ル・サンク小石川後楽園（3）

むき出しの土に雨が降ったとして、何が問題だ？
おっしゃる通り当たり前だ。何か？

NIPPOは
執行停止の決定を不服として
決定の取消しを求める訴訟を提起しないのですか？

四ヵ月後に入居できる気がしないで

引渡しの遅延の限度は1ヶ月程度でしょう。
年度をまたぐので子供の学校の事もあるし、引渡しの日程も含めて12月中にはNIPPOに決断をして欲しい。

損得勘定か、それとも社会的責任か、
デベとしての品格がみれるね。

62
とっくにやったよ。提訴じゃなく申し立て。

この反対運動、下記の決定書を読めば、わかりやすいです。このスレに登場している「車寄せさん」の正体も明らかです。

http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/%E5%9F%B7%E8%A1%8C%E...

反対している人たちは、東側の道路沿いに住んでいる人だけですね。つべこべ理由を付けていますが、結局のところ日陰になるのが嫌なだけですね。

1点疑問なのは、特に道路の西側の人たちは、このマンション建設に協力つまり土地を提供して自分たちもこのマンションに住もうと思わなかったのかなという点。この人たちが土地を提供すれば車寄せも余裕で設置できたはずです。

トータルでの勝算があって今なお反対運動しているのでしょうか。もし竣工が遅れてNIPPOが契約者に違約金を払うことになれば、NIPPOがこの人たちを提訴することが十分ありえると思います。

>>66
申立？ どこに？？
そんなので執行停止の決定が取消しになる見込みあるの？？？

契約者はNIPPOにまかせていて大丈夫か

67
すべて、まったく違う。
反対住民は東西南北にいまっせ。

訴訟と執行は違うよ

>>70
執行って何？

決定書には
行政不服審査法３４条の決定と
書かれてますけど。

>>66
執行停止の決定の取消しを求める申立は
何法の何条で
どこに申立てるのですか？

調べていますか。

>>66さんに「申し立て」と教えたのが法律家なら
セカンドオピニオンを求めるのがいいと思いますが・・・弁護士会に行けば法律相談を受けられます。

法テラスでも相談できますよ

本当に、弁護士ってハイエナみたいな一定の集団がいますよね。
いい仕事はできないので、ニッチなところで仕事を無理やり盛り上げる。。。

反対運動をしている方々とその関係者と、その運動による被害を考えると、おのずと答えが・・・
既得権益と未来志向の土地開発はどうしても難しい。
成田や沖縄の問題などと根っこは同じ。黙って終わるのを待つしかない。

未来志向の土地開発は結構ですけど
ルールは遵守しないといけません。
ルサンク小石川は
文京区の高さ制限のルールがわかってながら
駆け込み着工
建設強行したから
この事態になっているのがわかりませんか。
弁護士さんガンバってください。

その時点でのルールは遵守してるんだから、何が問題なの？

ついに近隣住民と入居者がバトり始めたか…

入居者も
既存不適格建築物ですが買いますかと言われて
買った人だからね

入居者はまだいないんだが。
なにこれ。

まだ ですか？

いつ入居者が現れますか

契約者放置プレー
いつまでつづくの？

販売会社がきちんとしていないと、損害を受けるのは購入者です。
ここは、ほんとおそまつな会社です。

販売の三菱地所が？

>>79
既存不適格ってそんなに問題？！
高さ制限だけでしょ。

>>84
三菱地所がおそまつね〜（笑）

販売会社に野村不動産も名前を連ねていたような。

三菱も野村もとなると、そもそもディベは全部駄目というかオチになってしまうね。

彼等は所詮代理なんで、結局NIPPOじゃないの？

>>90
知ってて請け負ってるから同罪！
結局は認識が甘かった訳で。

横浜の杭問題もそうだけど、何を信じていいかわからない。

歌舞伎役者氏は？

販売代理業者も説明義務等の責任はあります。
例えば今回の場合、建築確認の執行停止や今後の訴訟により引き渡しが遅れる可能性についてまで説明する義務があったと認められる余地はあると思います。

売主も販売代理も宅地建物取引業者。
執行停止の規定を知らないはずがない。
（仮称）目白御留山テラス新築工事などの事例があるので。
（知らないとしたら、あまりにお粗末。）

契約者に対して、東京都建築審査会での争点を十分に説明する、
今回のような事態が起こり得ることを説明する義務があると思う。

売主だからね。

http://m-fujiwara.net/2015/10/16/違法建築にご用心/
藤原区議は文京区（区長）が認めているのに、ここまで反対するのかわからない。

（仮称）目白御留山テラス新築工事の事件では
区長が認めたのが違法だと
最高裁判所で判断されたんだよ

ここも、「開発行為の取り消しを求める訴え」は最高裁まで行って却下されたけど、
「建築確認の取り消しを求める訴え」が、これから最高裁まで行く可能性があるの？

>>86
今回のケースは別に問題ないと思います。建築違法物件はダメですけど。。
細かい基準に照らし合わせたら世の中既存不適格な物件だらけですよ。

でもそもそも何で高さの基準が変わったんですかねー

>>99
東京都建築審査会で
審査請求人らの訴えが認容されて
決着すると思われます。

それって行政処分に該当しないの？
処分取消訴訟を提起できそうだけど。

>>101-102
契約者はどうなんです？
待たされ損ですか

94
重説のときに言ってるのではないですか。

建築審査会の争点は？

地下の避難経路とHANAREの窓先空地かな

避難経路に不適合があるなら引渡しを受けられませんね

104
重説ではそれまでの紛争の経緯や、建築確認が取り消される可能性については説明があったけど、建築確認の執行停止で工事が中断する可能性や、訴訟にまで発展した場合に工事の中断が何年も継続して引渡しが遅れる可能性、その場合に補償がされるかどうかについてまでは説明されなかった。
もしそこまで説明されていれば購入を躊躇う人も出てくると思われるので、それって「重要事項」なんじゃないでしょうか？

HANAREって、建蔽率を使い切るために作ったの？

説明されていれば購入を躊躇う内容こそ重要です。説明が不十分です。NIPPOには誠実な対応を求めます。

引渡し遅れに対する補償の
前例はありますか？

藤原区議に目を向けたい人の意図は知りませんが。藤原区議がル・サンク小石川後楽園の執行停止の決定をブログで知らせているのは意義があると思います。その他の区議が知らんぷりしていることの方が問題。勉強もしてないのか。

そもそも東証一部上場のNIPPO（1881）が報道発表していないのは適切ですか。重大なコンプライアンスの問題では？

>>108

執行停止の決定がされると工事中断になることは、NIPPOや販売代理業者は宅地建物取引業者として説明しておくべきではないですか？

>>108さん

あくまで一般論ですが、工事の中断だけに対して細かく説明したり補償したりすることはないと思いますよ。悪天候や人手不足で数日間止まることはよくあるかと思います。法的な面での中断であっても是正して再開すれば済むだけです。

引き渡しの遅れは契約の不履行に当たるので、手付金の倍返しになるのではないでしょうか。これは割と一般的で、本マンションの契約書にも記載されているはずです。物件価格の1割を手付金にすることが多いかと思いますので、その場合は契約を解除になれば2割が戻ってきます。

ルサンクは係争中の物件を竣工の１年半以上前に販売活動していたので、一般的な説明では不十分ですよ。>>108さんの疑問は当然です。

NIPPOも市川猿之助をナビゲーターにして大々的に広告するのでなく、おとなしく、竣工まで待って販売するべきでした。

先程現場で撮影したものです。何かしらの現場保守はしているのでしょうか!?

資材搬出はあって搬入はないのですね
安藤ハザマも撤収したいのかな

建設許可取り消し以外の引渡しの遅れは補償なし、
と重説には、書いています。

>>121
そんなことは書いていません。
行政上の措置等、売主の責めに帰すことのできない事由による遅延は損害賠償請求等ができないと書いてあるだけです。
逆に言えば、売主の責めに帰すべき事由による遅延や説明義務違反は、買主による債務不履行に基づく損害賠償請求や解除の理由になり得ます。
そのような買主の権利を否定することは消費者契約法上できないと思います。

120
9月14日…はNIPPOの記載ミスでしょう。
あなたの書込みも不適切ですよ。

>>122
今回の事態は、建ててしまえばいい、売ってしまえばいいという、売主の姿勢の問題です。>>106さんのいうとおり、避難経路に不適合があるのなら、そのような建築物を引渡すことは契約者に不利益を及ぼすため、東京都建築審査会が執行停止の決定をしたのは妥当であり、工事の中断はそのような設計で建設を進めた売主の事情によるものです。

契約者放置プレー、
いつまで続くの？

売主の責めに帰す事由による遅れだと、
補償額の相場は、どれくらいですか？

横浜の、三井不動産の補償と
比較されることになるでしょうね。

されないよ。
全然違うし。

東京都建築審査会で
避難経路が議論されるようになったのは
いつ頃からですか？

販売活動を始めるよりも前ですか。

そうであれば、避難経路について是正せずに
建設を強行して、販売したNIPPOの責任ではないですか？

>>130さん
明らかに誤ったことが書かれていたからでしょう。デベを擁護する立場としてもルールを守るべきです。

契約者は、建築取り消し二割バック
あるいは、売主の責めに帰す事由による遅れの補償
いずれかで、勝利確定ということですか？

係争の存在を分かって売買してるんだし、売主も買主もどっちもどっち。
経緯を考えると、説明不足自体が売主の責に帰す
事由に該当するかは微妙じゃないの。法的には。
但し、避難経路の件は全く別。違法建築物売ったとなったら完全にアウト。
結局、審査会の結論みなきゃ、どうなるかわからないんだろうね。

審査会の結論みなきゃ判断つかない物件だから
竣工後に販売しているべきなのですよ。

販売して引渡しが迫っていることから
東京都建築審査会が建築確認の効力を停止する判断に傾いたと思われます。

NIPPOは自らこの事態を引き起こしたこと
わかっているのでしょうか。

細かいことはよくわからんのだが、そもそも許可を出した文京区に責任があるのでは？

キナ臭い物件に手出しとるのもたいがいやろ。

2月15日引き渡し不能
説明会開催の連絡来ました

やっぱりね

NIPPOは報道発表しないでいいの？

確認申請を出した機関も悪いよね！
そもそも今更なの？！避難経路の件・・

え、二千万くれるの？

まだ、連絡が来ません。

覚悟、決めたのかな。
説明会、いつなの？
11月2日よりもあと？

>>137
いつですか？

ご愁傷様です。

それにしても泥沼ですね。

最終的にどんな形で決着するのやら。

>>139
避難経路の問題
元々あったのではないでしょうか？

販売の際、最高裁判決があるような話がされてるけど
開発許可の争点で最高裁の判決があっても
建築計画の適法違法の判断にならないし
家族の反対を押し切って買うのも。
道が狭いのも難点でした。

ハナレなんて形にして無理矢理売りつけようとしたからこうなるんだよ
備蓄倉庫とかトランクルームにでもしておけば良かったのに

HANARE 無くすんですか。
離れ でなくて HANARE. なのは居住できないからですか。
窓先空地がないのが避難上の問題になるのなら
十分な窓先空地を設けて専用庭のようにして
価値のある 離れ にしてはどうです。
無くしてしまうと無理な建築計画だと認めることになりますよ。

>>118-119

保全対応のお知らせ
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=3892

>>108
リスクを十分に説明してないですね。
避難経路の他にも疑義があるのではないか気になります。
神戸製鋼にはコンプライアンス委員会がありますね。重大なコンプライアンスの問題と思いますから申入れするといいのではないでしょうか。

>>142
11/2より前です

次の審査会より前だね。

関係機関に予めコンタクトして情報収集するのがいいよ。

11月1日に説明会ですから、
11月2日に解決というのはもう無理という認識でしょう。

会議場ではなくホテルで開催というのも、
事態の深刻度を予感させられますね。

周辺住民の主張がもっともと判断しているのでしょう。

それなら、何故、建設を強行したのか、大々的に広告して販売活動をしたのか、NIPPOは確り説明する必要があると思います。文書による説明を求めましょう。ごまかされないことです。

避難経路が
販売する前から問題になっていたんですね

11月1日には建設のメドは全く立ってないだろうから、
一旦二割バックで契約白紙ってこと？

152
審査会の裁決と顧客対応は別物ということ。
153
100世帯以上の人を集めるのに他にどこがありますか。

156
それもあり？で、検済み降りて完成販売。しかも高くしての新価格？

NIPPOが保険をかけてたとしたら、
あっさり白紙はあるかも。

>>157
文京シビックセンターの26階
文京区民センターの2階と3階
…他にもありますが