変動金利は怖くない！？その１４

>>515>>516
元金均等にすると、なぜかどこからか繰り上げ余力がわくのですね。
同じ収入の人なのに、元金均等にすれば、それだけで沢山返せるって事は犯罪でもするのですね。わかります。

>>517
別に変動の人は変動オンリーに拘ってないぞ？
固定で有利なのがでてくれば固定に切り替える。変動から固定にするのは簡単だしね。

>>496
お、多少はしょったけどちゃんと計算しましたね。
つまり、毎月同額を返済すると、確かに同じ時期に返済は終わるし、返済額も同額にはなります。当然の結果です。
途中で金利が変動して、６ヵ月毎に元金均等払いでは本来の返済額が変わりますから、その増減分を今まで払った月額分に調整して返していけば、この例だと必ず３０年で返済が終了するということです。

そうすると、一括前払いの保証料の差だけが、その通りリスクの差になるということですね。

保証料支払い面からだけ考えた有利な選択肢は、
１　元金均等＋期間短縮繰上
２　元金均等＋返済額軽減繰上
３　元利均等＋期間短縮繰上
４　元利均等＋返済額軽減繰上
ということになります。

実にマニアックな計算だな。

同じ金額借りて、同じ金額（変動金利に応じた増減は同じようにあり）を毎月返済しても、リスクの差だけの差は出るわけだ。

固定が2.2%とかまで低くなってるのなら、安心料込みだと考えたら、じゅうぶん検討に値するなあ。
まして1.5%なんて即決レベルだよ。
都銀では出来ないレベルだね。都銀だと選択肢は変動だな。

>>522
>固定で有利なのがでてくれば固定に切り替える。変動から固定にするのは簡単だしね。
それは、実際かなり難しいと思います。

金利低下局面で、固定金利から低い固定や変動へ、変動から固定へは、比較的容易に出来ますけど。
今のようにこれ以上下へは殆ど動く余地が無いような状況では。

実際、乗り換えだと、優遇幅も小さいから思った程の低金利では借り換えできないし

>>525>>526
別に借り換えなくても同じ銀行で固定に変えればいいじゃん？
全期間固定はなくても、固定10年とかでも相当安ければ固定にするよ。

金利上昇面で固定に変えるのは難しいと思うけど、下降面では長期金利が何かでがくんと落ちれば変えるのは難しくないとは思う。
たぶん相当いいのが出てこないと変えないけど。

＞別に変動の人は変動オンリーに拘ってないぞ？

おやおや予防線ですか。ぷっw

↑キャラとして定着してきましたねw

そうか？俺は変動で借りてるけど、５年後は１０年の固定にしょうと思ってるけど。
借金の多い時期は、変動で固定との差額を繰り上げ返済。ある程度へったら、固定にしようと思っているよ。

今はただ、金利が上がらないのを祈るだけだ。

変動には何時でも固定に変えられる魅力もある。 低金利、下落時に固定スタートはありえない。 その後個人の判断で固定にシフトするべき。 変動はずっと変動だと思ってる固定派は頭固すぎ。

フラットの金利優遇政策の話があんまり出てこないけど、どうなのかな？かなり魅力的に思えるけど。

>>532
>個人の判断で固定にシフトするべき。
やりたくても、多分出来ない状況になると思うよ？
金利上昇局面で、変動から固定に変える時は、かなり高い金利を承知でしか、変えることが出来ないよ。
逆に金利下降局面では、借手側は何でもあり。

株式の売買と似た性格があって、

金利下降局面は株式が上昇する時と似ていて借入側（株式だと買手側）が有利な状況になる。
金利上昇局面では株式が下落する時と似ていて貸手側（株式だと売手側）が有利な状況になる。

いつが頂点だか底だかが判然としないので、しばらく経ってから結果が判明し、
「あの時借換しておけばよかった。」（実施せず後悔）
「やっぱり借換しない方がよかった。」（実施して後悔）
「あの時借換してよかった。」（実施して成功）
「あの時借換しなくてよかった。」（実施せず正解）
ということになるが、
金利上昇局面が今のように一過性か恒常的になるかはわからないから、恒常的に上昇すると、
大半が実施せず後悔、少数が実施して成功
となる可能性が高い。

>>523
＞同じ金額借りて、同じ金額（変動金利に応じた増減は同じようにあり）を毎月返済しても、リスクの差だけの差は出るわけだ。

そのとおりだな。
だが自分は元金均等。５年後に金利が５％（店頭で６．４％）になっても問題なく、両者のリスクの差は自分にとってはあまり意味はないので。（下図）

>>529
予防線も何もハナからそうだ。
状況に応じて判断が変わるのは当然の話。状況に応じて変えられないのは頭が固いだけ。

>>534
532がいっているのはそういう事ではないと思うのだが。
金利があがってきたら固定にするという意味でなく、今のうちにある程度残債を減らしてから固定にするといってると思うのだけど。

残債が減って行ければ、多少金利があがっていても、それほど影響は大きくないと思うから、固定にする意味はあるのでは？

>>533
かなり上の方でも書きましたが、要検討だと思っています。

逆に言えば、いままでの金利差だとそもそも検討の俎上にも上がらなかったと。

>533
ホントに予算通るなら、けっこう魅力はあるよ。検討の土台に上がると思う。


>534
オレもその通りだと思う。結局、タイミングを掴みそこねる人が大多数だよね。
まあ、先のことわかるなら誰も苦労しないよね。

変動金利0.9や0.8以下で借りている人が、わざわざ1.9で借り換えするというのは考えにくい

しかし、5年限定固定1％で、その後変動金利ならば、かなり魅力的だ。

もともと5年1パーセント以下で借りれて、3パーセント相当の返済額軽減の繰上げ返済
をすれば、その後変動が5パーセントになっても、楽な返済が確定できる。

変動の最大の危険は、借り入れ当初の5年間のみだから、このリスクを1パーセント固定で
しのげれば、その後は、優遇が1.5以上ある変動にできれば、かなり楽に返済できる。

これはこれで面白いですね。

元金均等変動にしたけど、このスレ見て元利均等にしとけばと後悔。10年後にまとめて繰り上げ、それまでは定期か堅い投資かと思ってたけど…小まめに毎月繰り上げの方がいいとの意見が多いみたいだし。

>>518～
>>521

>>523のいうとおりだ。よく読んでね。
それでも元利均等を勧める？

元金均等と元利金等で保証料が異なるとのことだけど、
どこの銀行の話？

何十万円も違うの？

普通に考えたら、元利金等で借りて、最低支払い金額を小さく抑えておきながら、
元金均等と同等の元金を減らせる繰上げ返済を自由にできる方が、支払えなくなるリスクは
軽減できると思う。

ローンを組む上での、最大のリスクは、毎月の支払額を小さく抑えることだからね。
安い物件を買うなり、頭金を入れるなり、金利を下げるなりして、毎月の支払額を可能な限り
小さくしておく。

そして、最低いくら払えばよいというのを余裕にしておき、
好きなだけ、返済額軽減の繰上げ返済をしていく

これが賢いやり方だと思う。

元利均等で返済額軽減繰上が一番だと強く勧めている人が1人（自演？）？複数？居るようだけど、本気なのかな？？？
てか、まさかそれを信じている人はいないよね？
心配になったので念のため。余計なお節介でした。さようなら。

http://www.karikae.biz/motori.html

しかし、あえて元金均等ではなく元利均等を選ぶケースもあります。たとえば、もし当初から元金均等返済が可能なレベルの収入があるのであれば、元利均等返済を選択したうえで返済期間を短縮してしまうのです。返済期間を短くすると支払利息だけでなく保証料も節約でき、トータルで支払総額を少なくできるのです。

このように、返済パターンはいろいろ考えられます。住宅ローンの返済条件を決定する際には、現在と将来の返済能力と支払総額をよくシミュレーションして検討するようにしましょう。納得がいくまで金融機関と相談することをお勧めします。

http://www.housingloan-hikaku.com/plan/hensai_ganri-gankin.html

一般論で言えば、資金に余裕があり、住宅ローンを設定するだけの十分な余裕がある方は元金均等返済を選んだほうが、支払利息総額や諸手数料が安く済みますので、おすすめといえるでしょう。

しかし、もう一つ考えるべき点もあります。元利金等返済の場合、返済額が一定になるという管理上のメリットがあります、そこで資金的に余裕がある方は元利金等返済を選んだ上で、返済期間を短縮するという手段も考えることができるでしょう。
住宅ローンは返済期間が短くなるほど返済総額は少なくてすみますし、諸手数料も同様です。そこで、本来は35年返済の元利金等払いを選択した上で、25年返済で済むように繰上返済を実施し返済期間を短縮することにより返済総額も減らすことができます

>542
余裕を持った借入れをして、いかに速く完済するか考えるなら、元金均等＋繰上なんだよなあ。
あなたみたいな考えは、俗にいうギリギリの部類に入ってしまうよ。実際、多少の余裕はあるんでしょうけど、借入れ額自体が余裕の額じゃないよね。金利情勢や自分の減収状況の局面によっては、きつくなることもあるんじゃないの。
それから、元金均等は、毎月支払額が少しずつ下がっていくのは、当然ご存知ですよね。
３０００万円程度の借入れだったら、最初の時点でねそんなに差がないじゃない。ノン繰上でも３５年借入れだったら、１２年目から逆転するよ。

ただ早く返済するなら、返済期間を25年とか10年とかにして、元金均等で
返済をすれば良いが、
何が起こるかわからないリスクを考えて
35年で元利金等で組むのが良いと思うよ。

元金均等どころか、3パーセント相当の支払いを支払額軽減の繰上げ返済を
していけば、どんどん月の支払額が減っていく。

元金均等で、本当はあまり考えていない人が選んでしまったんだと思う。
残念・・・。

金利より、自分の年収ダウンの方が怖い。

あーぁ、546さんが言っちゃった。いっぱいいっぱいの人が見ないふり・知らないふりをしている現実を。
おれはあえて黙ってたのに。
って、いろんな反論が返ってくるのかな。でも546さんのが真実だし。

ギリギリさんじゃなくて、それでもどうしても元利がいいって言う人は544さんの言うように借り入れ期間を35年ではなく20年とかにするだろうし。

548と同感。

ボーナスカット、年収ダウン、リストラ、解雇・・・
そっちの方が怖い。

そういうのを考えると、月の返済を減らしておいての、繰上返済
をしている人が、うらやましいです。

借り入れは35年で借りるのが基本でしょう？
3500万円を10年で返済せずに、35年で返済した方が、月の支払いは少ないし。
お金に余裕があるなら、繰上げ返済して10年にしてしまえばいい。
長く借りて、期間を短くするのは簡単だけど、
短く借りて、期間を後から長くするのは難しい。

平行線のようなので。
変動のお客様で、銀行として最も旨みがあるのは「元利均等＋返済額軽減繰上」のお客様です。
これでお察し下さい。
ごめんなさい、またお節介でした。さようなら。

>>552
勿体つけた言い回しする必要ないんじゃないかい。
金融機関は利息で喰ってるから、より利息を取れるパターンが最強なだけでしょ？アホでも解るよ。
そんでもって、それじゃ借りる人は逆をいけばいいかと言うとそうでもないとこが実はミソ。

マイナスのリスクは十分吸収出来る借り入れの場合、元利均等と元金均等、それぞれどんなメリットがあるか教えてください。ローン控除は全額もらえます。

>554
マイナスのリスクを吸収できるなら借り入れしないことです。
極論承知ですが、変動だと翌月金利が１０％上がったらどうしますか？

かなりきついが払えないことはない。
現金一括で購入できないのでローンを組むのは前提。そのうえで、以下に損せずローンする、つまり分割で返済することで得られる利益を最大限利用できるか考えています。

１０％上がっても払えるほどなら、元金均等で短期借入がベスト。その上で期間短縮の繰り上げ返済まできればOK！
がんばって！

色んな意見が聞けて、いい感じになってきましたね。

可処分所得に余裕があれば、変動＋元金均等＋繰上を選んでいると思います。
もしくは、20年固定＋繰上かな。

書き込みでは、繰り上げによって元利均等でも元金均等と同等のメリットを享受できることを書いていましたが、実際は繰り上げしてません。

私は、変動＋元利均等＋5年125%ルール適用で契約しました。
現在、金利が0.875%、住宅ローン控除1%もあるので、繰り上げせずに貯金してます。

色々な考え方があって、勉強になりますね。

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

＞変動はずっと変動だと思ってる固定派は頭固すぎ。

ついにこんな意見が出たよ。長かったなあ〜w

>>546

本当に何も解ってないんですね。

いいですか、月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが
返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒なのです。
お願いですから、エクセルでもシミュレーションツールでも何でも良いので試しに比較してみて下さい。
全く差が無いのに何でわざわざ自ら短い期間にしたりとか月々の返済額を高くしたりするんですか？
保険料タダで手に入る特権なのに。

「月々の返済額が同じなら元金均等だろうが元利均等だろうが３５年だろうが２０年だろうが
返済額軽減だろうが、期間短縮だろうが、全部支払う利息も完済時期も全く一緒」

この部分を何で理解出来ないのでしょうか？

>562
>月々の返済額が同じなら
論点がずれてるから、もういいよ。出てこなくて。

>>562
こいつの言ってること解る人いる？
この書き方で何で理解できるのだろうか？

562、ホントなんなんだ？？論点ずれてるレベルじゃないよ、これ。
今やっと、559さんが言うような現実的な話が出来る雰囲気になってきたのに。

流しましょうよ

>>564
>>562の記述は正しいですよ。
これが理解できないあなたのために>>496にグラフを貼っておいたのですが、それでも理解できませんでしたか。
あなた以外の人は>>562の記述はとっくに理解しており、その上で、実際に元金均等と同額の返済ができるのかという次のステップに話を進めているのでしょう。
しかし、>>562が未だに理解できないあなたは、他の皆さんと一緒に次のステップに進むことは無理ですね。

で、次のステップに話を進めると、
>>559
＞書き込みでは、繰り上げによって元利均等でも元金均等と同等のメリットを享受できることを書いていましたが、実際は繰り上げしてません。
ソースは？　元利均等選択者は繰上をしないという統計なり調査結果なりがあるのでしょうか？
ま、そういう人がいるとしても、それ故に変動（元利均等）が不利だということにならないのは言うまでもありません。

あと、>>544-545辺りで「期間短縮繰上」に言及されていますが、仮にその方が戻り保証料がいくらか多いとしても、繰上は返済額軽減で行うべきです。
私はかつて、まだローンについて不勉強というか思慮が浅かった頃に期間短縮で繰り上げてしまい、その後にそれによって大きく足を引っ張られたことがあります。大失敗でした。

>>563
何を論点にしているかわからないけど、562が言っていることが
間違いじゃないことはわかっているのですよね？
であれば、562が言っていることは間違いじゃないけど
その上で自分の論点はそうじゃないと言えば良いんじゃないですかね。

>>564
私には562が言っていること理解できますよ。
当然で当たり前のことしか言ってないと思います。
繰上げ返済で調整して月々の返済額を同じにするという
前提条件が抜けてるけど。

追加
金利が同じというのも前提条件として必要ですね。
当たり前すぎて書く必要すらないと思うけど。

急に畳みかけるような自演ですね

って、ごめんなさい、流すべきでしたね。ついついｗ