プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

ジオ花鳥苑って北昭和町？　川の西側では比較にならないと思うけど。

目くそ鼻くそレベルで比較するなよ、笑
駅北西側で、似た場所、似た距離、似た発売年だとジオしかない。
あとはアーバンライフを除くと10年近く前以上で、ガーデンズすらない。

この前中古ででてたよ。
それでええやん。

間取りでてたけど、柱がめりこんでるなあ。
玄関側にまるまるめりこんでる間取りもある。

情報少なすぎてそれしか良し悪しはわからない。

それならジオ花鳥苑の中古待とうかな。

ちょっとでも駅近がいいし

>>252
ジオ花鳥苑の方がほんの少しだけど駅から遠いよ。

うちの子は平木中卒（２年前）ですが、普通の公立中学でしたよ。

学年によってカラーがあるので、昔は悪かった年もあるみたいでしたが、

ここ数年はおとなしく落ち着いている学校だと思います。

前校長（定年のため退職）が風評被害を減らそうとすごく努力されていました。

>>253
徒歩9分でネットで出てますよ。
プレミストは玄関から部屋までがさらに時間かかるね。

>>254
風評被害ってあるよね。
平木しかり深津しかり。

今の現状も知らずネットの情報鵜呑みにしてしたり顔でウンチク垂れる奴とか。
昔のイメージでモノ語る奴とか。
ほんまにウザい。

ウチの子は絶対に平木には通わさないけど。

坪260ってドコ情報？確かなの？

>>257
土地が解体込みで180万/坪だからねぇ。普通に計算すると販売価格は250万前後になってしまう。

売り手側の都合で販売価格を決めてもそれが市場価格に合わなければ無意味。
丸橋町で坪１８０万とは信じがたいわ、面大地の減額分を入れて１３０万がエエとこ。
土地仕入れの高値掴みをエンドユーザーに押し付けてもアカンわな。
まあ、それでも食いつく愚か者が何人居るか？と云ったところかな。
西北バブルの極みやね。

>>258
そういう情報はどこで仕入れるのですか？

たしかに北西側の物件は少ないが、ここに拘る理由はなんだろうね？

西北マンションはどこも大きな差がないように思うので、値下がりしなさそうな駅近の中古を買えばいいのでは。

住環境は幹線道路、高速道路、電車が東西南北に走ってるので、どこもザワザワしてる。閑静な住宅街や風光明媚なというのは少ないが、劣悪な場所というのも少ない。

小中学校レベルは避けたいところはあっても所詮西宮なので、神戸や豊中のように是非いれたい公立というのはない。私立にいかせればよい。

芦原町や祇園官町は避けたとしても、全体ならいくらでも中古物件はでてる。

あえていうなら北東の高木小以南がいいが、マンションは出ないので門戸まであがってしまう。

ジオタワー、ジオウェリス、ベリスタ、ルネ昭和園、ウエリス高木、ジオ花鳥苑、プレミスト西北あたりを指定しておけばいいと思う。当初の売値よりは高いが、ここより値下りもしにくいだろうし、便利かと。

解体料込みの金額になっていたりもするんですか。
まあ、売る方も利益が無ければ商売にはならないし、仕方が無いだろうけどね。
でもそうなると、意外と高くなってしまうんじゃないかな。
すると、坪単価が２５０万前後なんですか。

なるほど。

坪250や260だと購入可能な層は随分限られますね。
でも人気の西北だしきっと売れるんでしょう。
世の中お金持ってる人意外と多いんですね羨ましい。

西宮北口の地価は2005年ぐらいから1.5倍になってるからな。
で、西宮一高い。
このマンションの辺が夙川の雲出町とかと同じぐらい。
30万後半/m2。笑える。
バブルか、まだいくのか。個人的には実が伴ってないと思うが。
http://www.tochidai.info/area/nishinomiya-kitaguchi/

>>260
公開されている元の持ち主の資産報告書に売却金額が載っています。
その金額＋諸費用＋マンション解体費が土地値になります。

これね

固定資産の譲渡に関するお知らせ
http://www.ds-pharma.co.jp/news/2014/20140829_1.html

西宮寮
（兵庫県西宮市丸橋町4番15号）
土地 6,886.49m²
建物 7,770.76m²（延床面積）

34億2100万円


まだ新しい鉄筋コンクリート造の寮の解体費用を入れたら、坪170万超で買っている計算。

希望のお部屋の聴き取りしてました。
ルーフバルコニーある部屋はまだでしたが、
他は赤丸ついてきてました。
申込みしたお部屋が抽選にならないのを
願うばかりです。

>>266
なるほど。ありがとうございます。

大日本住友製薬もうまくうりぬけましたね。
業績イマイチなので、よかったでしょうね。

スミフがかっていればもう少し安くできそうな気もしますが、さすがに資本の距離が遠すぎますかね。

今津線西側・神戸線北側の徒歩圏内で2000坪は最初で最後だろうから、金額的にはありえるね。

買いたい人は多いでしょうけど、坪２６０とかだと買える人は少ないのでは。
ウチはギブアップ

東京なら普通の金額。

ですよねぇ

うちもギブ

中古でいきます

東京？

地価の違う地域と比較しても意味なし。
世界屈指の兎小屋東京なんてさらに意味なし。

西北は首都圏だと再開発で人気があがっている武蔵小杉が近しいが、今は坪350するからね。
たかが川崎のくせに。
5000万出して47平米。ありえへん。

東京で260出してもろくなとこにすめんよ。
とはいっても、関西で260も出して住むとこちゃうよ、丸橋の大衆マンションは。
5000万出して70平米きるやん。ありえへん。

買えない連中がケチつける書き込みが多いね。

ここはバカ売れすると予想
坪260万位ポンと出せる人は阪神間にはゴロゴロいるし、投資物件じゃないんだから値下がりなんて気にしない。

「2016年版　みんなが選んだ住みたい街ランキング 関西版」を発表
４年連続で1位「西宮北口」、2位「梅田」と不動のツートップ！
http://www.recruit-sumai.co.jp/press/2016/03/sumitaimachi2016kansai.ht...

271だけど、東京では普通のサラリーマンがマンションの主な購買層だ。年収は変わらないから、この金額でも買える連中は幾らでもいる。
もちろん物件の良し悪しは別の話だけどね。

敷地の北側にエントランスがあるようですね。

目の肥えた阪神間の人間は、価値に見合わない物にポンと金は出さない。
素人がリクルート情報鵜呑みで、阪神間を過大評価して高値買いをしてるだけ。

それと、買えない連中がケチをつけると云う発想は典型的な貧乏人目線だな。

西北界隈を貶してる人達は素人集団だけ、通勤時間に対し価格が高い地域は何処も通勤時間に勝る何らかの魅力がある地域。
魅力は数字では表し難いが目の肥えた人はそこまで判断しています。

購入する人の９割以上は素人なんだからリクルートの情報の効果は絶大です。
心配しなくても金持ち素人が高値買いしてくれますよ。

３０代位でモノを知らない阪神間のボンボン達が親の金で買いに来る感じかな。

モデル見学ついでに神祇官町のジオの中古見に行ってきたけど、

自走式駐車場があるので下の階は牢屋みたいな暗さでびっくり(>_<)でした。


模型ではわからなかったのですが、ここも暗ーい感じのじめじめマンションになるのでしょうか？

素人でない人って投資用ってこと？
ここはほとんど実需だろうから素人に人気だったら狙い通りなんだろうね。
場所の評価はともかく西北徒歩圏(10分はぎりぎりか)でこの規模感は他には無いってことが人気の要因かな。

みんな価格含めいろいろと意見、評価してるけど5月にはわかるね。
まずは150のうち1次でどのくらい売り出すかだね。今反応確認してるところだろうから、1次で100以上出すようなら手応え良好ということ。竣工まで1年切って1次50以下ならやばしってこと。

ですね。
総戸数のおよそ7割を1期1次、2次で売り切ればとりあえずは人気物件として見ても良いでしょうね。
西北ガーデンズのイメージをどれだけ呼び水にして取り込めるかでしょうね。

価格がいくらであろうと売れると思います。
西北エリアでこの規模はもう無いよ。
校区なんて私立行かせるし大した問題ではない。

近頃の西北エリア物件は小規模物件はともかくどこもそれほど飛ぶように売れていない気がするし、規模が大きくても何かそれ以外の特徴がなければ、いずれ数十年もすれば他の近所のマンションと同等の扱いになるだけ。
周辺相場より購入金額が高ければ高いほど割安感ももちろん少ない。

あえて山上に住んでいる老夫婦がここに移り住むって感じではなさそうな気がする。
価格がいくらであろうと買おうなんて思う人は駅前から離れたエリアでも無理して西北に住みたいと考えるそこそこの稼ぎのある若い家族かボンボン夫婦だよね。

来年3月頃の引渡しなのにまだこの時期に販売予定も発表されていないのは予定していた資料請求数が少なく、アンケートによる具体的な見込み客が十分に取り込めていないんじゃないのかなぁと勘ぐってしまいます。（笑い）

だからさ、
ココとか青○とか神○官とかを“北口”ってさ、
売るのも勝手、買うのも勝手なんだけどさ、
そもそもが有得ないお話でさ、
でも、やっぱり買っちゃう人が気の毒としか。

大金投ずるなら西宮七園を基本にどうぞ。

大金投ずるなら西宮七園を基本にどうぞ。

古っ笑
ここってもともと5月発売の予定でしよ。
だったら今の段階で販売予定が出ている方がおかしいのでは？

ここは駅近かどうかは微妙だけど西北を名乗るのには違和感無いけど？

たしかに古いかもしれないが、
西宮いや京阪神に長く居る者としては
なんでもかんでも住みたい街「北口」にかこつけてる現状には
鼻で笑うしかないんだよ

西宮七園ってサラリーマン向けの分譲地で邸宅街でないところがミソだね。

ここ昭和園と同じだよ。
でもアドレスは丸橋町。

>>294
丸橋といえばシダックスだな。あとは一風堂。なぜ一風堂にあれだけ行列するのか理解できんが。

>>295
並ぶ価値あるよ。
でもここ住んだら並ばない時間にいつでも行けるからいいな。
シダックスは要らない。店変わって欲しいな。カフェがいいな。ヒロコーヒー好きだけど高木にあるから無理だね。大起水産で販売とイートインでもいいね。

リサイクルショップが欲しい。

>>295
同意。フツーの味で行列が出来るのが不思議。知名度の高さで集客できるんだろな。