プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

西宮在住だからいいところも知ってるけど、戸建てでなくマンション買う人たちってやっぱり駅からの距離が重要なんじゃないかな？地歴とかは気にならない人いても駅からの距離はより遠い方がいいって人は少ないよ。西北はガーデンズ渋滞があるからこそ車はある程度使わなくていい環境でないとね。なのにもう10分きるのはかなり高級。実際西宮に住んでみててそんなに高収入な人ばかりではないから住み替えっていうより大阪や芦屋諦めた人達に向け。でもそれに頼りつづけるのはむりじゃないかな？

1,000万円以上値下げ提示。

>>2598 匿名さん
私も西北はメディアが持ち上げ過ぎで購入者が少し踊らされてる感じがします。
周辺を歩いてみると開発された綺麗な町並みから一歩はずれると道路が狭くゴミゴミしているなと感じました。

昔を知ってる人はどんどん綺麗になると思うし
昔を知らない人は外れるとそこそこ汚いと思う

それだけの話

埋立地でゼロからやってるわけじゃないから
狭いところや汚いものが残るのは仕方ない

踊ってるなんていうけど買う人は調べるでしょ

外野の人は駅とガーデンズとアクタと
芸文とコナミの範囲しか歩かないからね

マンションみて初めて気づくだけ

北は甲風園側と高木側は
まず奥まで歩かないしその違いもわからない

南はガーデンズ奥の田代や深津のどんより地帯なんて用事ない
山手幹線北側の両度のごちゃつき地帯や
オートバックスやエディオン南の祇園官の殺伐さなんて知らない

そういうものだ

じゃあほかに阪神間にこういう町があるか？
となるとない

比較的便利な
岡本、六甲道、住吉、夙川、JR芦屋でも
どれも高いし利便性もすてる必要がある

土地も物件もほぼない

中身がないならこんなに人気が続かないよ
外野が勝手に過剰期待してるだけで

まあここは高いし駅遠すぎだけどね

30/149は完敗物件

最近は西北物件はここに限らずどこも完敗ですわ。

もう西北で6000〜8000万の物件を買い求める高所得リーマンファミリー層が尽きてきたのではと。4000万台にしたら一定現れるでしょう。

>>2606 匿名さん

6000〜8000万出して買いたい立地がない
特に眺望が残念すぎる

道が狭く密集してるから低層は全くダメ
ここも目の前すぐにマンション

タワーが立てられれば違うのに

クラウンズが典型だな
仕様は良くてもボロ賃貸が目の前
8000万の100平米超を買う人なし

他も何かしらすね傷多い
電車前、幹線道路前、店舗裏、駅遠、団地風
妥協して買う人はコスパさんだから高値は無理

住宅展示場跡に期待

あとはプラネ南の駐車場と古野電気ぐらい
まあ、微妙だが

生活していく上では、困ることはない、なんでもこの街には揃っているのかなという印象です。特に駅の近くに行けば、買い物で困るものもない
公式サイトを見ていて思ったのが、
塾が意外と充実していることでした。子どもが大きくなると、塾って帰りが遅くなるので、心配事の一つになるそうです。
近くにあれば、そこまで帰り道が負担にはならないのかな？と。

相当な値引きで入居者からクレーム出なければ良いですが考えものですね

ここ、分譲賃貸でまだ出ませんか？
出るとしたら幾らぐらいでしょうか？
売れ残り物件でもいいけど。。。

>>2604 匿名さん
惨敗じゃない？

この1年で、西北で完売した物件は？

今やココに限らずアチコチの西北物件が散々のなか、未だに西北をヨイショする記事が散見されるが、この結果をどう考えているのだろう？

理由をつけて大幅な値引きするのもどうかと思います。
先に買った人は何も思わないのでしょうか？

>>2613 評判気になるさん

ウエリスの2物件だけじゃない。

そんなに値引きされてるんですか？
モデルルーム行けば、全てが分かるんでしょうけど。。。

8490→5980万？

先日、コチラの「プレミスト西宮北口ザ・レジデンス」の販売用ビラが自由にお取りください状態でホームセンターでも設置されていました。
当初は西北の大規模物件として鳴り物入りで発売されていましたが、出来上がって1年経っても売れ残りが捌けず、物件の”洗練や気品”といった塗りたくられたイメージすらかなぐり捨ててのHCでのビラまき・・・。
西北人気の中で「棟内モデルルーム家具付分譲」の文字はさらにもの悲しさを感じます。
ここまでになると多少の値引きがあったとしても、お得なのかどうかすらわからなくなってきます。

何と1000越えの値引き！！
それだと貸しても投資価値維持ですね。
魅力ふたたび、です。

そういうもんだと思えば。

当初分譲者はお怒りでしょうが。

1000万程度では捌けないでしょう

ここね、結構値引きしない。せこいよ。
決算期末で売れ残りをどれぐらいしてくれるかと思いましたが、
8%オフが精一杯。

値引き後に他人に口外しないようと一筆書かされるのは本当でしょうか？

どちらかというと、お高めの物件が今はある、という状態なんでしょうか。
ルーバルがあったり、ものすごく専有面積があったり、そうすると普通に暮らしやすいとかゴージャスだなぁという感じはしますけれど、
でも、その分、お値段もしてきてしまいますものね^^;
ルーバル付きの角部屋プランは、バルコニーは東側と北側にあるのですか。

超三流マンションだと思います。

マンションの企画や営業なんて何やっても完売するんだし、売り手優位で、アホでも出来る気がするけど、ちょっとボタンを掛け違えると、こんなことになるんだな。

まあ、それでも仕入れた土地に同じ間取り作って、ボーッとまってて、来た人に薄い話をするだけでいつかは完売できるから、簡単な仕事ではある。ここもいつかは売れるでしょ。

これから本当に困るのはここを買ってしまった三流の買い手だよ。

大きく安くしていただくのは有難いですが、定価で購入された人に何か気の毒な感じがしますね

>>2625 匿名さん
ここが超三流だったら周辺のマンションは一体…。せめて二流くらいにしてあげたら？
ちなみにどの辺りのマンションが一流の称号を頂けるんだろう？
まさか尼の某マンション群とか…？

ちょこちょこ売れてるようですが、後から入居した方々は、おトクに購入されたんでしょうね。数ヶ月違いで高値掴みの先着の方々には聞きたくない話でしょうが。埋まってもらわないと後々困るので、見ざる言わざるですね。

>>2629 マンション検討中さん
どの程度の「お得」なんでしょうかね？
間取りとか階層とか、残り具合とかによっては安くなって然るべきって部屋もあるでしょうが、他の部屋と比べっこするわけでもないですし、気にならなければ結構いいお買い物と感じる方もいるかもしれませんね。

>>2628
尼崎の例のマンション群は野村不動産だから超一流ですね

少し前にイタリア産のトマト缶の中身の７０％以上は中国産と発覚し、
缶詰作業だけでメイドインイタリアを名乗っていて世界中で物議になってましたが、
例の尼の大型物件も長谷工が建築し野村の冠を乗せて販売してるだけ。
名前だけでありがたがるのもいいですが、
トマト缶でも本物のイタリア産や日本産は高級で美味しく高く売られてます。

トマトの話、知らなかったのでちょっとびっくりしましたが、例えばなしだったのですね。

家具付き分譲が2戸あるようです。
118号室と414号室ですが、モデルルーム使用住戸とキャンセル住戸なのかな。
どちらもモデルルーム使用住戸で、1戸キャンセルされたという意味なのかな。
その辺わかりにくいですが、お値段の方も安くなっているのでしょうか？

先着順申込受付中は24戸、これらで最後ですか？

値引きだいかいかな？
値引き額自慢お願いしまーす

>>2632
工事長谷工で何が問題？長谷工いがでどこのゼネコンならいいの？

>>2635:
長谷工が問題じゃなく長谷工が施行販売してたらもう少し安く提供できたはずなのに、
て所が引っかかるんだよね。

>>2636
何を訳のわからないことをおっしゃっているのか。
長谷工単独で出来ないから野村が出張ってきたわけだし、仮に長谷工単独で事業化できたとして、販売価格が安くなるとは限らないんだよ。

柱ズーン、梁ズガーン、天井ドーン、上から騒音ズドドド、パイプから水音ピチャピチャ、これが長谷工。建築費のせいで大手もみんな長谷工使う悲しい時代になってしまった。そこに大和のマンションでの無能さが加わって、玄関側以外はハリボテの極みになったね。野村や住友ならここまで酷くはならなかったよ。大和は何をやっても酷い。

>>2637
長谷工はとりあえず置いといて、
旧財閥系とプレサンスやワコーレみたいな会社でも価格は変わらない？
私のイメージでは、前者はブランドによる安心感、後者は価格が売りだと思ってましたが。

ワコーレが安いのは神戸市西部のみ。他は全然安くない。
プレサンスは立地が微妙なところに建てるのでその分安い。

>>2639
仮に、土地代と工事費が同じなら諸経費率が高めの大手デベの方が少しだけ割高になる。
実際には、ほとんどの場合で、銀行の不動産仲介部門が、大手デベ・地場デベに適地を振り分けているようだ。
工事費は、見積もりに関係なく、発注者と施工者の力関係で決まってくる。同じ仕様なら地場デベの物件の方が割高になる。
なお大手デベは、性能や非常に詳細（例えばランプ１個の取り付け方等）な仕様を発注時に提示しているので、当たり外れが少ないのは確か。

販売価格の作成が素人なのか営業の方が素人多いのか完成してから1年以上たってますが大幅な値引きしてるのでしょうか？してるとしたら最初に入居した人には還元はしないものなんでしょうか？

>>2642 評判気になるさん
買いたくて買った人に還元する理由がない。

>>2641
スーパーにたとえてみ、その理屈ならイオンやヨーカドーみたいな超大手が一番安くなるがそうかな？
大量流通品ですら中堅スーパーの方が安かったりだし、生鮮なんかだと産地直売なんかが一番安かったり。
ただ農家と個人取引だと宅配費用が上乗せされるから集団購入とかじゃないとメリットが薄かったり。
いろんな流通手段があるがそれぞれに特徴がありメリットデメリットがあるから淘汰されない。

>>2645
>イオンやヨーカドーみたいな超大手が一番安くなるがそうかな？

意味がわからん

>>2641
＞ほとんどの場合で、銀行の不動産仲介部門が、大手デベ・地場デベに適地を振り分けているようだ。
債権回収流れの土地なんてむしろし少数で、多くの土地は土地所有者の意思で売先を決定、また和田興産は三井住銀行友傘下なのしってるかな？

2017年近畿圏分譲マンション供給ランキング
プレサンス3845・エスリード2017・住友968・野村769・日商759・阪急700・近鉄620・投球520・和田464・積水436

上記を見れば判るが地デベだからどうのとかの格差なんて妄想にすぎない。

古くからの地主が元お屋敷の土地を手放す時は、和田に売るのは世間体が悪いしご近所さんに申し訳ないので、提示金額に関わらず旧知の財閥系に渡す人が多いよね。
和田に土地売ったなんて知れたら恥ずかしいし、跡地に変なマンション建てられたら困るもの。

>>2647
債権回収流れの土地っていつの時代の話？
売上を立ててやるるために関連会社をかますだけ。仲介手数料は本体に戻るようになっている。
で、狭い地域内での販売戸数の比較に意味があるの？

>>2649
だからそんなのほとんど無いと書いてるのに何故のツッコミ？
また公共事業なら忖度やら色んなしがらみもあるだろうけど、
一般土地所有者に裏事情なんて関係なく最も高く都合の良い相手に売るだけ。

ここで財閥至上主義を唱えてる人達はご高齢者さんかな。
確かに高度経済成長時代はそんな感じだったけど、低迷期に入ってからは大手でも原価差なんてほとんど無し。
メーカと言えど国際化の波は確実に押し寄せ家電業界はズタボロ状態だが、キッチンや壁紙やその他の備品も同じ価格なら韓国製の方が品質も良い。
そんな時代に格差を付けて自ら首を絞める国産メーカなんて無し、財界至上主義も過去の語り話ですね。

今販売中なのは、先着順が22戸と、モデルルームでキャンセル住戸の1戸ということでいいでしょうか？
キャンセル住戸がモデルルームになったのか、最初からモデルルームだったのかわからないですが。
家具付きだそうではあるけれど、価格はどうなっているのか、多少は購入時より安くなっているのでしょうか？
プライベートガーデン付きの一階のようですね。

一年以上たってまだそんなにも残っているんですか？

マンションのトップページには、棟内モデルルーム、キャンセル住戸家具付分譲とありました。モデルルームの販売は最終期に近づいている証拠と思います。

2652さんがいうように先着順が22戸残っているならまだまだといった感じ。

ちょうどゴールデンウィーク期間、フィナンシェ8個入りがもらえます。事前予約で来場すればよく、4月28日～5月27日。休みなしなんでしょうか。今年のゴールデンウィークはかなり長いので（5月1日、2日も休めば9日～10日間？）不動産の営業も大変ですね……。

>>2654 匿名さん
モデルルームをうりにだすのは、値引きしやすくするためともきいたことありますが…
手垢がついてるので大幅に値引きします！的な。
また別のモデルルームつくって繰り返すんじゃないですか？

ワンパターン営業では全てお見通しになりますよね。何十年前の販売方法と変わってないですね

でもここの6階7階なら住みたいなぁ

ここの営業相手を不愉快にさせる言動多すぎ！

営業の方は他社と比べても、非常に詳しく説明。まだ売れ残ってて大変だと思いますが、頑張っておられましたよ( ^^) 個人的には好感。建物もパーフェクトとは思いませんでしたが、お金が見合えば購入してもいいかなと思いました。

竣工して1年以上経過してもなお20戸以上あるんか。よほど人気ない条件なんかな。
いい部屋は売れてるよなぁ。。。
何が原因で1年以上も残ってるん？

残ってる部屋は、玄関が機械式駐車場目の前で向かいマンションからリビング丸見えのベランダの下層階の部屋。
向かいマンションより高く、機械式駐車場より高い部屋はほぼ売れてるよ。

広くて値段が高かった部屋も、上の階は売れてるね。

ダメ部屋しか残っていないのか。だったら大幅値引きせんとあかんやろ。

最寄り駅が西宮北口と言えども駅から離れると散々な状況だな。そもそも西宮北口狙いの人が「不人気」の烙印を押された物件に少々の値引き程度で易々と購入するとも思えない。とにかくこのゴールデンウィークに出来るだけなんとかしたいところだ。

ダメ部屋×大幅値引きか、、、
値引きされても、結局その部屋は条件悪いから値引き後が通常の価格だってこと。中古で出す時も、売るの苦労するだろうね。
家具付とかいっても、中古で売る時は家具なんて関係ないし、モデルルームだからたくさんの人が触ってるよね。
てか、家具も付けてさらに値引きしなければならないほどってなると逆にヒク。

竣工して1年以上。たくさんの人が見て、家具付き、値引きふっかけられても決まってないってこと。

冷静に考えて、
ない。

ここの担当部署はこの立派な会社に迷惑かけてることに猛反省すべきでないでしょうか？会社の看板借りてる素人集団？定価で買った人がかわいそう

定価で買った人が気の毒

>>2665 口コミ知りたいさん
当初分譲価格でも買いたかった人が買ったんだからその人が見る目なかったんだからかわいそうではないだろ？自己責任や

第一期や第二期で購入した人は納得して買ったんだから良いとしても、
ここが分譲開始してからマンション相場はさらに上昇しているにも関わらず、未だに売れ残った部屋に割高感があるのって完全にぼったく価格だったということでしょう。

ここは値段に関係なく妥協して買う感が強すぎた

駅距離
買物施設
学区
幹線道路
囲まれ感
駐車場の圧迫感
スパン
設備
天井高
梁
柱
デベ
ゼネコン
デザイン
資産価値
利回り

ここまで妥協し尽くさなければならない物件も珍しかった

どこもどこかはターゲットにあわせてエッジを効かせるわけだがここは全て妥協でツルンツルン

誰をターゲットにしてるか全くわからない

検討車は何にも気分があがらない

調べれば調べるほど気持ちが落ちる

そして、え？、という値段

ここまで払うのに賃貸に毛が生えたような住処に、、

憧れのニシキタを買える私たちがこんなところに、、

そら無理よ

財閥やお膝元の阪急をみてみよう

しょうもない土地でコスカしてもうまく作る

結果としてそれなりに早く売れてる

大和はマンション事業はてこいれしないと評判落とすだけやで

大阪市内もろくなのがない

阪神間はセンスないから無理やね

高価格マンションほど消費税高くなります これ当たり前なんですが中古なら(不動産業者が直接所有してる場合を除いて)消費税かからない

ということはそんなに古くない中古で新築の消費税分でリフォームしたほうがトータルすればお得感有りというのも1案ですね 目先の値引きにつられて消費税のこと見逃してましたね

でも、仲介手数料はバカにならない

確かに3％の手数料と上昇してる建築費にかかる8％の消費税(特にここ西宮は販売価格高過ぎる)を考えると新築選びは慎重になりますよね これから
空家問題も増えてくれば中古は選択肢が多く選べる楽しみ有りますね

>>2672 口コミ知りたいさん
人気エリアでは中古を自由に選べるほど空き家は増えないでしょ。

人気エリアと言えどもそのエリア範囲はごくごく限られた範囲のみ。ここみたいに駅遠物件は今後、今の大量供給が仇になり、いずれ訪れる人気の陰りでリスクは高まる一方。

ゴールデンウィークでたくさん来たみたいだけど、肝心の部屋は売れたかしら。それとも、見に行ったものの、高いからやめた人が多いのかな。

駅から徒歩１０分は致命的だとは思わないけどガーデンズまでは徒歩１７分は致命的なほどに遠い。
ここは駅の近さに対し駅の正反対なので最もガーデンズから離れたエリア。
ガーデンズ人気が西北評価を上げてると言っても過言じゃないと思うが大和さんはその辺を甘くみた価格設定したんだろうな。

もし駅まで１０分ガーデンズまでも１０分、その他の条件が似て感じでこの価格なら、もうほとんど売れてただろうね。

そのそもこのエリアに住んだものの、ガーデンズにはそれほど頻繁に行かないと思いますよ。
オシャレなイメージに醸成させた商業施設を餌にする販売サイドもそうですが、それに簡単に引っ掛かる消費者も残念だと思います。

とは言うものの西北は大阪、神戸の中間点で便利は便利。だからこそその便利さを享受するためにはできるだけ駅に近い物件でないとその意味がないように考えます。
個人的には171号の交通量に辟易しました。本来の西宮のクリーンでおしゃれなイメージとはかけ離れていたものですから。

>>2678
勿論貴方が書かれてるのも正論だと思いますよ、
ランキングでも多くの人は西北以外に投票しています。
でもね、ガーデンズが出来て人気が跳ね上がっリ
人気ランキング一位になったのも変え難い事実。

実際に購入した人はやっぱガーデンズに魅力を感じた人が多いと思う。
それなら駅距離の次にガーデンズの近さも気になるよね。

西北ガーデンズは基本は他エリアから訪れるような施設。
きっと地元民は1週間に1度も行かないよ。ひどい人なら1か月に1度もなさそう。
「西北ガーデンズに歩いて行けるエリアに住んでます♪」って周囲に紹介できれば満足な感じじゃないかなｗ。
中途半端なガーデンズ行くくらいなら、神戸か大阪で買い物します。なのでそれほど商業施設が近く無い方が喧騒や周辺の渋滞に巻き込まれずに済み、住む上では丁度です。
ただ、駅から10分の距離はこれからの夏の日差しは半端なく辛い。車生活基本の人が検討する物件かと思われます。
とにかく「西北」を冠名にしてるのに、かなり長期間売れ残っているのは想定外の事態だと販売会社は思っていると思う。

なるほど。
やっぱり売れ残ってる原因はガーデンズからの距離というより駅からの距離ですよね。
駅は毎日利用したとしても、ガーデンズは毎日いくとこじゃないもの。
位置を伝えるならここは、西北駅近くのマンションじゃなくて国道沿いのマンションというのがより正確です。国道使って通勤の人には便利だと思います。

ガーデンズは一日置きで行っていますが。
イズミヤで食材とか阪急でパン買ったり、時々お惣菜買ったりします。
遅い時間だと割引されていてお得です。
イズミヤの西宮野菜の販売も美味しいし。
ファッションのお店だけじゃなくて、使いでがあります。
平日は地元民多いですよ。
知らずに書くのもどうなんかな。

私も2632様同様ガーデンズは頻繁、週4〜5日は利用してるかな。
西宮や芦屋は何時も特定の人が張り付いて必死に叩いてるけど、何時も内容が単純で似て嘘も多いし矛盾だらけ。
今回のガーデンズの件もですが行った事ないのかな、専門店だけじゃなくスーパーも入って要するに駅前の商店街が一つの建物に入ってる感じで日々の買い物はほとんどガーデンズで済ませてます。
しかし厳選されたチェーン店しか入ってないので、良くも悪くも駅前の商店街とは趣きも違います。

西宮ガーデンズにそれほど頻繁に足を運ぶことになるなら、ここは距離的に線路を隔てて反対側なのでかなり遠くなりますよね。

イズミヤってそんなに良いですかね？？

>>2684　2685
先ずは近くのスーパーでしょうね、ここは離れてるけどガーデンズが近いなら利用頻度は上がって当然。
またガーデンズはイズミヤ以外にも成城石井や阪急で食料品は売ってるし、
そうそう、今は阪急で北海道フェアーしてますね。

ガーデンズまでここからって往復で40分くらいかかりませんか？ちょっと買い出しにって距離ではありませんよね？
車を出すにしても、グルッと西北周辺を回らないとたどり着けません。
んー、やっぱり不便かな。

そろそろ完売するかなあ。今後の資産価値も含めて気になる。

結局は、西北の人気はガーデンズの人気に比例するってこと？
神戸と名乗れないし、関西外の人には伝わらない地名だけど、便利な土地だから？

西北も不便では決してないが交通の利便性なら阪神間では尼崎が随一だろうね。大阪にもより近い位置関係だし。
西北は大手電鉄会社のイメージ戦略が奏功してるのが大きい。昔はただの野球場のあるだけの古びた“北口”だった。この物件は駅の利便性が十分に享受できない駅距離とエリア高に乗じた販売価格に嫌気されて売れ残っている。

西北でも特に北西方向は昔から西宮七園と言われる高級住宅街、
関西屈指の塾が集まる文教地域でもあった。
いつもの尼崎自慢さん、もういい加減嘘書くのはやめてくださいな。

また、西北と尼崎の小競り合いw 相変わらず両者仲が良いことで。本当に視野が狭いねー。

西宮七園の”昭和園は”今や”昭和”の遺跡とも言える面持ちなんだけど。それよりここ丸橋町って”昭和園”にかすってもいないですよね？かつての「西宮七園の近所」としかこの物件をアピールできないのも厳しい。

＞＞2691
ここから駅前の寂しい道を10分歩かせて塾に通わせるくらいなら、他の阪急沿線から電車で通わせるか車で嫁に送迎させるくらいの方が良いと感じるような立地。

今では昭和園の周辺含めて、西北の北西側は道路は車歩分離されず、古びた感じで一番イマイチ感が漂ってる。
駅前もごちゃごちゃ感じます。まとまった再開発計画とかないの？

>>2689
東京の人には尼崎市は地価が急上昇いした川崎市と比較すればいいと思います。
今はそれほどでもないですが西宮市をいずれ抜く勢いです。

今の西北は食い散らかされた感が否めない。これ以上どうやったら伸びるんだ？

今週の週間現代にとうとう掲載されてましたね

高級マンションはオリンピック迄持たず投げ売り、大暴落が始まる


たしかプレミストがコメントされてましたけど同ブランドなんでしょうか
？

>>2696 匿名さん
同じ見解ですね。
尼崎は昔の西北みたいにイメージ悪かったのが、同じように再開発で激変してます。
阪急の上品なイメージではまだ西北に劣りますか、京都や新大阪に便利なJ尼や梅田だけでなく難波、奈良にも便利な阪尼などは既に侮れないエリアと言えます。今は西北同様駅前の限ったエリアのみが騒がれてるますが、大きく化ける可能性はありえます。
現に穴場駅としてはいつもあがってきてるので、あるいみ西北の駅遠物件を購入するより面白いかもしれないと見ています。