東京サウスゲート計画＜16＞

サウスゲートとはなんの関係もない投稿。
流れ上自然な投稿ならわかるが、唐突感がある。

381ですが、379のことです。

結局、高級感あるのはどっち？内陸ハイグレード低層？湾岸部タワマン？

＞378
南側に高輪神社がありますからね。その関係かも。あとは高松宮様と何か関係があるのかも。

高輪神社の氏子地区は高輪1－3丁目ですね。

>383
サウスゲートとはなんの関係もない投稿。
流れ上自然な投稿ならわかるが、唐突感がある。

>>383
一般論としては、湾岸部よりも内陸の方が安全でグレード感も高いでしょう。後は値段の問題。

内陸、湾岸にかかわらず人気のある立地は、やはりマンションの値段は高い。
そういう立地は、高級な仕様にし、面積も広くして　さらに販売価格を高くする。
これができるのは、中国からの爆買い資本が流入しているから。
日本の一般リーマン相手に根付けしていると　買える値段の上限があるので　そこから逆算して、面積や仕様を決めることになる。

仮に住戸面積が同じだとすると、坪250万と坪300万では、仕様が天地ほど違う。
坪あたり　50万円余計に　お金をかけられるのだから　当たり前のお話。

>>393

　坪単価が高ければ仕様の質も上がるのは当然ですが、
250と300で天と地ほどの違いはないでしょう。あなたの
比較した物件はそうだったのかもしれませんが。
　入手した土地の価格が高い場合、坪単価が300くらい
であってもそれなりの仕様しか期待できません。デベも
バランスを考えて計画するのでしょう。

>394
仕上げに掛けるお金が坪50万円違えばってお話。
そういう風に読めないかな～～ｗ　
日本語って難しいね。お互い頑張ろうねｗｗ

>>393
人気のエリアは高級な仕様にして面積を広くする、というのは一般的ではない。
むしろ逆。
極小数(坪単価800万以上ぐらい)のとんでもない高級仕様の物件が都心の人気エリアに集中して出来るだけで、都心の人気エリアの方がその他のエリアより仕様が高いとか面積が広いとかということはない。
というより都心は仕様が低く面積は狭い傾向にある。
特に最近はその傾向が顕著。
この価格でこの仕様か？という物件が目につく。
今の相場では仕様を犠牲にしないと高過ぎて売れにくい。
郊外は元々土地が安く都心ほど上がってきてもいないので、仕様を上げてグロスを高く設定する余地がある。
都心よりも仕様が高いし、面積も広い。

＞396根拠レス

今や貴重となった都心極上立地で小さな面積、低仕様のマンションなど作っては罰が当たる。
日本は、中流階層が完全に二極化している。
低所得者層のために坪単価を制限するような発想は、もはや過去のもの。
最近、京都で7億のマンションが、販売開始で即蒸発したのは記憶に新しい。
都心の一等地は、金持ちのみに住む権利が与えられた地上のエリシオンなのだから、当然、目を見張る豪華仕様の億ションが続出する。

>>397

　都心極上立地が貴重なことも二極化が進む傾向も
そうだとは思いますが、わたしも、「この価格でこの
仕様か！」とがっかりさせられるマンションをいくつも
見ています（東京サウスゲート地区でのことです）。
　土地、建築資材、人件費が上がった分は、売値に乗せる
と売れない価格になってしまうので、仕方なく仕様を落と
してバランスをとっているのかなと思っております。

＞398

それは、頭の悪い・・・
ではなく、、、
頭の切り替えができないデベのマンションですね。
あるいは、数年前に計画して、そのまま、軌道修正出来ずに完成してしまったとか。

品川駅街区地区のうち、京急第10ビルより北の部分は土地区画整理事業の対象外となっていますが、なぜだかわかりますか。
京急が同意しなかったのでしょうか。
ここに京急の駅舎ができるんでしょうか。

京急の資料を見ると、ホームの拡張は留置線などの用地を利用するのではなく(東側に拡張するのではなく)、国道15号線側にはみ出す(西側に拡張する)様にに描かれてますね。

＞＞400
京急第5ビルから高輪2丁目交差点までの部分は京急が他の地権者から土地を買い取る事が想定されているので、土地区画整理事業方式は不要なのではないかと。ただ途中の環状4号線が通る部分については或いは都が買い取るのかも知れませんが。

逆に言えば京急第10ビルから南の部分は、留置線を所有するＪＲ東と土地交換をするために区画整理事業が必要だったのではないかと思われます。なお駅舎は高低差の拡大をカバーするため第10ビルにかかる辺りまで北に移動するかもしれませんね。

高輪神社の向かいの民家の解体開始。
これも新駅への歩です。

建通新聞に都心3区のビッグプロジェクトリストが載っていましたが、サウスゲートの規模はダントツの1位ですね。
記事によると北周辺地区は16年度、駅街区地区は18年度の事業着手予定とのこと、いよいよ具体的にスタートする年となってますます楽しみです。

http://www.kensetsunews.com/handbook/wp-content/uploads/import/2016010...

＞＞401
京急の資料図は確かに西側にはみ出す様に描かれているので、素直に考えると高輪口の駅前広場にかかってしまう。
とすれば駅前広場やタクシー乗降場はどうなる？　具体計画を早く出してください、京急さん。

現在の高輪口は駅前広場どころか、駐車スペース、タクシー乗り場
も不十分で利便性が極めて悪い。
東京の玄関口としてはみすぼらしく。3倍程度には広げてほしい。
ＪＲも初期の計画にあったように、
山手線を東側に移動して、高輪口の用地確保に使ってほしい。
京急平面化で駅前スペースが犠牲になるのはもってのほか
八つ山への歩道も狭い
地下化して地上の空間を広げるしか方法がないと思うが。

東西自由通路が第一京浜を越えて延伸されるから、そっち側にタクシー乗り場なんかも移るんじゃないか。

プリンスホテル休館したんだな。真っ暗だった。

正確にはグランドプリンス高輪だね、10月までの改修工事に入った。旧竹田宮邸も改装休館。

なんだ、改装か。

高プリを建て替えずして西武が金を使うのはどこなんだろう。

>>410
西武は2020年のオリンピック以降に品川再開発ですよ。
あの会社が4,000億投資するってニュースが出てました。
かなり思い切った投資となるようです。

>>410
リノベーションだから相当金使うと思うよ。

貴賓館(旧竹田宮邸)は貴重な遺産だから大事に保存してほしい。
あと、東久邇宮邸の庭園があった高輪森の公園なんかも西口ホテル地区再開発に合わせ、きちんと整備して欲しいもの。

>>411
西武、京急、公有地(税務署・公園・議員宿舎跡)合わせて20ヘクタールもある広大な西口ホテル街区。
各社バラバラでなく、由緒ある土地柄を活かしながらの統一感あるまちづくりをして欲しいですね。

京急のホームはやはり、京急第10ビル以北と思います。
京急バスターミナルと京急第10ビルの間が区画整理事業の対象になっていないのは、現在地権者と交渉中だからではないでしょうか。
だからまだ地平化の具体的な内容を公表できない。
ホームから南は高輪口のロータリーのスペースを空けるためすぐに東側にカーブして、留置線の辺りを通って勾配を登り、八ツ山橋を越えるのではないでしょうか。

>411

　ホントだ！
　http://www.bloomberg.co.jp/news/123-NWKD0A6JTSEC01.html

　今から大規模開発を始めると、オリンピック景気を享受するには
間に合わないから、現状の施設で儲けて、オリンピック後に大規模
プロジェクトをスタートさせるってことのようですね。しかし、
完成を待っている内にまた申年を迎えそうです。

20ヘクタールもの大規模開発だから、全てが完成するのは確かにリニア開通の2027年頃になるでしょうね。
ただ、計画の概要はオリンピック前には出てくると思われるので、西武や京急のIR発表等が今後要注目ですね。

日経記事来ましたね。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASGD12HAA_S6A110C1TJC000/

JR東の開発だけで六本木ヒルズを超える規模とのこと。

>>420

新しい情報ないですね。
建物の計画は1〜2年後って、去年も同じこと言ってましたね。

>>421

これは失礼致しました。。

当方新参者でして、去年の情報が分からないでおります。
去年の情報ソースをお見せ頂けますと非常に助かります。

>>422

http://www.decn.co.jp/?p=46295

この記事では、上物は2〜3年で計画を示していくとなってますね。
失礼しました。

六本木ヒルズを上回るというのは一昨年から言ってますね。
100万㎡というのは昨年5月のJR東社長インタビューでも言ってます。

>>423

ありがとうございます。

100万平米の約半分がオフィス、というのは以前からあった情報でしょうか？
それとも新情報なのか、はたまた単なる日経による想像なんでしょうかね？

てっきり汐留みたいに大半はオフィスに供されると思っていたので、
半分の面積が住宅・商業に使われるとすると、、と、期待度が膨らんでいます。

外国人の駐在員家族向けの高級賃貸マンション、教育施設、医療機関、商業施設がオフィスの周りに集積する国際色豊かな街区になりそうです。また、日経ビジネス最新号によれば、JR東はこれまで縁の薄かったトヨタにも接触している由、東海圏企業の東京本部の誘致も大きなターゲットみたいです。

>>424
汐留もレジやホテルもあるじゃん

>>425
東京トヨタが三田にあるな。
高輪にも土地持ってるし。

トヨタは芝浦に工場がありましたからこの辺とは縁がありますね。今は修理工場になってますが、何年か先には再開発するかもしれません。

高輪教会の近くにトヨタの社員寮があったな
今もあるのかな？

二年後くらいに　田町駅南口が、札の辻の近くにできるそうですね。
アジアヘッドクオーター特区、着々と進行中。