プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

結局、この物件は土地の調達を高値でやってしまったんでしょうね。
デベさんは土地を用意していかなきゃ
売上がたたないんで、買わざるをえない。
都心・湾岸プチバブルでなんだか期待高の地主が
土地を売り惜しんでいるんでしょ。

それももう潮目は変わったみたいです。

実際土地を安く買えた物件は財閥系デベでも安い。
例えば下の物件は下総中山プラウドよりも２３区内なのに安い
都営三田線とはいえ駅から４分
パークホームズ板橋蓮根　一番街・二番街

>>263 匿名さん

だって板橋じゃないのよ (笑)
都内ならどこでも良いってわけじゃないでしょう。

>>264さん

板橋区は仮にも２３区内の城北エリアですよ
下には城東（足立、江戸川など）エリアもあります。

下総中山と比べると明らかに二段階は上のエリアですよ。

>>265 マンション検討中さん

分かってませんね。
他のマンションも含めて価格帯見てごらんなさいな。

下総中山だったら板橋で良いんじゃない？

>>265
じゃあ何でこのスレにしがみつくの？
交通不便な板橋に行けば？

下総中山は穴場。

穴場というより谷間だけど。

浸水危険地域だし。

真間川を超えた駅南側は土地が低くなっているので
この１０年間くらいで、２，３度は床下浸水をしている
エリアがある。
なかでもあるエリアが少しだけほかよりさらに窪地になってるらしく
水が溜まりやすい。
大雨の降った後は、ショップスの平面駐車場が
冠水して使用中止というのはたまにあるので、
産業道路周辺も水害は覚悟しなければならないかも。

今回の大雨では周辺はどうだったんでしょう？

大雨は、これからも切り離せない問題かなと思います。

もちろん、ここだけでなく、転載はどこでもつきものではあるのですが

床下浸水している地域があるのであれば、考えてしまうかな。

低層階じゃなければ大丈夫という人もいるのですが

土台が大丈夫なのとか思うと心配ですね。

一階部分の浸水可能性はある。
そうなると、エレベーターは止まり、復旧作業が必要になる。
土地の高低なので仕方なし

下総中山は穴場、それは価格が安ければその通り。
高くなれば、単に栄えていない駅の物件がなぜか高くなったというだけ。

第一期で定価で買われた方は
後悔している、と思うと
やりきれませんね。

定価で買ったけど後悔してませんよ。今都内に住んでますが、結婚して子供が産まれたんで、そのまま都内で購入を検討してましたが、結局若い頃住んでた下総中山に戻ることにしました。楽しみです。そういえば、コルトンってベビーカーで入りやすいし、図書館小学校中学校近いし、静かで環境がいい気がするし、近くのスーパーも安いし。。まあ、この土地に思い出があるからなんでしょうね、だから金額的なことは（割安ではないし、短期で転売するのには向いてないとは思いますが）は究極いったらあんまり気にしてません。この物件を購入するのはそういう方が多いんじゃないでしょうか。やりきれないっていうのは違うかな。

市川市の洪水ハザードマップ見ると
すぐ近くの産業道路が浸水して
タイヤのかなり上まで浸かっている写真がありますね。
鬼高二丁目は緑のゾーンなので
50センチから1メートルの洪水可能性があるエリアです。
実際にこの付近のマンションは大雨でエレベーターがよく止まるし
立体駐車場も地下埋め込みタイプはくみ上げポンプが間に合わなくて
よく止まりますね。
エリアの選定には慎重になってしまいます。

>>278 中古マンション検討中さん

このマンション、駐車場は平置きだったような。

第二期発売はたったの10戸。
一期の60戸も完売ではなく販売御礼と出しているので
どれほど売れ残ったのかは不明。

どうしても「完売御礼」を打ちたいので、超絞って販売ということかな。
要望書も集まらなったというの実情なんだろうね。

竣工2か月前で2割の売れ残り、
入居後に1割売れ残り、
という都心以外ではよくあるパターンになりそう。

そもそも青田ウリ、青田買いが異常なんだけどね。

今年の梅雨はあまり大雨の影響はなかったかもしれませんが、そろそろ台風シーズンになります。忘れたころ天災は来るもの、あるていど予測できることは備えておかねばですね、高台の方がいいけれど年齢を重ねると坂とか車の運転とか大変そうだなとおもいます。

それでも水没よりはましかと。

水没よりはましです。

メールで第三期のお報せが来ていたのだが、
通常なら完売御礼の告知が大々的に記されているのが
常とう広告手法なのに、無い。
ない理由は、見落としか
それとも第二期が10戸だけなんで、照れているのかしら。

はたまた、たった10戸が売り切れなかったということ？

本日の豪雨でまたショップスの駐車場が冠水により
使用中止。やはりここら一帯は低地だわ。

市川駅前でもティッシュを配っています。
市川駅近辺のプラウド販売時はで配っているのを見たことがなかったので、かなり厳しい状況なのでしょうね。

＞＞259
駅4分の中古で出ていたプラウド下総中山
また、値下げしてますね。
4980万円。
400万円強の値引きということは
二度の値下げで800万円も値下げしたということになるなあ。

前回の値下げから1か月と少し。
よほど反響がなかったと推測されてしまいますね。

どなたか書いてましたが
これでも新築時価格よりも高いんですね。
確かこの物件は4780万程度が新築価格だったはず。

それを考えると
当スレのディアージュはさらに2割ほど、そこから高騰していることになり
販売不振の原因も分かりますね。

都心は別格として
郊外、そしてもう少し東京に近い近郊エリアも
新築、中古ともども販売はふるわないのが実像です。
完全に流れが変わってきていますね。

消費者をなめきって、調子に乗りすぎなんだよ
ここで買ったらまた調子に乗るだけ

下総中山で順調に売れるのは、プラウド下総中山の価格帯程度が上限ってとこですね。
それを越えると流石にガクンと売れ行きが落ちると。

角部屋などの条件の良い部屋は、数が少ないので、かなり高くしても一部の金持ちが買うけど、流石に細長い中部屋をこのエリアでこの価格で飛び付く人は、なかなかいないのでしょうね。

>>287 匿名さん

どんどん下げてくるということは、不動産屋に煽られて試しに出してみたではなく、本当に売りたいんだね。
であれば、角部屋ではないし、少なくとも新築価格と同額程度までは待ちだね。そこから交渉スタート。
眺望は抜けてるけど、線路近くでうるさそうだし、5000万ではためらうなあ。

>>290 匿名さん

売り出し価格の4,780万で売れたら御の字だと思いますよ

>>292 匿名さん

損はしたくないから、不動産屋への手数料も込みで、最低でも5000万位で売りたいんだろうけど、甘いよね。

下総中山の駅10分以内、75平米3LDKマンションの相場は長い間、せいぜい4000万くらいが上限だから。それ以上だと、駅から15分歩けば新築建て売りがいくらでもあるから、絶対マンション派にしか売れないよ。最近のマンション相場は都心バブルで業者が浮かれている。
しかし、それもすでに終わり。気がついていない人が半数いるだけかな。

コンサバトリーがあるプランがとても気になりました。
マンションは上階に住まないと意味がないと思っていましたが
庭があったり、ここの間取りのようにコンサバトリーがある間取りは
１階ならではのプランです。
じっくりと他の間取りとも比較して決めたいですね。

南側のコスモシティイーストが同じような階高なので
低層階は日当たりがあまりね。
特に一階は冬場とか厳しいと思うよ。

1階はあまり人気が無くて、階段やエレベーターが嫌な方が選んだり、魅力といっても価格が安めだったり、庭があったり程度なのだろうと思っていましたが、こちらの場合の1階は、他にも利点がありますね。
コンサバトリーは洗濯物や布団の室内干しには最適でしょうし、一階限定でキッチンの床下収納もあります。庭は芝生のようですので、手入れが大変かもしれないのと湿気が気になったりもするかもしれないですが。
あとは、日当たりが296さんがおっしゃる通りだとすると、コンサバトリーや庭の良さが生かされないような気もします。

台風の豪雨で冠水、通行止めですか・・・

今回の台風は記録的な豪雨でしたからね（数十年に一度？）
逆に言えば、もう後数十年は今回みたいな雨は降らない、ってことならいいんですけど。

>>299 匿名さん

最近は、数十年、数百年に一度の豪雨が、毎年どこかで起こってるから、何とも言えませんね。

都内の町田の新築で80m2の間取りが4300万円だからなぁ
ここの70m2は3700万円くらいが適正なのでは。

町田駅徒歩10分以内マンションより下総中山の方が高いのか。町田は最近発展して人気なのに、明らかに下総中山の値付けはおかしいね。今後の街チカラも町田の方が期待できるのに。

>>302 匿名さん

まあ買う人がいれば高くてもその値付けはただしいから。
ここは売れてないからまちがってんだね。

もしこの価格で売れてれば、どんなに馬鹿げた価格でもそれが相場なんだよね。

さすがに下総中山の住民層でバカ売れはしなかったみたいだけど。

>>298 匿名さん

今回の台風で物件の辺りが冠水、通行止めになったのですか？

冠水により通行止めです。
地元民は結構当たり前化してますよ。

JR南側はハザード悪いし、地盤も悪いからね。
区役所HPでハザードマップも液状化マップも
でてるから見てみなよ。

ギャラリー行かなくても、情報が知れる時代だから
怖いよね。

>>305 匿名さん

台風の後に見に行ったので、営業の方に聞いてみたけれど、そんな事全然言ってませんでした。都合が悪いから隠してるのかな。

駅から帰るのに真間川渡らなきゃいけないから心配。
一階は庭も付いてていいかなと思ったけど、水没するかも？？

販売側は不都合な真実は語りません。
というよりも、自分が住むわけじゃないから無頓着。
不動産関係者は賃貸住みが多いと言いますし。

下総中山ってどんな街ですか？

法華経寺の方は落ち着いた感じがするんだけど、反対の14号の方は、ガラが悪いと言ったら語弊があるかもしれないけれど、からまれたらちょっと恐い感じがしました。


気のせいですか？

気のせいです。市川や本八幡よりは静かな街です。

>>308 評判気になるさん

気のせいです。
東京都内より静かです。

確かに静か。

中～低所得層が多い感じはする。
昔ながらの銭湯があるってことは、風呂なし物件にすんでる人が多いってことでしょ？

これから南口側も古い物件の建て替えがすすめば、ちょっとはよくなりそうだけど。どれだけ先の話かわからないからね。

南側の駐車場や畑、古いアパートが
どんどん新築アパートや賃貸の小型マンション
になっていますね。
パッと見渡しても１０件以上あります。

相続税対策という煽りで業者が猛烈な営業をかけた結果ですが
あまりにも立ちすぎですね。

一人暮らしを下総でする人、そんないるのかと思ってしまいます
（チラ裏でした…）

下総中山、最近若い人が増えてますよ。

第３期の販売が、延期続きですね。
(８月後半→９月初旬→９月中旬)

>>314
要望書が集まっていないから＝売れそうにないから＝完売御礼が出せないから
というのが理由でしょうね。

今年に入って、春から夏へとマンション販売の状況は悲惨化してきています。
都心のタワマンプチバブルも終わって、近郊、郊外エリアはそもそもそれほど売れていなかった
のに、さらに売れなくなっています。

一言で言うと、風向きははっきりと変わっていますね。
急落はしないけれど、今年、来年、再来年と値引きの横行と値付けの見直しが進んでいくと思います。

>>315 匿名さん

まあ高くても売れる物件と、やすくしないと売れない物件の両極端化が進むんですかね。
そして、安くするためさらに仕様を落としたショボいマンションが増えると。

なんでも、郊外にも値上げの波が広がってるらしいので、本格的に新築マンション冬の時代がくるのかしらん。

>>316
高くてても売れない物件
高いのに仕様を落としまくっている物件
がこちらですね。

他所のプラウドでは少し前に
二重床必須ですと
セールトークしていたばかりか
直床を貶していたセールスマン

同じ会社の物件が直床

プライドがない？

>>317 匿名さん

将来は、それより仕様が落ちるって言う話ですよ。

そして、二重床が直床より優れているというのはよく言われますが、それもセールストークの一種ですね。

直床で、天井高が2400mmとかなら、階高の低さを誤魔化す手段でマイナスだけどね。

直床なんですか？！
プラウドなんて二重床が当たり前だと思っていたのに。

真間川周辺に住んでる友人が虫が多いよって言ってたけど、ここもそうかな？
中層階あたりが安くていいかと思ってたけど、虫が多いし、騒音はありそうだし考え直そうかと…。

ここはプラウドとは名ばかりの長谷工マンションですからね。

両サイドに公園があること、駐車場が平置きになっている、大規模ながらの共用施設が魅力的です
駐車場はシャッターゲートになっていますから一般の方は出入りできないようになっていることは安心でしょう。両サイドに公園がありますから子供が駐車場で遊ぶってことも無さそうでいいですね。
コミュニティラウンジはキッズルームとして利用可能なのでしょうか。

にしても高過ぎ。

確かに。
冷静に、ここは下総中山、しかも南側、川向こう。
直床。
高すぎですよね。

土地余ってる所に公園。当たり前。

公園は現地に行った方なら分かるけど
ウナギの寝床ですよ
幅数メートル

コミュニティラウンジは予約が必要だそうです。
空いてるからって自由にキッズルームとして遊ぶことはできないと言うことでしたよ。
でも、予約すればキッチンもついているので、お友達を呼んでパーティー等は出来るのでいいですよね。


公園は草だらけでしたよ。
プラウドの持ち物じゃないから、汚いけどどうしようもないですね。
ブランコがあるのが良かったです。

ほぼ立ち上がってきたけれど、
南側のマンションが同じ高さで
向かい合わせ、お見合い状態で
眺望は望めず、向い側マンションの住民さんが
廊下を通るたびにのぞきこまれるような気がしますね。

マンション同士の間隔も
立ち上がると３０メートル程度では
少ないような。

カーテンが必須だと
やはり…

＞＞３２５
＞＞コミュニティラウンジは予約が必要だそうです。
＞＞空いてるからって自由にキッズルームとして遊ぶことはできないと言うことでしたよ。
＞＞でも、予約すればキッチンもついているので、お友達を呼んでパーティー等は出来るのでいいですよね。

予約はやはり必要だと思います。
平日よりも週末に借りることが多いでしょうし、予定が重なると大変。
ただ、誰もがマナーを守ってきれいに使用しないと
あっという間に汚くなってしまうでしょう。維持費は結構かかるのかもしれないです。

すぐ近くの産業道路が台風で冠水、タイヤの半分まできててビックリ。過去にあったが通行止めになるかも。この辺りは微妙な高低差で浸水したり、しなかったりするから、よほど地元の人に調査して購入したほうがいいです。今回の降り具合でココまでヒドイとは想定外です。

>>328 匿名さん

まあ新小岩駅のホームが陥没するよりはましなのては。

こちらの書き込みを見て公園がそういう感じなのは初めて知りました。
草が多く生えているということは、あまり人も来ていないということなんでしょうか。夏の雑草は踏みしめられてもそれでも関係なく伸びちゃうから、そういうわけでもないのかなぁ。
この辺りの小学生は放課後どこで遊んでいるのでしょうね？？

狭い公園なので、子供たちが来てボール遊びするような感じではないですね。
未就学児が親と来て、少し遊んでいくような公園です。

砂場したり小さい子が安心して遊べるところも必要ですよね
大きくなったら少し遠出していろんな公園めぐりもいいかもしれません
元気に遊ぶとぐっすり寝てくれますから。
遊びで学ぶことも多いので親も夢中になっちゃいそう。

駅徒歩4分のプラウド下総中山、またまた値下げしてますね。4790万円、これで三度め。出し値から約1000万円の値引きかあ。でも売れないかなあ。誰か買ってください。私はまだまだ下がると思うので怖くて買えません。ローンですから。

>>333 マンション検討中さん

新築時の価格まで戻っただけですね。
これで検討を始める人がちらほら出てくるのでは。

短期間でドンドン値下げするということは、高値で売れるならちょっと出してみようかではなく、本当にすぐ売りたい事情があると思うので、もっと値下げを引き出せそうですね。指値はありかもね。

1000万も下げると、足下見られちゃいますね。
何故に、1000万乗せしたのか。
別の意味で注目されてしまっている気が。

>>335
どうみても、プラウド下総中山ディアージュ（当物件）の
売り出し価格を参考にしたとしか思えませんね。

価格交渉が入ることを見越して
少しだけ強気の値段と思ったのだと思います。

自分のところは駅４分だから
新築同条件であれば高いはず。

けれど中古だからなあ、なんて机上の空論を重ねて
３００万ぐらいだったら引いてもいいな、という戦術で臨んだ。

ま、売主はこう考えたという推論ですが…

結果は無残な状態、興味を持っているであろう買い手候補者が
値段をみて、内見にさえこなかったのでしょう。
こうなると、さらし物件化してしまいますね。

参考にした当物件が、売れていないのだから
前提からして間違っているわけです。

はじめの価格で売れていれば、ディアージュへの追い風になったでしょうね。
が、リセールバリューが見込めない証明になってしまいました。
さて、このままの価格でいくんですかね。
このペースだと、入居前完売は厳しそうですが。

>>333 マンション検討中さん

この坪単価なら23区でも買えるので売れないでしょうね。

>>338 匿名さん

普通に考えれば売れませんが、地元ラブの金持ち地縁者が一定数いるから、ある程度ははけるよ。

ただし、その数は限りがあり、既に限界近いということでは。

ある程度の規模だと、地元民だけではきついので周辺エリアや遠隔エリアから集客する必要があるけど、それには他のエリアと比べて付加価値が必要。
価格だったり、立地だったり、充実設備だったり、物件によって他エリアへのアピールポイントは違うけど、ここの売りは何なのか。

販売側はコンセプトをしっかり決めて集中アピールすべしだけど、それは野村が得意とするところなんだが。地元民ターゲットのコンセプトだけど、価格が高すぎて想定以上につかまえきれないのかね。

ここは市川と言っても船橋の生活圏ですよね。マンションバブルの時期には船橋のマンションもそれなりに人気があったけど、現在では”準”東京とは言い難いですよ。結論として「高い」のが実感です。プラウド下総中山ももっと下がります。23区で購入した方が将来的には損をしないで済むかなぁー。

損得勘定で考えたら、今の時期にこのエリアで買うと恐らく大きく損をするでしょうね。
でも、それでもいいから住み心地の良いゴテゴテしてない下総中山に住みたい、という層が買えば幸せになれるんでしょう。

ただ、ここまで価格が上がると、リスクヘッジで万が一の残債割れなど出口戦略も気にしないといけないからなあ。

親からの千万円単位の援助があるなど、かなり余裕をもって買えるなら、資産価値は最悪切り捨ててもいいんだけどね。

夏頃まではネガティヴな意見や否定派がいると、反論する前向き検討派がいたが、最近ではネガティヴ一色ですね。
完全に値付け間違えてますし、需要も地元民だけの駅ですから。田舎くさくていいところですけどね、下総中山。先に買った家族さんが不和にならなければいいけれど。

週に2度はチラシポスティング、新聞折り込み毎週、駅前でチラシ配りスタッフ。見学行くと高級お菓子や金券的な物。必死さがエスカレートしていて売れてないのが分かる。都心とか湾岸の勢いでやってしまった。

久々にこちらにお邪魔しています
苦戦しているのですね…


うちはディスポーザ？がついてれば購入に前向きでした

市川市に家族がいること
駅から踏切なしで女でも安心な所（現在自転車１０分、踏切有、暗い所に住んでる）
下見にきたときに下総中山が気に入った、住んでみたい！！！


来年から生ごみを出せる日が週２になるそうです。
１４４戸もあって、ごみ置き場はきついと思います…
なのに、この値段！！びっくりです！！


でも完成したら見に行きたいと思います。コルトンいくついでに外から。

野村は住友と違って値引きすると聞きました。そこからが本当の販売開始でしょうか。

竣工、入居後と売れなければ、コッソリ値引きするところがほとんどです。スミフ、ゴクレのぞく。値引き交渉はテクが必要です。

下総中山の中層階中部屋3LDK75平米の相場は長らく4000万円いかないくらい。
それが駅4分プラウドが800万円ほど高く出し、完売。そして当物件でさらに900万ほど高く販売中というのがいままでの経緯。駅4分プラウドは築2年で4790万まで値下げしたが売れていない。ということは当物件を5500万円で買うと、2年後は？誰が考えても分かるはず。中古価格は駅4分の方が当然有利だ。

もう、なんか売れない感が醸成されて
買う気がまったくなくなった。
１０００万円安くても、下総相場より高いって
プライスミスだよね～

公共工事みたいに、土地＋資材＋工賃って
コスト積み上げすればいいわけじゃないから。

DMがきて、144戸に対し80戸販売したと記載されてるが、販売＝契約なのでしょうか。
80戸も契約済なら、売れ行き順調と思います。

一期60戸 二期10戸 三期10戸
の販売で、販売御礼(笑)出してたので、対外的な販売数でしょうね。
四期も、10月中旬→下旬→11月上旬と延び延びですからね。

売主はどうしたって完売って書きたいはずですよね
その為に販売時期をコントロールしているんだから

相当ヤバいんですかね（汗）

以前にも話題になってましたね。
販売は完売とは違うことについて。
確か、１期も２期も３期も販売御礼だったはず。
販売することにお礼しちゃうってことは
売っている自分にありがとうすることになりますね（笑）

冗談さておいて、６０戸、１０戸、１０戸
第四期はのびのび～というのは
もう隠しようのないくらい、売れていないムードですね。

>>350　351　352
皆様ありがとうございました

封筒の表に赤字で「重要書類在中」
と記載されてて、期間限定の特別商談という内容でした。

今の価格なら、同じ総武線のシティテラス平井のほうが
安いような気もします。

>>353 マンション検討中さん

そちらは、大規模、確か東電の施設のとなりで土地が安い、それと大規模なのに共用施設最小限で管理コストが極小っていうコスト重視の物件だからなあ。
それでも最初はこの立地で高すぎだと言われてたけど。
まあ都内23区で安めの立地とはいえ、そこよりもこのマイナー駅が高くなるとは、プチバブルの残骸を感じるね。

東西線沿いの妙典とかは、ここと同じように栄えてないけど落ち着きがあるかんじだけど、物件が少なく希少とかで、駅ちかのパークハウスがプラウド市川並みの高価格て瞬間蒸発してた。

ここも、ここしか物件がなければ地元ラブの金持ちで瞬間蒸発だったかもね。でも最初のプラウドや他の物件とかでそういう需要も少なくなってんだろうね。

>>353 マンション検討中さん
確かに亀戸や平井と値段が変わらないですね。
都内の方が資産価値も高いし良いかもしれません。

収納がたっぷりあるので部屋は広めに使えそうです。衣類だけでも結構スペース欲しいですから。
もう少しキッチンが使い勝手が良いと良かったかもしれませんね

バカ高くて買う気が失せました。これなら葛飾亀有の駅近物件のほうがええわ。

葛飾って…笑

スレチかもしれないが、
最近考えるようになってしまった。

住み続ける限り、管理費、修繕積立金、車があれば駐車場代
そして、固定資産税。修繕積立金は１０年後とに１万円ちかく上がっていく。

かりに５０年住んだとしたら、年間６０万で３０００万円の出費。
３０歳代で購入すると、あながち５０年所有ってありえるなあと思って。

戸建がいいとは思ってないけれど、不透明な時代に少し考え込んでしまう。

勢いに乗って買わないと、買えないという、人もいるけど
それって何も語ってないしね。

それにしても高いという印象しかない。北総線になるけど都内や空港へのアクセスが良い東松戸が狙い目かも知れない。

>>359 匿名さん

ここの修繕費って、5年毎の値上げの計画はどういう感じなの？
そんなに急に高くなるの？

最近は、どういう意図か分からんが、修繕積立基金というものをとる
物件が増えた。まあ、デベロッパー子会社の管理会社の栄養分か
当物件は
修繕積立金（月額7,560円～10,310円）　
修繕積立基金（一括） 723,000円～986,800円

５年ごと、１０年ごととかいろいろあるけど
同じような戸数の中古マンションをスーモとかでみると
掴めますね。
築２０年だと修繕積立金が月２５０００円とか結構あります。
８０００円→１６０００円（１０年）→２４０００円（２０年）とか
５年ごとであればこの半額づつあげていくのでは