美しの森の新築マンションか？美しが丘の中古マンションか？

人気があっても新築供給が少ないエリアは高齢化しやすいように思える。

築２０年超の中古が、周囲の新築より高いことで有名な光が丘。
高齢化のために小学校が一部閉鎖されるらしいよ。

仕事柄、ずっと美しが丘の不動産を注視していますが、
お勧めはやはり美しが丘の中古でしょう。
学校近いのは何かと便利。公園が近いのも子供にとっては
天国。

価格の維持がされているのも、やはり美しが丘のマンション。
お勧め一番はプライマル。2番目はやはりフロラージュでしょうか。

何故、お勧め一番はプライマルなのですか？
東向きで暗いイメージですが。

どなたかも書いていらっしゃるように、広告に載る前に売れるケースがあります。

私自身、たまプラーザと鷺沼の特定マンションを探していて、リバブルの営業さんに物件指名していました。
指名しておくと、売主が出るとすぐに連絡が入ります。
そして、広告に出る間もなく、同様に同一物件を指名している顧客が集まって物件内覧が行われ、購入者がいればその場で売買成立となります。
人気マンションは、売主が言い出して売買成立するまでに、およそ一週間です。

値段ですが、このように人気物件になりますと、売主の”いい値”で値引きは期待できません。
もし、こちらが値引きを言い出すと、売主は強気ですから次点の購入希望者に回されてしまいます。

よって、広告に出る物件は値引き交渉ができますが、広告に出る前に売買される人気物件は値引き交渉をできないと思ってください。

私は、自分の狙う物件を半年ほど待ち続けましたが、総戸数50戸ほどのマンションのため売りが出ず、最終的に鷺沼より少し渋谷寄りの駅近物件を新築で購入契約しました。

ちなみに、指名したのはどの物件ですか？

50戸で人気と言えば、ジオでしょう。

と言うことは、ネット上の物件は売れ残りなんですね。
手を出さないようにしておきます。

プライマルは南向きが中心ですよ。
前面の道路も静かで駅に近いの閑静なエリアにあります。
新築の販売価格が安かったので、売主の残債から、中古でも比較的手ごろな価格で出ます。
ただ、高圧電線がすぐ隣を通っているのが、マイナスです。
美しが丘ハイムよりの部屋なら文句ないでしょう。

フロラージュは、なぜ6千万円台の値をつけたりするほど、
人気があるのですか？
上記書き込みでは、立地も仕様も良くないように記載されていますが。
そもそも、新築時よりもかなり高値で売っているというのが
納得できないです。中古なのに。
美しが丘アドレスのマンションなら、他に山ほどあると思うのですが？？

同感です。
何故フロラージュだけが別格なのか解りません。

駅近ではジオとかセレアスとか、もっと条件の良い物件があると思うのですが。

築浅が良いんでしょうね。

現実問題として、フロラージュ物件が長くネット上に晒されることはないので、
やはりそれなりの価値があると言うことなんですね。

フロラーｼﾞｭは販売価格坪225万円平均でした。
25坪（80平米強）で5600万円台。
美しの森案件第一発目ということで、東急側も恐る恐る
価格設定をした結果、平均倍率4倍となってしまいました。
安すぎたわけです。私も含め買えなかった人が中古でも
いいので欲しいと考えている方が多いようです。

雑誌「セオリー」でも「秒殺マンション（中古が出れば
即刻買い手がつく）マンションとして取り扱っています。

人気も年を経るごとに落ち着いて行くと思いますが
・駅徒歩圏
・公園近い
・学校極めて近い（好き嫌いあり）
・プランバリエーション多い
・余計な共用設備なし
・設備古いが基本性能全く問題なし
・外壁タイル仕様よし（ｼﾙﾌｨｰﾉ他とは違う）

私は不動産屋に「出れば欲しい」と
登録していますが、市場には余り出ないようです。

セレアスもいい物件だと思いますが、
これまた市場に出てこない。

”美しが丘の中古”手ごわいです。

フロラージュ、いいですか？
あのヨーローッパ建築風の柱とか、悪趣味としかいいようがないと思うのですが。
３つの中では一番いいっていうのを、このあたりで一番いいととらえるのはどうかと。
東急もうまいことやったね。

フロラージュって、思ったよりも安いんですね。

大京のザ・ライオンズが坪300万円、駅前に去年完成した
ドレッセたまプラーザも坪300万円で完売。

美しが丘の中古マンションは坪220万～250万円で
取引されているようです。（高い！）

アドレスにこだわらなければ、川崎市側でプランの
気に入った物件を購入するほうが賢明、ですかね？

フロラージュは、あざみ野のイディオスみたいになるのかな？
イディオスは築9年は経とうとしているのに、未だ坪260万円で出てるからね。
やっぱ「池」のある大規模マンションってのがカギだと思うんだけど。

イディオスってフロラージュなどの東急物件に比べて管理費が安いですよね。
修繕積立金の方に手厚くて。足した総額だと同じくらいだから、よく見ないとわからないけど。

並木道と美しが丘公園というこのエリアを象徴する２つに近い大規模マンションですので、フロラージュの人気が高いのは分かる気がします。駅近ではないものの徒歩10分以内ですし。

皆さんが購入されているマンションのこと
とやかくいうのも失礼とは思いますが、
フロラージュがイディオスのような、
「年月を経ても味のあるプレミアムなマンション」
にはなりえないと思います。
全体的に高級感が漂わないからです。

ただし、学校や公園に近く、駅も徒歩圏。
ファミリー向けマンションとしては
大きな欠点が見つからない物件でしょうから
しばらく価格は維持されると思います。

出た。理由なき批判。

コンセプトも価格も別格のイディオスと比べるのは難しいですが、少なくともこのエリアでフロラージュの存在感はダントツではないでしょうか。ひな壇の立地、美しが丘アドレス、中庭つきの規模。多少くどいデザインも、他２棟と合わせてこの地域のランドマークとしての風格になっていると思います。

フロラージュもイディオスと同程度(坪260万円とか)の価格帯で取引さされてますよ。
雑誌「セオリー」でも「秒殺マンション」というのもうなづけます。
不動産屋にお願いしていても、なかなか物件が出てこないようです(彼らもポスティング等でがんばってくれてますが)。
たぶん相当手に入りづらい状況だと思います。

イディオスは、実際には220万円程度で取引されています。
経年には勝てないということでしょう。

私は、イディオスのコテコテのデザインが大嫌いですが。

どうしてあざみ野で値崩れしないんですかね？
たまプラーザと違って、あざみ野は地主が土地を手放したら、
一気に値崩れすると思うのですが。

イディオスは高いと動かないですね。

イディオスの中古を検討した為、ある部屋を見せてもらったことがあります。
悪く言うつもりはありませんが、
外側から見るとちょっと素敵なマンションなのが、入ってみるとかなり違う印象。
各戸は作りも平凡だし、やはり古さは否定できません。
それと、私には駅から歩く道があまり楽しくなかった・・・

あ、でも印象は人それぞれですから・・・すみません。

あざみ野のマンションが高いのは、利便性に尽きると思います。
田園都市線と市営地下鉄の２線が乗り入れているからでしょうね。

イディオスの人気は、不動産仲介業者さんによると「あのデザインとコミュニティ感が大好きな人がいるんですよ」ということです。
私は、この考えが許容できないのですが。

イディオスさん、いいマンションだと思いますよ。
時間がたって、風格が出てきたと思います。
今でもいい値段で（販売したときより高い値段）
で流通していますので、購入された方はいい買い物
だったと思います。

美しが丘、美しの森のマンションもそうなれば
いいですね。

イディオスへの通り道は、確かに楽しい感じが
しませんね。モアのパンはおいしいですよね。
その点、美しの森へは並木道あり
公園あり、商店街ありと気持ちいいアプローチ
だと思います。

全て満足、納得する不動産はないでしょうけど、
本当に家選びは難しいですよね。

＞174
イディオスのデザインは好き嫌いがあるかもしれませんが、
直近１年の成約価格は、安くても坪240万円ですよ。
ステップの営業からのレインズ情報なので間違いないです。

私はイディオスまでの道のりは楽しいと思いますけど。
色々なお店があって、なんとなく明るい道だし。
ただ、イディオスも良いと思いますが、私はパークホームズあざみ野ザ・レジデンスの方が
良いと思います。イディオスより新しいし、坂を上る必要もないし、桜通り沿いだし。

美しが丘では、美しが丘ハイムも出れば即日で売れるみたいですね。

いくらデザインが良くても、あの団地では。
建物が密集し過ぎじゃないですか？

イディオス外観については田園都市エリアで別格と思います。
ただ、築10年となると内装の古さは隠せません。
築5年くらいまでが本当の売り時だったと思います。
今後は数百万のリフォームが必要です。

フロラージュに比べてイディオスはとても遠い感じがするのですが、
アプローチが単調か否かという差でしょうか？

そもそも、駅から遠いフラッグシップマンションと駅から近い
小規模マンションとではどちらが資産価値が高いのでしょうか？

私の意見ですが、イディオスの「コテコテ」感に多大な抵抗を感じます。
家族も同意見で、「大阪のオッチャン、オバチャンが住んでいそう」と表現していました。
風格というよりも、なんともいえない異様な雰囲気です。
また、入り口を含めて余計な建造物が多いため、修繕積立金の増加が気になるところです。
ただ、ここは空地率が高いので、将来の老朽化による建て替えには有利でしょう。

イディオスの価格ですが、広告の表示価格は坪２４０万円ほどで売り出されていますが、これでは売れず実際には２２０万円ほどで取引されているのが実情ですね。
まあ、それでも分譲時と同等の価格ですから、魅力を感じる人が多いということでしょう。

ずっとたまプラーザ、あざみ野でマンションを探していますが
立地と価格が程よくバランスした、”ときめく”物件は
数少ない気がします。

個人的な意見で恐縮ですが、以下のマンションは
今後もある程度価格が維持されると思います。

・イディオス
・フロラージュ
・パークホームズあざみ野ザ・レジデンス
・セレアス
・ディークラウディア（名前が違えば申し訳ないです。）
・美しが丘ハイム

昔は小規模マンションがいいと思いましたが
やはりちょっとしたラウンジ程度があったほうが
色々な意味で便利かなと思います。

あくまで個人的な意見です。

イデイオスは確かにいいですが、ゴミ出し場が景観上もかなり気になります。食洗器はついていないいんですよね
それなら最新のマンションのほうがいいです。

イディオスってディスポーザーついてましたっけ？
築９年となると設備はどうしても劣ってしまいますよね。
大規模なリフォームして勝負するしかないですね。

フロラージュを内覧したのですが、隣の小学校の土埃と少年野球の掛け声で、
結構きついものがありました。
あと、配棟間隔も近過ぎ、プライバシーが保ちにくそうです。

フロラージュ、実際は安いですよ。ジオが最高です。

べつにジオが最高だなんて思わないんだけど・・・。
てか、庶民のマンションじゃん。

南口のイッツコム跡地から壱語屋までの一帯も
開発されるそうなのでが、マンションになるのでしょうか？

>>187
築９年で食洗器が付いてないって、エコノミーマンションじゃないですか。
外見だけで、建物密集度や、内装は団地そのものですね。

そういう意味では、フロラージュも団地ですよ。

雑誌「セオリー」2010～2011年号（現在発売中）
「土地のグランプリ」で神奈川のベストマンションベスト10が
紹介されていますが、3位「イディオス」、4位「フロラージュ」
少しあって「セレアス」らしいです。

住宅地としては横浜山手町がダントツ№１ですが、
美しが丘が2位、犬蔵も10位にランクされてましたよ。

最近武蔵小杉が注目されていますが、美しが丘も
美しの森も更にいい町になればいいですね。

なんでセントヴェールとフロラージュの間の道だけ、電線の地下埋設がされているのでしょうか？

私もセオリーは読みましたが、犬蔵もマンション立地としては良い(11位)なんだけど、
美しが丘の方が良い(2位)という感じですね。でも、美しが丘も山手町には敵わないというところでしょうか。

犬蔵のエリアはどんどんマンションが建っていますね。子供のいない家庭には犬蔵の地域は価格的にもベストと理解しますが、小さな子供のいる家庭は将来子供が通う小学校のキャパや通学路の遠さで少し心配される方も多いと想像します。またフロラージュと一本道を挟んで川崎になるのも面白い立地ですね。
結局私はいろいろ迷ってあざみ野の中古マンションにしました。ここでも色々意見が交わされてるマンションの一つです。購入時の価格は新築？と思うぐらいの値段でしたが、今は後悔はなく満足に暮らしてます。やはり余裕ある敷地と驚くほど静かな環境が気に入ってます。低層で敷地の7割が共有エリアはほかにない魅力だと住んで思います。
中古は確かにリフォーム必要ですが、壁紙、水回り等変えて400万円ぐらいで新築と同じぐらいきれいになりますよ。参考ください。

いろいろとご意見を頂きながら、お礼が出来ず、申し訳ありません。
その後の状況を報告します。

美しが丘の中古はその後、内々に紹介された物件も含め何軒か見ましたが、
条件と予算が折り合いません。

ただ、皆様の意見を耳にするにつれ、自分たちも随分と凝り固まっていたなと
反省し、「たまプラーザ（横浜・川崎を問わず）とあざみ野の徒歩圏の中古」に
限定することにしました。

あざみ野は駅前の感じがどうも好きになれなかったのですが、歩き回ると
とても閑静な住宅街であり、且つ駅から離れていても商業施設が点在している
ことを知り、むしろあざみ野で探したほうが良いと考えるようになりました。

最近では鷺沼も見直して来ています。用事がある時に、自転車でたまプラーザ
駅前に出て来られる範囲ということで煮詰まりました。


引き続き、頑張ってみます。

ウェルフェアーステージ美しが丘ノマーニが6000万円ですよね。5000万円台に落ちてきた時が買い時なんでしょうが、なかなか下がらないですよね・・・・。 立地はいいのですが、手が届かない。これなら犬蔵の新築かと悩んでしまうんですよね～。

犬蔵の新築を買いましたが美しが丘にした方が良かったと後悔したりしています…。というのも保育園が鷺沼方面に有るため遠路はるばる保育園に行かねばならず…。横浜アドレスの方が何かと便利なような気がしてしまっています（ないものねだりな気もしますが）
お子様がいらっしゃるご家庭の方はお子様ありきで場所探されているのが羨ましい…。
うちはこどもは期待薄だったためディンクスで購入し、購入後こどもに授かり大わらわです…。このようなことになりませんよう…。

確かにどうせ宮前区に住むなら素直に鷺沼の方がいい気がします。
犬蔵アドレスだと小学校はまだしもたまプラ駅前にいくつかある保育園には入れませんものね。

０歳だと川崎市の方が横浜市の公立保育園に入れています。１歳を超えると今年は０でした…。。

ちなみに、０歳のうち半数以上が川崎市民の横浜市公立保育園もあります

犬蔵が住宅地としてランキングされているのですね。

ところで、バスが開通したそうですが
その後利用状況はいかがでしょうか。

マンションを検討していますが、
バスがなくなってしまう可能性があるとの投稿もあり
躊躇してしまいます。

バス、雨の日や小さいこどもがいる我が家には助かっています。

バスはまばらですが、利用者はそこそこいますよ。座れないことはないので、利用する方としては助かりますが、経営側は頭を悩ませていると思います。

２０４です。

マンションを売り切ったからバスを廃止なんてえげつない事はさすがにないでしょうか。
老齢の母がいるので個人的にかなり大きな問題です。

こればっかりは、分かりませんね。

＞204
セオリーには、犬蔵が住所として11位にランクインしています！
ただ、神奈川のベストマンションには、イディオスやフロラージュ、セレアス、
ドレッセあざみ野エスタフレンテとあざみ野、美しが丘のマンションが、
ランクインしていますが、犬蔵のマンションは出ていません。
青葉台はブライシスが8位に出てます。

２０４です。

色々ありがとうございます。
犬蔵は住所としてランキングされているのですね。
美しが丘はマンション個々がブランド化しているのでしょうか。
すごいですね。
フロラージュは、小学校の目の前で崖のようになっていますよね。
隣のドレッセのほうがよっぽどよい立地のようですが、
そのあたりにアドレスの価値？がでるのでしょうか。

美しが丘は人気なのですね。
逆に考えると、こだわらず少しお手ごろに買うのも賢いといえますね。

ウェルフェアステージ美しが丘ノマーニの6000万円って高いのでしょうか？　以前6500万円くらいで出ていたと思うのですが、いかがでしょうか？？

ウェルフェアステージについては実際に内覧されては如何でしょうか？
個人的には少し安っぽい感じがします。

総戸数が少なく、なんとなく豪華さとか華やかさ
に欠けるのではないでしょうか。（失礼）
築浅でしょうから、戸数が少ないことが気にならなければ
いいのではないでしょうか。
WEBにアップしてから結構時間が経過しているので
売れない何らかの理由があるのでしょう。

211・212さん

ありがとうございます。近いうちに内覧に行ってみようと思います。全戸角部屋で見晴らしがよさそうなのは魅力ですけどね。

高いから売れないのだと思うのですが、二駅利用は魅力的です。
あとは電車の音ですね。
その隣のモリモトのマンションとか、音の問題はどうなのでしょうか？

クレッセントね。
ウェルフェアステージもそうだけど、気になる人は相当辛い。
気にならない人は問題ない。当たり前だけど。
でも、不動産屋がいうには、電車の音・振動が結構するのでＮＧにする人があの立地の物件は多いらしい。
まだ道一本隔てたローズウッドが同時期に出てたのでそちらを薦められた。
それにしても、どちらのデベもつぶれっちゃったね。

ローズウッドってデベはどこ？

私は犬蔵住所でもセントベールはかなりいいなと思います。四角でなく変形形状が立体感があって好みです。
四角形はどんなに豪華でも団地風に見えてしまうんですが？

>216
ローズウッドは確か大成建設、有楽土地系だったと思います。

>217
セントヴェールは駅徒歩10分だし、かなり上質なマンションですよね。
バス停がすぐ裏なのも使い勝手が良さそうです。

でも、私は一番人気のフロラージュよりもセレアスの方が駅に近くて良いと思います。

ついにフロラージュが出ましたね。
相場的にはどんなものでしょうか？

フロラージュ「出た」とはネット上ですか？

２２０さん

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CZ8103005/

これです。

方角、広さ、角部屋、2Fの専用庭、キッチンと洗面所がつながっている、など自分的には完璧な部屋です！
しかし、値段だけが。。。
やっぱり高いですね(涙)。

不景気でも人気物件は売れてしまうのでしょうね。

魅力ある新築物件が供給されていないことは将来的には地域の高齢化につながり不安要素じゃないかな？美しの森は賛否両論あるけど新築の大量供給があったので若い人には住みやすいと思うな。

ひさびさ　たまプラーザ　あざみ野周辺の中古物件をざっとweb範囲で見てみましたが、この不景気でもあまり昨年と値段変わっていないところが多いと思いました。。特にあざみ野だとパークホームズ、イディオス、たまプラーザだとフローラージュがほとんどといって変わってないですね。びっくりしました。
この辺では一番高く取引されたthe ライオンズ美しが丘も後数年後には中古物件もでるでしょうが、どれぐらいの値段で取引されるのか興味あるところです。

ちなみに、新石川のドレッセたまプラーザはいくらくらいで
取引されているのでしょうか？

ドレッセたまプラーザは中古ではまだ出てないのではないでしょうか。
分譲時はたまプラーザの不動産がプチバブル状態の時だったので、
中古でもそれなりの価格になるでしょう。
条件もそろっている希少のマンションですし。

分譲時の価格が高いと中古も高いというのは売る側の論理としては解るのですが、
買う側の論理としては如何でしょうか？

築年数にもよるでしょうが、、
ドレッセたまプラーザでしたら、希少価値に見合った
お値段となるでしょうが、購入希望者は幾らでも出てきそうな気がします。
　再開発された駅近で、学区も良く、騒音なども許容できる環境の物件は、誰もが望むものでしょうから。
　再開発された後は、周辺環境が急激に変化する事もないでしょうし・・・。

ただ、マンション横の細い道が大学生でいっぱいになる夕方は…。どうなのでしょう。

道路沿いの住居、つまり西向きの住居でなければ気にならないのではないでしょうか。
國學院の学生は比較的大人しいですし。

たま団や郵政宿舎の場所に、分譲マンションはできないのでしょうか。
徒歩10分圏内ですし、住所は美しが丘ですよね。

駅近の美しが丘物件はとんでもなく高くて手が出せそうにないなあ。
ザ・ライオンズ美しが丘があの距離であの価格でしたし。。。

>233
ザ・ライオンズ美しが丘が、あの高額な価格だったのは、あざみ野、たまプラ両駅が徒歩圏という希少立地だったからでしょう。

ザライオンズがあざみ野徒歩圏というのは納得行かないなぁ。

やっぱり閑静な住宅街にあって立地がいいからでしょ。

>>232
たま団は分譲なので無理だよ。
築年数とあの間取りで２０００万円台は破格だけど、どうしても美しが丘アドレスを・・・という人には穴場かと。

郵政宿舎は空きも結構あるようなので近い将来ありえると思います。

２３５さん

ザライオンズは、たまプラよりもあざみ野の方が近いですよ。
２～３回歩きましたが、８分内外です。

都心への通勤の場合、往路はあざみ野、復路はたまプラを利用すると
下り坂が多くて便利かと。

もうすぐ引き渡しで～す。

>>232 >>236 >>237
〇〇生命たまプラーザ荘

経営が、傾けば、、、

＞236
たま団は分譲ですけど、建ぺい率が現在の基準で考えると異常に低いので、
大規模に建替えて戸数を増やし、販売される可能性がないとはいえません。
古い団地はこの手法での建替えを各地で実施しています。

今のうちにたま団を購入して、建て替えのときに等価交換でいい部屋に入居するのがお徳かな？
ただ、高齢者が多い団地だと建て替えの話はなかなか進まなかったりしますよね。

今日、土地の値下がりの記事が新聞に載ってました。県内でも青葉区は下がったようですが、美しが丘のマンションはなかなか下がらないですね。

古いマンションで一体どれだけ立て直しているかを考えるとお年寄りばかりになります。もっとも自治会の見回りも
強化されて50歳以上の購入者にはかえっていいかも。

241さんのような発想で購入されている方はおられるようです。
管理状況が良いためか、今は建替えの予定はないようですが、
いずれ建替えを決断しなければならない日が来るはずです。
同時期に立てられた団地が各地にあるのですが、どんどん建替えが進められています。

たま団入居者の中には、団地の原型をとどめないくらい手の込んだリフォームをした人もいる。
外装だけは古い団地だけど、美しの森のような新築マンションの如く改装した例はいくつもある。
そういう人たちは逆に建て替えを望まないかもしれない。

手の込んだリフォームと聞いて気になるのは、古い物件の低い天井高さと配水管などのメンテ。最新物件と比較してどうなのでしょう？

たまプラーザ団地、住んでましたが、上下階の生活音が普通に聴こえました。
環境は最高ですが、高齢者が多いので、建て替えはあと10年はないのでは？

いずれ建て替えになるのは間違いないでしょうが、
購入のタイミングをはかって等価交換狙いというのは非常に難しそうですね。

全然関係ないのですが、美しが丘のマンションと
青葉台の戸建ではどちらが良いでしょうか？

249さん

人それぞれの価値観でしょうね。
駅からの距離＝通勤時間を重視する人はマンションで、駅から距離があっても土地資産に優先順位を置く人は一戸建てでしょう。