ワコーレ神戸三宮トラッドタワーってどうよ？

>>98
分譲駐車場の良かったポイントって何ですか？

>>101

分譲のいい点は、個人的なことですが、
うちはマンションも含めて現金払いなので
一括前払いが出来るという点です。
未来永劫パラパラ支払う必要はなく、ずっと自分のもの。
管理費はかかりますが、今後の支払い計画は立てやすい。

細かい試算はしてないのであれですが、
値上がりなどを考えなければ、
おそらくマンションもPも長く住めば住むほどお得になり
安心してずっと暮らせます。

おっしゃるように30、40年支払うこと考えたらその方が得なんですかね。

ありがとうございます。

ちなみに住宅と駐車場を分離して売却することはできるのでしょうか。

>>103

営業マンに確認したわけじゃないですし、
規約を読んだわけじゃないですが、
一般的に考えて、部外者にPだけ売却することはできないのでは？
同じマンション内の区分所有者の方になら、可能かも？

私の知人は別のワコーレですが、300万の分譲駐車場を買って、その後、自動車を手放したので、同じマンションの住民に16000円で貸していますよ。超ミニ駐車場経営だと笑ってましたがね。
固定資産税もわずかですが、駐車場分必要らしいです。
ただ、ここは500万もするので、25000円以上で貸さないと割に合わないでしょうね。
しかし本来はマンションの管理費や修繕に振り分けられる駐車場収入が、ワコーレや個人の所得になってしまうので他の住民には、その分金銭負担が均等割りでかかり、制度上どうかなと思います。

今更ですが、駐車場が分譲である事にかなり驚いています。
価格が470万円〜520万円だそうですがそれ以外にマンション同様
管理費、修繕積立金、修繕積立基金とコストがかかるようですし
永住しないのであれば外の駐車場を借りた方が気楽ですかね？

分譲駐車場をするとマンション自体の価格は下がりますが修繕積立金がたまりにくくなります
だからここはワコーレの割りに？管理費が高くなっています
まあそういうことです

>107
いろいろと勘違いをされていますね。
分譲される駐車場は、その分譲収入で建設されるとお考えですか？
駐車場は分譲であってもなくても共有施設に変わりはないので、
各戸の販売収入で建設されます。（なので分譲駐車場は二重売りと言われます）

駐車場を分譲すると「修繕積立金がたまりにくくなる」のも心配のし所が少しずれていますね。

ここの物件は特に、タワー駐車場と機械式駐車場を備えているので、標準管理規約のコメントの様に
将来これらの大規模改修のために、駐車場使用料を別会計にして余剰分をプールしておくべきです。

駐車場使用料の余剰分を管理費に充て、残りを修繕積立すると、将来必要な駐車場の大規模修繕時に
とんでもない修繕費の一時金徴収が必要にります。

管理費の額から推察するに、駐車場使用料を管理費収入に充てているようなので、問題にすべきはここです。

ご存知の様に、駐車場は共有部なので修繕時に一時金の徴収が必要な場合、駐車場を使っていても使っていなくても、
分譲駐車場を保有していても、区分所有者であれば皆が負担しなくてはならないものです。

駐車場を分譲するメリット・デメリットは何かご理解頂けましたかね？

いや、だから分譲駐車場はマンションとしてはデメリットでしかないでしょ？

もちろん修繕計画に一般会計である管理費からの余剰金を当て込むことはしない

けど駐車場収入が管理費の上積みになりそのおかげで修繕積立金の引き上げが少なくできるのが理想

車をもたないオーナーは駐車場を修繕する費用だけ負担されられるリスクを負うだけでメリットはない

>109

私の考えはあなたの一行目と完全に同意です。メリットはデベが二重売り出来る事だけです。

二行目は一般的に行われていますよ。確かに長期修繕計画は積立金だけで計画されています。
しかし、管理費に余剰金が発生してあるる程度まとまった金額になると、総会で決議を取り
修繕積立金に移管するのが一般的だと思います。

三行目は、20年・30年と長期間住む所有者にとっての理想ですね。
ただ、駐車場使用料を管理費の収入にいれてはいけない。
これではデベと管理会社とマンション投資家に理想的な会計になってしまうし、それが現実です。
ワコーレの物件は特に管理費や修繕積立金が安いので、長期間住む人にとってはリスクが大きいですね。

ちなみに、一番リスクが高いのは分譲ではない駐車場を利用する人ですよ。

スタディルームは学生子供がいる家庭や勉強、読書をしたい方にとってはよさそうですね。
ラウンジなどは管理をしっかりしていただければ気持ちよく利用できそう。
小学生が外のお友達を連れてきて遊ぶ等なければいいですが
トラブルなく利用したいですね

私も分譲駐車場には住民にメリットないと思います

将来の修繕費とすべき駐車場使用料が、デベロッパの収入になってしまいます
デベロッパにはメリットあるのでしょうが・・・

和田興産は、基本的にはマンション用地を仕込むのが主たる事業なのかな。
いかに他社より早く情報を入手し、かつ地主と相対取引で安く手に入れるかが重要。
販売、管理を含めて後はすべて外注だから、販売後は購入者とは何の関係も無くなる。
管理や修繕で揉めて、管理会社を変更されても痛くも痒くもない。
故に利益を求めると、分譲駐車場とかの変な方向に進んでしまうのでしょうかね？

たしかに和田興産くらい分譲戸数多いと普通は管理会社作ってるよね
アフターでもむしり取られると思われないのがいいのか、売り切りバイバイがいいのか
よくわからんね

分譲駐車場はデメリットの方が多いんですね
だとしたら、魅力がなくなってしまう気がします
デベロッパのために分譲駐車場にしているとしたら、購入側はあまりいい気はしないかな

サンボーホールが高層化する可能性ってあるんですかね？そうなるとすっかり取り囲まれちゃいますね…

ワコーレシティ神戸三宮の住人さんは駐車場の件で怒り狂っているらしいです。
駐車場を契約するにも、今乗っている車がサイズオーバーで駐車出来ない方が多数との事。
営業マンからは上層階の住人から優先になるとしか事前説明もなく、周辺駐車場もなく買い替えや手放すしかない方が多数発生している模様。
ほとんどの方が、高さ制限にひっかかっているらしく、1551mm以上の車は入らないそうです。幅も幅で1950mm区画は一部で、1850mm区画に1840mmのレクサス車を止める事になった方がいらっしゃるそうです。1cmしか余裕がないなんてｗ
プリウスαなんかも1575mmで保障出来ないそうです…
事前の周知徹底が必要と思われる上に、和田興産は下請けのグローバルコミュニティーに投げっぱなしだそうです。
近々、住人が和田興産を相手に訴訟を提起するそうです。

せいぜい販売を委託された業者の説明不足で終わってしまい、訴えても勝ち目無いのでは？

117さん
それはおかしな話ですね。駐車場の区画・寸法は契約に至るまで何回も
確認するタイミングがありました
納得のうえでの契約手続きのはずですよ
ほとんど方？

目的は何でしょう

>上層階の住民が優先

これを争点にすれば訴訟できるんじゃない？

普通ではありえない話だな

上層階の人が優先じゃなかったけど

でたらめばっかり
呆れる

ワコーレシティは分譲駐車場がなかったから、まだ良心的な方ですよ。

他物件の情報なんか投稿する人がいるからこの物件の情報から外れてますよ

この物件の情報をお願いします

ワコーレシティの話は全てが～だそうです、～らしいです、という構成で信ぴょう性のないものなので悪戯目的の投稿ではないでしょうか。
そもそも何故この掲示板に投稿してきたのかが謎ですし、気にしなくても良いと判断しました。
ところでここは駐車場が分譲ですが、駐車場の管理費や修繕積立金は駐車場を利用する方のみの支払いとなりますか？

そんな質問をするとまた本当かどうかも分からない無責任な答えが
返ってくるだけですよ

ご自身で販売会社に聞くのが一番です
そして分かった情報をまたこちらに投稿願います

>126
上から目線で説教するなら、ご自身で調べて、ここに書きこんだいいのに。

これちゃうの？
駐車場優先対象住戸抽選会やのに、先行して行っております抽選会って意味わからないですね　

モデルルームで税金対策セミナーのイベントが開催されてますが、セミナーのみ受講することはできますか？
70分のセミナー受講後、強制的にマンションのセールストークがセットされているのでしょうか。
ネットから予約を入れようとすると必ず個人情報を入力しなければならず不安です。

おそらくマンションのセールストークはセットされているものと思われますよ。

収納スペースが少ない感じがします。
もう少しスペースないと家具を置くことになり、部屋が狭くなりそうです。
立地的には良いのに残念かもしれません。

そうなんですよね。クローゼットの増築という方法もあると思いますが、建設前にオーダーしたら安くできるかな？

たしかに各間取りを拝見しましたが収納は少ないなといった印象です
プレミアムくらいの広さになれば関係ないかもしれませんが、
収納用品を置くと結構部屋は狭くなってしまうのが難点。
このくらいの収納力だと、収納棚は別で買うことになる可能性がありそうですね

電車の吊り広告で初めてしりました。
高級そうなイメージを受けたんですが3LDKでも3000万台からって安くでびっくりしました（自分は裕福ではないです）
京都だとJR地下鉄沿線徒歩１０分以内はほぼほぼ中古マンションでもこの二倍の価格がついてます。
京都が高すぎるのでしょうか、神戸の価格帯がこれくらいなら移住も考えてます。
このマンションは設備等も考慮しても神戸では普通の価格帯ですか？

>>134
ワコーレは特別です。
安さには理由があります。

旧居留地にもモデルルームができるのですか？三宮伊藤町ビルあとのワコーレの布石ですかね？JT跡より伊藤町ビルあとが先になるうわさはほんとうかもしれないですね。

今どこも高くなっていて、ふつうのサラリーマンが買うことが出来ないということが多くなっているという話を
ニュースで見ました。
ここは抑え気味に設定されているので、
若いサラリーマンが買うことができるのではないかな？と思います。

>>137
そこを狙ってるんではないでしょうか？

>>137
何か、健康食品のCMかテレホンショッピングに出てくる人の台詞と同類の響きを感じるのは私だけでしょうか？(笑)
最低価格は確かに安いんですけど、どうせ南側の棟の低層階でしょ。
南隣の学校のビルがじゃまで絶望的過ぎる。

>139さん
冗談抜きにめちゃ上がってますよ。
賃貸レベルだと思ってたワコーレシティも取り寄せた資料では20階の2007号室95㎡で9800万。
分譲時の倍の価格で売り出しているそうです。
それを思えば、トラッドタワーは安い気もしますが、しばらくは見送るのが正解かもしれませんね。
ちらしの写真、見にくいけど添付しときます。

写真添付してなかったのでＨＰより
https://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/C09162020/

フラワーロードから東、旧生田区となると、
昔からの神戸の人は間違いなく購入を躊躇すると思うのですが、時代はかわったのですね。
親からは近づいてはいけないと教わったものですが・・・
市街からの購入者が大半なのでしょうか？

旧葺合の間違いだろう
地元民じゃないのバレバレ

今は旧生田区・葺合区の境目は感じないけど、新生田川を挟んでの環境の変化が激しく、
中央区の面白い部分の一つでもあるよね。

>>143
地元民じゃなくてもいいでしょう。 単なる間違いかもしれないし。

生田川の東は住みたくないですね。

私はこの辺のことはよく分かりませんが、生田川の東側とはどんな地区なんですか？
なんだか環境の変化が激しいとか言われている人がいますが。
それは治安の問題なんでしょうか。
もしそうなら考えちゃいますね。そうで無ければ良いですが。

一言で言えば下町。
ワコーレもたくさん建ってます。
個人的な感想では、生田川以東に建つワコーレの方が町に馴染んでいるように感じられます。

まあ、フラワーロード（＝旧生田川）より東というのが歴史的に見ても境目ではあるよね。
感覚的にはポートライナーから東が神戸の裏側という感じかな。

駅前のダイエー裏側の地域もそうだけど、生田川付近は
戦後のゴタゴタしている時期に自然発生的に生まれた街で、
雰囲気としては長田区に近いと思う。
今は色々な国の人が集まって多国籍な街になってるよ。

治安の心配は過剰にする必要はないよ

10年以上前に西区のニュータウンから引っ越ししてきて、今は生田川の東の山手幹線の付近に住んでますが、そんなことないですよ？
綺麗な公園もあり子供たちも多く、治安も良いと感じています。
確かに昔は三ノ宮駅東側はホームレスや変なおじさんも居たりちょっと危ない空気もありましたが、今はそういう人も見かけなくなりましたね。

治安がいいと感じる方もいらっしゃいますから、立地は悪くないということですね。
下町らしい雰囲気なのかな？
大規模マンションのようですから、人通りもさらに多くなりそうです

ここは治安わ悪くないけど、高度商業地区だから人が住むにはちょっとね。
スーパーは遠いし飲食店も高架の辺りまでいかないと多くないし。
確かに公園は近くにあるけど、東遊園地なんて近くにタワマンが5つも建ってるのに人影はまばら。
この辺りは寂しい不便な所で、いくらワコーレシティーがあるからといっても人通りなんて変わらない。
眺望も良くないし買って住む様なマンションじゃない。かと言って投資用としても…

あ、150のコメントは山手幹線付近の生田川東側付近についてでこのマンション周辺のことはよくわかりません(スイマセン)
生田川について悪く書かれる方がいらっしゃったので書きました。
ここはオフィス街というイメージですが、みなとのもり公園も出来て、ワコーレも建って変わりつつあると思います。
磯上は最近どんどんオシャレなお店やカフェが出来ていますね。
数年前まで磯上に行くことはなかったにですが、お店目当てに行くようになりました。

磯上は5.6年前が最盛期でしょう。
いまは下降の一途です。

ワコーレが安いのには理由があると書かれている方がいらっしゃいますが
その理由は何ですか？
立地条件が厳しいからですか？
設備仕様を見ると極めて普通、ラグジュアリーさは感じられないので、
その辺りのコストを抑えてあるからでしょうか？

話題になったワコーレシティーが竣工し週末には転売のモデルルームもやっています。

あそこなら見学に行って実際に見れば分かりますよ。

百聞は一見に如かずです。

三宮は再開発するからきっと価値が上がりますよ。 再開発の完成は20年から30年後ですけど。

ワコーレというか今どきのマンションは、素人が見て、どういうふうにコストダウンしているのかなんてまず解りませんよ。
逆に女性が要チェックと思う設備は一通りそろえてます。躯体なんて気にしないでしょ。

>>158
そこを具体的にどこを見ればよいか教えていただけませんか？

みなとのもり公園は良い公園で、大人向き、最近ゴルフレンジもオープンしましたね。

ワコーレシティーの１５階以上は眺望は良いですね、確かに。

三宮に住みたい大人は多いでしょうね、神戸駅ではチョット不満。いい店ないもんね。

ローン金利も安いし、トラッドを買うか、シティーを買うか？

>>159
http://sannomiya194.com/equipment/structure.html
永住への“飽くなきこだわり”なのに、直床なの？　外壁の一部にALC？　肋筋はようやく溶接するようになったみたいだけどコンクリートのかぶり厚は？

コンセプトの緑採の中庭はランドプランと完成予想図をよーーーく見ると、
木が１本と少々の草、残りは玉砂利（？）しかないんですね。
これ以外の部分も広告の文言を信じて実物を見る前に買ってしまうと、
ガッカリ感がハンパなさそう。
ワコーレシティみたいな事もあるし、販売戦略に惑わされず落ち着いて
竣工後に内見して検討する方法もありかも知れないですね。

大人にとっていい店は三ノ宮でなくて元町ですよ〜

分譲マンションなんてのは建て替えが不可能なわけですから、
20年程度保有して住むなり、貸すなり、値上がりを待つなりして、
スラム化する前に売り逃げるものです。
永住なんて考えていたら不良債権つかむことになってしまいますよ。
私は節税に使いますが。

ワコーレの安さは地元の中小規模の工務店を安く
使っているのが大きな要因です。
実際に作業をする下請けや孫請けは、もっと叩かれているので、
建物のどこか見えないところにシワ寄せがきているはずです。

この物件の施工は長谷工ですし、スケールメリットを生かせる規模なので、
その点は上手くコントロールできていそうですけどね。

コンクリートのかぶり厚を心配されている方がいますが、
厚いと割れやすくもなるので、単純に厚ければ良いというわけではありませんよ。
ある程度の割れは避けられないので、割れに追従する塗装であることも重要です。

エントランスロビーの明るく寛げるような雰囲気がいいと思います。
グレイスフルラウンジやライブラリーコーナー、クラッシィスタディルームのゆったりとした雰囲気もいいと思います。ただ、好みは人によって分かれるような気もしますし、利用しない人もいるかもしれないですが。
これだけの共用施設がありながら、管理費はそれほど高くないなと思いました。

ここの売れ具合はどうなんでしょ？

良いところから売れてるらしいけど・・、神戸駅周辺はラッシュなのでやめたい。

といって坂を上るのはしんどいし、組の抗争もコワイから駅の北は避けたいな。

シティタワーは周辺環境で嫌になるから、却下。地権者も多すぎでやりにくそう。

色々な路線が利用できそうな場所ですが、どの駅も10分程度かかってくるのが
どうでるかでしょう。
164さんの意見参考になります。マンションだと永住するというのを難しくなってきてしまうのでしょうか。
リセールするのも大変な場合がありますし、難しいところですね。

>>165 マンション検討中さん

かぶり厚が小さい方が割れやすいのではないでしょうか？

分譲マンションは永住に向かない？それならば何年か後にリセールしやすいような
駅に近いマンションを検討するのが利口という事ですか？

タワマン、表向きは駅10分以内、コンシェルジュつき、高品質のマンションであれば
いざ手放すとなった時に売れ残るリスクが少ないと考えていいでしょうか。

リセール出来るかどうかで言えば出来る
問題は金額

永住目的で購入する人のほうが多いと思っていましたが
意外とそうではないかな・・・と皆さんの書き込みをみて思いました。
ここは買い物には便利だから、そう資産価値は悪くないと思うのですが
何を目的で購入するかなのでしょうね。

現行の法制度では事実上マンションの建て替えはできません。
建て替えるには住人の2/3の同意が必要ですが、
新築で入居した30歳の人が、建て替えの時には80歳ぐらい、
そんな余命10年程度の人が住人の多数派を占めるわけですから、
建て替えに賛同すると思いますか？

この段階で、ほぼ建て替えは不可能ですが、
たとえ建て替えへの同意が得られたとしても、
費用負担の壁が立ちはだかります。

80歳前後の高齢者に１戸当たり2000万程の建て替え費用の負担は難しいでしょう。
容積率に余りがあれば、その床面積を売却して建て替え費用に充てることになりますが、
容積率を持て余した贅沢なマンションなんて、
全戸億を超える低層マンションぐらいでしかありえませんから、これも無理です。
各自の所有面積を減らして、余りを売却する方法などもありますが、
費用負担は多少減るぐらいでしょう。
現在、旧耐震基準下で建てられたマンションには容積率1.5倍のボーナスで建て替えを促していますが、それでも建て替えには不十分と言われています。

よって、マンションの建て替えは不可能です。
建て替えのできないマンションは老朽化が進み手入れもされなくなります。
高齢者化した住人が亡くなっていき、その空き家が不法占拠され、
治安が悪化しスラム化へ。
これは民間のシンクタンクなどが発表しているシナリオで、
オリンピックを境に大問題化すると言われています。

なので、分譲マンションは永住用ではなく、
投資目的と考えるのが無難です。
実際には、国が国費を使って解決に踏み切らざるをえないと言われていますけどね。

>高齢者化した住人が亡くなっていき、その空き家が不法占拠され、
>治安が悪化しスラム化へ。
>これは民間のシンクタンクなどが発表しているシナリオで、
>オリンピックを境に大問題化すると言われています。

４年後にスラム化するマンションが増えるなんて、にわかには信じ難い内容ですね。
「区分所有者の全員が独居老人で相続人不存在」との前提なら分からなくもないですが。
その民間のシンクタンクなどってどこですか？１つで良いので出典を明らかにして頂けませんか？

すいません、ちょっとわかりにくい表現になっていたかもしれません。
4年後にスラム化しているという訳ではなく、スラム化までのシナリオが注目されるようになる、ということでした。

建て替え不可能で、老朽化して価値がなくなった建物でも固定資産税や管理費はかかってきます。そんな不良債権化したマンションを好き好んで相続したい人、買いたい人はいないでしょう。バブル期に建てられた越後湯沢や和歌山のリゾートマンションが10万でも買い手がつかない理由の一つがこれです。都会のマンション場合、土地の価値はのこりますが大規模マンションは解体費用が高くつきますので、土地代は解体費に消えます。

この問題に関して積極的に調査結果を発表しているのは、富士通総研の米山さんやオラガ総研の牧野さんですね。他にも野村総研やニッセイ基礎研究所などの調査があります。
牧野さんの本はAmazonのアパート・ビル経営部門で売上１位になっていますのでご参考に。

>>175 匿名さん

ありがとうございました。勉強したいと思います。

シティーの玄関横 コインパーキングが セブンイレブンになります 三宮ビル北館に もうすぐ いかりスーパー オープンします 徒歩5分 買い物楽 選択肢多いです 生活から言うと シティー

少し意外でしたが、売れてますね、残り８０戸程度。高いところから売れている。今年中には売り切れそう。

三宮ビル北館にいかりスーパーが入るなら、そごうと横並びで買い物は十分。

すぐ近くからサン地下にも入れるから、雨も心配ないし駐車場もサン地下でもいいね。

みなとのもり公園と緑地化された東遊園地で運動と犬の散歩もできるし、歩いてゴルフレンジに行ける。

やはり今後の再開発が進む三宮が一番安心。

それにしても６０００万以下では良いものは難しいね。

住民スレです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/609946/

近くにコンビニやスーパーが出来れば買い物環境はさらに良くなりそうですね。
残り80戸は確かな情報ですか？
公式サイトの物件概要には（第3期）先着順販売が17戸、次期以降の販売数は
未定となっていて残り戸数が把握できませんし、今どれくらい売れているのかも
営業に聞かないと解らない状態では？

残りは40戸位だそうですよ。やはり上層階から売れてるそうです。

神戸三宮は、SOGOや、バスターミナル、阪急等、再開発がある土地であること。また、神戸三宮は、住めるエリアが少ない事。
これらを考えると今、マンション買うメリットは非常に大きいですよね。

今日モデルルームみてきました。向かいのマンション、絶対売れてないやろうと思って聞いたら全戸売れてたんですね、しかも大分安いらしいですね。こちらも大分安いと思って投資にどうかな？と思ったのですがいかがでしょうか？

三宮地区が特定都市再生緊急整備地域に指定されたことで、マンション価値はこれからも上昇するでしょう！投資としては、良い物件だと思われます。

確かに安いが、単身用ではないので投資にはどうだろう？
もし空室になったら代わりに自分が住むといった人には良いのかもしれない

ここのマンション、高く売れますねー！
マンションブランドは、あくまで周囲環境とニーズ、あと、再開発ありきであがるので、買えた方は勝ち組ですねー