変動金利は怖くない！？その１４

>>279

もう変動とか固定とかどうでも良くなってるよね。でも見てておもろい。

ちょっと話題を変えますが
変動金利の方は元利均等返済で組んでいますか？それとも元金均等返済で組んでいますか？
今の変動金利の低金利なら元金均等の方がいいかなと単純に考えてしまいますが
控除面など含めるとどうなのですかね？

↑
普通は、元利均等返済ですが、元金均等返済にしたくても出来ない商品が
あります。
特に条件のいい商品は元金均等返済が対象外だった記憶があります。

それか、元金均等返済にすると金利優遇が悪くなったのもありました。

たぶん、条件によるんだと思いますよ。

人口が増えない未来は決まっているのに
不動産？もはや資産でも何でもないでしょ。
総需要が減るんだから、不動産は不良債権でしかない。

家族と共有出来る時間を買う　その価値に毎年100－300万円？位
の金をドブに捨てることができるか？
損得考えたら家は買えないっす。
クルマ買うのと一緒ですよ。

>>284

意味分からん。
車は買わずにレンタカーがお得ですよって言ってるのか？

貧乏だから、仕方ないよ。

人口減少により、確実に土地の価額は下落するでしょうね。
平成17年ごろから、人口は減少し続けているよ。

>>287
人口減少により、土地の価額は上昇あるいは維持する場所があると思いますよ。
いわゆるブランド地域の相場は落ちないですよ。
今後は、地域による人間の棲み分け・格差がますます広がりますよ。

>>288

同意です。

ただ、どの地域が下落しないのか気になりますね。

各地方都市などは横ばいらしいですが、少し郊外に出ると
大変な下落らしいですね。下落と言うより値が付かない、売れない
との事です。

まあ、全て噂であって自分が取引したわけで無いからわかりませんが。

>>284,>>287
下落に歯止めがかからない郊外や駅から遠い物件は、買うと損する可能性は高いですが、
>>288さん指摘のとおり、ミニバブル以前から地価は２極化が進んでおり、都心部の高級住宅地としての評価が定着しているところは、2004年頃の底値に戻らないうちに下落に歯止めがかかり、既に上昇に転じているところもあります。
また、仮にキャピタルロスがあるとしても、それが賃貸した場合の賃料に比べて小さいならば買った方が得だと言えます。都心部では、これから先、キャピタルロスより同等の部屋を借りた場合の家賃の方が安いということはないでしょう。
ちなみに私の場合、今のところキャピタルロスはほとんどなく（むしろゲインがありそう）、あっても１０年後に１千万下がる程度と予想（ミニバブル前に買った都心物件）。管理費や固定資産税を加えても１０年で２千万を超えることはないと見ていますが、他方、同等の部屋を借りた場合の賃料は３５万円／月くらいですので、１０年間で４２００万円。
さらに言えば、残債が購入額の半分くらいなので、月々のローン返済額はわずか１２万円ほど（想定される賃料の１／３）。

キャピタルロスって何ですか？

実質ゼロ金利が、５年や１０年、あるいはもっと続いた国ってあるのですか。

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

フラットかなりいいな。

これなら、変動との差は無いな。

魅力的だね。

最初の10年間でガンガン繰上げして元金減らし、残りの10年間ぐらいを2.6%で返す・・・

これ、最高じゃん？

フラットの方が10年固定なんかよりよくなるな。

この対象となる優良住宅を買う人は、住宅ローン控除に加え、住宅版エコポイントまで実施されれば、すごいおいしいな～
今年買っちゃったよ・・・

やはり2006年超長期組が一番タイミング悪かったって事で。

↑
負けず嫌いな変動さん、見っけ！

ところで変動さん達、フラット35はどうよ？

形勢逆転じゃ！　うひょひょひょ

捕らぬ狸の....。

↑
金利が確定しているから、それには当てはまりませんね。
マジ、魅力的。

>> 302

ばっかでない？

まだ国会を通過していない＆必ず銀行は対策案を出してくる。
それに借り換えは出来ないなど、まだまだハードルはいっぱいある。

形勢逆転っていってる時点で、今までだったら超え地は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
おれ固定派だけど気分滅入るわ

そんな条件が出てもまだ固定か変動か決めかねている＆その前に物件自体がそもそも対応していないと
買えないし、建物の基準が高いので意味も無く上物が高くなる傾向なので、土地主義の僕としては興味の対象外。

上物が上昇しない、いい意味での審査基準が上がる内容であればいいんだけどね。

結局は建築業界まで儲かる為の政策なので、将来の物件評価としては下がる一方なのでもう少し策は無いものかな。
その前に不動産価値が、どんなにいい建築物でも20年で0円になる、変な基準を改正する法律を儲けて欲しい。
そのほうがフェアだと思うんだけどな。


たのむから　うひょひょとか言うなよな。
あ、釣られたかな

この法案通ったら、短期固定金利が下がったりしないのかな？
でないと民業圧迫もいいところだな。

まあ、日銀も量的緩和で政策金利（無担保コール翌日物）と同じ年０．１％で期間３カ月とか出してるから
そういうのも予測済みなのかな。

この量的緩和が長期で行うとか宣言してくれれば短期固定も安くなるんだけどな。

そしたら、いまの変動をその短期固定に変えるんだけどな。
でもなーー、どう考えても今の変動が上がるような市況でないからなーーー。
もう半年か1年、このまま変動で行こうかな。

それよか、国が民間の保証人になって、銀行からバンバン貸付させて市場の活性を促して欲しいな。

305です。

タイプミス発見

>>形勢逆転っていってる時点で、今までだったら超え地は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
>>おれ固定派だけど気分滅入るわ

　↓

形勢逆転っていってる時点で、今までだったら固定は不利だと宣言しているようなもんじゃん。
おれ固定派だけど気分滅入るわ



肝心な部分がタイプミス。

いまいち変動の良さ（魅力）が分からん。

ま、でも対象物件であればやっと変動と対等に比較出来る長期固定が出てきたって感じですね。
今までは事実上変動一択でしたので、法案成立し、来年実行で対象物件の人は迷いどころだとは思います。

私は変動派ですが、今回のフラット35はなかなか良い商品に思います。ただ、35Sのみが対象というのは
やはり少し引っかかりますが。

住宅機構、ローン金利１％下げ　35年固定型、省エネなど条件に
　政府は追加経済対策の住宅需要の喚起策として、独立行政法人の住宅金融支援機構の住宅ローン金利を下げる方針を固めた。来年１年間の申込者に限り、最長35年のローンの当初10年間の金利を通常より１％下げる方向で、省エネルギーや耐震性の高い住宅が対象。金利引き下げに必要な約2600億円の予算措置を2009年度第２次補正予算案に盛り込む方針だが、民間金融機関から「民業圧迫」との声があがる可能性もある。
　対象は住宅機構が民間金融機関と提携した長期・固定金利型の住宅ローン「フラット35」。対象物件が省エネ、バリアフリー、耐震などのいずれかを満たすことを条件にする。現在もこれらの物件を対象に当初10年間の金利を0.3％優遇しているが、下げ幅を１％に拡大する。フラット35の現在の金利は年2.6％程度であり、当初10年間は1.6％に下がる。

実は買うタイミングってのがすごく重要なわけだな。
おそらく今年以降数年の間に購入した人たちが一番有利なのかなと思う。価格にしろ金利にしろ。
もしかしてもっと不況が深刻になってもっと有利な商品が出るのかもしれないけどそれでも長い目で見れば
ここまで購入者に有利な条件はそう無いでしょう。政策がうまくいけば地価は上がり出すでしょうから、
来年あたりが底値の可能性高いですよね。

しかし、あの2006,2007のプチバブルは何だったのでしょう？

景気が悪いと金利は安くなるが、いい物件が見つからない、、、そんな気しませんか。
私は２００７年に買いましたが、後悔してません。未だに家を超えるいい物件ないですもん（価格見合いでね）。

今価格が安いとはいえ、（全ての物件ではありませんが）その分グレードを落としてきていたりして、安いゆえの理由も色々あるように思います。
そんなこともあり、やっぱり「買いたい時が買い時」っていうことなのかなーと思います。
しかも、312さんのように「ずっと後悔してない」って言えるってうらやましい！
私はつい最近契約しましたが、2年後、3年後にそう言えるかどうか楽しみですー

新しい家には、1年でも早く住みたいしね！！

地価が低ければ、土地売っても儲けが少ないから、当然、えきちかのよい物件は出難くなるでしょう。

無理矢理自分の買った時期を正当化しようとしてない？
本当は今年来年買う人がうらやましいんでしょ？
後悔はしてませんなんて言ってるのは自分に暗示掛けて現実逃避してるだけ

全然（笑）。
家買ってみたら？掲示板で現実逃避してるのはおまえww

後悔してません

私は後悔してますよ。
3年前、駅5分の新築物件が約7000万。モデルルーム行ったけど高値の花と諦めてすぐそばの中古物件3500万と
駅15分の4000万の物件を検討して新しいほうがいいと駅15分で妥協して買いました。

当時は金利もマンション価格も今後どんどん上がる、買うなら今が最後のチャンスとデベの営業マンに
背中押されました。

その後1年、某デベが同じ立地の駅徒歩5分圏内にさらに豪華なマンションを売り出し、当時7000万程度の
同じ条件の部屋がなんと8000万！確かにゲストルームとかフィットネスとか豪華な感じでは
あったけど、短期間でそこまで価格上がるの？って感じでした。

が、結局そこは売り出しのタイミングが悪かったのか、3年前の物件は完成前に完売だったのがそこは建物出来て
もう人が住み始めているのにまだ現地モデルルームやってます。買う気は無いけど一度見に行ったら、
その後何度も営業から電話があり、内緒で2000万引くとか家具代100万円分つけるとか、本当に売れてないんだな
と思いました。

もうちょっと待てば金利も価格もより有利な物件を買えたなと思う反面、もっと高値で買ってしまった人も
いるんだなとほっとする部分も有ります。いずれにしても個人が最良な時に買う事は無理だと思いますので
後悔もしてますけど、諦めもついてます。それに住めば都ではありませんが、ここにして良かったと
思える面も沢山ありますし、私が購入した物件はこの不況の中でも意外と値下がりしていないのも救いでしょうか。

でもやはり同じ資金で今買っていたら・・・と考えてしまう時もあります。

昔ステップ返済ってあってな。当初の一定期間安い金利で釣ってある時から普通に変わる。これかなり悪名馳せたが、またやるんかよ。
所得制限ついなら、日本版サブプライムローンかも。

10年で資産インフレおきたら安全だが資産デフレが続いたら金利が1％元に戻った時点で担保価値が残債を下回っていたら安い変動に借り替え出来ない

ステップ返済ってのはバブル前の物価や金利を基準に考え出された方法なわけでしょ？
まさかバブル崩壊後これほど長くデフレが続くとは誰も思わなかったわけですよ。
バブル前の10年を見ると確かに物価も上がってますが所得も約倍になってますからね。
同じまではいかなくても常にインフレな状態が10年続いていればここまで悪名を馳せる事は無かったでしょう。
そういう意味では15年続いたデフレがあと10年続く可能性は十分あるわけで。特に今回は日本だけでなく
世界的に不況。日本の90年代よりも状況は悪い気がします。

そう考えると3%という金利が低いと思う理由はバブル前を基準にしているからであって、90年以降を基準に
考えたら決して低くないとも言えるわけで、何パーセントが高くて何パーセントが低いなんてその時そのときの
時代背景次第なのだから長期間にわたって金利を固定してしまうのはやはりリスクなのかもしれません。

元金均等と元利金等のどちらが良いか

元利均等の方が良いです。

元利金等を選択しておいて、元金均等と同じぐらいの繰り上げ返済をすれば
元金均等と同じ効果になります。

たとえば、
元利金等で月に10万円支払い
元金均等で月に14万支払い

だとしたら

元利金等にして、14万円(4万円は繰り上げ返済の支払額軽減型)
とすれば、同じ支払いになります。

初めから元金均等にして、支払いがきつくなるのが困るなら
元利金等にしておいて、元金均等と同じ支払いを目指しながら調整してみればよいです。

・繰り上げ返済手数料無料
・支払額軽減型

この2つができる銀行ならば、いろんなやり方ができます。

これまでずっと変動派で、来年のローン決済も変動でやると決めてたけど、フラットの
金利が当初10年間1.6%になるなら悩むなあ...
＃これまでと違って、日銀叩きが顕著になってきたから

逆に言うと、2%以上の金利だと話にならない。

4000万円の物件の
金利3パーセントは、120万円
金利1パーセントは、40万円

年に120万円も利息払ったら、頭悪すぎだよ～～～。

私は、金利1パーセントで借りて、3パーセントで借りたと思って返済しているので
1年で80万円も多く元金が減って嬉しいわ

固定3パーセントで借りている人がいるからこそ、自分と比較できる人がいて、

すごくはげみになるわ。

フラット万歳ですな。
変動の様に、焦って繰り上げする必要も無いしね。

>>326

空気読めてませんね？変動は繰上してるかもしれないけどフラットと返済額は一緒ですよ？

悔しいのはわかるよ。

>元利金等にして、14万円(4万円は繰り上げ返済の支払額軽減型) とすれば、同じ支払いになります。

大丈夫？アタ○

>>329

あなたこそ大丈夫？
返済額軽減より期間短縮が有利と勘違いしてる人と同じ理屈なんですよ。元利均等も元金均等も返済額を
同じにすれば支払い利息は同じになるのです。違いは元利均等はあくまでプラス繰上の形を取るので
その部分を状況に合わせて減らす事も出来る。よって元金均等より有利になるわけです。