パークシティLaLa横浜の情報交換しましょう【６】

>>418ありがとうございます。この判例が出ていると言うことは業者はタイル剥がれや倒壊のリスクが当面ないように補修すれば当座の責任は全うできちゃいますね。何年も何十年も責任などをトコトン追求するよりイメージダウンを最小限に止めたいというデベの弱みを利用してある程度の好条件を引き出せたらさっさと合意してしまうのが得策ですね。

>>418
最高裁の判例なら間違いないし、裁判で一気に決着するのもありだな。

>>421
その場しのぎの補修は一切拒否ですよ。

工期の考察

今回の物件は、鉄筋コンクリート12階建て4棟705戸

私の試算では下記の様になります。

整地及び準備工事等：1か月
杭工事　　　　　　：3か月
基礎工事　　　　　：1か月
躯体工事　　　　　：12か月（1階当たり1か月、型枠の存置期間は法令上3週間）
仕上げ+設備工事　 ：3か月
完了検査等　　　　 :2か月
計　　　　　　　　：22か月

これが、ほぼ妥当な工期だと考えます。

それが、2005年12月から2007年11月だとすれば24か月です。
決して、工期のない工事ではありません。むしろ、余裕があるくらいです。

何故、支持地盤が設計図書と異なっていたのに杭の再発注をしなかったのか？

答えは、どうも>>112の方や、三井住友建設の評判の>>158、>>165の方が言っていることが、真相のよう思えてなりません。

>>415
大手は驕っているのではないでしょうか？

工事費の考察

最多価格帯4,650万円705戸

私の独断と偏見による工事費の考察です。

平均を4,500万円として705戸→4,500万円×705戸＝317.25億円
この当時のこの地域の地価が20.6万円/㎡で3万㎡
20.6万円/㎡×3万㎡＝61.8億円－正直もっと安く仕入れていると思いますが、とりあえず当時の地価で。

317.25億円/1.75※1（諸税+広告宣伝費+設計監理料+敷地調査費用等々+利益30％？）＝181.285億円

※1：私が国土法の届け出義務があった当時は1.54倍でした。デベロッパーの利益率を15％として。

181.285億円-61.8億円＝119.486億円（建物工事費、敷地造成及び造園等含め）

119.486億円/（705戸×85.0㎡）÷0.8（レンタブル比）＝119.486億円/74,906.25㎡＝15.95万円/㎡→52.73万円/坪です。

この当時の建設工事費は、RC造で60万円/坪でしたのでレンタブル比の外廊下、外階段等々を考慮すると、この52.73万円/坪という金額は無理な数字ではありません。

これを戸当たりに換算すると、15.95万円×85.0㎡+61.8億円/705＝1,355.75万円+876.66万円＝2,232.41万円→約2,235万円/戸

つまり、4,500万円の住戸の原価は2,235万円で原価率49.67％だという事です。

>>424
>>426

ここらへんのことをより充実させた内容にして、ブログなどで公開してみてはいかがでしょうか？

非常に面白い試みですし参考になりました(^^)

裁判での決着は極力避けたほうが良いと思います。

三審まで行くのに、約10年は掛かります。

それと、自力解決はお金と精神的負担が大きいです。

今の流れから考えて、お勧めできません。

皆さんが冷静になられて、話し合いをしたほうが得策だと思います。

戸当たり以下の部分に間違いがありました！
訂正させていただきます


これを戸当たりに換算すると、15.95万円×85.0㎡/0.8+61.8億円/705＝1,694.6875万円+876.66万円＝2,571.3475万円→約2,575万円/戸

つまり、4,500万円の住戸の原価は2,575万円で原価率57.22％だという事です。

失礼いたしました。

話し合いはいいんだけど、話し合ってどういう結果にもっていくかの合意形成が住人間ですら全く出来ていませんからなあ。これ今後何十年かかるんだろう。

今回の傾きの原因ですが、

このページ等を見ていると、

①周辺地域の地下水の利用による圧密沈下と、
+②杭が支持層へ指示されていないことによる過荷重による沈下と、
+③杭のダイナウイング工法の拡底部セメント量不足によるポーラス化に伴う、
周辺泥土の拡底部への混入に拠っての①及び②による引っ張りが原因ではないかと
考えますが、いかがでしょうか？

素人の浅知恵なので、お分かりになる方がいたらお教え下さい。

参考までに、

別府マンション事件
http://roof-net.jp/index.php?%E3%80%8C%E5%88%A5%E5%BA%9C%E3%83%9E%E3%8...

http://kennchiku.xyz/

http://www.ritsumei.ac.jp/acd/cg/law/lex/11-3/matsumoto.pdf

等が、参考になると思います。

理事の友人に聞いたところ管理組合上層部は今回の件は裁判起こして司法の手に委ねる、という方向性で話を進めていくようです。

おそろしく時間はかかりますが、フェアで公的な結論を出すにはそれしかないでしょう。

裁判になれば、管理組合の理事達が嫌がってる建て替え路線も消滅しますし、賠償金も一人頭100万程度になってしまうでしょう。

しかし住民間の利害がこれだけ一致しないと一向に前に進めないまま、報道もそのうちなくなり、何もなかったことになります。

管理組合はそれだけは防がねばならないという姿勢ですから、とりあえず裁判というわけです。

それもこれも一部住民の強欲さが招いたこと。同じマンションの住民として情けなくなりました。

無許可ないし挙手せず、やたらと賠償金や資産価値の話でがなり散らしてばかりいる某氏のせいです。お願いですから黙ってください。

マンションの杭（くい）のデータ改ざん問題で、旭化成側が過去に杭打ちを請け負った全国３０４０件についての建物名などの情報提供が、２６日中に終えられないことが分かった。

　旭化成側は、２３日から、全国３０４０件の建物について元請けの施工会社に通知していて、当初は、２６日中に終えるとしていた。

　しかし、約２００件については、施工会社の会社名が変わるなど送り先が分からないものがあり、通知が終わるのは２７日以降にずれ込むことが分かった。

　一方、国土交通省は、旭化成側に、３０４０件の調査結果を来月１３日までに報告するよう指示しているが、問題の現場代理人が関与した４１件については結果が報告され次第、来月１３日を待たずに公表する方針。

015年10月25日、中国メディアの観察者網は、三井不動産レジデンシャルが販売した横浜市都筑区のマンションが傾き、問題になっていることを伝えた。

問題のマンションは、施工時に地面に打ち込まれるくいが固い地盤に届いていなかったために傾いた。くい打ちを施工した旭化成建材の担当者がデータを偽造したためで、問題の担当者が関与した物件は全国41カ所に上り、日本中を震え上がらせたとも伝えた。

このニュースに対して中国のネットユーザーからさまざまなコメントが寄せられた。

「利益を前にしたら、どの国の人間も同じだよ」
「資本主義に節操はないということだ。利益のためなら何でもする」

「やっぱり、資本家はコスト削減しか考えないんだな。経済が悪くなると問題が明らかになってくる」
「ドイツの自動車に日本の建築物。神話が崩れ去っていく」

「ドイツの自動車に日本のマンション。次は誰だ？。米国の飛行機か？」
「少し前のドイツ、今回の日本。これは中国国産が台頭するチャンスだ」

「日本の謝罪文化は根深いものがあるが、でも何の意味もない」
「日本の建物はマグニチュード10の大地震にも耐えられるはずだろ。これはきっと中国の建築資材を使ったに違いない」

「中国ではしょっちゅう建物が倒壊しているけどな」
「おから工事といっても、中国と日本ではレベルが全く違う。日本のように建築物を重視した姿勢ならば、中国の建築物はみんな建て直しだ」

2015年10月17日、三井不動産レジデンシャルが販売した横浜市都筑区のマンションが傾いた問題が中国でも報じられ、話題になっている。


問題のマンションは、施工時に地面に打ち込まれるくいが固い地盤に届いていなかったことで、4棟あるうちの1棟がおよそ2センチ傾いた。三井不動産レジデンシャルは4棟すべての建て替えを提案している。また、くい打ちを施工した旭化成建材がデータを偽造した問題で、同社は施工を担当した一部の建物について調査を行う方針を示した。


国営の新華社が報じるなど、この問題は中国でも取り上げられている。中国では手抜き工事が社会問題となっており、「おから工事」などと揶揄される一方で、地震が多発する日本の建築技術を高く評価する声も多い。そうした中での今回の騒動とあって、中国のネットユーザーからは「日本でもこんなことがあるのか」といった驚きの声があがっている。また、「（写真を見て）ちゃんとしてるじゃない」「（ニュースにするのは）倒壊してからにしてくれ」といった中国の実情と比較するコメントも少なくない。

現場で固めた「庶人者水也」　－三井不動産社長　菰田正信


　設計図を精査して、少しでも戸々の専有面積を増やす。

そうすれば、買い取り単価を値切っても、面積の増加である程度は相殺できる。

より安い建築業者を紹介し、建築コストも引き下げる。

そんな提案を重ねても、市況下落に追いつかない。業者のほうも、市況には通じており、長い付き合いを重視するから、最後は「痛み分け」となる。

だから、そういう業者との付き合いを大事にし、ときには北海道でのゴルフにも同行した。

三井不動産レジデンシャルに全く責任はない




マンション傾斜の発端は三井住友建設のミス…短いくい発注

　横浜市都筑区のマンション傾斜問題で、施工主の三井住友建設が、くいの未到達が判明した場所の強固な地盤「支持層」が実際には深さ１６メートル付近にあるのに、設計段階で２メートル浅い約１４メートルと見込んでくいを発注していたことが２４日、同社への取材で分かった。

　広報担当者は「横浜は地盤の起伏があり、支持層の把握が難しい。現場では急に深くなっている場所があったと思われる。想定が外れたのはうちの責任」とくいの長さ不足は設計した同社のミスと認めた。くいの未到達は見込み違いがきっかけになったといえ、三井住友建設には詳しい説明が求められそうだ。

　孫請けとして、その後くい打ちを施工した旭化成の子会社「旭化成建材」は、くいを入れるための穴を掘削して支持層に届かないと分かれば三井住友建設に伝え長さを満たす別のくいの発注を依頼する必要があった。製造には数週間かかるという。三井住友建設によると、追加発注はなく設計通りのくいが使われた。

　未到達くいの工事は工期終盤に集中していたことが既に分かっており、旭化成は、旭化成建材の現場責任者によるくいの深さに関するデータ改ざんとの関連を調べている。工期が迫っていたことが深度不足の背景にあったかどうかについては「今後の調査で明らかにしたい」とした。

　旭化成や元請けの建設会社は、この日も旭化成建材が過去約１０年間にくい打ち工事を請け負った３０４０件の管理者への連絡などに追われた。旭化成はあす２６日までに建設会社への通知作業を終えたいとしているが、建設会社の数も多く難航しそうだ。

　また、横浜市のマンションを販売した三井不動産レジデンシャルは２４日までに、販売した都内のマンションの入居者に「貴マンションの杭（くい）施工業者について」と題したプリントを配布した。「施工会社へ照会した結果、くいの施工について旭化成建材株式会社は関与していないことを確認いたしました」などと通知。

　住民は「三井というブランドで購入したのに、こういうことになり戸惑っていたが、ひと安心しました。ただ、追って連絡が来るということなのでそれを待ちたい」と話していた。

三井不動産レジデンシャルに全く責任はない




参考までに、

別府マンション事件
http://roof-net.jp/index.php?%E3%80%8C%E5%88%A5%E5%BA%9C%E3%83%9E%E3%8...

http://kennchiku.xyz/

http://www.ritsumei.ac.jp/acd/cg/law/lex/11-3/matsumoto.pdf

等が、参考になると思います。

本当に、解体して建てかえる ことは可能なのでしょうか？
それとも別の場所に建てるのでしょうか？