ベイサイドタワー晴海ってどうですか？

>>340 マンション検討中さん
シャトルバスはドトールと共同だけど管理費に跳ね返るよね。あと青いガラスが綺麗なマンションだから清掃に金かかりそう。

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晴海フラッグがどう転ぶかが本当に見ものですね。
売れ行きが良く、街として大成功すれば当然選手村真ん前のベイサイドタワーにもメリットがあります。
逆に、晴海フラッグが失敗に終わった時はつられて価格下落するのかというとそんなことはなくて、グレードと駅距離、既に形成されている環境（スーパー、薬局、コンビニが目の前、トリトン至近等）がある以上、一定の競争力は保たれるものと思われます。
選手村の恩恵を受けられる近距離にありながら、資産性の面では選手村とは住み分けができているので、日本屈指の街づくりプロジェクトの良いとこ取りができる希少な物件と言えます。

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>>342 eマンションさん
フラッグは街といってもほぼ住宅だからね。普通は人が増えればインフラが充実するから地価が上がる訳だけど、ここは最初から住宅として作り込んでしまっているから後から発展していけるか疑問がある。特に交通インフラはこの先10数年はほぼ絶望的なのが更に痛い。
晴海の価値が上がるには人の流れを作るため、晴海通りや2号線で結ばれた豊洲や有明の発展の方が重要な気がする。

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>>344
そんな感じで十分じゃないですか？逆にそれ以上何を期待するんだって感じですけど。
誰もここが坪500以上とかになることは期待してないでしょうし。
加えると、選手村がブランド化して周辺で家を探す人が増加した場合、
フラッグの板マンより相対的にグレードの高いベイサイドが選ばれるケースも増えるでしょうね。
何せ立地はほぼ同じでありながら駅距離は圧倒的に近いですし。
選手村によるアップサイド期待がありながら、ダウンサイドリスクは限定的である点がベイサイドの売りかと思いますよ。

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>>345
そうするとここである必要が全くないんだよね。
個性も特徴もなく、既に中古で、しかも価格もKY。
ま、住不物件はどこもそんな感じだし、
それでも欲しい人が買うから別にいいんだけどね。

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ここの価格設定もドトール売り抜く為の撒き餌だろうし、
そのドトールにしても竣工済みで決して安くはないんだから、
どんだけ～ってのは無きにしも非ず。

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晴海フラッグの成功は郊外の一軒家の不動産価格に影響を与えそう。郊外は道路や橋の維持が大変な時代になるから、成功するかどうかはその時の政治次第。

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>>346
選手村の恩恵を十分受けれるハイグレード物件といえば、正面のベイサイドかドトールしかないでしょ。
クロノやティアロ、パークタワーは選手村から遠い。しかも駅距離がギャグみたいなレベルだし。

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フラッグの恩恵なんかないでしょ。ただ人が増えすぎて全てが不便になるだけ。唯一良かった静けさも失われてしまう。2号線が通って既に失われたが。人口分のインフラ整える気ないでしょこの付近。売る側が中央区アドレスに頼りすぎ。

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ネガティブですねー(笑)
投資センスがある人なら買いだとわかるはずですが

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本当に投資センスのある人は美味しい情報を人に教えたりしないものです。投資を誘ってくる人は大体、、、わかりますよね、笑

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いや、投資センス云々の人は釣りだから、ムキになって反応しなくて良いよ雰囲気悪くなるし。
このマンションは俺も良いと思うけど、気に入った人だけが買えば良いんだよ。
投資的な旨味とかは勝手に解釈してれば良い

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投資するにしても、自分が住みたい、と思うところだったらするでしょうし、
実需の観点で考えていかねばなりませんよね。

ここの場合は、とにかく眺望。それがどんな感じなのか販売住戸全てで確認をすることが可能なのですか？
それともモデルルームに限る、みたいな感じになっていってしまうのでしょうか。

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>>354 匿名さん
眺望のいい南向きの部屋は大体売れたって前に書いてあったけどね。

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晴海フラッグが相場より1-2割安い金額で地域の相場を徐々に蝕む。加えて、2019年の景気減速が拍車をかけて、この晴海エリアは値崩れしていくものと思われる。

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>>356 周辺住民さん

1-2割安いと言っても、それって駅距離を反映しているだけで、相場通りなんだよね。値崩れには繋がらないよ。

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駅徒歩25分なんて普通は戸建てのテリトリー。
それでマンションなんて激安にしないと売れるわけない。

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>>358 名無しさん

適正な値付けなら、激安にしなくても普通に売れると思いますよ。
ここは眺望が良い住戸は坪300オーバーでも余裕で売れると思います。

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>>359 eマンションさん

「ここ」ではなく晴海フラッグでした。

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まあそうだね。
晴海テラスとかレジデンスあたりの中古はフラッグの影響を受けるなもしれないが、タワマンはそもそものスペックと駅距離からしてあまり影響を受けないかと。

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私は実物見て決める主義。
の後付け感。

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>>362 匿名さん

検討者にとっては、実物を見れるほうが良いでしょ。

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住友が一棟買った時には完成してたから、しょうがないわな。
でもどうするんかね。築四年に突入して、このままチマチマ売っていくのか。ドトールも大量に残ってるのに。
いっそのこと、向かいのスカイリンクタワーみたいに賃貸棟にしちまえば良いのに。
スカイリンクはあの仕様で常時満室だから、多少条件緩くしてやればここも埋まりそうだけどな

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>>364 検討板ユーザーさん

チマチマ売ってくんじゃないかな。
スミフのことだから、オリンピック後に本格的に販売するって感じなのかもね笑

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オリンピック後って、築6年とかになるじゃないですか。
そんなの買う人いないでしょ。減価償却・経年劣化って知ってますか住友さん？
基本的に、時の経過とともに不動産の価値は落ちるわけですよ。
周辺住民として、この物件で大量のストックがあることが不安要因でしか無いので、
早く捌くなり何らか対策とってくれませんかね？

例えば、未販売の低層階～中層階部分をまとめてファンドに売却するとか。
今ならNOI利回りで3%前半でも買い手がつきますよ。マエケンから買った値段からだいぶ抜けますよね。
区分販売の禁止特約でもつければ住友さんが懸念のマーケットクラッシュもヘッジできるでしょ。
とにかく流通量を減らすことですよ。今やるべきことは。

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>>366 マンション検討中さん

この掲示板は周辺住民のためにあるものじゃなく、購入検討者のためのものです。

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>>367
誰も購入を検討していないとは言っていないが？
既に投資用でこの物件を持っているかもしれないじゃないか。
自分は有益な情報を提供せず、他人の揚げ足を取ることに熱心なのはどうかと思いますよ。
私の提案はここの検討者・購入者・周辺住民にとって価値のある話かと思いますが。
このマンションに大量のストックがあることで喜ぶ人、いないでしょう？

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>>368 マンション検討中さん
でしたらそう言って下さいね。
「周辺住民として、この物件で大量のストックがあることが不安要因でしか無い」という情報しかなかったものですから、自分が住んでいる部屋の資産価値に対する不安を語っていらっしゃるのかと思っちゃいましたよ。

大量のストックがあることは別に悪いことではないと思います。それだけ需要の受け皿があり、人口増の余力を残しているということになりますし、今後販売が本格化して広告も強化されれば、エリア全体のマーケティングに寄与します。

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確かに、住友も自社開発物件じゃないから思い入れも無いだろうし、外部にまとめ売りするなりしても良いかもね。
勝どき晴海月島あたりってファミリーの賃貸需要が旺盛だし、選手村買った人が入居までの数年を過ごしたいというニーズもあるだろうし。
ベイサイドタワーの半分くらいが賃貸されれば、子どもの学校の関係で選手村の入居を待てないって人の需要を吸収できるかも。

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たまには勝どきビュータワーも思い出してください。築8年経っていますがまだ分譲中です。

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勝どきビュータワーみたいにはなってほしくないですね…と言っても、あそこは外廊下の低スペック団地ですが。
スカイリンクタワーと仕様は変わらないですね。

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晴海パークビルや日産の広大な解体跡地は何になるんでしょうか？
あそこが商業ビルとかになればここの価値は跳ね上がるかもと期待してますが…

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あの辺りはオリンピック関連施設としてしばらくは使われるんじゃなかったかな。
そんなことより、ここに大きな影響を及ぼすのは鈴江のバカデカい倉庫跡の使われ方じゃないですか？
めちゃくちゃ広大なので、あそこにタワマンが建ったら眺望的にアウトになる部屋が多そうだし、マンション供給過多・人口増に拍車がかかる。
所有権は東京都に移ってるので、以前から活用方法について議論されているが、倉庫を今のまま残して綺麗にリノベーションして、格安賃料でテナントを誘致して商業施設に生まれ変わらせる案も出ていた。
運河沿いだし、横浜赤レンガ倉庫とまでは行かないにしてもおしゃれな商業施設になると晴海エリアも盛り上がりますよね。

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晴海パークビルは三菱地所が二段階で建て替えるので、第一段は簡易なオリンピック関連施設となり、第二段はオリンピック後に大規模に再開発するイメージかな。
オフィス&ホテルか、商業&ホテルか、はたまたレジデンスが建ってしまうのか…。
トリトンのオフィスも悪い意味で盛り上がってるし、晴海に新しくオフィスを作っても…とは思うが、オリンピック前後での街の生まれ変わりを地所が先導していくつもりなのかどうか。
近隣にマリナーズコートとかフクラシアみたいなホテルはあるものの、基本的にホテル立地でもないしね。駅距離結構あるし。

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横浜は港としての歴史が長い。
昔から海外との交流の場。
東京の湾岸埋立地は工場や倉庫用地で、横浜のような華やかな歴史は皆無。
いくら厚化粧しても育ちが違いすぎる。

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晴海や有明に商業施設やホテルを建てても無理。
格安ツアー向けの安いホテルしか続かない。

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二連投でネガティブコメントお疲れ様です。
ここを買えない人かな？
乙でーす

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>>376 名無しさん
確かに晴海に商業施設が一個や二個出来たところで横浜と比べるのは残酷すぎるな。横浜みなとみらい地区は、海沿い一体を公園や低層の商業施設で固めているので空に開放感がある。かたや晴海はどこを見てもマンションだらけ。空は狭く開放感などまるでない。
良いのは対岸の夜景くらいか。そのために夜な夜なクルマやバイクが公園や埠頭に押し寄せる未来なら想像できるな。

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>>379 匿名さん

クルマやバイクが埠頭に押し寄せるなんて、いつの話をしてるんでしょうか笑
晴海が横浜より良い点は、都心に近いということに尽きます。
横浜勤務ならみなとみらいの方が便利だし、都心勤務なら晴海のほうが便利。

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晴海は中央区だから都心だよ。
都心に近い、は豊洲や有明などの話。

>381
痛々しいから

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>>380 匿名さん
晴海埠頭は今でも結構来るよ。

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こことPTHだとどちらが良いですかね？

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ベイサイドタワーの方が良いでしょ。
パークタワーなんて駅から何分歩かされるの？
ベイサイドは将来的に6分ですよ

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横浜に過剰反応してネガティブコメント連投してる「匿名さん」、なんでそんな必死なん？
横浜赤レンガ倉庫とまでは言わないが、近い雰囲気の施設ができると良いね、くらいの書き込みに噛みつく理由がわからん

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ここ売れてるの？売れてるならスミフの売り方はホント凄いと思うわ。

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>>385 検討板ユーザーさん

将来的にとはいつですかね？

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>>386 検討板ユーザーさん

みんな匿名ですが笑

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いや、あなたの書き込みはすぐわかるんですよ。
検討もせずにネガティブなことばっか書くなら来ないでくださいよ

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将来は三井のトリプルタワーに、勝どき駅出口が出来るから近くなるって理屈でしょ。
月島駅10番出口みたいに
改札から長ーい地下道を歩いて出る出口ね。

地下鉄の場合、入り口まで何分って表記は全くアテにならないよね。理解していない人を騙すための表記に成り下がってる感もある。

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>>392 匿名さん

別にいいんじゃない？
JRだって、駅が広くて目的のホームまで行くには結構歩くことだってあるわけだし。

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うん、いずれにしても勝どき駅まで10分以内のところが更に近くなるんだから、良いことじゃないかな。
パークタワーは勝どき・月島共に15分くらい？

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あとパークタワーとかティアラクロノの周りはスーパーがないよね。最寄りがトリトンのマルエツプチ？
品揃え悪いし遠いし、使いづらいですよねー

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>>393 匿名さん
そしたら月島駅で10番出口から有楽町線ホームまで歩いてみるといいよ。言ってる事がよくわかるから。

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>>396 匿名さん

ここは勝どき駅が最寄りなのに、月島のことを持ち出すのは意味がわからないね笑
じゃあ、渋谷でハチ公口あたりから埼京線ホームまで歩いてみなよ。笑

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>>396
しつこい。あの地下道は確かに長いけど、勝どきと何の関係がある？
もともとドゥトゥールやベイサイドタワーは勝どき駅まで10分以内で歩けるのが、更に近くなるだけの話だろ。
月島駅10番出口から12～13分表示のパークタワーなら、「いやいや、ホームまで17～18分までかかるだろ」って言いたくなる気持ちもわかるが、このスレとは関係ない話。
単に盛り下げたいだけなら来るなよ暇人。

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>>397 匿名さん
>>398 検討板ユーザーさん
勝どきも対岸に建つタワマン下に出入口ができて、そこからながーい地下道歩くことになるわけだろ。関係も何も月島の10番出口とそっくりじゃないか、笑

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>>399 匿名さん

地下道直結になるんですね、いいじゃないですか。雨の日も雪の日も、濡れずに歩ける距離が長い。

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所詮、長く歩かされることに変わりなし。

いや、だから、地下道を長く歩こうが何だろうが、もともと駅までそんな遠くないんだから、改善はあっても改悪はないよ。
ほんと、なんなんだこいつ。

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郊外じゃないのに徒歩10分がそんなに遠くない、なんて初めて聞きました。

>>402 検討板ユーザーさん

そうなんですよねー
今の状態から改善されることしかないのに、それに文句言ってもしょうがない。
何がしたいんだろ？文句言ってる人は。

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暇なオッサンが紛れ込んでますね。
最近のネガティブコメントは全部こいつでしょ。
モデルルーム行ったけど年収欄を見た販売員から相手にされなくて逆恨みしてんのかな(笑)

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>>403
じゃあ晴海タワマン群は全て駅遠で良いんじゃない？
お前みたいなオッサンの（臭い）足じゃ10分でもキツいってことなんでしょ

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ここの検討者は自分の意見が否定されると小学生並みの悪口でしか反論できない人ばかりという事はわかりました。

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>>407
なんだその捨てゼリフ(笑)
小学生以下だな。
お前の意見が客観的に否定されるべきものだから袋叩きにあってるだけだろ。

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>>408 検討板ユーザーさん
あなたと私しかいないようですよ？
名前は都度変えているみたいですけどね、笑

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いや、俺以外も書き込んでるよ、残念だけど。

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一昨日のテレ東の番組によると
選手村の跡地マンションは
坪単価２８０万円になるらしいですね
さて、ここへの価格影響はどうなるか。

>>411 匿名さん
フラッグ発表時の日経の記事内容が一人歩きしてるだけだろ。情報古いよ。

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影響ないっしょw
向こうとこことは場所も違うし全ての要素における属性が違う、中央区というアドレスを除いて。

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あの番組見てなかったのかな？
https://www.paravi.jp/watch/37292

文句は東京カンテイにどうぞ。

>>414 匿名さん
坪280の理由が都がデベに格安で土地を卸したというものだが、本件については現在住民裁判中。都が負けることがあればデベへの追加請求は免れられず、この理屈は破綻する。

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住民勝利=デベ追加請求=物件価格に反映=フラッグ高値=売れ残り=晴海周辺市場価値低下圧力=ブーメラン
って解釈でok?笑

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>>416 匿名さん

フラッグ高値にはならないでしょ。

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追加請求したらデベが訴訟おこすやろ。

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トランクルームの竣工写真を拝見いたしました。
面積は0.72m2だそうでそこそこ広い？
トランクルームは全戸分設置されているようですが、必要な世帯のみ申し込むのですか？
それとも全戸にあてがわれ、毎月使用料金を支払う事になりますか？

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こんなマンションあったんだ
この掲示板で知ったよ
2017年竣工になっているけど、最近販売しだしたの？
新築の気がしないから、安くしないと買えない

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安くしないと買えないのはあなた個人の事情でしょ。
買える人だけが買うから問題無いと思いますよ

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>>422 匿名さん

でもそれって当然のことだよね。嫌なら買わなきゃいい。なお見るなとは言ってないね。

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完売まで10年以上でしょうか？

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>>424 匿名さん

スミフとしては晴海フラッグと一緒に売っていく魂胆なんでしょうね。晴海フラッグの商業施設とか学校とか使えますよ、こっちは板マンじゃなくてタワーですよ、的な調子で。

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スミフさん
やはり現物を見て決める主義っていう謳いはドゥトゥールの売れ行きがイマイチだった故の苦肉の後付け文句ですか？笑

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>>426 匿名さん

後付け文句っていうか、完成販売になってるからそう言ってるだけでは？

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>>427 匿名さん

元からそのつもりじゃない？

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>426
まあドゥトゥールの売れ行きがバカ売れだったらもしかすると出し方か価格に違いが出てたかもね！
今はちょっと残念な感じだけど…

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先週モデルルーム見てきたけど、意外と悪くないね。
でも決め手に欠ける。
最上階のレインボーブリッジ側の部屋を二つくらいぶち抜いてスカイラウンジにして、
2階か3階あたりの何部屋かをぶち壊してジム、ライブラリ、ゲストルームなどを形だけでも作るとかすれば良いのに。
そんなリニューアルがされるんだったら買うかなー。

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>>431
このまま販売を長期化させて広告費・人件費・その他保有コストを垂れ流し続けるよりは良いだろうね。
そもそも前田建設から一棟買って、そのまま転売するっていうのは大手デベとして芸が無さすぎるようにも思える。
エントランス・ロビーくらいは手を加えたのかもしれんが、それ以外は住友のエッセンスが何も入ってないじゃん。
住友不動産なりの付加価値をつけて、「前田建設じゃなく、住友が売主で良かった」と消費者に思わせる。それがプロっていうものなんじゃないかな。
単に利益を乗っけただけの横流し転売ビジネスなんて、素人でもやれるよ。

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>>432 マンション検討中さん
こんな売り方素人じゃ絶対無理。
むしろ大手でも住友しか無理でしょ

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住友社員乙。
がめつく利益をたっぷり乗せた転売は素人がよくやるパターンでしょ。
ドゥトゥールの中古売り出し状況を見ればわかる。まあ売れてないんだけどさ

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販売用の住戸を共用施設に作り変えるという考えは意外にいいかもしれません。
マンションを選ぶにあたり、不要な共用施設がついていない物件を選ぶ方もいれば
付加価値として豪華な共用施設つきの物件を選ぶ方もいらっしゃいます。
その共用施設で何か他にはない特徴づけをするのも集客力を上げる一つの手だと思います。

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売上が7000万下がって、改修に数千万…けっこうな投資だな。

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ただでさえ竣工後3年経ってから販売開始しているわけだし、何らかテコ入れしないとキツいのは事実。
売主側は「オリンピック後までじっくり売っていきます。」「それが住友の売り方ですから。」
とか言ってるんだろうけど、築4年の現時点で350部屋中20～30部屋しか売れてないのはマズすぎるだろ。
同じ築4年でも、2014年頃から販売し続けているドゥトゥールとは事情が全然違う。
価格は下げないとすれば、共用部を追加するとか工夫しないと勝どきビュータワー2号になっちゃうよ

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>>437 匿名さん

マズいと考えるのはあなたの考えであって、スミフとしては考えてないから広告もまだハデに売ってないし、共用部増設という手も打たないんでしょう。
そもそも、マエケンから買った時点で何らかの戦略はあるんでしょうね。

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前建はどういう狙いでこちらに建てた？

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前建の狙いではありません。
URの土地分譲時に５年間の転売制限があったため、スミフが前建に抱えてもらっていただけですよ。
スミフの描いたシナリオとおりに進捗しています。

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