プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

主観さんの評価は？
主観さんの知識は？


共用施設 ○西北で大規模大規模
駅距離 ×10分 論外
環境　△国道近すぎ、囲まれすき
利便性 ×買物施設遠い
デザイン ×ほぼ吹き付け。色汚い
ランドプラン ×中庭駐車場えぐい
壁湿壁18cm ○普通
アンボンド20cm × 遮音性悪い長谷工仕様
間取り ×ザ田の字の長谷工仕様
アルコープ ×最低限の長谷工仕様
梁や柱　× めり込みまくりの長谷工仕様
天井　×240cm最低の長谷工仕様
スパン　×6m前半しかないナロー長谷工仕様
広さ　×70平米ちょいの東京仕様
カーテンレール ×カバーなしの長谷工仕様
風呂排水ボタン ×プラスチック
風呂照明 ×ダウンライトではない 長谷工仕様
キッチン△デュポンモデスト
バス　◯キレイサーモフロア
トイレ △収納一体型。手洗いカウンターやタンクレスなし。
窓 △ローイーなし

買えない？
買わないの間違いでは？

>>2316 マンション検討中さん
私のもう一つの選択肢
「買わない」

>>2310 匿名さん

イカリより貴殿のマンションの知識は？

>>2318 マンコミュファンさん

芦屋や夙川や岡本や住吉が買えない層が
西北程度の長谷工程度に飛びついてるのでは？

>>2317 マンコミュファンさん

出ているのはここの柱と梁では？

買わないから値引きしてるのでは？

>>2315 マンション検討中さん

飽きた！ご苦労様、以上。

>>2315 マンション検討中さん
アルコープじゃなくてアルコーブね。 教えといてあげるよ、物知りさん。

>>2315 マンション検討中さん

勉強になるので続けください。

くわけとけや

鍵 △手ブラキーなし
廊下 △メーターモジュールではない
洗面所 △観音扉
下駄箱 ×クローゼットなし、寝室めり込み

デベ ×マンション素人大和

関西騰落率16位。平均以下。大手準大手には全敗。投資屋エステム、プレサンス、オリックスより下。エスリードとほぼ同じ。高値で人気のないものを売り切る営業力があるということだな。すごいなー。

>>2328
あらら資料を途中で切っちゃうのね、その先を見せると都合悪いのかな？
まあそれだけでも平均築年数の浅いデベの値下がり率が低いが、それって当たり前の現象やん。

>>2329 匿名さん

社員さん、ちゃんと計算してから書き込めよ〜

騰落率を築年数で割った年間騰落率で出しても、ダイワはトップにすら入らないんだけど。資産価値のないデベは確定だよね。(笑)

そんなことより、ご近所の築浅が数千万お安いことの方がリアルな未来の下落値だよね。(笑)

https://smp.suumo.jp/chukomansion/hyogo/sc_204/pj_88373858/

https://smp.suumo.jp/chukomansion/hyogo/sc_204/pj_88536597/

>>2327 マンション検討中さん
くわけとけや　　とは？

>>2329 匿名さん

いやいや、スクショかははみだしただけやで。

全体を見せると御社にもっと不都合な事実になってしまうけど、ええんかな？

関西は16/22位

関東版もあってな。20/30位

https://s.sumai-surfin.com/contents/20161025

悲惨な結果やな。

今度はどんな言い訳が来るん？また人格攻撃や買えないんだろってのは禁止で頼むわ。

>>2330 匿名さん
どちらも5、6年後、15年後の参考になりますね〜。
ありがとうございます!

ちなみにアーバンの方は真南に出来たプレミストから部屋が丸見えになって更に値が下がったとかは考えられますか？

まとめておくね。

デベ騰落率×
関西は16/22位
関東は20/30位

物件資産価値×
西北の北西側は築5年から10年で見ると、徒歩9分のジオ花鳥園が@180ぐらい、徒歩5分以内なルネとアーバンライフが@220ぐらい。西北の中古市場が今と同じ水準なら、ジオの中古価格例から見ると5年後にジオと同じぐらい、つまり45%落ちる

共用施設 ○西北で大規模大規模
駅距離 ×10分 論外
環境　△国道近すぎ、囲まれすき
利便性 ×買物施設遠い
デザイン ×ほぼ吹き付け。色汚い
ランドプラン ×中庭駐車場えぐい
壁湿壁18cm ○普通
アンボンド20cm × 遮音性悪い長谷工仕様
間取り ×ザ田の字の長谷工仕様
アルコープ ×最低限の長谷工仕様
梁や柱　× めり込みまくりの長谷工仕様
天井　×240cm最低の長谷工仕様
スパン　×6m前半しかないナロー長谷工仕様
広さ　×70平米ちょいの東京仕様
カーテンレール ×カバーなしの長谷工仕様
風呂排水ボタン ×プラスチック
風呂照明 ×ダウンライトではない 長谷工仕様
キッチン△デュポンモデスト
バス　◯キレイサーモフロア
トイレ △収納一体型。手洗いカウンターやタンクレスなし。
窓 △ローイーなし
鍵 △手ブラキーなし
廊下 △メーターモジュールではない
洗面所 △観音扉
下駄箱 ×クローゼットなし、寝室めり込み

>>2333 マンション検討中さん

元々社宅あったからどうかな。
プレミスト民から丸見えのえぐさはある。
ここの防音壁として存在していると言ってもいい。

>>2333 マンション検討中さん

北のアーバンはほぼ同じではないかな。眺望は以前とさほど変わらないのと、高値新築が出来てむしろ中古市場を引き上げてるから。

あと、アーバンライフはすぐ北と駅五分の両方にあるね。駅近の方は築8年で@220ぐらいかな。駅に近く道路や線路も近くなく良い物件でしょう。南がビルだけど。

ジオもあわせて考えると、やはりここは5-10年で今の市場環境なら@180-200ぐらいになるというのが妥当な計算だろうね。

西北は阪急がやたら供給を続けてるし、生産緑地がかなり多いのが固有のさらなるリスク要因かなと思います。

追加しておくね。

西北は供給過剰にさらに拍車が掛かるが、尼崎今後工場の閉鎖に伴う供給によりますます発展し、将来はより大阪に近い尼崎が西宮人気を上回る日もそう遠くはないと断言する。

西宮の生産緑地×供給過剰
尼崎の工場跡地◯需要拡大

>>2349 匿名さん

匿名で断言されてもね。
住所と名前も書いといてよ。

>>2349 匿名さん

尼との比較はしておらず、西北は尼と価格が相関しているわけでもないので、勝手に追加しなくていいですよ。

まあ、マクロで見れば、西北でも学区、公立の学力、地歴問題でファミリーニーズに障害があるのに、尼はさらに問題の程度が厳しく、この上げ潮で人口も減少、地価も下がっており、マンションは破格の野村以外は全く売れてないのでダウンサイドリスクは西宮より遥かに高いでしょうね。人口も西宮は40年にトントンの一方、尼は25%の劇的な減少も見込まれています。

>>2349 匿名さん
尼人気が西北を上回るのは別に構わないんだけど、
このマンション検討者はそもそも尼を候補に入れていない方が大半だと思いますよ。
ちなみに自分が検討する場合も尼は候補に入れません。

2349
需要があるから供給されるのが順番。
供給されたからと言って需要を喚起される程
尼に人気はないよ。
尼がそれなりの価格になってるのは人気地区暴騰
による玉突き現象によるもの。
熱気が冷めたら一番に下落する。
jr塚口なんかは競合して値下げ合戦になるよ。

->>2351
障害？またデマ飛ばしてるけどこのマンションが校区の平小は私立中学への入学率は西宮市内では並の上、阪神間の平均値でなら上位の進学率。
また徒歩圏塾数も関西屈指の数であり教育熱心な家庭も多くこんな環境も西北人気の一員とされてる。

平中の評判が悪いから平小の私学中進学率が
高いのではないの？

>>2351
破格?あそこは駅前でも完工8ヶ月でやっと完売したのに破格じゃないだろうw
あなたの中では破格だったのだろうけど賃貸も塩付けだし焦りでここで暴れてるのか？

>>2352 匿名さん

その通りでしょう

>>2353 匿名さん

的確ですね。

塚口野村は安くて物件としてよいからそれなりに売れてるだけ。

だから、塚口三菱と東急は玉突きで坪250越えとなり全く売れていない。三菱は業者に転売してようやく終わったという有様。

業者の期待ほどこの都心回帰の流れに乗れてないんだよね。他に選択肢はあるし、関西の魔境だから。

>>2356 匿名さん

プレミスト民いつも尼と戦ってるよなwここよりも塚口三菱東急よりも2500万安いのだから十分お値打ちだろ。

なんでもかんでも尼の安物と争うとここの人が可哀想だよ？勘弁してあげて。。

>>2354 匿名さん
ここの校区は小学校は広田小学校ですよ〜。
小学校はとても良いけど中学校がって人が多いのが現状だったはず。
中学校はイマイチらしいけど、昔に比べたら大分マシになってきたって。
平木中学区のお住まいだった「ヤ」の付くお仕事に従事されていた宅のご子息らが減って言った為とも聴いた。
中学校は私立でって入居者も多いと聞く。

総合選抜や平木深津の残念さが私立中文化を生み、
やたらと塾が増え、
意識高い家族が増え、
外から西北まで通う人も増え、
ミドルからアッパーまでの私立文化が高まってきたから、
平木深津の存在は重要なんだな。

地元中行くなら塾もいらない。
アッパー高じゃないなら普通の塾でいい。
交通の利便性も子供には関係ない。

私立小学校は自営のアホ子供も多いから教育にベストとは限らない。

ここは平木以上に人気の広田小学校で中学も人気の学文中学だし、
同じく西北のもう一つの学区である瓦木中学は西宮で一番人気。

東灘も芦屋も西宮も阪急沿線はどこも公立学区が良く私学進学率も高いのが共通の特徴。
もうこの件に関してはどんな尼工作しようと格差がありすぎだから覆せないですよ。

http://www.gaccom.jp/schools-23329/district.html
http://www.iezo.net/tiikinavi/hyogo/nishinomiya_ninki.html

間違えました、

広田小学校は間違えなしですが学文中ではなく平木中でした、
西宮市内で広田小は上位ですが、平木中は並の上程度ですね。

http://www.iezo.net/tiikinavi/hyogo/nishinomiya_0106.html

>>2364 匿名さん

西宮市の一番人気は甲陵中学ですよ。

＞＞２３６５
トンチンカンなカキコミは止めなはれ。
広田の上が学文とは土地鑑無しも甚だしい(間違うにも程がある）
そして、瓦木が一番なのは生徒数。
平木が並みの上なら、西宮に並み以下は無い事になるよ。
新参の西北住民かな？みっともなく燥いでちと痛いわ。

いやー、この人はこのマンションを象徴してると思うでー。

教育や物件に多少の興味があるのに、全て間違った理解をして、自信満々にドヤってる。

ここの学区が何かすら間違ってるし、西宮公立が良いだの、平木が並みの上だの、よくそこまで間違えると感心する。

教育に無頓着やけどコスパ高く元からもしくは10年ぐらい前から住んでる人や、ここのポテンシャルをわかって教育は私立とわりきって5年ぐらい前からに移ってきた人とも違う。

教育にも住居にも資産価値にも意識が低いのに、小銭だけはもってて人に流されるだけの中身のないプライドが高い層。

これがここの住民像やろ。

高値時期に駅遠の安物高値マンションを買って公立前提で子育てするつもりなんて、全て間違ってるとしか思えない。

ここをうまく救い取るのが完売までのキーやね。

大和の販売マニュアルにも、販売ターゲット像としてそんなこと書いとるだろうね〜

年寄りや大学関係者もたくさん買ってると聞いたが、たしかにネットリテラシーや世間知らずな層じゃないと厳しいよね。

築何十年の戸建ての年寄りにはこの程度でも最新鋭に見えるのだろう。

医者や弁護士となると目利きができるから、こんな低質なものは買わないだろうな。

関西でも関東でも当たり前ですが、マンション単価の高い地域は、高額所得者が多く、教育水準も高い。

こんな当たり前の現象を認めたくない輩が妬んでるだけにしか見えない。

話変わりますけど、決算月で安くしてる噂耳にしたんですが 定価で買った人 かわいそう

深津中と平木中は最悪の評判ですね。

西宮市 校区・学区専門スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/337029/res/1-1000/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32403/res/1-1000/

>>2373 マンション検討中さん
日付見た？内容は凄いけどずいぶん前のことじゃない？
今時何年の前のことデータで出してきても説得力ないよ。
直近の評判や状況が知りたいのです。

常識とかけ離れた間違ったことをいってるのに、私を説得してみろとか上から目線のわか方、面白いですね〜。新手の荒らしかしら。今の価格になったのはこの数年なのに9年もある小中が劇的に変わるわけないじゃない〜。土地や分譲も持ってるのに都合よく自分より下の方が出て行くとでも思ってるのかしら(笑)。

数年間で同じ場所で

坪単価が100万もかわってしもうたら

格差が激しそうやね。

ボトムが上がるわけではないから大変やろね。

勉強もルールもボトムにあわさなあかん。

どう考えても私立一択でしょ。

公立なんて金銭以外でメリットゼロやん。

金あって平木だの深津だのにいれる親、

子供になんて説明してんの？

西北の某マンションに住んで１０年近くになりますが、広田小学校は子供も行ってましたが大変良い学校でしたよ。
中学からは私立に行きましたが同じマンションでも６割ほどは私立中学を選択しています。
これは平木中学がどうとかそんなのじゃなく私学の魅力に魅せられ選択してるだけなので校区の影響ではありません。
そして平木の評判ですが昔は知りませんが現在は悪くはないし、むしろ行かれた方の話では高評価です。

まあ私立中学校に行かせるつもりが
受験失敗ってなったら悲惨だわな。
中学校浪人ってできるのかな？

>>2380 ご近所さん

広田じゃなく平木の話でしょ。
個人の感覚を世間の感覚にしないようにね。
西北の公立学区問題は今も存在する悩みです。

>>2381
受験とは無縁の人生を歩んでる人かな、その書き込みは恥ずかしすぎ。
>>2382
このマンションの校区は広田小→平木中だからそれで良いのでは？

>>2380 ご近所さん

はあ？平木が高評価？？どこと比べて？？

私学に魅せられてって、それは公立に魅力がないってことじゃん。
低偏差値の私立でもバンバン行かせるのが西宮。
魅力がないから神戸や大阪より私立ばかりなの。
高学歴コースか金持ちコースではなく脱公立なの。

>>2384
大都市圏では私学進学率の高い地域は公立もでもレベルが高いのは常識。
逆の例で大阪市は私学進学率が低く全国学力テストも全国最低レベル。
その大阪でも私学進学率が比較的に高い地域の公立はまだましだと思うよ。

もっと具体的に書くのなら西成や尼崎は私学進学率が低く公立レベルも低いが、
武庫之荘や塚口の阪急以北の校区は進学率もレベルも尼のなかではまだましでしょ。

2383

受験とは無縁？
逆だよ。だから校区が悪いところで中学から私立に行かせる前提で住むことを
皮肉ってるんだけど。
親のエゴで小学生で受験失敗してガラの悪い中学校に通うことになる子供のことを
考えると泣けてくるわ。

2384～が書いているように、私学進学率が高いところは普通は公立のレベルも高いわ。
万一、私立落ちてもそこそこの公立に通うことができるバックボーンは必要じゃないの？

>>2385 匿名さん

要は、なんとしてでも平木はレベル高いという話にもっていきたいの？何故そこまでして事実を捏造する？全くわからない(笑)

おらが村を持ち上げたいのは結構なんだけど、それをいうために事実と違うことや無茶苦茶な理屈をいうのやめないかね。

あなたの間違ってるのは、所得が高ければ公立はレベルが高いという理屈、私立進学が多ければ学力が高く、公立のレベルが高いという理屈。どんだけ飛んだ理論なんだよ(笑)。

所得の高い私立志向の芦屋、公立は中高は馬鹿ばっかりだよ？所得が低く公立志向の大阪、公立は明らかに私立よりレベル高いよ？上澄みは阪神間の公立最上位よりレベル高いよ？東京は公立の学力テストは全国上位だが明らかに私立志向のだよ？

反証ばっかりだね。

私立にいくかどうかは原因じゃなくて結果。その原因は所得だけじゃなく、地域特性や歴史的経緯が様々にあるわけ。西宮の私立人気は説明した通り。加えるなら公立高校が低偏差値しかないからだね。

まあ、あなたの比較対象が尼崎だの西成だのならまあいいんじゃない。たしかに平木が上だよ(笑)。

昔から大阪は公立がよいと言われてるが、その公立でも全国共通学力テストではいつも最低レベルやんw

>>2389
さすがに高校にもなれば人口の多い大阪が公立高校の選択肢も広がるが、
西宮でも学力に合った公私高校に行けば良いだけだし、
塾数がめちゃ多い西北は大学受験に向け有利な環境なのは変わらない。

まあ要するに、
大阪や尼崎の小中はドツボでも高校は学力次第で良い公立高校にも行けるってだけだな。

私の子供は同じ西北でも高木小学校でこことは校区も違いますが、大阪市内から引っ越し学力の違いに驚かされた経験があります。
市内でも特に悪い地域でもなく学校でも上位だったのですが高木では標準以下、でも担任の先生の好意で転校生には特別配慮して頂き遅れも直ぐに取り戻しました。
平木中学も校区が違うのでよくは解らないですが問題とされてる地域も周辺の幾つかの中学に分散されてるので問題は少なく感じますし、特に悪い噂も聞かないですね。

＞＞2392
まっ、尼崎を蔑んでここらをアゲるのが精一杯だわ。せいぜい同じ穴の狢同志、仲良くやりなって！

また同じ展開になってる。 飽き飽きやわ。

>>2396 管理担当さん

あ

それで西宮北口のポテンシャルは？　笑

>>2398 匿名さん
比較対象や条件は？
必要な言葉で端的によろしく!
答えようがないわ!
LOL

JR塚口のプラウドよりも、

大規模物件ありますか？
大阪に早く着きますか？
駅が近くて安いですか？
緑地や共有多いですか？

ほら、
北口は全部のマンションが負けてる。

>>2400 匿名さん
だから尼はどうでもええねん。 しょせん尼は尼や。

>2401 宿命のライバル なのに、それは無いよね。

尼を褒めると血相変える人おるけど、どないしたん？
最近は尼の物件の方もよく売れてるみたいやからねーww

＞＞2401
そんな尼より今の西北はロクな物件がなくて売れてないところがイタイ。

>>2402
>宿命のライバル
平均所得が大阪神戸間でどちらも二位だしな、
高所得は芦屋が一位で西宮が二位
低所得は西成が一位で尼崎が二位
兵庫県内人口も以前は尼崎が二位で現在は西宮が二位
武庫川を挟み個性豊かに育った両市は確かに宿命のライバル関係ですね。

西宮市を高所得者層に押し上げているのは残念ながら西北ではないんだよな。
そもそも、高所得者が多いならここの物件も高い、高いって言われるハズがなかろうに。

西北程度なら尼崎とそないに所得の差は変らん、変らん。阪神の尼周辺と西宮周辺、JRの尼周辺と西宮周辺、阪急の尼周辺と西宮周辺、どこも似たり寄ったり。やっぱり、永遠のライバルなんかもしれん。隣町同志やから当然と言えば当然やけど。

日韓関係みたいなものだから、切りたくても切れない縁だろうね。

>>2408
いい例えですね、でも2407さんのライバルには？
無茶な主張する所なんてまさに何処かとそっくりだし、
そんな隣人を嫌うのも2408さんのカキコそのまんまですね。

いやいや東京と大阪の関係と同じなんだろう。
「負けてたまるか東京に」と一部大阪人がほざいても
東京人から見れば大阪は単なる一地方都市と云う事。
西宮と尼なんて、警察白書、生活指数、地価等の数字を見れば
比較する事自体恥ずかしいはずなんやけどね。

管理人のコメントを載せたります

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、特定のマンションとは関係のない学区･学力の話題が散見されるようです。

学区･学力の話題につきましても、マンションの購入にあたりましては、必要な情報であるとは考えますが、
個別の物件スレにて、同様の話題が長く継続いたしますと、肝心の物件に関する情報交換を
阻害するケースもあり、他の検討中の方の迷惑になることも考えられます。

つきましては、大変恐れ入りますが、これらの話題につきましては、以降、他の同様のテーマを
扱うスレッドをお探しいただくか、類似スレッドが存在しない場合は、新たにスレッドを作成するなどの
ご対応をお願いできますと幸いです。

現存するスレッドでは、以下のようなスレッドもございますのでご参照ください。

兵庫県内の学区について
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8...

西宮市 校区・学区専門スレ Part.2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3...

神戸・西宮・芦屋　学区　生活　マンション　車　なんでも
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7...


なお、今後も同様の話題が継続する場合につきましては、利便性向上のため、
今後の投稿につきまして、一斉削除を行わせていただくこともございますので、
予めご了承くださいますようお願い申し上げます。

より多くの方に有益な場としてご利用いただけるようご協力のほど、よろしくお願いいたします。

＞＞2410
どちらの街を差してるんかようわからんけど、東京に例えている街ってのが恥ずかしいわ。

>>24121相互関係
東京→米国
大阪→中国
西宮→日本
尼崎→北朝鮮
西成→ジンバブエ

＞＞2413
意味不明