プラウド下総中山ディアージュってどうよ？

中古物件の場合
売り出し価格＝売主が売りたい価格と
成約価格＝実際に買主が買った値段は
大きく違いますからね。
１か月以内に売れれば、値引きは少ないですが
２～３か月売れなければ、「スーモ」の場合は価格更新という
表示が付いて、売主側が勝手に値段を下げていくことになります。

下総中山の場合、売り出してから成約までの期間は
かなり長いです。半年以上、なかには１年以上も価格を小刻みに
下げている築浅物件もありますね。

>>221 マンション比較中さん

そうですか。
1000万円上乗せは、売り主さんの希望ですかね。
ではどこの時点で買ってくれる適正価格まで落としてくるかですね。

個人的には、築浅物件なら、新築時の価格が上限と思ってます。

かなり割安な時期の新築なら、最近の中古相場の高騰で買値より高くなることはあり得ます。
ただ、ここ数年の割高相場で割増価格で買った物件が、買ったときの価格以上で売れることは滅多にないでしょう。再開発で価値上昇のエリアでないかぎり。

新築時の価格以上で買う、というのはなんだか損した気分ですよね。
特に日本人はまっさら＝新築が大好きですし、
他人が２年も住んだ物件に１０００万円もプラスして買いたいとは
個人的には思えません。

ただし、中古マンションは新築と違って
一点ものですから、たった一人だけ欲しい人がいればいいわけなので
たまたま出値で売れるケースがないとはいえません。

売主もそういう偶然にかけているのです。

まあ昔のように情報が無い訳ではなく、新築価格などがネットに残ってますからね。

さすがに相場や新築価格と大きく解離した中古価格はまともな検討者には受け入れられないでしょう。

その物件によほどの希少価値があるなら別ですが。

スーモみました。
写真も全然ないし、値段は１０００万ＵＰ・・・・
誰か魅力感じる人いますかね。。。
中古って買った価格がマックスですよね、、、せめて。。。
詳しくないのでわかりませんが、私なら４０００万くらいじゃないとつらいです、、、

いまは都心や湾岸のマンションがプチバブル化している影響から
デベロッパーさんもノリノリで高い値付けしてきています。
購入検討している人は高値掴みしないように、
過去の新築時価格や近隣の過去現在の相場を検証しないと
買った瞬間に負債物件＝売っても残債が残るのでローン解消できません、になりますね。
下総中山の実需用は限られていますから、
新築も中古も半年も経てば下がり始めます。

中古の売主さんが売った後に新しい家を購入する（賃貸なら別ですが）とした場合、当然ながらその購入額も今のご時世による高値だから、今の家を売りに出す時にはやはり高値で出すしかないんじゃないですか。なんだか悪循環な感じですね。

高値で売りに出すのは自由だよ。
1千万でも2千万でものっけりゃいい。
少し前の都心人気エリアならあり得る話だけど、
下総中山でそれが通用するかどうか考えたらわかると思うがね。

プラウド下総中山の中古が1000万上乗せで売れるなら、ディアージュ新築も1000万上乗せの価格でも売れますよ。

現実にはそんなことは有り得ないけどね。

そもそも下総中山の物件てマンション渡り鳥ができるわけないじゃん。

マンション買う場合
ヨコの比較とタテの比較が必要だと考えます。
タテというのは時系列で過去１５年くらいの新築中古価格の推移です。
ヨコというのは駅、エリア間での比較のことです。

いま、価格高騰中の湾岸エリアですが、
実はもうピークが過ぎているといわれています。
例えば「スーモ」で見ると

スターコート豊洲 5080万円（3LDK）
駅豊洲徒歩４分
専有面積
71.48m（21.62坪）（壁芯
バルコニー面積：12.6m
所在階/構造・階建　8階/18階建
完成時期（築年月）2007年2月

プラウドタワー東雲キャナルコート　34階 5880万円（2LDK）
駅豊洲徒歩１１分
75.06m（壁芯）
バルコニー面積：19.29m
所在階/構造・階建34階/52階地下2階建
完成時期（築年月）2012年12月

これらをプラウド下総中山の中古５７９０万円と比較すると
どうみても、下総中山でこの価格は高すぎます。
湾岸の豊洲でさえ、表記の価格では売れません。

第一期「販売御礼」のメールが来ました。
完売ではなく、販売。
どういう意味ですかね。

「販売御礼」
完売御礼と謳えない結果だったと推測されます。

登録完売、○○戸供給御礼などは知ってましたが、
販売御礼って何なんでしょうね、本当に。

供給御礼と近い意味かな。
売り出しました、販売が開始しております、ありがとう的な意味？

しかし、販売という言葉には売買の完結的ニュアンスが含まれるので
優良誤認の可能性もありますね。

公式サイトのトップを見ていると第１期は完売しているので、完売御礼で良かったでしょうに。
普通に入力ミスなのかも？
６０戸全て売れたということですから順調に来ているのではないかしら。
第２期でも同じくらいの戸数を出すのかな？
要望書がどうなってくるのか、にもよるのかもしれないですよねぇ。

No.233さん

完売とは一言も書いてないですよ。
「販売は終了しました」ってマンション販売の常套手段ですね。

233さんのように
「ご好評のうちに第一期（60戸）の販売を終了いたしました」
という文言を、完売と誤解する人が出るので
やはり売れ行き好調を醸し出したいデベロッパーの常とう手段でしょうね。

233さんのような方が多ければ、
景品表示法の優良誤認とされるおそれがありますね。

一期の販売、、、よくよく見ると、当初販売予定だったなのに、次期送りとなっているのがいくつかある事実もあります。プラウドでもこの値段ならそうなるよね

新築のここでさえそれなんだから、プラウド下総中山の中古がここ以上の価格で売れるわけがない。

しかし新築も中古も高くなったもんだ。
静かだけが取り柄の穴場スポットも
大手がドーンと相場を引き上げて
どんどん値上がりしていく。

中古も選ばなければ安いのもあるんだろうけど。

売れるか売れないかは、需要と供給で決まること。別に売主の決めた値段で買う必要はないです。中古マンションは特にそう。あと、プラウドは竣工して売れ残りがあると、かなり値引きすることで有名です。

販売御礼！(笑)
完全に造語の域だと思いますが売主さんも色々と考えていますね。
しかし今回60戸中何戸が売れたのでしょう。

また、6月下旬から第2期販売が始まりますが、第1期で売れ残った部屋は
どのタイミングで販売される事になりますか？
全ての期売り終了後にまとめて販売されるのでしょうか。

>>239 匿名さん

本広告後なんだから先着順でしょ。

先着順ないってことは完売してるのでは？

プラウドはことさらに販売好調感を演出した売り方をしますよね。
「こんなに売れ行きが良いんだから良い物件なんだろう」
「早く決めないとなくなってしまいそうだ」とお客の内心を煽るわけです。
さすがに「販売御礼」は初めて見た表現ですが（笑）
そうした煽り売りの手法の一環なのは確かでしょう。
※まぁ、多少の売れ残りがあっても表面上「完売御礼」を出していると仮定すると、
　それすらもできないこの物件の「販売御礼」状態は
　相当数の売れ残りを抱えているのでは、と想像しています。

そんなプラウドですから、先着順での販売住戸が
あまりにもずらずらと並んでいては煽るどころか売れ残り感が出てしまうので、
先着順で表に出てきているのは売れ残り分の一部であろうと推察されます。

表面上は売れ残り住戸を伏せておいて、条件に合いそうなお客が来たら
「実はちょうど良い条件のお部屋でキャンセルが出たばかりで…」と
掘り出し物感を与えながらセールスする手法です。
「希望に近い部屋がタイミング良く出てくるなんて何かのご縁、ラッキー」と思えれば
売り買い共にwin-winであると言えなくもないです。

だから、一見良さそうな部屋が残っていないように見えても、
こういう部屋が残ってたら検討したのに…という言動を見せることで
先方からなにがしかの情報を引き出せるかもしれません。
自分も「完売御礼」のはずの物件で、直後にキャンセル住戸の案内を受けたこともありますし、
「販売御礼」のこの物件なら、なおのことチャンスは大きいような気はします。

完売御礼後のキャンセル住戸は再販売でしょう。

「販売御礼」笑える、初めて聞いた。
値段見た時、高すぎて絶句したけど、みなさん同じなんですね。

ちょっとホっとしました・・・

>>242 匿名さん

私も同感です。
本当にそのようなキャンセル案内とかしてたら、せっかくのブランド価値が下がりますね。
物件の良し悪しだけではなく、買う時は信用も大切だと思います。

プラウドは多少のブランド代が上乗せされるとはいえ、
なぜ下総中山でこれほどの高騰した値段がつくのかが意味不明。

やはり、駅4分のプラウドが売れ行き良かったから
いけると踏んだのだろうね。

2年前からさらに2割高はそりゃ無理です。
年棒1000万以上の高給サラリーマンはそんな近所にいません。
下総中山って地元の人、血縁者しかマンション買いませんから。

現に、中古マンションがスーモなどに掲載されても
ホントに売れるまでに時間がかかります。
晒し物件も多いです。

今回売りに出た60戸の内、仮に40戸売れてたとしても残り100以上あるんですよね…
もしこの物件にこだわるなら、建物はあと半年ちょっとで完成するのだから、
それを待って値引を狙うのもありかもしれませんね。

そういえば、今週末にも新聞にここの物件のチラシが入っていたけれど、
第一次販売のものとチラシの感じがガラッと変わっていて一瞬別の物件かと思いました。
広告のテイストを一新したということは最初の宣伝戦略がうまくいかずに
あまりお客が来なかったからなのでしょうか。
効果があった宣伝なら敢えて変えることはしないでしょうし。

ヒント↓
https://www.proud-web.jp/mansion/kemigawahama545/

プラウド下総中山ディアージュが144戸
エクセレントシティ市川鬼高が54戸
さらに、弥生保育園裏のエクセレントシティ（基礎工事中）50戸強

250戸以上が新築として出ているわけで、
近年新築がほぼ無かったなか、これだけの戸数への
需要があるのかどうか。

たまたま社宅があったから住んでいた、というだけの場所が
自分が身銭を切って買う時に「地縁」というほどの決定要因になるかな？
居住費を抑えられるが故の社宅であって、購入するのに良い場所かは別問題だと思う。

むしろ、数十年もの借金をしてまで買うからには
より勤務先や実家に近いところ、環境の良いところ、
子供の通学先（当然私立ですが）に近いところ、
より資産性の高いところ等々、そんなことを考えると思うんだけど。

周辺に社宅が多いのは事実ですが、
居住している方は転勤族なんですね。
全国に転勤があるから、社宅があるのです。
マンション需要となる世帯はほんの一握りでしょう。

あと、高所得者が多いというのは
もともと農家だった地主さんです。
地元の方はご存じだろうと思いますが、
駐車場や賃貸マンション、アパート、貸倉庫など
不動産を所有しているのは、○○という姓がやたら多いです。

田舎の村に行くと、あたり一帯が同じ姓だったということがありますが
似たような感じです。

相続税対策もあって、いま小規模の新築の賃貸マンションやアパートが
ものすごい勢いで当地に建設されています。

代々農家というのは、土地を手離したがりませんので、不動産経営が
ピッタリなのでしょう。

こういう富裕層は土地も不動産もすでにふんだんに持っているので
マンションの購入層にはなりません。

>>252
どういうお立場から、何をおっしゃりたいのでしょうか。さっぱり分かりません。

>>253
理由は250さんの投稿が本人の希望で削除されているからですね。
251、252さんともにそれに対する投稿ですので。
250さんの内容は、本人が削除しているので
詳細は控えますが、下総中山の社宅とかの話だったような。

大企業の社宅がたくさんあるので、
お金があり社宅からの住み替え需要があるのでは？
という内容でしたね。

それに対して、社宅に住むのは転勤族では？ということ、地元のお金持ちは元農家の地主でマンションに移る動機がないことについて、意見があったということかな。

地主の相続税対策でマンションアパートが建ちまくってるということなので、無理してバブルの高い分譲買うより、当面はお手頃な賃貸で済ませるご家庭も多いかも？

英国の国民投票でEU離脱派が勝利し、国際金融市場に動揺が・・・株安など世界的に心配されます。不動産の方はあまり関係ないかもしれませんが、来週には安定するといいです。都内への通勤の方は郊外にすむより都内の方が便利だしもし勤務先で何かあっても帰宅難民にならないでしょうし、やっぱり多少高くても都内で融通利く形のところにすんだ方が効率がいいのかなと思います。

不動産にも影響あるでしょ。

英国のEU離脱は即座に円高、株安を実現させたので、
これが輸出関連を代表に企業業績悪化を予想させて
アベノミクスの失敗を印象付けることになるでしょう。

都心、湾岸のプチマンションバブルも崩壊する可能性が高い。
ムード的に都心以外でも高騰していた
マンション価格はもとの通常価格＝実需層の買い
にまで下がる可能性が高いです。

いまは新築マンションの買い時ではないと考えます。
せめて1年ぐらい、待てる人は待った方がいいと思います。

>>215
駅から4分のプラウド
1か月もたたないうちに400万円の値下げしましたね。
それでも新築時価格の６００万円高。
5390万円。

おっ、安くなっているなんて釣られて買う人が
いるのでしょうかね？

短期間での値下げの理由は興味深いですね。
誰も内見に来なかった、
慌てているというのがよくあるパターンですがね。

>>257 匿名さん

最初に広告見たとき、価格が入ってなかった。
そのあと価格が入っているチラシ見てびっくり。

この場所でこの値段、誰が買うんだ？って。
その後、ニッケとかで必死にやってる姿をよく見掛けた。

その後どうなったんだろう？
今、公式見たけど65m2が4400万～だって。マジで？って思う。
ホント誰が買うんだろう？

65m2という3LDKにしてはかなり狭い広さ。

うちはここの近所に家買って住んで20年だけど、
引っ越すなら下総中山じゃないところに引っ越したいけどなあ。

>>261 ご近所さん

２年ぐらい前の、江戸川区葛西の徒歩2分のダイワの新築がそれくらいからスタートだったよ。
当時は幾らなんでも高すぎだろと思ってましたが、下総中山がそこに追い付くとはね。

ひと昔前なら、門前仲町、木場、東陽町あたりが買えた価格で、今は東京周辺の準郊外、それも市川や本八幡などの主要ターミナル駅以外のエリアの物件を買う時代になったんですね。

高くなったなあ。

結局、この物件は土地の調達を高値でやってしまったんでしょうね。
デベさんは土地を用意していかなきゃ
売上がたたないんで、買わざるをえない。
都心・湾岸プチバブルでなんだか期待高の地主が
土地を売り惜しんでいるんでしょ。

それももう潮目は変わったみたいです。

実際土地を安く買えた物件は財閥系デベでも安い。
例えば下の物件は下総中山プラウドよりも２３区内なのに安い
都営三田線とはいえ駅から４分
パークホームズ板橋蓮根　一番街・二番街

>>263 匿名さん

だって板橋じゃないのよ (笑)
都内ならどこでも良いってわけじゃないでしょう。

>>264さん

板橋区は仮にも２３区内の城北エリアですよ
下には城東（足立、江戸川など）エリアもあります。

下総中山と比べると明らかに二段階は上のエリアですよ。

>>265 マンション検討中さん

分かってませんね。
他のマンションも含めて価格帯見てごらんなさいな。

下総中山だったら板橋で良いんじゃない？

>>265
じゃあ何でこのスレにしがみつくの？
交通不便な板橋に行けば？

下総中山は穴場。

穴場というより谷間だけど。

浸水危険地域だし。