三菱地所　パークハウスプレシアタワー Part2

お。とうとうできたね。

親切にあげといてあげるね。

定借のメリットとか何だか述べている人がいたけど
やはり売れ残ってますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46387/

前スレです。
この物件の問題点と住民の質が伺えます。

ここの値段は品川の２倍以上、土地代は品川と同程度、さらに期間は品川より30年ぐらい短い？？
本当？？

品川は特殊物件ですよ。

品川のは、都営住宅をなくし替わりに安くていい物件を供給することを条件に、定借マンションを作らせた訳。
こことは事情が違う。

ところでここ、あと何戸残っているかわかります？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

ぼったくってるのは地主だと思うんだが。
普通に土地仕入れて戸数で割れば、まあそれなりに納得できる価格だったんじゃない？

ぼったくりってひでえ誹謗中傷だな。

とぼしくないというわけでもないね。
結構売れてる。
柏のタワーなんかはヒドイけど。

高いと言われながらも意外と売れているようで、私も驚きました。好調とはいえないでしょうけど。
とはいえ、これから先はよほどの値引きがないと厳しいでしょうね。

ちなみに｢芳しくない｣は｢かんばしくない｣と読みますので。

ホームページに出てる新価格を見ると、
マーケットなりに合わせようとしてるのが良くわかる。

「高い」とか「ぼったくり」とか失礼だと思う。
いろいろチェックしてから発言しよう。

ていうか
この板、ライバル業者が相当入り込んでるな。
焦りが手に取るようにわかる。
誹謗中傷の数は人気のバロメータ、ってことか？

船橋駅遠、定借の竣工済み未完売物件。
業界では大失敗なモデルケースとして取り扱われているらしいです。


>>16

日本語大丈夫ですか？とぼしくない、の人？

ニートは業界に知人なんていないだろ？

>>21
とぼしくない、の人ですね。
その煽り、飽きました。

１年くらい前から少しネガティブなレスが有ると
同じ雰囲気で一行くらいで煽ってますよね。
（過去ログ見ると2007年からいるようですが・・・）
引きこもりとかニートとか。
買えないやつは書くなとか。

なんだかずーっと同じ事言ってるようだけど
コンプレックスがあるのでしょうか。
見ていて少し可哀想です。

多分この書き込みにも下らない単文レスが返されるのでしょうけど
この掲示板における物件の評価を一番下げているのはアナタですよ。
営業さん、もしくは住民なのであれば止めた方がいいかと。

もし競合他社の営業なら・・・明るみに出れば新聞載りますよ。

ちなみに>>16の意味がどうしても分からないのですが・・・

話の流れから>>14は地主のぼったくりにかかってるように読めるからだろ。

22って一年もこのスレ監視してネガキャンしてる暇人なの？
もっと他にやることあるんじゃない？

先日、といっても数ヶ月も前ですがモデルルームにお邪魔したものです。他の物件も色々見たのですが、諸事情でローンが通らず（汗）
久しぶりに見たらここは値下げもしているようなので再検討しようと思います。この値段ならダンナの年収（汗）でもローンが通るはず

借地とか色々意見がありますが、なんとかなりますよ

三菱の営業も認めている話だけど、免震タワーは管理費、修繕積立金が相当値上がりますよ。
ｷﾞﾘｷﾞﾘローン審査を通っても、住み続けるには厳しいです。
借地以外にも問題があることを忘れないように。
借地権マンションは、ローン審査が普通とは異なるし。

まあ、固定資産税払うときに少しはメリットありますが。

払えなくなったらその時はその時です
自己破産とか色々弁護士とかに相談すれば良い
クヨクヨ行ってもしかたない

ダンナは年収五本も無いけど　
営業さんは大丈夫って言ってましたよ、今仮審査中です

固定資産税はいくら位になりそうですか？
毎年、地代で２４万は払うわけですが、借地じゃない場合の固定資産税からどのくらい安くなるのか知りたいです。

近くのホライゾンベイは３，４割引きだったのでもっと安くなってもいいのではないかと考えてます。

もう完成してるんですか？すぐ入れるんですね！？
家探しも疲れたのでもう決めてもらっちゃいます。

今度は私も見に行ってみよーっと♪

２９さん
固定資産税いらないって聞きましたよ
あれ？違う？

建物にも固定資産税がかかります.....
まさか、ここ買った人は営業に騙された訳じゃないですよね？大丈夫？

建物分の固定資産税は必要。
29さんの言いたいのは、建物分の固定資産税プラス地代分あわせて、損得どう？と言うことと思われ。

ホライゾンとここの売り主事情には違いがありすぎるので、同様の割り引きを求めてはいけません。
マンション自体はいい出来だし、いつまでも売れ残るのはもったいないですね。

建物に固定資産税なんて聞いてないです。
だからお得ですお得です、地代とチャラですとしか言わなかったのか。
でもまあ物件自体安いからいんじゃないでしょうか

本当に安かったら、もう完売してるはずなんだが。

計算したら今の賃貸と比べても安かったですよ？
結構安いのでは？

同水準賃貸と比べて安いのは当たり前。
でなければ、長年月のリスクを誰が負う？

リスクとか不明ですが安価であれば良いと思います。
営業さんも言ってたし。

借地代払えないくらい給料がへったら
どうなるのでしょうか？

管理費や修繕費の滞納とは扱いが違うのでしょうか？

確かに！
ありえる話だ。

28階だったか29階だったか…
現在モデルルームで使われてる部屋は売りに出るんですかね？
価格も安くなったりしますか？

営業に聞いてくれ。

アンタには聞いてない

売主さんへ（見てるのかなぁ）
公式ＨＰの物件概要をクリックしても間取りページが表示されますね。
物件概要をきちんと表示して下さい。

まだ完売してないの？

44 ＞おまえにきいてない

売り主、もう放置？

あげときます
最近モデルルーム行った人いない？
どんな感じだった？

定借を買うなんて怖くないのかな？以前出た品川で７０年以上なら全く問題感じないけどね。

いつ完売するの？

ここなんで住民板ないの？

邸借って、売主も失敗とおもってるんじゃない

邸借ってなんか意味深な言葉だな。

今日とか寒晴だから富士山とかきれいに見えそう。
住民の方の意見も聞いてみたい。

定借でなかったら、絶対買ってた。５０年後とはいえ、平均寿命から考えても、ほとんど生きてるでしょ。転売もしずらいだろうし。

ここは管理を買う物件ですよ。
分譲マンション住まいだった人や育った人程、
痛切に感じる事があるはずです。

先週3戸売れたようですね。
残り17戸。

痛切に感じるのは、定借なのに安くない。

↑同感。ここは安いと言ってた人たちどこにいったのかな。

そろそろ完売だね。
アンチ君、残念でしたｗ

ホライゾンが完売したのが影響してるかも。
都内在住者が船橋をチェックし始め、ここの地代は駐車場借りたと思えば安いな、みたいな感覚で決めるんじゃない？
南船橋よりは船橋駅の方が使い勝手いいし。
DINKS車無しにとっては、結構魅力的かもよ。
私は買わなかったけど。

インター近いから車通勤もいいね

>>67＝68
え、土地代を販売価格に入れたら、すごく高いって気づかない人がいるってことですか？

高い安いは人それぞれ感覚が違うからね。
67は駐車場代にお金がかからないなら、その分地代にまわせるって事を言っているんだろう。

固定資産税でチャラ同然でしょ。
地代分のローン金利も考えてみてはいかがでしょう？

自己資金2000万以上あって、値引き頑張って貰えれば、結果的には所有権マンションより安くなるかもよ。
全固定35年フルローン組むような人には向かないマンションだね。


結構気に入ったんだけど、リビング通って居室に行く間取りが多かったのが引っ掛かって･･･

残り少なくなったみたいだね。

土地7400㎡
戸数315戸

所有権だったとして
1戸土地持分平均23.5㎡＝7.12坪

近隣相場は坪150万程度なので
土地持分平均価格1068万
1068万×35年　金利甘め2%で見積もっても返済総額1485万。

地代18000円　年間216000円
216000×35年＝756万円

35年落ちのタワマンの中古価格がどうなっているかは
各自の算段次第ですね。

↑　ギャグ？

ギャグですが何か

ホームページ新しくなってるね。

とうとう最終期か～

値下げ・・・

私も予算的に値下げがあれば候補になります。永住する気もないので、利便性重視です。

すげ。この値下げ。
いよいよ売り切りって感じか。

アウトレットってやつか？

600万円引きか。それでもお得感が無いから、元値が高すぎたのだろうな。

やはり定借は辛いね。ましてや解体費用先払いでしょ？
折角自分の住居買うのに壊すこと前提で解体費用払うのは寂しいかも。

バブル時でも高い価格設定だから、当初の4割引きぐらいが妥当かな。隣の同じマンションシリーズの価格帯からしてもね。

分譲でも最後は解体費を負担するんだよ。
それすらできずスラムになるのが大半だけどね。

>>84
解体ではなくてあくまでも「再建築費用」だね。
ある意味で解体費用よりも頭の痛い問題かもしれない。

ただし、いつ再建築するのかを自分達の都合で決められるのと、
期日が決まっていて再建築の可能性が低い（必ず一度更地にするため）のとでは差が大きいけどね。

メンテをしっかりやっていれば日本の建築物は意外と長持ちだから大丈夫。
もちろん住んでいる人のモラルやメンテを担当する管理組合の能力に大きく依存するけど。

交渉すればもう少し安くなりそう・・・。

民間分譲マンションで住民組合意志で再建築した物件はあるのかな？
都心一等地の区画整理でもない限り無理でしょうね。
姉歯物件の現役世代の建替え事業ですら容積率とローンの関係で
難しかったのに年金生活者だらけの分譲マンションの再建築なんてきいたことないのよね。
なぜなら分譲時に容積率を限界まで使っているので戸数を増やせないの。
だから全額住民負担になってしまうのよ。
分譲はスラムになって管理もボロボロになるのに。
あなたたちの住んでいる周辺の古いマンションをごらんになればよろしいと思うけど。

今１００万円払うのと
５０年後に１００万払うのとどちらがいい？

それに解体後は何も残らないのと、
土地に対する利権が残るのとぢちらがいい？

結局定期借地て、
長期賃貸契約と同じで、リスク多すぎ。
借地契約が残り少なくなれば、もう売れないよ。

リスクが多くて売れないと思う。何で解体するマンション建てたんだろう。

インフレを考えようね。
50年後に100万で済むはずがないでしょ。
最初に集めて運用にまわす。
分譲でも本当はやらないといけないことを
やらないから老朽マンションはスラムになるのですよ。

あなたの遺産を相続する子は
古いマンションの管理費と税金を払うのかな？
50年おちの老人や低所得者や賃借人だらけの古いマンションを買ってくれる人はいるのかな？
住むところがなくなる老人が所有権を手放すかな？
分譲マンションの区分所有権なんて百害あって一利あるかないかでは？

よーくかんがえてごらん。

このデフレの時代にインフレとは。
どのくらいインフレになるのだ。
デフレを懸念しているこの時代に。

それに余程の施工が悪いか管理が悪くなけりゃ、
今時50年でスラムなんてありえない。

例１
私の近く千葉県内の築30年の住宅は売り出し価格の2倍近くで取引されている。
例２
私の実家は都内で築40年で売り出し価格の1.5倍で取引されている。

ここで40年経てば中古市場で取引されないでしょう。

91
その程度の経済知識しかないなら書き込まないほうがいいと思う。

君はどう言う知識があるのかな。
インフレ予想だけ。
ちゃんと知識見せて。

確かに91は痛いな。

要は５０年経たないと誰にもわからない。今、気に入って住んでるならいいじゃん。

５０年後、
定期借地権マンションは解体される。
所有権マンションは建て替えか大規模修繕か管理組合内で議論が行われて、
居住者の構成と維持管理の状況によってはもめる可能性がある。

現状から予測できるのはそんなところ。あとは９５の言うとおり。

そもそも、５０年後云々より、高額な物を購入する、ってこと自体がリスク。
それでも賃貸ではなくてマンションを買うことに決めるんだったら、
単純にこの値段で三菱のマンションに住めることの是非を考えた方が良いのでは？

その「この値段」が割高なんだが。

「この値段」を何と比較して捉えるかは各人次第。

２００３年ぐらいの底値と比較してたら多分マンションは買えないよ。
もっと下がると思ってて売り切れたマンションがどれだけあることか。

同じマンションでも

土地を共有で持ってる場合　近くのマンションと協議して
建替えの間だけ空き室に移り、もう一つの土地に新たにマンションを作り
売却したり、もう一つのマンションから移り建て直すことができるが

ココの定借の場合　50年後に解体して、何も残らない。

相続する子供も困るし、相続する者がなく、所有者なしの場合
残った居住者で均等割りにするのか・・・、地代の支払はどうするのか・・・

問題だらけ・・・

５０年後、温暖化で人間が生きていける環境じゃない可能性が高いから、スラム化や建て替えなんて心配する必要はないと思う。

100はどこのマンションと協議して建て替えるのかな？
民間分譲でそんな前例は日本に皆無ですよ。

都心の森ビル案件や容積率の余っている公団物件のみできうることで
近隣マンションと協議して建て替える前に組合の中で揉めて話にならなくなります。

今から50年前　昭和３４年を想像してみても
そんなに昔ではない。

今から40年後辺り・・・たとえ温暖化がきても

残り10年で強制退去させられて何ものこらないマンションに住んでいて
相続する子供も大変だろう。

管理費、地代、修繕もあるだろう・・・
45年目にエレベーターが壊れたらどうするんだろう・・・

45年おちのマンションを相続しても困るわな。

デベロッパーなりが建て替え提案を持ち込んで
話をまとめるだけ。

デベが次の新業種として、やっていくしそうした動きが
すでに都内である、何も知らないのか？

>>101

50年後に　引越しって・・・・

今 30歳として、80歳。
引越し代、新たにマンション購入するにしても
賃貸行くにも、めんどくさい。

ここの70㎡の賃貸し相場が1２万。
50年分だと１２X１２X５０＝７２００

これ考えるとまあまあかも

その値段で５０年途切れずに借り手が付くのだろうか。
そもそも「相場」というのが根拠が有りそうで全くないような。

借地代、建物の固定資産税、管理費、修繕費、解体費用の準備金

賃貸相場から諸経費引くの忘れてない？

50年後、12万で貸せるかも不明。

7200？よく考えよう。

まあいろいろ不安ですね。やはり定借って最初はいいけど２０年住んで売るにもあと３０年しか
住めない物件の買い手がいるのか？また、賃貸しするにも分譲と条件は同じで特別メリットは感じない。
５０年たって一銭も残らないのに営業か住民かしらんが分譲よりメリットがあるという意味がわからない。

解体に金がかかったとしても解体金を先に払うか後から払うかの違いだし、
ましてや分譲は再開発ということになれば解体金など払わないでいいだろうし。
８０歳で追い出されてどうしろっていうの？
それまで金ためて引っ越せばいい？ばかな。

分譲は再開発なんて不可能だよ。
住民は割れるしそもそも容積率を使いきってるから。

112って、デベ？このマンションの関係者？

いずれにしても、再開発組合の仕組みとか
等価交換やなんやらで、分譲マンションでも
再開発の波にのまれて区画整理をやってたりするんだけど・・・。
無知すぎる。

無知は113でしょ。
都心一等地以外の民間分譲マンション、UR分譲以外で
再開発や区画整理された分譲マンションがあるなら例をあげてみて。

>>111

理想の物件概要
土地権利/借地権種類： 所有権



納得いかない物件概要
土地権利／借地権種類： 定期借地権/貸借権
定期借地権の期間　　： 一般定期借地権（転賃借権）：51年　
　　　　　　　　　　　※期間満了時には更地にして返還することが条件です。
その月賃料　　　　　： 15,370円～21,340円
その保証金・敷金　　：保証金（引渡時一括）：276,660円～384,120円
その他の費用　　　　：解体準備金(引渡時一括)：1,059,770円～1,472,150円

普通にキャッシュで払える人ならまだわかるが
設備面は劣るけどまだ賃貸物件に住んだほうが出費抑えられそう。
さすがに買いたい準備金なんて取られないだろう。
ローンまで組んで上の金額払わされるなんて・・・

108だけど110は意図を全く全く理解していないな。
賃貸しこの辺で50年続けるつもりなら、
ここ買ってもペイするかも知れないという意味。
1000万ぐらい得ジャン。

結論：残念な物件

結局はデベと地主のいいカモになるんだなあ

となりの建物と比較しても、高値づかみ。さらに、転売しづらく、実質有効空間が狭い、三角形間取りが好きな人が集まるマンション。

値引きしても割高感あるって、すごいね。

>>116 正解！

再開発　マンション　建替え　で　google でググってみたら・・・

残り僅かですね。

残りが減らない。

推論：５０年後所有権のマンションは建て替えの話がまとまらずスラム化。（５０年以上持つのに？）

現実：定期借地権のマンションは５０年後には更地になって家を追い出される。
　　　当然資産は残らない。

例えば、今の子供が３０年後結婚して独り立ちし夫婦２人で田舎でひっそり
暮らしたいなと思ったとき残り期間２０年のマンションの価値って
普通の分譲マンションよりやっぱ下がってしまうの？

ここはアンチくんにのっとられてるね。
もう少し教養を感じさせる書き込みがあれば効果もあるかもしれないけど
こんなレベルでは相手にされないだろうね。

田舎でひっそり暮らしたいときに家賃収入でお小遣い稼げますよ。
50年間みっちり地所が管理しますから老朽スラムなりません。
占有屋などが入ってくることもありませんからね。

129 　　
ひとりでこのマンション美化してるようだけど・・・ｗｗｗ

いや、定借マンションは売るより貸すのは常識だから、あながち間違ってはいない。

検討者については、参考になるかも。

定借の物件の良い面、悪い面がわからないところが
みえてくるから。

130みたいに、断定的な文書を一人で何度も連投して、定借を美化してる
頭悪い奴もいるしｗ

＞50年間みっちり地所が管理しますから老朽スラムなりません。

５０年後にどうなってるかわからないからなあ。
結局スラム化のリスクなんてどこも一緒でしょ？
なんか書くことすべてが推論でしか書かれてないから
不安は消えないなあ

130はどっちにせよもうちょっと勉強したほうがいい

５０年後に生きている人は買わないほうが無難だよね。

マンションは定借か賃貸に限る。
いずれそんな世の中になりますよ。
70年代から本格的に分譲された
マンションのスラム化が
社会問題になるのはこれからです。

国土交通省のレポートを読みましょう。

７０年代の技術で作られたマンションと一緒にしても意味がないな。
あと定借や賃貸が絶対スラムにならない理由を明確に説明してくださいね。

夕刊フジの値下げマンション、ランクイン
おめでとうございます。

とりあえずここは、フルキャッシュで購入可能な人向きだよ。

フルキャッシュで高値掴みとは。

もうすぐ完売ですね。

もう完売しましたか～？

まーだーだよ！

今からこの売れ行きでは、転売時には地獄ですな。

フルキャッシュという言葉がわからん。
キャッシュとどう違うんだ。

ここ結構売れてんじゃん。
売れてなくてやばいのは柏のタワーあたりじゃん？

土地所有者はおいしいだろうな。

駅から近いわけでもなく毎月何百万円って地代が、
これから50年間はいるんだもんな。

売ったら、その年に、税金取られて残りが臨時収入になるだけだけど。

定借って、銀座とか、都心の一等地ならまだしも・・・
船橋のこの場所で・・・

船橋市役所も同じ地主さんの借地です。
地主は船橋の名門ですよ。

販売担当の会社は大変だねｗ

でもそろそろ、成約したらバックが多くなるんじゃない？

定借だから、苦戦するとおもうけど・・・。
ほかも値引き大きいし。

物はかなりいいし、
価格も結構値引きしてくれそうだし、

あとは定借を理解できる頭を持ってるかどうか

俺は定借は気にならんのだけどね。
あとは家族次第。

>>166
定借を理解できる頭を持ってる貴殿にご教授願いたい。

Fタイプ80.79㎡がこの立地で3420万で販売されているが、
これには所有権マンションでは掛からない費用が、
土地代19,910円/月　つまり50年で11,946,000円
プラス解体準備金1,372,970円掛かる。

つまり47,518,970円でこの立地の80㎡を買って、
50年後は日航株のように何も残らない。

どうやってジャティスファイいや
まともな教育を受けている奥さんを説得するんですか？

180だけれど
なんで166の次が私なの。

本当だ。抜けてるのは変だよね。

>>180さん

ジャスティファイ、Justifyですね。

マンションは管理を買うもの。
所有している感覚や流動性を第一に考えるなら戸建てを買うべき。
ここは所有権分譲マンションの様にスラムにならないのでみなさん
50年間の安心や管理を買うつもりで購入しているのでしょう。
老いてから隣に素性の怪しい者が住みついたりしたら困りますからね。
50年から先のことは各自の問題ですので自信がない人は購入しませんよ。
したがって買い手を選ぶ物件ですね。購入者は富裕層が多いはずです。

購入者は富裕層が多いはずです。 www

ここは御宿か。

富裕層ならと土地ごと買うよ〜
地代なんて払わないよ〜

>>184
なんで定期借地だと管理がいいんだ。
初めは分譲と同じ条件で、
後期になれば、借地期間が短くなれば、
管理に問題が生じる。

逆だよ。
分譲は中古流通がはじまると住民の平均所得が下がって
管理のベクトルがローコスト志向になって適当になる。
まともな管理は最初の20年程度。
ここは50年の逆算で地所管理。
分譲の様にスラムにはならない。

>>180
そもそも定借と日航株を一緒にしちゃいかんって。
償却資産とリスク資産では価値評価の前提が違うよ。
（大雑把に言うとだけど。）

>>186
購入者の面前で言ってみろ！！！
いやなら買わなければいいだけ
貧困層乙

>>188
例えば借地権利が後20年で切れる時期に来たら、大規模修繕等に対して解体も近いからって
理由で様々な事が手薄に成ったり、住民の賛成が得られない自体に成るって可能性は無いの
でしょうか？
素人考えではどちみち強制的に解体が近づく建物に対する愛着ってかなり薄くなると思いますが。

加えて定借マンションだと中古市場に出ても住民の平均所得は下がらないのですか？
「分譲マンション」と「定借マンション」で区切って居ますが、何だか矛盾していて分かりません。

結局一緒。中古に出て所得層が違ってくるのは。こっちのほうが賃貸し率高いから住民の意識はもっと低くなるだろうね。

ここの管理は三菱＞住民なので
住民は大した権限を持っていませんよ。

>>193
それじゃここは考え様によっては賃貸マンションと然程変わらないって事ですか？

50年分の家賃を払う契約をしたようなもの。
しかもその後、家を出なくてはならない。

50年おちのマンションなんて地域にとってはマイナスでしかない。
マンションは全て借地にしたほうがいいよ。

<<197
そしたら戸建てが大人気になっちゃうね。

>>180 このような計算を購入者に説明しているのだろうか？

地所管理だから大丈夫、みたいな事を書き込んでる方がいますが
その言葉をセールストークにしているとしたら、地所に聞いてみたいのですが。

借地だから土地には固定資産税がかからない。
所有権より安く提供できるから、その分ローンの金利負担が軽減される。

こんな感じの営業トークで乗り切ってるのでは？
ベイタウンよりはるかに高い地代をこの場所に払うのは嫌だな。