プレミスト西宮北口ザ・レジデンス

>>1700 匿名さん

最近、西北スレが荒れるのはこれまでの安物住まいの南の移民のせいだと思うようになったね、君みたいなのを見ると。

西宮市物件で塚口と並べることが理解できなかったけど、数年前まで山幹以南は塚口プラウドシティと同じ値段だからなのか。なるほど。

。物件を必死で小馬鹿にしたところで、所得レベルが今から来る人たちと倍は違う。人生そのものが格下といっていい。

もう君たちの出る幕があるお値段じゃないから、引っ込んでなさい。

新築時単価が違いすぎるのだ。
中古も物件によって高騰率が違うのだ。
狭い街で格差社会だから噛み合わないのだ。

250 プレミスト、クラウンズ、グレイス、

200 ジオタワー、プレミスト、ベリスア、ルネグラン、ウェリス高木、ブリリア高木、

170 ジオ花鳥苑、ジオガーデンズ、プレサンス、ジオウェリス、ブランズ、プラネスーペリア、ドルチェビータ

1700さんが書いてる内容を公示地価で検証してみたが、山幹下では似たサンプルが無かったので大屋町にしてみた。
これによると塚口と北口では昔も今も価格は格段の差があり比較対象にする事自体が無意味。
それに対し西北の南北では幾分は北の方が高いがその差は少なく値上がり幅も似ていてこの程度なら大してヒエラルギーは感じない、それよりもマンション高騰による新旧の価格差の方が大きい。
最近西北の各スレで南北対立を煽ってる書き込みが多いがまたかって感じですかね。

尼崎市上坂部２－２０－２４
JR塚口600ｍ　建ぺい率/容積率60/200
Ｈ２８　164,000　
Ｈ２０　185,000

尼崎市南塚口町４－２－３７
JR塚口650ｍ　建ぺい率/容積率60/200
Ｈ２８ 112,000
Ｈ２０ 133,000

西宮市大屋町２６－１９
西宮北口750ｍ　建ぺい率/容積率60/200
Ｈ２８　274,000
Ｈ２０　268,000

西宮市大畑町４－１０
西宮北口800ｍ　建ぺい率/容積率60/200
Ｈ２８　301,000
Ｈ２０　299,000

1703ですがタグの1700は1701の間違え

1702さん、マンション高騰による新旧の価格差なんてここに限らず全国規模ですよ。

>>1703
尼崎は地価が下がってるの？

>>1703 匿名さん
何がいいたいか意味不明だな。
南北対立って、1702は南北両方入っている。
それに公示地価になんの意味もない。知識自慢？w

たった数年で新築時の値段が劇的に違うのだから、所得レベルの違う人たちが入ってくるのは当然でしょう。あなたが今住んでる場所が60%値上がりしたら買えないよねw

西北は全国的な建設費と地価上昇、西北の人気上昇に伴う地価と入札競争の激化全て重なったからの大高騰。世間的には20%。60%値上がりした地域は全国的にもすくない。

>>1706
尼崎の中では開発されたJR塚口はまだましだけどこれが現実、
この現象はJR尼崎も同じで両駅共に開発による付加価値よりも地域的な下落がまさった状態です。

>>1707
同じ西北でも場所や建物仕様で全然価格は変わるし
何を根拠に６０％？

坪160ちょっとのマンション実需でなんてよく買う気になるなよな。例えばプラネスーペリアはバルコニーが鉄格子で本当に酷い。賃貸どころか市営住宅レベル。分譲で探す方が難しいよ。

あの辺は値上がりして中古200ぐらいで出回ってるが、実需買いなら引っ越さない限りは利益確定できない。西北で移ろうにも他も値上がりしてるので、手数料をドブに捨てるだけ。

というわけで、そこにしがみつくしかない。

元々阪神間では下の価格帯だったのだから、高いものに買い換えられる
余裕のある人はいないだろう。西北で中古がもっと出てきてもよさそうだがそうならないのは、そういうことなんじゃないのかな。

>>1710
分譲が高く売れる間に高く売りしばらく賃貸に住んで安くなった頃を見計らってまた新築を買うのはどう？

>>1707

170÷250＝147%

これがなんで60%の値上げに値上に？？？

貴方の書き込み自体が 矛盾していて信憑性ナシ

>>1702
プラネスーペリアは検討してたので記憶していますが単価は200程度、
170だと低層の条件の悪い部屋ですよ。

>>1712 匿名さん

はあぁ？何の計算式？
しかも47%と60%を比べて必死ww

プラネスーペリア 166
ジオグレイス 現状260-270予定

これをもって約6割増と言っている。

ま、同じ土地で同じ仕様で建て直すなんてありえないなら、その時に売っている新築時という意味だがね。

しかも「矛盾」ってw
所得水準と知的水準の相関がよく見える事例ですね。

>>1713 匿名さん
違います。平均166.4です。

>>1702 通りがかりさん
貧しいグループ170が、昔に安く買えたんだぜ自慢と今なら買えるお金はない悲しさで、コンプレックスこじらせてるだけです。マンションで勝って、人生で一番負ける、そんなコンプレックス。

ジオグレイスの価格発表は未だなのに何で分かる？
ここのアンチ軍団はめちゃくちゃやなw

>>1717 匿名さん
事実上決まってますけど？
ま、買えない君には関係ないかw

アンチ？何の？w

お買い物価格＝所得水準

270 グレイス、ジオタワー中古

250 丸橋プレミスト、クラウンズ、ガーデンズ前プレミスト中古

220 ジオウエリス中古、ルネグラン中古、ブランズ中古、

200 ジオタワー、ガーデンズ前プレミスト、ベリスア、ルネグラン、ウェリス高木、ブリリア高木、 ベリスタ中古、プラネ中古、花鳥苑中古

170 ジオ花鳥苑、ジオガーデンズ、プレサンス、ジオウェリス、ブランズ、プラネスーペリア、ドルチェビータ

>>1717 匿名さん


あほはおまえやん
モデルルームいったら教えてくれる
門前払いされたんやろな 貧困は悲しいな

>>1711 匿名さん

分譲賃貸はかなりランニングも敷金礼金かかるからなあ。ファミリーは特に無理ですわ。保育園幼稚園小学校中学校の切れ目しか。都合のいい時にいい物件がお手頃に出てこない。

本当の富裕層はこんなところ買いませんよ 笑
ここで書き込みもしないだろうし。爆

以前に知りあった零細不動産屋の従業員が1720みたいな人だったな、
人を見下し偉そうな事ばかり言ったけど、
10年以上たってもまだショボい賃貸マンションに住んでるw

>>1722 匿名さん
グループ170の方ですか？

偉そうに言ってるやつの物件みてみたいわ。狭い部屋に賃貸住まいなんとちゃうんか？
しかし、坪単価的にみてもここはほんまに割高感は拭えない。

>>1725 匿名さん

森下住宅の方ですか？

今の売れ行きどうよ？竣工前完売はおろか、かなり売れ残る可能性あるんでないの？？来年2月だっけ？

>>1725
西北に割安感の物件ってある？

>>1719 匿名さん

西北に住むならどこも環境はさしてよくないから、わかりやすく駅近が人気というか高値で売れるという良い事例ですね。

何を選んでも地歴、学区、騒音、空気汚染、視線、眺望のうち半数は妥協が必要ですから、環境を捨てられるコスパ重視のサラリーマン向きですよね。

ガーデンズ屋上や阪急電車からですら洗濯物から部屋中まで丸見えのマンションを見て、よくこんなとこに住むな、人種が違うなと思いながら西北を通ります。環境の良い高木の戸建は手が出ませんし。

そんな中、お値段以外はここはデメリットが少ない方でしょう。南や東なら騒音はほぼ無関係かと。

>>1728 匿名さん

全国どこにもないよ

現在は大阪の便利なタワマンに住んでいるが眺望ももう飽きたし便利な以外に住む楽しみは無しなので、古巣の芦屋や西宮や東灘界隈のマンションを物色中。
西北も悪くはないがこの街ってトキメキが無いんだよね、ガーデンズも毎日通うような感じじゃないし何度か行けば飽きてしまいそう。
そしてここまで高くなればもう少し手を伸ばせば夙川や芦屋や岡本辺りのマンションが買える、
賛否はあるだろうけどそれらの街は駅から少し離れていても街にトキメキがあり飽きないんだよね、
住んでみないと理解できないと思うけど少し高くてもそんなトキメキが理解できる人にとっては価値のある住宅街だと思う。

>>1731 匿名さん

芦屋で坪100万円、岡本で坪200万円高いけど（笑）

>>1731
なぜ、西宮のほんの一部である西北を、広域の芦屋、東灘と比較するのでしょうかね？
東灘でも芦屋でも、ときめかない地域もたくさんありますからね～。
あなたの古巣は、西宮なのか、芦屋なのか、東灘のどこなのか、はっきりして欲しいですね。

>1733 第三者だけど、きちんと比較してると思うよ、
　　　　1731の文面だと阪急沿線の岡本駅、夙川駅、芦屋は芦屋川駅の人気地域を指しているんだよ。
　　　　丸橋とでは差がありすぎて比較対象にならんのは同意する。

>>1733
説明不足ですみません。
初めは広域で東灘芦屋西宮で検討したが現在は岡本芦屋川夙川駅から１０分前後のマンションを物色中。
でも現在建築中のマンションで気にいるのが見つからなかったので最長で５年以内にでも見つけれれば良いと思っています。
因みに古巣ですが東灘の本山第二小学校から芦屋の岩園小学校に転校し中学から大学まではエスカレーター私学です。

>>1735 匿名さん

トキメキの話は同意なんだけど、さすがに1734の自作自演連投はひとくないですか？書いてないことを第三者が汲み取りすぎでしょww

北口スレで岡本や芦屋が出てきたら、阪急沿線での比較だと思うよ、普通の 日本人ならね。きっと。

というか自作自演がダサいといわれてるのでは

それは身勝手かつ一方的な決めつけ。迷惑千万。

>>1732
意味がわからん
日本語で書いてくれないか

>>1731
西北にときめかない人が何ゆえこのスレに長文の書込をするんだろうな？

>>1740

日本語を勉強してから日本に来てくれないか

1731の
「そしてここまで高くなればもう少し手を伸ばせば夙川や芦屋や岡本辺りのマンションが買える」
に対しての1732の
「芦屋で坪100万円、岡本で坪200万円高いけど（笑） 」
でしょ。

ここが250万/坪程度だから、
芦屋で＋100万/坪の350万/坪、岡本で+200万/坪の450万/坪が今の相場ということでしょ。
平均面積が25坪ならば、芦屋は2500万円、岡本は5000万円高い。
この金額が1731の言う「もうすこし手を伸ばせば」なのか？

>>1742
その岡本の450万/坪の物件ってどれよ？
いま西北で分譲・分譲間近の物件ではブリリア薬師町225万、プレミスト250万、ジオ両度町275万/坪。計画中の物件でも325万程度。

適当な知識で自己顕示欲だけ強い人たちばかりだね(笑)

岡本なんて10年で10件しかマンション出てないから平均値とか意味なし(笑)。ここ数年でワコーレが300越えを２件出して、今ジオグランデ岡本一丁目が420でバブル除くと過去最高。

平均が400越えのマンションなんて、ここ15年で芦屋に１つ、京都に２つしかないんだけど、妄想酷すぎない？(笑)

関西の話な

そんなことより、いまの成約状況が知りたい。現在、2期2次で先着でしたっけ？

>>1746 知りたがりさん
ぷっ、話そらさなくていいよw
ご存知物件概要みたらかいてるよ☆

西北は岡本と全く違うから買えないし、
かといって@450もいかないからねww

推測だが売れてるのまだ80戸くらいでしょ。

>>1744
東京なら2000万だけど

>>1748
五月ハエ
公表値が違ってると言ってるの？

>>1749 匿名さん

すでに多数から嗤われているのに、唐突な東京の単価ドヤで恥を重ね塗る君の低学歴人生に目が細くなってしまうよ・・・

僕ちゃん、今は西北と岡本の話なんでちゅよ？どこにも東京の話はでてないんてちゅよ？不動産知識自慢、都落ち自慢すごいねすごいねえ☆

まだ全戸を売り出せてないとおもうけどな。概要はあくまでも売り出した部屋の残りじゃねえ？
正確な数字知ってるなら公表してよね。お願い！

>>1752
>概要はあくまでも売り出した部屋の残りじゃねえ？

それがわかってるなら計算しろよ

>>1744 通りがかりさん
ここ15年で平均400ごえの唯一の芦屋のマンションてどこのマンションのことでしょうか？

>>1754 匿名さん

ラ・クラシカ芦屋山手町ですね。
リーマンバブルの時の
高級というか道楽バカマンションです。
シェルターも付いてますし(笑)


その管理費すら払えない輩が
マンコミで東京は坪1000だのと
何を知ったふりしてるのやら(笑)

海外の不動産市場の最新の気になる動きを
ご紹介しときますわ。
どうせ英語すら日本語並みにすら出来ない関西人が
殆どなのは明らかでチュからーー
超高級不動産市場の代名詞ロンドンの最高級住宅は
今年に入り平均マイナス40%の値下げ
一方Manhattanも値下げを余儀なくされている。中国マネー
集中のバンクーバーも同じ。
そして庶民向け不動産市場は
10月に入りforeclosureが2006年以来の急速な伸び率。27%。
全米州の多くに拡がっている。詳細は他人事なので
調べてちょ。
一方不景気の極み欧州市場も不動産市場は当然下落基調。
foreclosureって何かって？米国の一般シチュウエーションで
差し押さえ物件よ。
米国債10年債1.4％から2.2%に金利がこの2ヶ月で急上昇。
不動産はもう有利な投資ではないんでちゅよ〜。

1756から言っとくわ。
言いたいことは
待てば海路の日和あり市場で
攻撃は最高の守りの反対の現在の不動産市場ということだわいな。
日常語で言えば
今買う奴はアホってことよ。
日本以外世界先進国GDPでいえば上位40位以内の不動産市場は
全て大幅に高値更新更新したのは常識。(韓国は興味ゼロで追ってない)
関西の時化た不動産市場を基準にしか出来ない
1758の哀しい世界観。ご愁傷様

トランプは植毛、カツラはブー
それから10日付でクリントン嘘夫婦、離婚手続きに入った。
景気が左前になると、離婚率が上がる。
ご夫婦、不動産購入は慎重に。

110➕2期2次戸数ー30が売れた戸数じゃない。90戸前後が売れた？
まあこの価格では健闘してるんじゃない。

>>1764
もう一度足し算と引き算をやり直してごらん
痛々しくて気の毒で

>>1735 匿名さん
芦屋大？ｗ

>>1764　>>1765
2期2次販売個数は何戸なんだ？

1期販売　100戸
2期1次販売　10戸
この時点で残戸数24戸
2期2次販売　　10戸程度？？
4戸程度が売れて？
現在の残戸数　30戸

売り出したのが 149戸中120戸でその内の30戸が残ってるのでは？

確か南が人気無いみたいだった。
西が一番人気だったと思う。

芦屋大は残すの？

中心マイアミを含め需給のバランスがこのところ
激しく歪み新規コンド、日本のマンション！、の売り上げは
超下落。フロリダは欧州の混乱を避け米ドル投資を望む欧州投資家達に
昨年まで北米1番人気であった。
米30年債3%乗せ。2003年以来の水準に米ドル指標は戻った。
一方円はユーロの後追いで対米ドルで下落方向に入ったのは
皆様ご存知。
で、今後の金利上昇が避けられない状況下
実需のマンション買いは当然オッケーですが
投資分はとりあえずより安全とみなされる株式(特に投資しやすい米国債大手企業)にシフトを強めるので
実需買いの顧客層は慎重に自分の真の好みの
物件を狙って下さい。

でした。

誰も興味ないってw

足場も外れて外観も見られるようになったのでこのあたりでまとめを・・・
道路騒音と駅近にこだわる人はスルーして。

環境は悪くない。
基本的にマンション街の一画と考えた方がよい。
JR西宮まで18分だが以外に便利。阪急神戸線が運休すれば今津線で阪神乗り換えかJRを利用。空港バスは発着とも甲子園経由になるので関空以外は車で直行した方が早い。ちなみに関空でも車でバスに抜かされながらで55-60分。JR西宮は車で5分、阪急西宮は車で6分程度で今津西線から駅の球場前線を通って駅南のロータリーへ。間違っても駅北のロータリーに進入してはならない。
171号線の騒音は、北側で窓を開ければ気になるが、近隣住民はほとんど気にしていない。それよりも朝方の鳥の鳴き声の方が気になる程度。
西側の川も市の清掃が行き届いている。
駅からの距離もほどほどで、車が通ることができない道が多いので気持ちよく歩ける。経路は、夜間の街灯は暗め。
学区は広田小・平木中で中学に難がある。私立トップ校を別格にすれば、阪神程度なら中学付属・高校公立コース、京阪狙いなら西宮を諦めて箕面方面が無難、通勤時間も短縮できる。
買い物は不便、この近辺の住人は駅東側のコープか西方の関西スーパーを利用している。
ハザードマップをチェックすると、武庫川氾濫時(可能性は意外に高い)の水没地域からは外れている。また171号線沿いに断層が走っているが阪神間の駅からフラットな地域では断層から逃げることは難しい。この辺りは誰も判断できないので自己責任で。もしくは山の上の方のマンションを選ぶこと。

駐車場は、100％完備で駐車場足らずの西北東北よりもマシ。
建物は、階高が低めに抑えられた結果、天井高さが低い。水回りと合わせてこの点は必ずモデルルームで確認すること。
建物の配置上、少しツライ棟がある。東棟はマンション群に面している。南棟は3階建て公営住宅に面している。特に南棟の低層部は公営住宅の廊下の真正面である。
西面は公園と川に面していて最も条件が良い。西日はどのようにでも制御可能。そもそもこの地域での眺望は南側ではなく西側が圧倒的によい。（飛行機と尼崎の煙を見たければ東棟）
問題は駐車場、地上4層？の機械式駐車場である。これが敷地中央に居座っている。
将来の売却時のことを考えると、東棟なら4階以上、南棟なら5階以上以外は避けるべきと思う。
西棟は全階お薦め。1階は公園に面しているが、この辺りで幼児が集まって騒がしいような公園はない。

価格については購入者の判断で。
私的には中古のリニューアルをお勧めする。

1790素晴らし、こう言うのを待つてました。

そんなことみんなわかってるよ。
わかってないのは
現地に行かないマンコミ民だけ。

そもそも、近隣が騒音を気にしてないとか、
完成してないのに
北側を開ければ少し気になる程度とか、
なんでわかるのかしら。

西側は171がもっとうるさいでしょう。
西側の低層階も歩道から見えすぎる。

買うならやはり南の上層階がおすすめ。

景色が抜ければいいだけで、
こんなところから
遠い山をみたところで大した価値はない。

中古おすすめは同意。

>>1790
>>1719
>>1689
があればほぼこの物件は判断できるな。

>>1790
たいへん参考になりました。箕面方面は、進学もベストで勤務先の淀屋橋まで乗り換えなしなのがとてもいいのですが、やはり阪神間と思って幾つか検討中です。
お教えいただきたいのですが、付属中は池田でしょうか。通学に時間がかかりそうなので・・・。あと、このあたりだと保育所はどこがよいでしょうか。

第2期四次とかもうなんのことやら。

だんだん出来上がってきたが、想像より下な印象は受けるだろう。
盛ってるとまでは言わないが、印象が上がることはない。

＞＞1790公平を装っていても内容が…

＞京阪狙いなら西宮を諦めて箕面方面が無難、通勤時間も短縮できる
北口から梅田まで１３分だが箕面だともっと時間が掛かります。

＞この近辺の住人は駅東側のコープか西方の関西スーパーを利用
コープが一番近いが関西スーパーまで行くならほぼ同距離に、
イカリ、マックスバリュー、サンデン、万代、業務スーパー。

＞171号線沿いに断層が走っている
断層はもっと離れていて門戸厄神近く。

＞道路騒音と駅近にこだわる人はスルー
＞171号線の騒音は、北側で窓を開ければ気になる
北側はマンションの陰でほとんど聞こえないし南窓ならさらに聞こえない。

＞学区は広田小・平木中で中学に難がある
西宮市内では低いが他市との比較なら難とまでは言えない。
また勝負は高校から、近くの西高はおすすめで生徒数は多くないが、
学区が再編成され現在急上昇中で今後さらなる向上が見込めるし
平中からだと偏差値比で推薦が取りやすい利点もあります。

市立西宮高等学校 進学実績　※2015年度延合格者数
旧帝大34人　早慶上理ICU20人　GMARCH22人　関関同立509人

ここは武庫川の氾濫時の水没地域ですよね。1790で外れていると言う指摘がありましたが、防災マップ2016年3月版を見ると0.5mの地域に該当してました。念のため訂正しておきます。

>>1797 マンション検討中さん

きみ、悪意ある画像だねえw

ここは端の端なのだから最もマシなレベルと言えるね。

少しでも範囲に入るのがいやなら、西北、阪神JR西宮、門戸厄神、甲子園口、香櫨園、今津は住めないよ

当方は山手のマンションに住んでるが、君みたいなゴミがマンコミで阪神間の山手は土砂崩れガー、土石流ガー、花崗岩ガー、活断層ガーと荒らしてたね

冠水を気にしてたら大阪平野の半分は住めないし、
その他の自然災害も同様でそんなの気にしてたら持家なんて買えなくなる。
問題は生死に関わる程の災害に見舞われるのか又そのリスクはどの程度なのかが問題。

誤った情報を正したまで。
本気で購入を考えるならあらゆる情報を調べて真剣に考慮するのはあたりまえ。間違った情報の方が悪意を感じます。