変動金利は怖くない！？その１４

>>617さん
＞人ってさ、手持ちがあると使いたくなっちゃうもんでしょ？
お気持ちはわかりますが、そんなことでは繰上返済できませんよね。
大体、元利均等でも元金均等でも当然繰上しますよね。
このスレでの標準的な繰上は固定３％との差額分ですよね。
そのような理屈では割高になっても固定を選んだほうが良い気がしますが。

>>620さん
「手持ちがあると使いたくなっちゃう」というところから、
「意志が弱くて繰上や貯金ができない」と理解したので、
「やってみたらそんな難しくないですよ」と言っただけです。
人ってそんなものという感じの表現だったので。
私事ですが、確かにそんな年数は経ってませんが、
とりあえず今年の終わりで半分くらいの返済が完了します。
もちろん今後何があるか分からないので、比較的ゆとりをもって
計画していました。生活もギリギリではないですよ。

で、（今の）本論ですが、
退路を断つという表現は語弊があったかもしれませんが、
何かあって計画的に行かなかった際、
先に厳しい状況になるのは元金均等であることは間違いないと思いますよ。

>>617

よく頭金貯められましたね。
そんなこと思う人は希だと思いますよ。
普通は手持ちが有っても使わず頭金貯めるし、繰上もするのです。

あなたの人生は今まで貯蓄を一切せずに全部浪費して来たのですか？

一晩中ご苦労様だね。

結局、元利均等で返済額軽減に意見統一しようとしてる人がまだいるよね。
何度も、「いろいろな意見を尊重し合う」ような方向の話が出てるのに。
これだけ反発があったのは、正論とか反論とか異論じゃなく、その人を小馬鹿にした押し付けがましい態度にあるっていうのに。
何人もコメントでそのこと指摘してるんだし、そろそろ控えた方がいいんじゃないかな？

こんなこと言うと、次の標的は私になるんですかね？？

>>624

「いろいろな意見を尊重し合う」とか言いながら「元利均等で返済額軽減以外の返済方法」のメリットを
誰も書いて無いですからね。今まで出たのはギリ変だからとか有るだけ使っちゃうとかあなたの言うように
小馬鹿にした押し付けがましい態度だからとか、そんなのばかり。

別に小馬鹿にしているわけでも押しつけているわけでも無いですよ。
ただ、「元利均等で返済額軽減以外の返済方法」について、こんな場合に有利とか、そういう意見が聞きたい
だけです。「それだったら元金均等期間短縮繰上を選んだ方が有利だね」って意見を書けばいいだけ。
それが議論だと思います。反論出来る人がいないから一方的に見えてしまうのでは？

まだ元利均等と元金均等でやってるんですか？
変動金利で借りているんですから、どっちも大差ないですよ。

元金均等の初回分と同じ金額になるように繰り上げていたら、途中から差が殆どなくなります。
元利均等にするメリットも元金均等にするメリットも大差ないって事です。


期間短縮型よりも返済額軽減型の方がいいのは確かですけど。

誰かが使っちゃうみたいな事をいってましたが、そんなに意志が弱い人は殆どいないでしょう。
まぁ、万が一仮につかったとしても、それはそれで人生を楽しんでていいんじゃないですか？

えっ？元金のメリットも（一部では2010年版フラットのメリットも）書かれていますよ。
私の読み間違い？

私が読む限り、そのたびに元金の話をした人などは馬鹿扱いされてますよ。

確かに。


「元金均等の話が出る」⇒「理解しろよバカ」

「変動・固定とか人それぞれ考えありますよね」⇒「元利均等返済額軽減の反論書けよバカ」


この2～3日はホントこんな展開続いてるよね。

結局元金均等のメリットって何？アンカー貼ってもらえますか？

元金均等扱っている金融機関が無い（少ない）ので現実的じゃないです。
ただ議論見て勉強にはなりました。
もしかしたら元金均等で借りれるのかな？私の信用度の問題なのか・・・ｗ

あれ、ここのスレタイは「元金均等は怖くない！？」でしたっけ？


住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

フラット35Sと元金均等は関係無いでしょうに。で、元金均等のメリットって何？

私は変動＋元利均等で返済額軽減で繰上してます。
理由は皆さんが書かれている通り、収入減や病気等の急な出費に備えるためです。

ですが、最近のレスから客観的に変動＋元金均等のメリットを考えてみました。

元利均等が元金均等と同等のメリットを生み出すには、必ず繰上が必要になります。

なので、元金均等でメリットを生み出すなら、
繰上なしで、繰上や保証料変換の手数料を節約できる事ですかね。

当然繰上してしまっては、元利均等に比べてメリットがなくなってしまうので、
期限の利益は捨て、借入期間も余計に取らないという事になります。

つまり、繰上手数料や保証料変換手数料が有料の人で、かつ繰上を行わない人が対象となります。

また、期限の利益を捨てるので、収入減や急な出費にも耐えられる人(共働きの人など)でないと厳しいかもしれないですね。

629さん、アンカー貼るのは面倒ですので、要約します。
繰上を前提としない場合、元利均等よりも早く残債が減ることでしょう。
また、保証料が安いことでしょう。
多分、把握されてますよね。

元金均等払い＋繰上と比較した場合、繰上手続き＆手数料や保証金返戻手数料が不要なことでしょう。
これは、銀行もしくは契約次第で、手間も手数料も掛からない場合があります。

私は、元利均等の方がメリットが大きいと考えていますが、人によっては、元金均等の方がメリットを感じるのでしょう。

今まで、元金均等を選択された方の検討内容を具体的に説明いただけた方は、収入に対して債務が少ない事例でした。
確かに、自分がご提示いただいた条件であれば、元金均等を選択していると思えました。
羨ましいとは思いましたが、考えが間違っているとは思いませんでしたよ。

ディベートと同じで、自分の意見とは逆の立場でメリット•デメリットを考えてみると、気付いていなかったことに気付くこともあります。

以上、参考になれば。

前にもありましたけど、3000万円かりて、しょっぱなでたかだか1万弱の差でしょ？
そうぎゃあぎゃあいうほどの差じゃないし、私は元利でいいと思います。元金にするメリットは大してないと思いますが、元金にしたらデメリットだらけって訳でもない。どっちも大差ない。

変動金利は元金均等でなければ意味がないみたいな変な事をいいだした人がいたからこういう話題になった訳ですけど、どちらも大差ないんだから、もういいでしょ？

元金均等のメリットは繰り上げしなくても最初に多めに減るから繰り上げ手数料等がかからない事ですよ。最初に少し多めに返せるけど、繰り上げするまでには至らない人や、住宅ローン減税の間は繰り上げするつもりがないけど、多少は減らしておきたい人とかが選べばいい。

軽減型で繰り上げしてしまえば、もうどっちでも同じになるので、どーでもいい。

変動と固定ほどの差があるわけじゃない。いい加減、別の話しましょうよ。

私は変動金利ですが、フラット35Sの10年-1%は気になります。
その辺の話をしてる方がよほど有意義です。

>繰上を前提としない場合、元利均等よりも早く残債が減ることでしょう

「繰上を前提としない場合」という前提自体がそもそもおかしいです。
元金均等にするか元利均等+繰上にするか迷うとしたら迷わず元利均等+繰上と結論が出るはずです。
それとも元利金等を選んだ為に発生した余剰資金は浪費してしまうとお考えですか？
ならば、正確な言い回しは、月々の返済額の負担は元金均等でも問題無い人が元利金等を選ぶと
余剰資金を繰り上げに回さず、浪費してしまうので、浪費を防ぐ事が出来るというメリットが有る。と、なります。

保障料に関しても、元金均等と元利金等+繰上げとを比較した場合、どの程度の差が出たのでしょうか？
そこまで追求しないとどの程度のメリットが有るのかさっぱり分りません。人それぞれですが、この差額が
5万程度なら元利金等+繰上のほうがメリットが有ると考える人もいるかもしれません。20万以上なら初めから
元金均等を選らんだほうがいいと思うかもしれません。あなたはどうお考えでしょうか？

フラット35S、確かに魅力的になりそうですね。
どちらかというと、日銀や政府の介入や金融政策の方が気になります。
長期金利も下がる可能性がありますし。

また、銀行のフラット対応策も気になりますね。
長期固定や全期間固定の金利と優遇金利にも、よい影響があることを期待します。

正直、われわれ消費者が新フラットの具体的な検討をするには、時期尚早だと感じます。
この件のレスが盛り上がらないのは、そういうことなのではないでしょうか？

>>636さん

横槍ですみません。

>保障料に関しても、元金均等と元利金等+繰上げとを比較した場合、どの程度の差が出たのでしょうか？

私も同じ事が気になってました。

間違ってたら、どなたか指摘してをお願いします。

保証料は借入額と借入期間による元本の推移によって計算されていると思っています。

繰上をすると、今後の元本の推移が変わる為、その差分が返還され、
元金均等の方が初めに支払う保証料が安いのは、繰上しない前提だと完済までの元本の推移が元利均等と違うためだと思っています。

何が言いたいかと言うと、元利均等と元金均等で毎月の支払額が同じになるように繰上を行うと、
元本の推移が同じになり、返還された分もを加味して支払った保証料を
計算すると元利均等と元金均等で一緒になると思っています。

なので元利均等と元金均等の保証料に関する差は繰上による手数料だけかと。

詳しい方いましたら、誤りなど指摘していただけると嬉しいです。

>>638
考え方としては正しいのですけども、実際にはちょっと違ってます。

と、いうのも、保証料の返還にも手数料がかかる事が多いからです。
そうした場合、毎月繰り上げを短いスパンで行った場合には保証料の返還は手数料以下でしょうから、基本０と思っていいと思いますので、保証料分の差が出ると思います。

これがかからなければ同じで、かかるようであれば保証料の分の差が出てしまいますね。

とはいっても、借入額にもよるでしょうが、何十万って差はないでしょう。
何万円かは違うかもしれませんが、長いスパンで考えた時にそれほどの差は出ないでしょうね。

638さん、その通りだと思いますよ。
実際には、返戻手数料が必要ですから、その分はマイナスになります。
私は繰上手数料も返戻手数料も掛からないですし、手間も惜しまないので、元利均等を選択しました。
ただし、返戻率の関係で、元金均等よりは不利になるでしょう。
返戻保証料の計算方法は、契約している保証会社が掲示していると思います。

636さん、私は何度も書いているように、元利均等の方がメリットが大きいと考えてますし、契約もしてます。
ただ、元金均等にメリットを見出すという人もいるというだけのことではないでしょうか？
置かれている状況は人それぞれです。
万人に適用できる解はないということ。
あなたも私も、元利均等にメリットを感じ、多分、他の多くの方も同じだと思います。
ただ、全員ではないのでしょう。
回答になってますでしょうか？

>>638
>>何が言いたいかと言うと、元利均等と元金均等で毎月の支払額が同じになるように繰上を行うと、
>>元本の推移が同じになり、返還された分もを加味して支払った保証料を
>>計算すると元利均等と元金均等で一緒になると思っています。

保証料は、同じ額に近くはなりますが、経済価値まで考えると同じとは言えません。
既に上の方で私が投稿していますが、

同額を毎月返す（金利が変わったらその上下分も繰上げ額で調整する）と、
固定金利でも変動金利でも保証料の少ない順で

元金均等＋期間短縮繰上
元金均等＋返済額軽減繰上
元利均等＋期間短縮繰上
元利均等＋返済額軽減繰上

となります。
支払った額から戻ってくる額を差し引いてみると、殆ど変わらない金額にはなりますが、

当初の支払い金額が元利均等の方が多いことと、期間短縮と返済額軽減では繰上後の時間×残債額の面積が異なるためです。
勿論、手数料がゼロでの話です。

話題を変えていいですか？

変動＋変動のミックスでローンを組もうと思っています。
現在金利が低いのでそのメリットを生かしつつ、将来金利に対して不安がでてきたら片方を10年固定（にするかわかりませんが）に変えて、というようなかたちにしようかと。
最初から全部変動にしていて途中から固定に変更や、変動と固定のミックスよりもフレキシブルに対応できるかと思ったのですが・・・。

この考え方って変でしょうか？
あまり聞かない方法なので、ちょっと不安になり質問してみました。

あれ、ここのスレタイは「元金均等は怖くない！？」でしたっけ？

固定への借り換え検討はいかが？

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

＞変動＋変動のミックスでローンを組もうと思っています。

お好きにどうぞ。意味がわからんが。

>>643
既に上の方（５３４投稿）にも書いたけど、変動から固定に切替するのは、金利上昇局面ではかなり難しいですよ。
２つに分けても、判断出来るの？
まだはもうなり、もうはまだなり、って考えて、結局借換出来ないのがオチ。
あなたのように２つに分けて、状況を見てなんて、決断が出来るとは思わないな？

逆にフラットSが10年1.6になったってことは
国が低金利のお墨付きを与えたようなもんだと思うが。

マンションでフラット35Sの適用される長期優良マンションは非常に数が少ないので
今後、マンションの買い控え→戸建への移行が行われそうな気が・・
今、マンション購入を考えてる人は少し待った人がいいかもしれませんね

>>644
８日の新聞記事を何度流すんだね。

現状で２０年間０．３％優遇もあるけど、その点についての記事内容がどちらの投稿にも抜けてるね。

この低金利、借りなきゃ損ですな。利息は国に払ってもらってゆっくり返済。そのぶん定期にするなり堅い投資をするなり、車や他の消費に回すなりなんでもできますな。

結局全期間固定3%前後で借りてしまった人たちが高値掴みだったわけですね。

あ、でもみんな変動に借り換えてそんな人ほとんどいないかもしれませんね。

643さん、実は私も同じです。
約1：2で、2本に分けてます。

ただ、他の方が指摘されている通り、固定への切り替えタイミングは、図りにくいです。
損得を考えずに、固定金利が何％になったら金利タイプを変更するとか、閾値を決めておくとよいと思います。
私の場合は、繰上資金含め返済に充てる月額相当まで10年固定金利が上がったら、２／３の方の契約を10年固定に切り替えようと思っています。
実際には、そこまで上がる前に、手を打つかもしれませんが。
まぁ、繰り上げで残債を減らしていけば、そこまでの事態にはならないだろうと予想してますが。

住宅ローンは損得で考えない方がよいと考えてます。
重要なことは、定期的にリスクを見直すこと。
見直した際に、自分にとって、リスクを最少化できる方策を執ればよいと考えてます。

ただし、2本に分ける意味合いは、様子見するため以外にありませんが。
やっぱり、住宅ローンは怖いってコトですね。

リスクばかり目を向けても仕方がないよ。小手先の知識やテクニックを使っても大差ない。払えない状況になればどうあがいても無駄。身の丈に合った借り入れが大事。住宅以外も豊かな生活を送ろうよ。

自分は固定への切り替えタイミング待ってますよ。
数年前のように3年固定などが優遇後変動より低くなれば即切り替えるつもり。

基本は景気と連動する変動1本ですが、変動はこれ以上下がっても0.1。でも短期固定は
過去の例からいってもっと下がる可能性もある。

ましてや日銀がさらなる金融緩和とか言っているのだからあり得ない話じゃないですからね。

>654
アンカー付けませんが↑上で既に、20年固定1.6%～2.2%が出ている模様です。
来年は1年限定でフラットも-1.0%ですし、2010年は固定を検討に入れれる年だと思います。

しかし難しいな、住宅ローンは！
勉強不足を痛感・・・
いろいろ参考になります。

変動＋変動のミックスは金利動向が不透明な時期はありかと。 私は変動×3本のミックス(将来的に変動＋短期固定＋長期固定)です。 金利の上下で固定に切り替えますよ。 ポイントは上がった時の切り替え金利と下がった時の切り替え金利を事前に設定しておく事です。

変動＋変動というのは、昔考えたことがあります。
3000万円のローンなら、1500万円×2本の契約をして、
金利が上がり始めたら、片方を固定にしてしまうという考え方ですね。

もっというと、100万円の35年ローンを、30本借りておいて、どれから繰り上げ返済
したり、固定にするか、とか。

いろいろ考えてみましたが・・・。

しかし、結局固定にする人は、いないというのが結論です。

変動で借りておきながら、その時の金利より高い固定にするというのは、メリットはありません。

固定にした方が良いと思ったら、その固定の金利との差額を、返済額軽減型で繰り上げ返済すれば
良いです。

0.9で借りている変動が、1.4になったとして、その時の固定が1.5でしょうか？
おそらく、10年固定でも、2.4ぐらいになっているのではないでしょうか？
1.4と2.4では、1パーセントの差があるので、
3000万円借金があれば、1年間で30万円利息が違います。

それなら、30万円を繰り上げ返済で使って、月の支払額を減らした方がメリットがあります。

そのうち、また変動が0.9に戻れば、また楽に返済していけば良いです。

では、変動がどんどん上がる場合どうするか？

その前に、変動がどんどん上がるとどうなるか？

日本の企業が片っ端から倒産するか、
倒産しないとしたら、今まで味わったことがない好景気状態で、僕らの給料がバンバン増えているので
金利を気にする必要はないです。

万が一3パーセントぐらいで固定にして、その後、デフレになって今と同じような低金利に戻ったら
今の固定さんのように支払いがきつくて大変になります。

実質金利が増えないので、わざわざ固定にする必要はありません。

以前みたいに変動よりも安い短期固定がでてくれば当然借り換えるなぁ。
あるいは今よりちょっとばかり上の長期固定が出てくれば、それはそれで借り換えるかな～。

３％は保険料としては高すぎだと思うけど、安くなれば当然固定も視野にいれるなぁ。

【元利均等＋返済額軽減繰上】シミュレーターをつくった。
「変動」の方は毎年の金利を任意に設定可能。
ちゃんと毎月返済で計算してますよ。
当初１０年マイナス１％の効果って大きいですね。

その前に、変動がどんどん上がるとどうなるか？

日本の企業が片っ端から倒産するか、
倒産しないとしたら、今まで味わったことがない好景気状態で、僕らの給料がバンバン増えているので
金利を気にする必要はないです。

^^　うける
＾

>660
まだその話題引っ張るのか！？
やっと今日スレの雰囲気が変わってきて、落ち着いてきた様子だったのに！

>661

オレもそこの表現おかしいと思った。

>>662
＞まだその話題引っ張るのか！？

フラット当初１０年マイナス１％の話題はもううんざりですか。ではやめましょう。

>660
そのシュミレーターいいな・・

フラットS１％優遇決定前固定組が金利１％以上分の高値掴みしたのが、1番悲惨な気がする。

3000万の住宅ローンで年１％違うと支払いが年30万違う。
10年だと300万、もちろん残金が減れば多少は減るだろうけど
いずれにしても相当の差はありそうな。

変動組は仮にプチバブルぐらいの景気になっても
優遇あればせいぜい、フラットS＠１％優遇の金利水準まで上がる程度だし
まさに高みの見物かと。そこまで戻るのすら10年程度で戻るかどうか。

>>660
なぜか、タイトルが間違っています。

○　均等
×　金等

自分も時々間違えているけどね。

>>665
手作りでしょうよ。タイトル間違えているから。
ただ、繰上で段が出来るところは、少し工夫が必要なんだな。

>666

でも変動を0.8%で借入したとして、金利が1.0%以上になると元本の減りは少なくなっていくからね。
そのため繰上返済をするとかは当然だけど。
ここでは元本と金利の関係で書いた。1.0%と数字で見たらけっこう現実的だなって。

>>664
たぶん660での元利・返済額軽減のことはもういいってことだと。
そのはなしで荒れ始めてたからね。
オレももう何度も同じこと繰り返さなくていいと思うわ。とりあえず。


>>668
一応、理論上は0.1でも上がれば5年間は元金が減る割合はどんどん少なくなりますね。それが変動だから。で、安い分、繰上に励むんです。

新生銀行やソニーは、変動金利をいつでも固定にできるけど、
金利上昇局面で、あわてて固定にした人は、今の低金利を一切味わえないで損をしているよ。

2007年ごろ
新生は、固定にしたいときに、＋1パーセントで固定にできたんだけど、
1パーセントの変動が1.1とか1.2になったときに、
あわてて2.1や2.2に固定にしていた。

金利は、上がり続けることなどなく、絶対に上がったり下がったりするものなのにさ。

変動金利は、政策金利に連動している。
政策金利をばんばんUPさせるこなどありえない。

よって、変動を選択した人たちは、1パーセント上昇したぐらいでは、絶対にあわてて
固定にしてはいけない。

0.975や0.875や0.775の金利が、1.975や1.875や1.775になるまでは、
社会の様子を伺いましょう。

日銀が1パーセントも金利をUPさせるには、2～3年を必要とする。
その間に、考える時間はあるし、経済状況、自分の収入、雇用等をみてみましょう。

ここまで金利が上がる状況では、長期金利も上がっているし、株価も20000円ぐらいまで
上がっているかもしれません。

100万人を超えるニートが就職もしていることでしょう。

そういう実感のある景気状態になれば、変動金利はどんどんUPしていくことでしょう。

そのとき、この景気がまだまだ続くなら＋1パーセントか2パーセントで固定にすれば
良いし、また、今年のような不景気がくるなら、
しばらくしたら、また金利1パーセント以下に戻ります。

優遇金利1.4～1.7というのは、固定に変更すると失う契約もあるかと思います。

なので、わざわざ固定にする必要はないでしょう。