変動金利は怖くない！？その１４

>>638
>>何が言いたいかと言うと、元利均等と元金均等で毎月の支払額が同じになるように繰上を行うと、
>>元本の推移が同じになり、返還された分もを加味して支払った保証料を
>>計算すると元利均等と元金均等で一緒になると思っています。

保証料は、同じ額に近くはなりますが、経済価値まで考えると同じとは言えません。
既に上の方で私が投稿していますが、

同額を毎月返す（金利が変わったらその上下分も繰上げ額で調整する）と、
固定金利でも変動金利でも保証料の少ない順で

元金均等＋期間短縮繰上
元金均等＋返済額軽減繰上
元利均等＋期間短縮繰上
元利均等＋返済額軽減繰上

となります。
支払った額から戻ってくる額を差し引いてみると、殆ど変わらない金額にはなりますが、

当初の支払い金額が元利均等の方が多いことと、期間短縮と返済額軽減では繰上後の時間×残債額の面積が異なるためです。
勿論、手数料がゼロでの話です。

話題を変えていいですか？

変動＋変動のミックスでローンを組もうと思っています。
現在金利が低いのでそのメリットを生かしつつ、将来金利に対して不安がでてきたら片方を10年固定（にするかわかりませんが）に変えて、というようなかたちにしようかと。
最初から全部変動にしていて途中から固定に変更や、変動と固定のミックスよりもフレキシブルに対応できるかと思ったのですが・・・。

この考え方って変でしょうか？
あまり聞かない方法なので、ちょっと不安になり質問してみました。

あれ、ここのスレタイは「元金均等は怖くない！？」でしたっけ？

固定への借り換え検討はいかが？

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

＞変動＋変動のミックスでローンを組もうと思っています。

お好きにどうぞ。意味がわからんが。

>>643
既に上の方（５３４投稿）にも書いたけど、変動から固定に切替するのは、金利上昇局面ではかなり難しいですよ。
２つに分けても、判断出来るの？
まだはもうなり、もうはまだなり、って考えて、結局借換出来ないのがオチ。
あなたのように２つに分けて、状況を見てなんて、決断が出来るとは思わないな？

逆にフラットSが10年1.6になったってことは
国が低金利のお墨付きを与えたようなもんだと思うが。

マンションでフラット35Sの適用される長期優良マンションは非常に数が少ないので
今後、マンションの買い控え→戸建への移行が行われそうな気が・・
今、マンション購入を考えてる人は少し待った人がいいかもしれませんね

>>644
８日の新聞記事を何度流すんだね。

現状で２０年間０．３％優遇もあるけど、その点についての記事内容がどちらの投稿にも抜けてるね。

この低金利、借りなきゃ損ですな。利息は国に払ってもらってゆっくり返済。そのぶん定期にするなり堅い投資をするなり、車や他の消費に回すなりなんでもできますな。

結局全期間固定3%前後で借りてしまった人たちが高値掴みだったわけですね。

あ、でもみんな変動に借り換えてそんな人ほとんどいないかもしれませんね。

643さん、実は私も同じです。
約1：2で、2本に分けてます。

ただ、他の方が指摘されている通り、固定への切り替えタイミングは、図りにくいです。
損得を考えずに、固定金利が何％になったら金利タイプを変更するとか、閾値を決めておくとよいと思います。
私の場合は、繰上資金含め返済に充てる月額相当まで10年固定金利が上がったら、２／３の方の契約を10年固定に切り替えようと思っています。
実際には、そこまで上がる前に、手を打つかもしれませんが。
まぁ、繰り上げで残債を減らしていけば、そこまでの事態にはならないだろうと予想してますが。

住宅ローンは損得で考えない方がよいと考えてます。
重要なことは、定期的にリスクを見直すこと。
見直した際に、自分にとって、リスクを最少化できる方策を執ればよいと考えてます。

ただし、2本に分ける意味合いは、様子見するため以外にありませんが。
やっぱり、住宅ローンは怖いってコトですね。

リスクばかり目を向けても仕方がないよ。小手先の知識やテクニックを使っても大差ない。払えない状況になればどうあがいても無駄。身の丈に合った借り入れが大事。住宅以外も豊かな生活を送ろうよ。

自分は固定への切り替えタイミング待ってますよ。
数年前のように3年固定などが優遇後変動より低くなれば即切り替えるつもり。

基本は景気と連動する変動1本ですが、変動はこれ以上下がっても0.1。でも短期固定は
過去の例からいってもっと下がる可能性もある。

ましてや日銀がさらなる金融緩和とか言っているのだからあり得ない話じゃないですからね。

>654
アンカー付けませんが↑上で既に、20年固定1.6%～2.2%が出ている模様です。
来年は1年限定でフラットも-1.0%ですし、2010年は固定を検討に入れれる年だと思います。

しかし難しいな、住宅ローンは！
勉強不足を痛感・・・
いろいろ参考になります。

変動＋変動のミックスは金利動向が不透明な時期はありかと。 私は変動×3本のミックス(将来的に変動＋短期固定＋長期固定)です。 金利の上下で固定に切り替えますよ。 ポイントは上がった時の切り替え金利と下がった時の切り替え金利を事前に設定しておく事です。

変動＋変動というのは、昔考えたことがあります。
3000万円のローンなら、1500万円×2本の契約をして、
金利が上がり始めたら、片方を固定にしてしまうという考え方ですね。

もっというと、100万円の35年ローンを、30本借りておいて、どれから繰り上げ返済
したり、固定にするか、とか。

いろいろ考えてみましたが・・・。

しかし、結局固定にする人は、いないというのが結論です。

変動で借りておきながら、その時の金利より高い固定にするというのは、メリットはありません。

固定にした方が良いと思ったら、その固定の金利との差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済すれば
良いです。

0.9で借りている変動が、1.4になったとして、その時の固定が1.5でしょうか？
おそらく、10年固定でも、2.4ぐらいになっているのではないでしょうか？
1.4と2.4では、1パーセントの差があるので、
3000万円借金があれば、1年間で30万円利息が違います。

それなら、30万円を繰り上げ返済で使って、月の支払額を減らした方がメリットがあります。

そのうち、また変動が0.9に戻れば、また楽に返済していけば良いです。

では、変動がどんどん上がる場合どうするか？

その前に、変動がどんどん上がるとどうなるか？

日本の企業が片っ端から倒産するか、
倒産しないとしたら、今まで味わったことがない好景気状態で、僕らの給料がバンバン増えているので
金利を気にする必要はないです。

万が一3パーセントぐらいで固定にして、その後、デフレになって今と同じような低金利に戻ったら
今の固定さんのように支払いがきつくて大変になります。

実質金利が増えないので、わざわざ固定にする必要はありません。

以前みたいに変動よりも安い短期固定がでてくれば当然借り換えるなぁ。
あるいは今よりちょっとばかり上の長期固定が出てくれば、それはそれで借り換えるかな～。

３％は保険料としては高すぎだと思うけど、安くなれば当然固定も視野にいれるなぁ。

【元利均等＋返済額軽減繰上】シミュレーターをつくった。
「変動」の方は毎年の金利を任意に設定可能。
ちゃんと毎月返済で計算してますよ。
当初１０年マイナス１％の効果って大きいですね。

その前に、変動がどんどん上がるとどうなるか？

日本の企業が片っ端から倒産するか、
倒産しないとしたら、今まで味わったことがない好景気状態で、僕らの給料がバンバン増えているので
金利を気にする必要はないです。

^^　うける
＾

>660
まだその話題引っ張るのか！？
やっと今日スレの雰囲気が変わってきて、落ち着いてきた様子だったのに！

>661

オレもそこの表現おかしいと思った。

>>662
＞まだその話題引っ張るのか！？

フラット当初１０年マイナス１％の話題はもううんざりですか。ではやめましょう。

>660
そのシュミレーターいいな・・

フラットS１％優遇決定前固定組が金利１％以上分の高値掴みしたのが、1番悲惨な気がする。

3000万の住宅ローンで年１％違うと支払いが年30万違う。
10年だと300万、もちろん残金が減れば多少は減るだろうけど
いずれにしても相当の差はありそうな。

変動組は仮にプチバブルぐらいの景気になっても
優遇あればせいぜい、フラットS＠１％優遇の金利水準まで上がる程度だし
まさに高みの見物かと。そこまで戻るのすら10年程度で戻るかどうか。

>>660
なぜか、タイトルが間違っています。

○　均等
×　金等

自分も時々間違えているけどね。

>>665
手作りでしょうよ。タイトル間違えているから。
ただ、繰上で段が出来るところは、少し工夫が必要なんだな。

>666

でも変動を0.8%で借入したとして、金利が1.0%以上になると元本の減りは少なくなっていくからね。
そのため繰上返済をするとかは当然だけど。
ここでは元本と金利の関係で書いた。1.0%と数字で見たらけっこう現実的だなって。

>>664
たぶん660での元利・返済額軽減のことはもういいってことだと。
そのはなしで荒れ始めてたからね。
オレももう何度も同じこと繰り返さなくていいと思うわ。とりあえず。


>>668
一応、理論上は0.1でも上がれば5年間は元金が減る割合はどんどん少なくなりますね。それが変動だから。で、安い分、繰上に励むんです。

新生銀行やソニーは、変動金利をいつでも固定にできるけど、
金利上昇局面で、あわてて固定にした人は、今の低金利を一切味わえないで損をしているよ。

2007年ごろ
新生は、固定にしたいときに、＋1パーセントで固定にできたんだけど、
1パーセントの変動が1.1とか1.2になったときに、
あわてて2.1や2.2に固定にしていた。

金利は、上がり続けることなどなく、絶対に上がったり下がったりするものなのにさ。

変動金利は、政策金利に連動している。
政策金利をばんばんUPさせるこなどありえない。

よって、変動を選択した人たちは、1パーセント上昇したぐらいでは、絶対にあわてて
固定にしてはいけない。

0.975や0.875や0.775の金利が、1.975や1.875や1.775になるまでは、
社会の様子を伺いましょう。

日銀が1パーセントも金利をUPさせるには、2～3年を必要とする。
その間に、考える時間はあるし、経済状況、自分の収入、雇用等をみてみましょう。

ここまで金利が上がる状況では、長期金利も上がっているし、株価も20000円ぐらいまで
上がっているかもしれません。

100万人を超えるニートが就職もしていることでしょう。

そういう実感のある景気状態になれば、変動金利はどんどんUPしていくことでしょう。

そのとき、この景気がまだまだ続くなら＋1パーセントか2パーセントで固定にすれば
良いし、また、今年のような不景気がくるなら、
しばらくしたら、また金利1パーセント以下に戻ります。

優遇金利1.4～1.7というのは、固定に変更すると失う契約もあるかと思います。

なので、わざわざ固定にする必要はないでしょう。

>669
ここに来ている人は皆さん勉強しているし、大丈夫だろうけど、そうでない、変動をギリギリで借りちゃう、余裕のない人がヤバイよね。
低金利の今借りてるからこそ、最悪なら期限がきても元本が残ってるなんてことも。
低金利で支払額の少なさに踊らされて、無理して買っちゃう人がまだまだ沢山居るようだから・・・・。
まぁ、口先うまいデベの営業の責任でもあるけども。

変動金利＋返済額軽減の繰上げ返済が最強なのは、昔からどこにでも書いてあって
わかりきっていることでしょう。

ろくに勉強もしないで、元金均等にしてしまった奴のことはほっとけ。

やっちまったなぁ～

ぷ

固定で借りると、返済額軽減の返済ができない場合が多いと思います。
フラットは、返済額軽減の返済はできるのでしょうか？

ちなみに、フラットが安くなると、銀行の固定も安くなります。

なぜなら、銀行はフラットと取引をしているからです。

すると、変動金利の優遇金利も1.5ではなく、1.8や1.9というのがでてくるかもしれませんね。

銀行は、変動で貸した方が得でしょうから、変動も安くしてそちらに目がいくようにするかもしれません。

そして、借りるほうも変動で借りた方が得ですが。

これが、難しくて、間違うところだけどね。

↑確かに貸す立場からすると、銀行的においしい（言葉は悪いですがすみません。）お客様は変動の方がたですね。

銀行の利益は金利収入なんだから変動は利益率低くでしょう。最近は変動のリスクばかり煽って貸したがらないらしいし。短中期固定を勧めてくるよね。

>>675
最近は短期金利参照の変動ばかりでデュレーションがかなり短期化してるでしょうからね。
利ざやを手っ取り早く伸ばすには、借り手の金利参照の期間を長期化させないと。
まあ、金利スワップである程度管理可能でしょうが

いろいろ勉強になります。

で、なんとなくですが、みなさんの書き込み見てると、変動＋固定のミックスは気休めのように思えてきます。
ちゃんと金利の動向をみれていれば、変動１本でいいような。
やっぱり変動１本だと怖い、というのは幻想でしょうか？

>677
繰上返済を頑張って10年程度の短期で完済するなら、変動一本でも大丈夫じゃないかな。
でも長期になりそうならリスクはある。

大本営発表。「現行の住宅ローン減税適用を来年3月までの入居とす。4月以降、同減税は廃止とす。同時に4月から12月入居の場合、住宅版エコポイントを大幅拡充する」。

＞変動金利＋返済額軽減の繰上げ返済が最強なのは、昔からどこにでも書いてあってわかりきっていることでしょう。

受ける〜w

>680

その文面のみで判断すると、いい判断だったと思います。

>>681

ちゃかす奴って何故反論しないの？
出来ないからちゃかすしかないのか？

>>677
フラットＳが10年1.6％になるというのは、国がもう当分は低金利ですよ
と言ってるのに等しい。国が銀行に損させる施策なんてのは有り得ないから。
下手すると変動金利は今後さらに下がる可能性も有るし（量的緩和政策）優遇も
フラットＳとの対比から、さらに恵まれるケースも増えてくると思われる。

つまり、金利が下がる心配（？）はする必要はあるが上がる心配は当分必要無い、という見解が正しいかと。

>680

貯金を切りくずしてって・・・。
元金均等にする人って余裕がある人だと思ってたけど。

こういう無理してる人もいるんだな

>>677
MIXはリスク管理等にならず、ただ単に中途半端なだけだと思いますよ。
例えば繰り上げ返済する時にどちらから繰り上げます？

繰り上げ効果から言えば、金利が高い固定から返すべきです。しかしそれでは固定を入れた意味がなく金利変動リスクは下がりません。

かといって変動から返すと金利変動リスクは下がりますが、繰り上げ効果は低くなります。

金利上昇面では変動側の方の金利上昇が気になり、金利下降面では固定側の金利の高さが気になるようになり、精神的な安定もありません。

そういう事からしても、借りた後に何かにつけてどうしたらいい？　という悩みばかりが増える気がします。変動一本にするか固定一本にした方が、実際には落ち着くのではないでしょうか？

早いうちにある程度繰り上げ出来そうであれば変動一本がいいと思いますし、金利上昇を気にしたくないならせめて１０年固定辺りを選んだ方がいいんじゃないでしょうか？

>>677

個人的にはですが、ローンは1本がいいと思っています。

私もローン実行時に、2本で組むのも検討しました。
私の場合、今は変動が有利と思ってましたので、
リスクの分散というより、計画性の観点で検討しました。

子供の大学等まとまった教育費がかかる時に片方のローンだけになるように、
１方を集中的に繰上げして、早期に完済させるといった内容です。

ただあくまで計画性の問題で、1本のローンでも返済額軽減でやっていけば
ほぼ同じような事が出来るのでやめました。

>>686
>>687
何もわかってないようなので分かり易い例を一つ。
借り入れ時に手元にはないが期待できるお金がある。何があるかわからないので諸費用と家具などの予算を多めにとっている場合。
住み始めてみて生活がギリギリでないことが感じられれば繰り上げしたい。その分を変動で組んでおく。最初から借りなければいいってだけでなく、ローンは安全を重視したほうが良いですよ。

>>688

687です。

>何もわかってないようなので分かり易い例を一つ。

自分自身の時を例に挙げて「個人的には」と、あくまで所感を書いただけですが、手厳しいコメントですねf^_^;

せっかくなので、もう少し分かりやすく解説してもらってもいいですか？

レスの流れ的に、固定と変動のMIXの良さを書かれているのですよね？

いまいち>>688さんの内容から、固定と変動のMIXがいいように読み取れませんでした。

688さんはプランナーと言う事で、きっと説明にも慣れている事と思いますので、後学の為に是非素人にも分かるようにお願いしますf^_^;

元利均等、返済額軽減でここで何度も繰り返し書かれているメリットを出すには、35年借入を17、8年で完済するのが前提ですよ。

それは当然分かってるだろうで常に話が進んでますが、知らない素人さんは知らないまま単純に元利、返済額軽減を選んでしまいますよ。
それで結局25年完済とかになっちゃうと、想像より利息を多く払うハメになるし、万一金利上昇局面にでもぶつかったらそれこそ。

ま、変動でも固定でも、ローンは無理して借りないってことになるんだけど。