では重要なミッションであろう。

>>510

外資系企業が多い赤坂、六本木エリアは新幹線、空港からのアクセスが悪いので南北線の品川延伸は必須だろうね。ただＪＲへのアクセスが悪いのにもかかわらず外資系企業やネット系企業が六本木周辺を好む理由は、飲食店の充実やレジデンスのバリエーションの多さなど都心にありながら質の高い生活インフラがあることだね。
港区にある決して大きいとは言えない児童公園などを見ると休日は外国人ファミリーがあふれている。昼間人口のみならず夜間人口を増やすこともサウスゲート地区では重要なミッションであろう。

>>510
南北線はどういう経路になるんでしょうね。
途中駅はあるんでしょうか。
環状4号線に沿って整備され、JR品川駅のやや北の車両基地地下に駅が
できるか、柘榴坂に沿って品川駅駅舎地下に突入するか。

>>513
港区は公園に予算をふんだんに使っているよね。港南の緑水公園なんか土地の取得費用を含め150億円以上かかったみたいだけど、まさに港区ならではの話でしょうね。

港区は23区で最も税収が豊かだからね。俺もたっぷり払ってる。もうちょっと安くしてほしい今日この頃。

>>495
GFTとは販売期間はほぼ被っていないし、販売開始から7-8か月、竣工まで1年以上ある時点で6割販売済みなら順調でしょう。クラッシィはいつも基本小規模で、露出も少なく地味に売られてますから６大デベのように派手に売れることはありません。質がいい物件を作って地味に売り、竣工前完売すれば順調というデベですよね。

>>517
第1期抽選から8ヶ月くらいだけどモデルルームが開いて売り出しの募集が始まってから1年は経つよ。第1期はGFTが完売するギリギリで抽選だったから食いつきが悪かったのは事実。
というか、6割も売れてるんだ、詳しいけど関係者さん？

>>515
港南は外人おらんね。俺の言ってるのは白金台の猿町公園とか泉岳寺児童遊園とか麻布の笄公園とか本当にしょぼいやつ。
普通なら＊＊の溜まり場になってそうなとこに金持ちそうなファミリーがあふれている。

>>517
クラッシイ芝浦は、ダイワハウスも売主には入ってて、都心のダイワハウス物件で付いてくれた
営業さんが、自社が関わってるなかで、
都内では芝浦は不振、ただ住商主導なので中々…と認めてたけどね。

>>520
芝浦なんか超巨大マンション以外意味ないっしょ。駅距離数分の差以上に規模の差でリセールに圧倒的差が出るで。

>>520
一年前にはMRはたしかにオープンしていましたが第一期の抽選日は春でしたよ。竣工まで一年以上ある段階で、6割売れていたらクラッシィ的には順調でしょう、三井や三菱、野村じゃないし。

少なくてもダイワのプレミストよりよっぽど順調に売れてるしブランド力もクラッシィのがあると思う。

>>５１７
クラッシィハウスは三大デベの住友ブランドですよね。

>>522
クラッシイのメインデベ住商さんかな？
実際に売主側のダイワハウスの人が言ってたので事実。

あと、ほぼ同時期売出してた北品川をはじめ、
都心寄りのプレミストは殆ど完売してるし、俺が行ってた都心のも
クラッシイより売出しが相当後だったけど物件は即日完売。
残念ながら抽選外れてしまいましたが…。

反論するなら主観じゃなくて、事実ベースじゃ無いと、
あまり意味ないので気をつけてくださいませ。

三大デベは住友不動産だろ、クラッシィは住友商事で完全別物、前に聞いたことあるが人的交流は皆無。同じ商社の丸紅もやってるよね。立ち位置は似てる、不動産界ではいずれも中堅。

>>514
南北線延伸のルートは桜田通りから環状4号線に沿って西進、途中からさくら坂の下を通り、新設される品川駅北口の直下をホームとするなんてどうですかね。途中駅は高輪台、但しやや東寄りに衆議院宿舎跡地あたりに設けてグラプリへのアクセスを改善するのも考えられますね。(浅草線高輪台駅とは地下通路で連絡)

色々見て回ったけど、クラッシィに悪い印象はないかな
堅実な感じがする
ちょっと地味だけど
値段の折り合いがつけばいい物件なんじゃない？

>>524
竣工1年前で30-40残で順調じゃないというのは無理がある、それが何よりの事実でしょう。誰から聞いたとか、あれは売り切れたとか全く数字もなくなんとでもいえるわ。あんたが全く客観的な数字もなく話してるよ。まあいいけど。

>>521
大規模タワマンはAirbnbのターゲットになるから資産維持するの大変そうだけどね。
アイランドのタワマンもやられてるし。
住民以外に共用施設荒らされるくらいなら無い方がいいかも。

>>527
悪くはないが芝浦であえてクラッシィ選ぶ意味が不明。住友商事の社員とか？

築10年のアイランドが坪350くらいで新築のTBTは普通条件の部屋は400くらいで売っていたからね。クラッシィはまあ相場通りか今は少し安いくらいじゃない。

>>530
ただの検討者です
あえてクラッシィ選ぶ理由が不明と仰いますが、530さんは芝浦の新築だったらどこ選びます？
芝浦の新築って今選択肢が全然ないんですよね
中古は嫌ですし
サウスゲート計画に期待してるんで、芝浦や港南の新築物件物色してるんですが…

>>532
サウスゲート地区で新築ならクラッシィは当然検討するわな。ほかあんまないし、物件も悪くない。

たぶん、ネガりたいだけだとおもう。日本一、再開発がある場所なので妬む人は沢山いる、それはしかたない。

羽田アクセス線って実現性どうなんでしょ？
田町に駅できるんですかね？

>>534
田町に駅できたらサウスゲート地区一人勝ちしすぎ。今でさえ、三田線で直通だし、浜松町まで歩いてモノレールあるしなんら不自由はないだろうが。既にいくつか一流企業本社もあるし、TGMMであらたに一流企業が来るだろうから止まっても驚きはないね。

>>528
相変わらず主観だねー。
客観的な数字？数字も何も、同時期以降売出しの
物件ググってと比べて見ればすぐ分かるじゃん。
君、仕事出来なさそうだねー。

>>526
品川駅北口にはＪＲ東の改札は無論のこと、新幹線やリニアの改札＋たぶん北側に移動するだろう京急の改札、更には大きなバスターミナルもできるみたいだから随分と賑やかになるでしょうね。

>>536
なんだこいつ(笑)

はいはい、みんなスルーしてあげて。

>>532
私はグローヴタワーに住んでましたがワールドシティタワーズに買い換えました。グローヴは新築、WCTは中古です。
今芝浦に新築で欲しいのはないですね。

>>539
嘘くさ(笑)

わざわざ物件だして、芝浦と港南でディスリあいをさせようとしてのがみえみえです。芝浦港南は運命共同体ですから仲間、お高いをネガる必要なし。

>>540
まあ新築にこだわるならあえて芝浦にする必要もないのでは？高輪や三田ならわかりますが芝浦でしょ？GFTなら良かったけどね。

こんな感じで芝浦港南の邪魔をしたがる輩が沢山います(笑)

だってなんでもかんでもサウスゲートに集中するからそりゃ嫉妬もするよ。

桁違いの規模の投資がされ、日本で一番再開発され、資産価値が上がるのがきまっている。みんなほしいけど、安サラリーマンには夢のまた夢。それがサウスゲート。

前に誰か書いていましたが、品川圏のマンション開発最前線は品川区に移ってきていますね。大規模案件がざっとこれだけ。

http://view.tokyo/?p=19542

http://view.tokyo/?p=19554

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2016/01/post-a4b8.html

西武ＨＤ／高輪・品川・東京の３プリンスホテル複合開発／都などと協議へ [2016年1月22日1面]
のようです
http://www.decn.co.jp/?p=58465

>>545
西武が本気になってきましたね。赤プリ再開発と「同じ開発形態」という事は、住宅棟は全部賃貸。
ＪＲ新駅と言い、はとバスビルと言い、分譲マンションが全く出てこなくなった印象。

西武の再開発にも分譲マンションができないのか。本当に分譲マンションが全然できないんだね。こりゃ港南芝浦の既存タワマン持ちの一人勝ちになりそうだね。発展を信じて買っておいてよかった（泣）

アイランドWCTが値上がりするとしたら、、、。
今後Vタワーはどんな値段になるのでしょうか、、、。

>>548
値上がりするというよりは、今の値段が下がらないって感じになるのかな？築30年くらいまで今の値段をキープしていそう。

三田ナショナルコートって１０年くらい前底値だったがまた値上がりしてるな。
しかし芝浦なのになぜ三田？

＞548
Ｖタワーもすでに十分に高いでしょ。これ以上はあまり上がらない。ＷＣＴもアイランドも平均㎡100万ってとこが良いとこなんじゃないかな。これ以上高くなっても買える人がいなくなる。わずかな買える力がある人は芝浦港南を買わない。まあ、品川港南が今以上の注目スポットになって誰もが憧れるようになれば別だろうけど、そうはならないだろうね。

今日久しぶりに松島屋の大福ゲット。あれうまいよね。一回買うとしばらく癖になる。

>>551
20年前の掘建小屋みたいだった品川駅から、今の姿を想像できたでしょうか？

再開発とはそういうことですよ。

リニア、新駅、サウスゲートといった国をあげた再開発で20年後がどうなるか楽しみですね。

高輪、御殿山はむしろ割安に感じるな。

＞５５１

ずっとそう言われつつ港南芝浦は上がり続けてきたんだけどね。当時そういっていた人は、今になって買っておけばよかったと考えるし、都内他を圧倒する再開発エリアの価値が今がピークだと主張する、見当はずれで学ばない人がいるのはいつの時代も同じ。

このエリアで行われるオフィス商業行政医療という複合開発がされて、その時周辺の資産価値が上がらなかったらそれは、都内の他全域は爆下げしている時勢ということ。相対的にはまだまだあがるでしょう。ただ本格的にあがるのは必ず再開発が竣工してからになる、それはどの再開発でも同じ現象。

港南芝浦高輪三田のサウスゲート地区の生活利便性は世間一般からすれば今でも十分なレベルにあるが、新駅再開発、ＴＧＭＭ、田町駅前商店街再開発、札の辻再開発、西武再開発などでさらに生活が便利になり、人、モノ、金が集まる場所になる。

この計画は民間企業の目標や願望ではなく国家戦略、だから総額数兆円の資金が投入されるわけ。都内一になるかはわからないが、少なくてもトップレベルの資産価値エリアになる可能性は極めて高い。新築では既に高級サラリーマンか資産家くらいしか買えないエリアになっているが、数年後はもっと手が届かない場所になるのはほぼ確実な未来。

＞555
三田高輪芝浦港南が正解

確かにね、この20年くらいは東京再開発の象徴となる地域になりますね。やはり港区は何やるにしても都内で別格の存在。

羽田線はほぼ確実に新設が予定されていますが、東京から羽田直行というのは魅力的ではありますが、より集客するなら途中駅もあったほうがいい。止まるなら物理的には新駅、田町、浜松町、新橋、有楽町になるわけですが、隣駅の有楽町とモノレールがある浜松町は100%ない。また新駅はターミナル性がないのでまずあり得ない。すると新橋と田町が有力候補になる。より幅広い集客をするなら、近すぎる新橋より田町という選択になる。

田町は地下鉄２路線と山手線、京浜東北線の四路線、京浜東北線は快速もとまり交通ターミナル性は十分。TGMMと札の辻再開発で企業もさらに集まってくるし途中駅として魅力的ではある。

もし途中駅になったら西口のバスターミナル乗り入れ方向がかなり増えると思われ、駅前ビルとともに整備する話は必ず出るでしょうね。芝浦口はTGMMでサウスゲートに見合う立派な駅前になるが、再開発予定がなかった残念感一杯の三田口は羽田線来たら再開発のチャンス！

ただホーム作る場所がないと聞いたがそれはどうなんですか？

>>558
芝浦口側に少しスペースがあるような気がするから、線路の位置を少しずらせばいけるような気がするけど…どうでしょう。

>>558
羽田アクセス線が田町に停まれば凄いですね。ただ上野東京ライン-東海道線の支線的な位置づけになるので、残念ながら東海道線の新橋駅を出たら東京貨物ターミナル駅までノンストップの可能性が高いと思われます。上野東京ラインも結局途中駅を設けませんでしたし。(スペースがない事もあるが)
まあ、僅か1駅でモノレールか京急があるのですから、あまり困ることもないですけどね。

>>560
羽田アクセス線の田町停車は難しいでしょうね。それよりモノレールの新駅をTGMMのデッキのとこに作って欲しいです。ちょうど線路が上を通ってるんで作るのは容易でしょうし、モノレールから三田線、浅草線へのアクセスが可能になるから面白いと思うんですけどね。

なるほどねぇ、恐らくは直行になりそうなんですね。田町は三田線ですでに羽田まで直通ですし、エアポート快速なら19分でほぼ確実に品川までに座れるんですよね。

万が一JRが田町を途中駅にすると京急の客を確実に奪う形になるので機嫌を損ねる可能性もあり、新駅開発に伴う京急の微妙な姿勢をさらに悪くさせるかもしれない(笑)。

たしかに直通19分で羽田行き電車があるのにさらに羽田新線止まらせるとか贅沢すぎな気がします。

むしろ京浜東北線の快速が田町に止まらなくなるかも、
新駅は確実に停めるだろうし、
品川、浜松町は言わずもがなで、飛ばすとしたら田町だよね。

田町は地下鉄2路線あり、一部上場の企業本社がたくさんあるのに、地下鉄は接続悪い浅草線しかなく、上場企業本社などない新駅に、快速止める理由は？

有楽町ですら快速止めずに田町に止めてる理由を考えたほうがいい。

>>564
新駅に京浜東北線の快速は止まらないだろ…
ハブとしても機能しないのに快速を止めるメリットが全くない。

高輪といえばサウスゲートエリアから外れるが白金高輪のメゾンカイザーの正面あたり再開発するんですね。37階だそうです。

>>566
上野東京ラインの開通で京浜東北線の快速運転も必要なくなった気がします。
新駅ができた折には山手線区間は全駅停車させるのではないですかね？

>>565
田町に快速止める理由は同一ホームでの山手線、京浜東北線の乗り換えができるからではないですか？
品川では同一ホーム乗り換えできないので混雑緩和のためではないでしょうか？

>>565
田町には三田線も有りますよ笑

>>570
あれ違う駅だろ。山手線の乗り換えなら有楽町（日比谷）のほうがまだ近い。

JR自体が土地保有したまま再開発する新駅に
快速止めない理由こそ無いよ、
再開発規模的には田町より遥かに上だし、
浅草線の新駅ともデッキと繋ぐからね。

一流企業本社？田町にあった？
あとそれが理由なら、そもそも新橋に止めてるよw

再開発は、全て良い事ばかりでも無いって事、
もちろんプラスの方が多いけどね。

>>572
逆に田町に止めなくなる理由は？
田町だと浅草線と三田線への乗換もできるけど、浅草線しか止められない新駅に快速が止まったとしても、そのかわりに田町を通過するというのがよくわからない。浅草線に乗り換えるなら新駅じゃなく田町でいいんだから。京浜東北線の快速はほとんど各駅に近いんだから、新駅にも田町にも止まるんじゃないの？

>>572
森永、NEC、東芝、デロイトとか？新橋に一流企業なんてあった？汐留にはいっぱいあるけどさ。

>574
三菱を忘れておる！
けしからんぞい！！

>>575
失礼しました。三菱自動車、重工も田町が本社ですね。あとヤナセとか。学問分野では慶應義塾大学、芝浦工大とか。で、新橋はヤクルトくらいかな？学問分野では何もないし。

>>576
TGMMのB棟には東京ガスの本社が移転するとの噂もありますね。

TGMM楽しみ！

>>574
東電、NTTコム、日石、日テレ、キッコーマン、、、、

>>576
重工は品川