プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

100戸出して70戸売れた！って言う前評判通りで、逆に怪しさ満載じゃない？
それで67戸とかだったら信憑性が少し上がるかもしれんけどさ。
その辺は皆さんどう思ってるの？

>>749 匿名さん

では公式ページで30戸先着販売とかいてあるのは何故？

あれだけ勢いよく「100戸完売した。当たり前の売れ行き」みたいな事を豪語していた人はひっそりといなくなったのはやはり完売していない感じなんでしょうかね？
100戸が90戸っていう程度なら、なんとか許容範囲ですけど、1期70戸なら半分も売れなかったってことで評価はかなり落ちるかと思われます。

ここぞとばかりに叩く人が出てきますね。

>>754 匿名さん

70戸でもすごいと思いましたよ。
今時即完売っていうマンションなんて
ほとんどないでしょう。
評価が落ちるって意味がわかりません。
不動産って人気があるから買うもの？
その不動産が自分に合うか合わないかが
大きいのでは？

一度に70戸売れたことを冷静に考えたら、それはそれですごいよね。
西北は人気だけど、3期、4期までかかるのは当たり前で、即日完売の物件の方が
少ないと記憶。ほとんどは完成前か、遅くても完成後すぐの時点では完売しているけど。
高い高いと言われながらも、結局売れていくのは、人気地区なんだと思う。
物件自体も、規模のメリットが出ていて、押しのある外観で恰好良いと思うし、
完成したら、うらやましく思う人が多いのでは。

今日は、70戸売れたから凄いに変わってしまいましたね。
一般には、第一期というのは要望書出された部屋しか売り出さないもの。
ＭＲの反応で100戸行けると踏んでたのが、蓋を開けると70戸しか売れなかったことですよ。
先着順30戸は前向きに検討した人が、購入を止めたか様子見で保留とみるべきでしょう。
この30戸がどれだけ売れるかで、今後の大体の売れ行き予想できますよ。

>>756
人気のバロメーターは坪単価の高さが大きなウエートを締め、販売速度は早過ぎず遅過ぎず完成直前に完売出来るような価格設定にするのが理想です。
ただプロが価格設定しても景気や世情は流動的でなかなか思うようには運びまません。
もしここが1000万安ければ100戸どころか高倍率で即日全戸数完売で担当者は会社から大目玉です。

担当者が大目玉食らっても良いから、1000万円安くしてよ。高すぎ。
1戸1000万円下げてもたった15億円でしょ。売れ残って値引きする事考えたらアリじゃない。
今のままじゃあ、竣工しても20や30戸は残るんじゃあないか？

>>760
一期で半分近くが制約できたのなら売れ残りなんで出そうも無いな

だから、500万円安かったら、バッチリだったんじゃないですか？
まぁ、全てたらればの結果論ですわね。

そうかなあ。第1期で半分弱でしょ。これだと第2期でやっとこさ100戸超えるペースじゃないか。
第3期を頑張って年末で120戸。竣工までに後数戸の上積みで20戸の売れ乗りと予想。

売れ乗りじゃあ無く売れ残りね。あくまでも経験上の予想ですので。

>>764
ふ〜ん経験上ね、
一期で半分程度なら動きの良い方に入ると思うのだけど、
それじゃ貴方の経験で一期で半分程度以上売れたのに、
売れ残ったマンションをいくつか上げてくださいな。

>>763
現在販売中のJR塚口のプラウドですが、
第1期が全587戸中、120戸販売され全戸完売されず、期間を空けて第1期2次で60戸販売全戸完売されず？
とマンコミ内で書かれてましたけど、あれだけテレビコマーシャルしていてこの程度です。
ここが売れ残りだと主張するのなら塚口の現在販売中のプラウドは大量に売れ残ってるのかな？

西宮市の都市計画道路案　見てると
マンションの北側シダックス付近に
武庫川広田線が伸びてきて
将来的に大きな交差点になる計画になってますね

>>759 匿名さん
それは販売サイドの視点。極端な話、大目玉を食らって頂ける物件が消費者にはお買い得感があるって事にならないか？
そーいう物件を探したいものだか。

>>766 匿名さん
こことは規模が違いますよ。凄い数ですけど、かなり売れてる感じがしましたけど！？
正直、あれだけ人気の物件、エリアと書き込みがありながら、最初の1期で半分も売れなかったとなると、検討者それぞれになにか条件的には引っ掛かるものがあるのではないでしょうか？

>>769 匿名さん

尼だからでしょ。
住所が尼崎になるなんて、そんな修行嫌だわ笑

アドレスで言ったらそうかもしれないけど、どこ住みかって聞いた時に「塚口」と「西北」って大差ないっていうか同じようなとこって印象よ？

>>771 匿名さん

アドレスが重要じゃない。
住所を書くときに塚口～って書けないよね。
尼崎市～って書くのは拷問だわ。

>>769
JR塚口はテレビコマーシャルまでして一期120戸で販売募集し売れ残り、一期２次で60戸募集しまた売れ残り。
すなわち一期で60戸残し２次でも売り切れなかったのにかなり売れてる感じだと書き、
ここは一期で70戸売っても不人気なの？
ここでネガ発言してる人たちはやっぱり尼崎贔屓の人たちなのですね。

購入者は、今更こんな伏魔殿に出てこないでしょう。(笑)
雨で暇な、双方のデベ関係者だと思いますよ。
こんなスレで釣り合っても、ストレスの発散
にもなるまいし、購入者が増える訳でも
ないでしょう。
暇な時こそ、幹部への価格設定の見直し
提言とか、もっとやるべきことが
あるんじゃないでしょうか。(笑)
この業界の事を詳しく知りませんけどね、
高いものを販売している割に、それに
見合った責任感や能力を、持った方が
どれ程いらっしゃるのか、よく疑問に
感じます。

>>767 匿名さん

その計画は、もう何十年も前からある。

甲風園住民が立退かない限り実現しない。
あと何十年かかるか分からない。

>>778
同感です！私達も775さんみたいな人が同じ住人でない事を真剣に思っています。
これからの住まいでは何かとトラブルはつきものなのに冷静に大人の会話が出来ない人ってかえって迷惑。
まっ775さんみたいな発言なされる方がこちらのような高額物件を購入されるとは想像出来ないし、西宮のイメージに差し障りがあるかとも思います。
因みに塚口も街並みが素敵で最初の頃、検討したんですけど第1期の物件に比較すると今販売中の物件は。。。私達的には駄目でした。

みなさん、せっかく同じマンションで暮らしていくのですからお互いに気遣いあって仲良くやっていきたいですよね。

こちらは提供公園があるということですが、
提供公園の場合は管理自体は行政の方になってくるのでしょうか。
公園も良い面はとても多いんじゃないかと思いますが、ゴミが捨てられたりとか汚れたりとかそういった面も考えていかないと思いまして。
マンションで管理だと負担は大きくないのかしらと思いました。

提供公園だと、市に無償提供ですから、管理費用は掛かりません。
マンションの敷地では無くなってしまいますから、当然固定資産税も掛かりません。
但しその分、各戸の土地の持分も減ります。痛し痒しですね。

あれだけ勢いよく「人気だの、100戸完売だの」との噂されていたので、もの凄い結果を出してくるのかと思いきや、蓋をあけてみると第1期は70戸程度と総戸数に対して割合で見るとフツーの販売実績。やはり掲示板での発言って営業トークによるものが多いのでしょうかね。つくづく冷静に周囲の物件と比較するべきだと思いました。

JR塚口の大型物件も
テレビコマーシャルまでしても
一期６０戸程度しか売れなかったのに
ここ以上に大好評らしいし

>>784
景気上昇期なら普通かもだけど、現在の情勢で一期で半分近く売れたのならよく売れてると思うけど？

塚口の物件の第1弾の売り出しは第1期で”全戸”完売ですよ。現在の第2弾もケタ違いの550戸超の売り出し。それでも相当数売れていました。こちらもそこそこ売れている感じはしますけど、いわゆる人気物件と呼ばれるほどの爆発的な感じではないと思います。駅徒歩10分圏の立地となると物件数もかなりの戸数になり、将来的にオンリー１的な要素が無いと西北は駅近にもマンション群があるので厳しいような気がします。

>>787
確かに第一弾の駅に一番近い棟は一連のマンション急騰以前の価格だったので大好評でしたね。
でも現在販売してる棟はテレビコマーシャルまで入れたのに一次のスタートではここより少ない60戸でしたよね？
因みにJR塚口のオンリー1は先行販売されたフロントで西北はジオタワーだと思うのですが、ジオの方が高倍率即売でしたね。

でも、ジオタワーとここでは比較の対象にもなりませんよ。

ジオタワー、憧れます！西北であの近さはそれこそ希少価値ありますね。最近では尼崎の直結物件も大人気で完売だったみたいだし。塚口もしかり！やっぱり駅近は間違い無しなのかもしれませんね。

せやな

もし今、ジオタワーが当時の2〜3割高い価格で売り出されても、直ぐに完売の人気物件だったでしょうね。

中古では無く新築で売り出されたらという意味です。

まあ分りますが、いまそれをここで言っても。。

ジオタワーを持ち出すのは違反ですね。
虎の威を借る狐になってしまいますよ。

不動産会社に勤めてる知人に聞きましたが、70戸ではなく60戸程度止まりだったとの噂もあるようです。
1年くらい前から宣伝していた割には、思ったほど売れなかったとの見方をされてるようです。
でも知人は、それでも坪あたり250万円以上で60戸は健闘してるとは言ってました。
まっ、私は坪あたり250万円以上もするような物件には縁がないということで見送ってますが。

西北の評価は出尽くしてるからもうええやん。飽きましたわ。

ま、ごちゃごちゃいうたところで、竣工前後には完売するやろ。西北そのものも駅の北西の大規模も、代替がないからな。

そもそもここ完売2年の物件で竣工前に即完売した物件なんて、いくつあるねん。大規模でも小規模でも、圧倒少数やがな。ケチつけすぎ。

徒歩5分以内の物件でも、住吉駅前ジオは土地がダメ、苦楽園駅ローレルコートは高すぎ、仁川プラネは安っぽすぎで、学園都市ブリリアや名谷ワコーレは高すぎで、駅近至上主義の中、歪な物件となり売れてへん。

一方、六甲道のプレミスト、アーバネックスは想像通り即完売状態、郊外でも明石プラウド、西神中央ジオプラウドなど売れてるものはあるし、駅遠でもプラウド香櫨園、エヌビー西岡本、グループ西岡本は早かった。

まあ、ストライクゾーンが狭くなっとるということやろ。ここはようできてると思うで。リセールも儲かりはしないが損はしないだろう。

それより気にすべきは仕様の低さちゃうの。まとめてくれている人がいるが、ヤバいのはアンボンド工法と狭さやな。

上下の音問題はどんなマンションでもおこるのに騒音の元凶をファミリーマンションで仕込むとはな。東灘のジオが戸境壁に乾式で炎上してたが、左右より上下が大事。

部屋が狭いとファミリーは物理的に無理なので避けがち。

>>797 匿名さん
竣工前完売、難しいんじゃない？
南の大規模マンションの時が思い出されます。
あの時も鳴り物入りで、早くの完売を噂され、発言されてましたが、結果は散々。完売までかなりの時間を要したと聞きます。ここもそういった感じになるリスクはあるかも。

西北だから完売を当たり前のように楽観視する人が多すぎですよ！こんなに駅遠いのに。

>>798 匿名さん

いや、こちらは前後ってかいてるんだけどね。そうでなくても、竣工後そんなに時間かからないと思うけど。

南ってガーデンズ？あそこは例の場所の最開発物件だし、400戸越えと多いし、竣工後9ヶ月で完売してるけど、何が散々なの？西北の他の物件はもっと早いし、竣工後1年越えなんて西宮でもザラだけど。

なんか事実も正しくないし、事例も恣意的だよね。

>>799 匿名さん

まあ、楽観視はしてないが、やたらめったに悲観するほどの現実でも物件でもないでしょ、一般的に見て。

売れないとうれしいの？

悲観するなら、エスリード甲陽園やローレルコート北名次町、プラネスーペリア仁川でしょう。そこの人かな、笑

799
こんなに駅遠い、ってポジショントークが
過ぎるな〜。
どこの営業さんだろう？と、邪推したよ。
歩けば分かるけど、信号踏切なくて平坦
で、個人的には意外と近く感じたが。

中古で検索する時は、徒歩10分以内と言うのは重要な項目。大抵の人は先ず10分以内。
その時点で、ここは弾かれてしまう。
それで条件に合う物件が無いときにやっとこさ、10分以上の物件で検索してもらえる。
10分圏を外れるのは、思っている以上に大変な事。

>>795
>>788でジオタワーを書いたのは>>787の書き込みに対し書いたまでです。
オンリーワンならJR塚口はフロントに対し西北はジオタワー、そして現行のJR塚口のフォレスト自慢をするならここじゃなく尼崎板で書いてくださいな。
そもそもフォレストの方が販売時期がよく駅からも近く価格も安く広告費も多く使ったのに初回販売戸数はここより少なかったのだから、ここで自慢するのは見苦しいだけです。

>>803 匿名さん

802さんが書いてる通り、信号無し、ほぼ車通行無しの道で行ける。自分は少し歩くの速いけど9分で駅入口まで行けました。

>>804 匿名さん
自慢かな！？比較検討に値するし、物件としての立地は西宮市って名前を気にする人だけがアウトであとはかなりポイント、高いよ。実際に足を運んだらその町並みの規模に圧倒されますよ。本山のジークレフとかも考えてる人はたぶん多い。ここよりは第1期売れてるんだから見てみる価値はあると思う。
どうしても西宮市が良いなら、妥協せずにもう少し良い物件が出てくるまで待っても良いのではないかと思う。ハッキリ言って最近の周辺物件はどれもハズレが多いと思います。

>>800 匿名さん
竣工後9カ月完売。。。そんな感じの物件が良いなら、ここ買ったら良いと思います。流石に出来上がりから完売が1年近くもかかることはないでしょうし。少なくとも私は棟内モデルルーム完成とか言われて不特定多数の人が住み始めた新居に出入りされるのには抵抗あります。それも9カ月も。
もっと最悪なのは新居に垂れ幕や広告とかをされて宣伝媒体にされたりとか、近所の視線が痛くて絶対に嫌ですね。

西宮市内なら、待てばあるのかもしれないけど、西北でそこそこの規模で探すのなら、もう駅近は現れないよ。
その場合、中古物件狙いになるね。

>>807 匿名さん

何を意味不明にからんできとるんや、アホなんか、苦笑

竣工前完売しないとダメみたいなコメントが多いから、そんな物件は西宮ですら希少だし、竣工1年以上というところも多数。例をあげてみろよ？

あんたが書いたのかしらんが言及されたむしろジオガーデンズは立地と規模の面でつしろよく売りきったという例。

おまえが潔癖症のことなんか、誰が興味あるねん苦笑
竣工前に完売するしないに関わらず、あんたが竣工前に買って入居すれば済む話

>>801
ここの物件ってもしかしたら、「エスリード甲陽園やローレルコート北名次町、プラネスーペリア仁川」の二の舞になる可能性もあるかもしれないですよ。アチラの方が流石に支線沿線沿いだから厳しいとは思うのですが、コチラは駅前からの距離と国道の排ガス等に決定的な不安要素がありますよね。

そんなにムキにならずとも（苦笑）、普通なら竣工する前に完売して欲しいと思うのが一般的だと思いますけど・・・。

>>810 匿名さん

いやあ、西北人気で開発もまだ続くのに、どの西北物件でも竣工後2年はかからんと思うわ、、

駅北西側で今後もう少し駅近が出る可能性はあるが、大規模でないからコストがかかるし、地価もさらにあがっていく見込みだから、今後の駅近は坪300はいくんちゃう？

ほどほどの駅近ならいいが、ルネグランのように線路すぐ近くだと、ここを買うような人はあえて選ばないと思う。利便性と住宅街を両立させたい人達だろうから。

ここは南か南東なら国道の影響はほぼ感じないのでは。騒音問題は2国、171、山手幹線、高速、阪急東西南北、JRに囲まれてるから、西北徒歩10分レベルははほぼ避けられないよ。同じ土俵といっていいだろうね。

昨日出社してきた西北住人の話、ＪＲと阪急が止まっても通勤できるのは西北だけだって。

>>810
それはあり得ない。
あなたは、売れなかったら
うれしいみたいだけど。

>>811 匿名さん

あんたもよくわからんつっこみしますなあ。

買い手が竣工後前に完売したら嬉しいという話と、このコストアップの状況でそんな即完売できるお安さで売り出せるかどうかは別の話。こちとら後者の話をしてますねん。

大手のデベは余裕はあるから、今の環境下で利益削ってまで即完売は期待してないんよ。次々売りたい土地もない。短期売り切りで走り続ける必要があるのはワコーレみたいな中小独立系の売却以外に収益源がないところだけですわ。

そらエスリード甲陽園みたいに4年も売れ残ったら地獄やけど、例えば1000万高いという話があるが、150戸なら15億の粗利がさがるわけやで？

販売期間が半年延びたところで、その期間中の人件費、モデルルームの賃貸料、銀行からの借入金利息考えても、余裕で利益とれるやろ。素人計算だが。

新築信仰かつ青田売りという日本独特のデベ都合の慣習に乗せられてることに気付こうや。

大量生産の規格品を完成前に入金するって異常やで、他のビジネスからしたら。

ほんま、なんでそこまで即完売に拘るんや、苦笑

>>813 匿名さん

またおもろいのが出てきたな！
西北だけ、ってなんや？
全く意味がわからん。
そのケースなら阪神沿線が確実やないかw

都心に住めば電車に乗る必要すらない。もしくは阪急阪神JR、大阪なら地下鉄複数どれでも使える。

むしろ阪神間は西北から急に阪急阪神間の距離が長くなってるの、わかってんの？灘東灘なら阪急から阪神間は狭いから徒歩で余裕で歩けるけど。今津線があるから阪神西宮にいけるっていいたいわけ？

西北のアピールポイントにもなってないし、阪急北側徒歩10分のこの物件のアピールポイントにもなってない。

無理しすぎ、苦笑

815
全くの正論ですね。
ここに寄ってくるのは、競合物件担当者とか、
他地域購入者、検討者、買えない人等いろいろだから、外野含めて単純な見かけ上の、販売状況の勝ち負けをつけて、落としたり上げたり、暇つぶしに面白がってるだけ。
ごくたまに、真実らしきことが語られることもあるけど、立場立場のポジショントークがほとんど。私も、嘘でも説得力のあるコメントを期待して、暇つぶしにここを覗いている感じです。

815さん、
面白いね、あなた。
ほぼほぼ私と同じようなこと考えて
いますわ。(笑)

>>819 818さん

ほんとにねえ。

販売状況の早さなんて、検討する人にとってほんとどうでもいい話ですよ。

早く売れる物件ならここでグタグタやってるうちに買えないし、遅い物件なら買わないらしいですよ。永遠に買えないですよね、苦笑

売り出し時の価格の歪みでお買い得な部屋もあれば、後の値下げでお買い得になる部屋もあるんで、いい部屋を適切な値段に買うタイミングはケースバイケースですよね。

野村みたいに早期完売値下げありもあれば、住友不動産のようにゆっくり売るし、後になればなるほど値上げするところもあるし。

我々みたいなまともなのをマンコミ認定ユーザーにしてほしいですな、笑

821さん、
私など、素人でお恥ずかしい限りです。
一連のレスを振り返り読ませてもらいましたが、
これ以上の議論不要なまでの貴方の鋭い分析力
を、当然ように簡単に、さらさらと書くあたり、
脱帽です。m(__)m

>821さん
販売状況を購入された方はかなり気にしますよ。
自分の選択は正しかったのか、売れ残りが値引き販売されないかとか、とにかく早く完売されて安心したいと思っている方が多いです。
ここの販売ペースですと、 竣工時に少なくとも10戸は売れ残る可能性大ですし、それが値引きでもされようものならかなりのショック受けるはずです。でもここは値引き販売はしないでしょうからそこは安心だと思います。
もちろん100戸売り出して、30戸残してしまった販売サイドもショックでしょうけどね。

おい、おまいら、なぜハセコーの画一羊羹マンションにそれだけ一喜一憂するんヤ。

>>824 匿名さん

いや、だからそういう話はしてないと怒られてるのに、絡む勇気がスゴい^^;

このマンションを買おうか検討中の者です。

妻がかなり乗り気なのですが、私自身は、検討中の部屋が坪260万するので、このマンションの使用でこの価格はちょっと高いかなと思ってます。


他のマンションか戸建てを東京オリンピックが終わって、価格が落ち着いてから買うと思うのですが。。。

皆さんはどう思われますか？


家族のスペックは、
私33歳
妻28歳
子供2歳
世帯年収2500万
私は中小企業の4代目(1600万)
妻は実家の美容皮膚科のドクター(900万)

それだけ年収がありまだ若いなら焦らず賃貸で良い時期を待っておけばどうですか？ 長期的にはその方が得するでしょう。

JR尼崎のプレサンスロジェがもうすぐ販売開始だけど初回販売予定戸数が17戸 / 184戸、ここは初回100戸で販売開始し70戸 / 149戸の成約でしたね。
それでここは竣工時に少なくとも10戸は売れ残ると予測されてますが、その計算だとプロサンスロジェは竣工時に150戸ほどは残るのかな？いくらなんでもそれは無いでしょw

>>824　タグ付れ忘れ

>>827 マンション検討中さん

奥様が気に入ってるなら、買って、いい物件が出れば売るなり賃貸に出したらいいかなと。
4、5年後に大暴落してないと思うし。

827って100%釣りだから、
返答不要と思いますが。
もう少し、練った設定にしてくれたら、
釣られてあげても良いのだけど。(笑)

同感。
世帯年収2500万円もある人が、こんなスレに聞いてくるの(笑)

不動産屋がちょっとした高級マンションで、経営者の方が購入を検討されてるって、やたら説明してくることあるよね。

物件の格を上げたいのだろうけど、彼らが言う経営者って、＊＊＊みたいな零細企業の成り上がりやボンボンでしょ。業界も脱サラの不動産仲介やデベロッパー、地主とか飲食とか産廃とか。

超大手や有料企業に勤めてる人からすれば、むしろ交わりたくない人たちなわけでイメージあってないからね。知らないから仕方ないんだろうけどね。

なんの格上げにもなってないから、経営者を多用するのはやたほうがいいよ、827の人も含めて。

>>827 マンション検討中さん

そのスペックなら、甲風園で戸建を買う。子供に残せる資産価値という意味でも。

>>836
貴方が書かれてる職種が全てダメだとは思いませんね。
夙川近くに住んでいますが、
子供や習事の繋がりで色んな方とお友達になりましたが、
大企業に勤めていても私生活や人格に問題のある人、
社会的に嫌がられる職種であってもなんら問題のない人、
職種と人格はまた別だと思ってますし
私の周りの人も多くはそう感じてると思っています。
しかし中には貴方が書いかれてる内容に近い発言をされる方も、
その方はいつも上下関係を気にし周りからは嫌われてました。

スレの趣旨と違う、イタイ方がいらっしゃいますが、何があったんでしょうね？(笑)

東京と違って関西で大企業に勤めてる人は多くが転勤族でそんな人達はまず分譲マンションなんて買わないから、
そんな人達がどうのとか零細企業がどうだとかこことは関係ないね。

急に連投する同一人物が出てきてるけど、時期的には最近契約した人なんだろな。購入した物件を擁護したい気持ちはわかるが、検討者はむしろ営業マンが話さないネガティブな話だと思うよ。中には参考にならないことも書かれてるけど、それは検討者が取捨選択すれば良い話。
なので、契約者は速やかに住民板へお移り下さいね。(笑)

843の書き込みに対し846　勤めてない→勤めてる
845の書き込みに対し847　多く→みんな
そこまでして自分の書き込みを正当化したいのかな？

>>840
このマンションに手が届く程の高収入なサラリーマン、
やっぱ転勤族が多く賃貸でしょ。

現実にこのマンションを買う層は、
医者、弁護士、税理士、中小企業の役員や経営者、
一般サラリーマンなら退職金で購入する人達だろうな。