プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

>>2317 マンコミュファンさん

出ているのはここの柱と梁では？

買わないから値引きしてるのでは？

>>2315 マンション検討中さん

飽きた！ご苦労様、以上。

>>2315 マンション検討中さん
アルコープじゃなくてアルコーブね。 教えといてあげるよ、物知りさん。

>>2315 マンション検討中さん

勉強になるので続けください。

くわけとけや

鍵 △手ブラキーなし
廊下 △メーターモジュールではない
洗面所 △観音扉
下駄箱 ×クローゼットなし、寝室めり込み

デベ ×マンション素人大和

関西騰落率16位。平均以下。大手準大手には全敗。投資屋エステム、プレサンス、オリックスより下。エスリードとほぼ同じ。高値で人気のないものを売り切る営業力があるということだな。すごいなー。

>>2328
あらら資料を途中で切っちゃうのね、その先を見せると都合悪いのかな？
まあそれだけでも平均築年数の浅いデベの値下がり率が低いが、それって当たり前の現象やん。

>>2329 匿名さん

社員さん、ちゃんと計算してから書き込めよ〜

騰落率を築年数で割った年間騰落率で出しても、ダイワはトップにすら入らないんだけど。資産価値のないデベは確定だよね。(笑)

そんなことより、ご近所の築浅が数千万お安いことの方がリアルな未来の下落値だよね。(笑)

https://smp.suumo.jp/chukomansion/hyogo/sc_204/pj_88373858/

https://smp.suumo.jp/chukomansion/hyogo/sc_204/pj_88536597/

>>2327 マンション検討中さん
くわけとけや　　とは？

>>2329 匿名さん

いやいや、スクショかははみだしただけやで。

全体を見せると御社にもっと不都合な事実になってしまうけど、ええんかな？

関西は16/22位

関東版もあってな。20/30位

https://s.sumai-surfin.com/contents/20161025

悲惨な結果やな。

今度はどんな言い訳が来るん？また人格攻撃や買えないんだろってのは禁止で頼むわ。

>>2330 匿名さん
どちらも5、6年後、15年後の参考になりますね〜。
ありがとうございます!

ちなみにアーバンの方は真南に出来たプレミストから部屋が丸見えになって更に値が下がったとかは考えられますか？

まとめておくね。

デベ騰落率×
関西は16/22位
関東は20/30位

物件資産価値×
西北の北西側は築5年から10年で見ると、徒歩9分のジオ花鳥園が@180ぐらい、徒歩5分以内なルネとアーバンライフが@220ぐらい。西北の中古市場が今と同じ水準なら、ジオの中古価格例から見ると5年後にジオと同じぐらい、つまり45%落ちる

共用施設 ○西北で大規模大規模
駅距離 ×10分 論外
環境　△国道近すぎ、囲まれすき
利便性 ×買物施設遠い
デザイン ×ほぼ吹き付け。色汚い
ランドプラン ×中庭駐車場えぐい
壁湿壁18cm ○普通
アンボンド20cm × 遮音性悪い長谷工仕様
間取り ×ザ田の字の長谷工仕様
アルコープ ×最低限の長谷工仕様
梁や柱　× めり込みまくりの長谷工仕様
天井　×240cm最低の長谷工仕様
スパン　×6m前半しかないナロー長谷工仕様
広さ　×70平米ちょいの東京仕様
カーテンレール ×カバーなしの長谷工仕様
風呂排水ボタン ×プラスチック
風呂照明 ×ダウンライトではない 長谷工仕様
キッチン△デュポンモデスト
バス　◯キレイサーモフロア
トイレ △収納一体型。手洗いカウンターやタンクレスなし。
窓 △ローイーなし
鍵 △手ブラキーなし
廊下 △メーターモジュールではない
洗面所 △観音扉
下駄箱 ×クローゼットなし、寝室めり込み

>>2333 マンション検討中さん

元々社宅あったからどうかな。
プレミスト民から丸見えのえぐさはある。
ここの防音壁として存在していると言ってもいい。

>>2333 マンション検討中さん

北のアーバンはほぼ同じではないかな。眺望は以前とさほど変わらないのと、高値新築が出来てむしろ中古市場を引き上げてるから。

あと、アーバンライフはすぐ北と駅五分の両方にあるね。駅近の方は築8年で@220ぐらいかな。駅に近く道路や線路も近くなく良い物件でしょう。南がビルだけど。

ジオもあわせて考えると、やはりここは5-10年で今の市場環境なら@180-200ぐらいになるというのが妥当な計算だろうね。

西北は阪急がやたら供給を続けてるし、生産緑地がかなり多いのが固有のさらなるリスク要因かなと思います。

追加しておくね。

西北は供給過剰にさらに拍車が掛かるが、尼崎今後工場の閉鎖に伴う供給によりますます発展し、将来はより大阪に近い尼崎が西宮人気を上回る日もそう遠くはないと断言する。

西宮の生産緑地×供給過剰
尼崎の工場跡地◯需要拡大

>>2349 匿名さん

匿名で断言されてもね。
住所と名前も書いといてよ。

>>2349 匿名さん

尼との比較はしておらず、西北は尼と価格が相関しているわけでもないので、勝手に追加しなくていいですよ。

まあ、マクロで見れば、西北でも学区、公立の学力、地歴問題でファミリーニーズに障害があるのに、尼はさらに問題の程度が厳しく、この上げ潮で人口も減少、地価も下がっており、マンションは破格の野村以外は全く売れてないのでダウンサイドリスクは西宮より遥かに高いでしょうね。人口も西宮は40年にトントンの一方、尼は25%の劇的な減少も見込まれています。

>>2349 匿名さん
尼人気が西北を上回るのは別に構わないんだけど、
このマンション検討者はそもそも尼を候補に入れていない方が大半だと思いますよ。
ちなみに自分が検討する場合も尼は候補に入れません。

2349
需要があるから供給されるのが順番。
供給されたからと言って需要を喚起される程
尼に人気はないよ。
尼がそれなりの価格になってるのは人気地区暴騰
による玉突き現象によるもの。
熱気が冷めたら一番に下落する。
jr塚口なんかは競合して値下げ合戦になるよ。

->>2351
障害？またデマ飛ばしてるけどこのマンションが校区の平小は私立中学への入学率は西宮市内では並の上、阪神間の平均値でなら上位の進学率。
また徒歩圏塾数も関西屈指の数であり教育熱心な家庭も多くこんな環境も西北人気の一員とされてる。

平中の評判が悪いから平小の私学中進学率が
高いのではないの？

>>2351
破格?あそこは駅前でも完工8ヶ月でやっと完売したのに破格じゃないだろうw
あなたの中では破格だったのだろうけど賃貸も塩付けだし焦りでここで暴れてるのか？

>>2352 匿名さん

その通りでしょう

>>2353 匿名さん

的確ですね。

塚口野村は安くて物件としてよいからそれなりに売れてるだけ。

だから、塚口三菱と東急は玉突きで坪250越えとなり全く売れていない。三菱は業者に転売してようやく終わったという有様。

業者の期待ほどこの都心回帰の流れに乗れてないんだよね。他に選択肢はあるし、関西の魔境だから。

>>2356 匿名さん

プレミスト民いつも尼と戦ってるよなwここよりも塚口三菱東急よりも2500万安いのだから十分お値打ちだろ。

なんでもかんでも尼の安物と争うとここの人が可哀想だよ？勘弁してあげて。。

>>2354 匿名さん
ここの校区は小学校は広田小学校ですよ〜。
小学校はとても良いけど中学校がって人が多いのが現状だったはず。
中学校はイマイチらしいけど、昔に比べたら大分マシになってきたって。
平木中学区のお住まいだった「ヤ」の付くお仕事に従事されていた宅のご子息らが減って言った為とも聴いた。
中学校は私立でって入居者も多いと聞く。

総合選抜や平木深津の残念さが私立中文化を生み、
やたらと塾が増え、
意識高い家族が増え、
外から西北まで通う人も増え、
ミドルからアッパーまでの私立文化が高まってきたから、
平木深津の存在は重要なんだな。

地元中行くなら塾もいらない。
アッパー高じゃないなら普通の塾でいい。
交通の利便性も子供には関係ない。

私立小学校は自営のアホ子供も多いから教育にベストとは限らない。

ここは平木以上に人気の広田小学校で中学も人気の学文中学だし、
同じく西北のもう一つの学区である瓦木中学は西宮で一番人気。

東灘も芦屋も西宮も阪急沿線はどこも公立学区が良く私学進学率も高いのが共通の特徴。
もうこの件に関してはどんな尼工作しようと格差がありすぎだから覆せないですよ。

http://www.gaccom.jp/schools-23329/district.html
http://www.iezo.net/tiikinavi/hyogo/nishinomiya_ninki.html

間違えました、

広田小学校は間違えなしですが学文中ではなく平木中でした、
西宮市内で広田小は上位ですが、平木中は並の上程度ですね。

http://www.iezo.net/tiikinavi/hyogo/nishinomiya_0106.html

>>2364 匿名さん

西宮市の一番人気は甲陵中学ですよ。

＞＞２３６５
トンチンカンなカキコミは止めなはれ。
広田の上が学文とは土地鑑無しも甚だしい(間違うにも程がある）
そして、瓦木が一番なのは生徒数。
平木が並みの上なら、西宮に並み以下は無い事になるよ。
新参の西北住民かな？みっともなく燥いでちと痛いわ。

いやー、この人はこのマンションを象徴してると思うでー。

教育や物件に多少の興味があるのに、全て間違った理解をして、自信満々にドヤってる。

ここの学区が何かすら間違ってるし、西宮公立が良いだの、平木が並みの上だの、よくそこまで間違えると感心する。

教育に無頓着やけどコスパ高く元からもしくは10年ぐらい前から住んでる人や、ここのポテンシャルをわかって教育は私立とわりきって5年ぐらい前からに移ってきた人とも違う。

教育にも住居にも資産価値にも意識が低いのに、小銭だけはもってて人に流されるだけの中身のないプライドが高い層。

これがここの住民像やろ。

高値時期に駅遠の安物高値マンションを買って公立前提で子育てするつもりなんて、全て間違ってるとしか思えない。

ここをうまく救い取るのが完売までのキーやね。

大和の販売マニュアルにも、販売ターゲット像としてそんなこと書いとるだろうね〜

年寄りや大学関係者もたくさん買ってると聞いたが、たしかにネットリテラシーや世間知らずな層じゃないと厳しいよね。

築何十年の戸建ての年寄りにはこの程度でも最新鋭に見えるのだろう。

医者や弁護士となると目利きができるから、こんな低質なものは買わないだろうな。

関西でも関東でも当たり前ですが、マンション単価の高い地域は、高額所得者が多く、教育水準も高い。

こんな当たり前の現象を認めたくない輩が妬んでるだけにしか見えない。