プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

>>179
避難住宅が建っていたとしたら何か問題があるのですか？

今までの話を取りまとめると、マイナス点は
・中学校
・国道の騒音
・駐車場のデザイン
だけですね。
コストは問題ありません。

こちらの掲示板を読ませていただくと171の騒音がすごいという方と、気にならないという方のご意見があり戸惑いますが遮音性能の高い分譲マンションでは音の聴こえ方も違うでしょうし、可能であれば棟内モデルルームで実際の聴こえ方を体験できればと考えます。

現在開催中のマンション発表会へご参加された方、よろしければご感想をお聞かせください(>_<)

意外と安く感じました。

>>185
いくらぐらい？

>>185
値段は1番気になります。おいくらぐらいでしょうか。

価格はまだ出てませんでしたよ〜

185は社員の方かな？

モデルルームの公開と共に発表らしいです

日銀のマイナス金利手法で取り敢えず金利低下”傾向”になると思う。
まあ実質よりも心理的効果狙いが目的なので検討者は踊らん事やね。
営業マンは必ず金利をトークに使うが、焦るべからずやで。
借りれる金額と返せる金額は別物や。
今は間違いなく天井圏、無理したらアカンよ。

「山高ければ谷深し」　「まだはもうなり」と云う事。

焦るべからず…そうですよね（汗）
とにかく、マンション自体が自分にとってぴったりなのかどうかを冷静に判断していかないと
ならないわけで。
ただ物件価格が上がっている中低金利気味というのは
なんとなく救いではあるかな。

4000万円前半で3LDKが買えるくらいであればいいのですが、
価格はまだ出ていないのですね。

早くわかるといいのですが…

>>191
あと１３００万円必要でしょうね。

>>192
たったそれだけでいいんですか？

坪260くらい？

資料請求しないと、もっと詳しい情報は得られないようになっているのですか…。
もっと詳しい情報が書かれているのかどうかっていうのがありますけれど。

価格、どれ位ですかね。
260までは位いかないと思うのですが、最近の傾向から行くとありうる？

「西宮北口」って冠名がついてるだけである一定数、飛び付くバカはいるから、坪260でも買う奴はいるでしょうね。
ただ、その分、完売には確実に時間を要する。

飛び付かんわ。

近隣エリアならまだしも、他府県からは西北ってだけで「飛び付く」人は一定数いるだろうね。
大抵の西北物件はそんな感じ(笑)

西北はエリア内で格差が激しいのでどっちを見るか？で評価が分かれるな。
「西北」と云う呼称も、イメチェンを図っての新語で、
地元の人間からすればただの「北口」なんやけどな。

「西北」は「西宮駅北口」の略でしょ？
通じるなら「西北」でも「北口」でも「西宮駅北口」でもどれでも良いでしょ。
今は何でも略して言うから通じないこともありますね。
でも「西北」や「北口」はちゃんと通じるでしょ。

西北でありながら西北からはかなり遠いよね！？最近こんなのばっかだよ。新築物件。
駅近の計画ないのかよ？多少高くても良いから。無理やり
感ありまくりだわ。

260〜270でした。

雑誌媒体でイメージ良く宣伝されたこの街を買いたくなる人は多いのかもね。
今までは駅遠物件でもなんとか手が届くような販売価格を抑えたもので客寄せ出来たけど、流石にこの場所でマンション相場は高騰しているとは言うものの、坪260万オーバーとなると疑問に感じるなぁ。
「駅から徒歩10分」且つあれだけ幹線道路に近い場所でどの位の勢いで売れるんでしょうかね？？

駅近なので即日完売に１票。

＞＞204
ここ、駅近物件じゃないよ。
どこか他物件と勘違い？？

とりあえず三千万円台はかえないことはわかった

>>207
住銀じゃないよ。

＞＞204
駅遠なので竣工後に売り切れず棟内モデルルーム販売に一票！

不動産経済研究所が22日発表した2015年の全国新築マンション市場動向によると、1戸当たりの平均価格は前年比7．2％上昇の4618万円と、1991年の4488万円を上回り、73年の調査開始以来最高値を付けた。人件費を中心に施工費が大幅に上がり、不動産ブームでマンション価格が高騰したバブル期の記録を塗り替えた。

先日マンションギャラリーへ行ってまいりました。
来週には価格もおおよそ発表になるかとは思うのでそれからにはなりますが、かなり心躍る気持ちで帰宅しました。

県外から来て初めての関西で「西宮」に住みましたが、住みやすくとても気に入っている街なので、昔のことはわからないけれどこの街に住みたいなと思っています。

あまりよくわかっていない若輩者ですが宜しくお願い致します。

私達は老夫婦2人であり、相続税対策として購入考えてます。なので予算は9000万円で100平米位で南東角部屋を考えてます。抽選にならなければいいですが。

みんな金持ちだな～

>>212
南東よりも西側の南寄りの方が資産価値が高いです。西宮では山と海が見えなければダメなのです。西側は道路に面していますが、道路際は全面が公園敷地で、マンション前の道路はほとんど車が通りませんというか、通れません。川の反対側の道路も車の通行量はとても少ないです。

>207
昔から大手銀行は厳選した優良住宅地にしか社宅を作らないのですが、
銀行は担保を取るためにも土地を見る目は肥えています。
その様な銀行の社宅跡地だからここは住宅地としては間違えないよね。

それでも営業の方はこのマンションの価格を心配しているみたいです。

価格を発表されるのも先の方になりそうですね

>>215
ここは銀行の社宅だったのですか？　本当に？？

>>217
調べてみたけど住銀じゃなく住友製薬ですね。
まあ銀行じゃないけどこの辺りには上場企業の社宅も幾つかあるし、
それでいいのじゃない。

ええ。どうでもいいです。

まぁ、本当に買おうと思っている人は、書き込みなんかしないから。

暇つぶしの悪口と、売りたい筋による称賛のオンパレードやね。
ホントに気に入っているなら黙って買うもの。
「良い物件は早い者勝ち」が不動産購入の常識。
検討者がここで褒めてライバル増やして何のメリットがあるのか？　

ここに限らずエンドさんの契約後の自画自賛も結構多い様でチトみっともないよ。

モデルルーム行って来ました
精巧な模型があり、建物の配置や周辺建物との距離や高さなどよーくわかりました。西側は公園を作るので低層でも結構空間が持てるようです。
現地も行きましたが、騒音は気になりませんでした。(夜はわかりませんが)
駐車場費用も思ったより安かったです。
まあ平均250オーバーの価格だけですね。

丸橋町は良くも悪くも極めて平均的な所。
坪２５０万が成立する様なエリアではないと思うが、
成立してしまうのがバブルの所以なんだろう。
まあ、”西北ブランド”恐るべしと云った処かな。

>>223
222です。
確かに価格はバブってますよね。
でも現地と模型見て内容確認しましたが代え難いものを感じました。
なんといってもこの規模(150戸？)は線路より北で171より南ではもう無いと思う。規模あるゆえのプラス要素は
1、エントランスが広い
2、コンシェルジュいる
3、共用施設充実(自分はゲストルーム以外要らないけど)
4、駐車場安くなる(たぶん理屈あってる)
5、ゴミいつでも出せる(たぶん24時間)
6、管理組合役員割合低い(おまけ要素)
本当はあと2〜3分近く(昭和園あたり)なら250でもすんなり受け入れたと思うけど---10分はぎりぎり---微妙かな

>>224
甲風園は無理にしても（物理的に）北昭和、南昭和なら地形、道路付けが悪くない
と云う条件付きで２５０万越えはありでしょうな。
自己満足の部分が多いが”アドレス”はそれなりに重要かと・・。

こんなに戸数多くて高かったら、絶対売れ残るねー

ジオ西宮北口クラウンズ見てごらんなさいよ

>>226
222、224です。
既述のとおり戸数多いからこそメリット感じて選ぶ人結構いると思う。クラウンズなどとは違って希少です。でも微妙な距離(10分)と価格からして---
私なりの感覚では1年後の竣工時点で1割弱残ってるかな。10戸くらい。

まぁ、丸橋町まで歩いた後で大屋町まで歩いてみるとよくわかりますね。

こちらは床下暖房ついてますか？？
部屋の間取り図見てもわかりませんでした。

>>229
床暖房ついてますよ^ ^
前回いただいた間取り図面にはなかったですが、新しく訂正されたものにはリビングに書かれてました。

>>230
ありがとうございます！

間取りの一般公開はいつでしょう

間取や設備の公開が待ち望まれますが、5月中旬販売だとまだこんなものですか？
公式サイトのトップに資料請求をした人限定で閲覧できるコンテンツがありますが、そちらには間取りや詳細が公開されているのでしょうか。

ここは本山青木のジークレフジオと並んで検討してる人も多そうだが、向こうは炎上しつつあるね。乾式壁やALC壁で構造をかなり削ってるあたり、突っ込みが多い。

こちらはあちらよりさらに高そうだが、詳細はどうなるかな。企画は難しそう。

坪260で80m2だと7000万弱だから、関西では数年前まで御影、夙川、住吉、芦屋あたりの高級物件を志向する価格帯。六甲や苦楽園口よりもはるかに高い。個人的には無理だな。

時勢柄仕方ないとはいえ西北のサラリーマンファミリーがどこまで耐えられるのだろうか。世帯収入1500万は最低限かなと思う。

かといって見た目を安っぽくすると仁川のプラネみたいに売れないし、悩ましいところだね。

西北徒歩10分がどれぐらい資産価値を維持できるかもわからない。駅前にタワマンできたら、もしかするときつくなるかもね。

こんなに人数増えたら、近所の幼稚園、保育所激戦だね

作るだけ作っても、これからは住む人の生活まで考えてくれないと

>>235
デベがそこまで責任持たんでしょう。
彼らは売れればいいわけだし。
ローンで焦げ付いても代わりに返済してくれるわけでもないし。

身の丈にあったって大事だよ。
当たり前だけど、低金利だからなんて甘い話に乗ったら泣きをみるね。

低金利とはいえ、この3年の20%の価格上昇と金利減による支払い減(今のところ去年より0.1%しかが下がってない)が全く釣り合ってないからね。1000万高値のものを100万値引きでかうようなもの。

しかもリセール時はたたかれること間違いなし。いくら人気とはいえ西北徒歩10分でさらに高値、例えば坪300近くが出てくるとはおもえない。買い手も限界でしょう。

１００万円のエサで１０００万円割高に売ると云う事やな。
金利が低いと云う事は金に値打ちがないと云う事。
金は値打ちがある時に使うべし、すなわち金利が高い時に買う事。
金利が高い時に（買い難い時）買えばライバルも少なくて良い買い物が出来るよ。
まあ、損得を考えない人なら「欲しい時が買い時」でいいとは思うが。

私は、今は絶好の売り時（やや遅いが）と思っていて所有物件を売りたいとは思うが
売ってもその金の運用先がないので仕方無く所有継続中。
不動産の空売りが出来るなら最高なのになとよく思う。
株ならワンクリックで簡単に取引できるし売買経費も少額で、流動性も高い。
不動産で良い物を手に入れる為には、知識根気体力が必要だし流動性も低い。

つまらん物件を高値掴みすると後々苦労するよ。

高いか安いかは本人の稼ぎ次第だから周りがとやかく言う事でもないとは思うけど、実際、川沿いを歩いてみると徒歩10分って思っていた以上に遠かったです。
屋根や遊歩道が続いているわけでもなく、気候や天気の悪条件の中で毎日歩くことを考えると大きく購入動機は減退かも。
南側エリアみたいに幹線道路を渡るわけでは無いので信号待ち等の煩わしさは無いんですけどねぇ。
もう少し駅前でこれくらいの規模の計画があれば、皆さん興味を持つような気がしました。

高いか安いかは、稼ぎに対してではなく、周囲の新築中古価格とかけ離れているという話でしょ。みんな興味あるよ。勝手に終わらさないでくれる。次は物件の質に対して見合ってるかどうかが話題になるでしょうね。想像より安っぽいと仁川プラネのように悲惨なことになる。

広田小、平木中ってどうなの？

中受できるなら構いまへんが、昔からの住民は真っ先に避けますな

＞＞240

マンション価格の高騰がささやかれる中、建築費が安かった頃のマンションと比べてもそりゃ今は高くなるさ。
妥当と思われる価格になるまで下がるのを待つのも勝手だが、239の言うように自己資金たんまりあって購入に余裕がある人にとっちゃ販売価格より周囲環境とか立地への興味が一番だと思うわ。
そもそも「仁川プラネ、プラネ」ってもう良いんだけど（笑）

>>241
広田小はいいけど、平木中は避けたいかな。

ばかだねえ。西北徒歩10分、丸橋で国道近く、大規模団地ファミリーマンションという物件に、お金たんまりある人が興味持たないでしょ。実需にも投資にもあてはまらないよ。

世帯収入2000以下のリーマン夫婦か高給ダンナが必死で稼いでて、多忙だから通勤を10分でも短くして、買い物は徒歩ですませたくて、子供を駅前の塾にいれたくて、永住しないから売れるところがよくて、戸建は買えなくて、でも市内や尼崎はイヤ、芦屋や夙川や御影はハイソすぎる、などそんな層でしょ。

お金があるのに、おまえみたいにマンコミで団地マンション情報を必死で調べんわなあ。

正式価格の発表いつですか。

平木中って普通だと思うんですけど。
公立中に進む時点で、高校で決めようとしてるわけで、第二学区では市西か大阪の私学しか選択肢はないでしょう。

ここが坪260なら過去15年で西宮市内の新築マンションで、第4位の単価になる。全てここより駅近の高級住宅街で、広さも90-120が平均だがね。

2013年の昭和園ルネグランが坪220、徒歩3分でもなかなか売れなかった。

ベンチマークはお近くの2010年の北昭和町のジオ花鳥苑じゃない？
当時は坪183で、ここより1500万以上安いけど。

大幅な含み損確実だから、中古を待ったほうがいいよ。
今は誰が見ても異常値。
皆さんの会社のサラリーは6年前から30%もあがってないよね。

あがったのは建築費だけ。
仕様と面積は減り続けてる。

庶民が小銭の見栄をマンションではっても仕方ない。

ジオ花鳥苑って北昭和町？　川の西側では比較にならないと思うけど。

目くそ鼻くそレベルで比較するなよ、笑
駅北西側で、似た場所、似た距離、似た発売年だとジオしかない。
あとはアーバンライフを除くと10年近く前以上で、ガーデンズすらない。

この前中古ででてたよ。
それでええやん。

間取りでてたけど、柱がめりこんでるなあ。
玄関側にまるまるめりこんでる間取りもある。

情報少なすぎてそれしか良し悪しはわからない。

それならジオ花鳥苑の中古待とうかな。

ちょっとでも駅近がいいし

>>252
ジオ花鳥苑の方がほんの少しだけど駅から遠いよ。

うちの子は平木中卒（２年前）ですが、普通の公立中学でしたよ。

学年によってカラーがあるので、昔は悪かった年もあるみたいでしたが、

ここ数年はおとなしく落ち着いている学校だと思います。

前校長（定年のため退職）が風評被害を減らそうとすごく努力されていました。

>>253
徒歩9分でネットで出てますよ。
プレミストは玄関から部屋までがさらに時間かかるね。

>>254
風評被害ってあるよね。
平木しかり深津しかり。

今の現状も知らずネットの情報鵜呑みにしてしたり顔でウンチク垂れる奴とか。
昔のイメージでモノ語る奴とか。
ほんまにウザい。

ウチの子は絶対に平木には通わさないけど。

坪260ってドコ情報？確かなの？

>>257
土地が解体込みで180万/坪だからねぇ。普通に計算すると販売価格は250万前後になってしまう。

売り手側の都合で販売価格を決めてもそれが市場価格に合わなければ無意味。
丸橋町で坪１８０万とは信じがたいわ、面大地の減額分を入れて１３０万がエエとこ。
土地仕入れの高値掴みをエンドユーザーに押し付けてもアカンわな。
まあ、それでも食いつく愚か者が何人居るか？と云ったところかな。
西北バブルの極みやね。

>>258
そういう情報はどこで仕入れるのですか？

たしかに北西側の物件は少ないが、ここに拘る理由はなんだろうね？

西北マンションはどこも大きな差がないように思うので、値下がりしなさそうな駅近の中古を買えばいいのでは。

住環境は幹線道路、高速道路、電車が東西南北に走ってるので、どこもザワザワしてる。閑静な住宅街や風光明媚なというのは少ないが、劣悪な場所というのも少ない。

小中学校レベルは避けたいところはあっても所詮西宮なので、神戸や豊中のように是非いれたい公立というのはない。私立にいかせればよい。

芦原町や祇園官町は避けたとしても、全体ならいくらでも中古物件はでてる。

あえていうなら北東の高木小以南がいいが、マンションは出ないので門戸まであがってしまう。

ジオタワー、ジオウェリス、ベリスタ、ルネ昭和園、ウエリス高木、ジオ花鳥苑、プレミスト西北あたりを指定しておけばいいと思う。当初の売値よりは高いが、ここより値下りもしにくいだろうし、便利かと。

解体料込みの金額になっていたりもするんですか。
まあ、売る方も利益が無ければ商売にはならないし、仕方が無いだろうけどね。
でもそうなると、意外と高くなってしまうんじゃないかな。
すると、坪単価が２５０万前後なんですか。

なるほど。

坪250や260だと購入可能な層は随分限られますね。
でも人気の西北だしきっと売れるんでしょう。
世の中お金持ってる人意外と多いんですね羨ましい。

西宮北口の地価は2005年ぐらいから1.5倍になってるからな。
で、西宮一高い。
このマンションの辺が夙川の雲出町とかと同じぐらい。
30万後半/m2。笑える。
バブルか、まだいくのか。個人的には実が伴ってないと思うが。
http://www.tochidai.info/area/nishinomiya-kitaguchi/

>>260
公開されている元の持ち主の資産報告書に売却金額が載っています。
その金額＋諸費用＋マンション解体費が土地値になります。

これね

固定資産の譲渡に関するお知らせ
http://www.ds-pharma.co.jp/news/2014/20140829_1.html

西宮寮
（兵庫県西宮市丸橋町4番15号）
土地 6,886.49m²
建物 7,770.76m²（延床面積）

34億2100万円


まだ新しい鉄筋コンクリート造の寮の解体費用を入れたら、坪170万超で買っている計算。

希望のお部屋の聴き取りしてました。
ルーフバルコニーある部屋はまだでしたが、
他は赤丸ついてきてました。
申込みしたお部屋が抽選にならないのを
願うばかりです。

>>266
なるほど。ありがとうございます。

大日本住友製薬もうまくうりぬけましたね。
業績イマイチなので、よかったでしょうね。

スミフがかっていればもう少し安くできそうな気もしますが、さすがに資本の距離が遠すぎますかね。

今津線西側・神戸線北側の徒歩圏内で2000坪は最初で最後だろうから、金額的にはありえるね。

買いたい人は多いでしょうけど、坪２６０とかだと買える人は少ないのでは。
ウチはギブアップ

東京なら普通の金額。

ですよねぇ

うちもギブ

中古でいきます

東京？

地価の違う地域と比較しても意味なし。
世界屈指の兎小屋東京なんてさらに意味なし。

西北は首都圏だと再開発で人気があがっている武蔵小杉が近しいが、今は坪350するからね。
たかが川崎のくせに。
5000万出して47平米。ありえへん。

東京で260出してもろくなとこにすめんよ。
とはいっても、関西で260も出して住むとこちゃうよ、丸橋の大衆マンションは。
5000万出して70平米きるやん。ありえへん。

買えない連中がケチつける書き込みが多いね。

ここはバカ売れすると予想
坪260万位ポンと出せる人は阪神間にはゴロゴロいるし、投資物件じゃないんだから値下がりなんて気にしない。

「2016年版　みんなが選んだ住みたい街ランキング 関西版」を発表
４年連続で1位「西宮北口」、2位「梅田」と不動のツートップ！
http://www.recruit-sumai.co.jp/press/2016/03/sumitaimachi2016kansai.ht...

271だけど、東京では普通のサラリーマンがマンションの主な購買層だ。年収は変わらないから、この金額でも買える連中は幾らでもいる。
もちろん物件の良し悪しは別の話だけどね。

敷地の北側にエントランスがあるようですね。

目の肥えた阪神間の人間は、価値に見合わない物にポンと金は出さない。
素人がリクルート情報鵜呑みで、阪神間を過大評価して高値買いをしてるだけ。

それと、買えない連中がケチをつけると云う発想は典型的な貧乏人目線だな。