リバーガーデン福島 木漏れ日の丘

>>2443 匿名さん

>>2443 匿名さん
>>2444

販売時に、管理費と修繕積立金を安く設定するのは、デベの常套手段や。安いと言う「撒き餌」で釣って食いつかせる。最初のレベルなんかで据え置いてたら、12年後の初回の大規模修繕は借り入れを含めてなんとか乗りきっても、2回目には破綻が来るのは火を見るよりも明らかやで。150〜200万円／戸の追加一時金の徴収が必要となるんや。まさか、デベが作成した36年間の長期修繕計画を確認せずに契約したんとちゃうやろな‼️ 10年毎に値上げする計画になってるはずやけど、万が一そうなってない場合は詐欺やな。実際にはデベが作成した値上げレベルでは到底資金不足になるからさっき言うた一時金の徴収が必要になるわけや。国交相が試算したガイドラインによるとやな、管理費と修繕積立金の平米（㎡）当たりの適正値はそれぞれ200円／㎡と220円／㎡になっとるんや。ここは植栽の維持管理と機械式駐車場やからなおさらやなあ。

落ち着いて笑

>>2443

当物件のように850戸の規模であれば維持費が安くなる要素はありますが、世間相場と比較して極端に安い場合は注意する必要があります。

維持費は１）管理費と２）修繕積立金の合計になります。

１）管理費　
効率的な管理でコストを抑える必要がありますが、受けられるサービスとコストのバランスが重要です。当物件は機械式駐車場、ロビーラウンジ、ゲストルーム、パーティルーム等の他に植栽の規模が大きいので、通常は資産性維持の観点からそれなりの管理費が必要ではないかと考えられます。
世間相場と比較して安価な管理費を設定している場合、駐車場収入のほとんどを管理会計に組み込んで、見かけ上の管理費を抑えているケースが散見されますが、この場合将来の大規模修繕の費用が大幅に不足することになります。
特に駐車場が機械式の場合は通常の定期メンテナンスの他に、更新時には多額の費用が発生することを念頭に入れておく必要があります。
市内にも問題を先送りした結果、耐用年数を過ぎた機械式駐車場の更新ができず、総会決議で駐車場の閉鎖に追い込まれた例があります。
機械式駐車場の場合、駐車場収入はその９０％程度を修繕積立金に組み込のが望ましいといわれているので管理会計の収入構成を確認されたほうが良いと思われます。

２）修繕積立金
高すぎると販売に影響することから、当初は低く抑えた数字にしてあることが一般的です。１）に記載しましたように駐車場収入のほとんどを管理会計に組み込んでいる場合は積立金の改定を含めて長期修繕計画を見直す必要があるでしょう。入居当初は大多数の方が新居での生活に舞い上がってしまい、そんな先のことはほとんど気にされないようです。
管理費は「経費」の性格が強いのでブラッシュアップされた効率的な管理を実行する必要がありますが、修繕積立金は「貯金、資産」との観点からいくらが適正なのかを再検証されることをお勧めします。
これは、物件引き渡し後に結成される管理組合の理事会がどれだけ危機感をもって真剣に実行するかにかかっているでしょう。
資産性維持の観点からもご健闘を祈ります。

CD棟売り始めたらモデルルーム覗きに行ってみようかな…購入してからもモデルルームで部屋確認したりシアターを改めて見てみたい。

リバー本当に売れてますねー。
でも、やっぱりせっかく買うなら、ジオかなー。
迷います。

ここまでくると、売れてるマンションだから買ったほうがいい、と思って悩みながらも購入する人は増えてくるだろうね。
やっぱり全国No.1の肩書きはでかい。
AB棟で勢いつけたリバーの戦術はお見事。
ジオがどれくらいの価格帯で攻めてくるか見ものだね。

ユニハイムもくるみたいですしリバーにジオ、プレサンスと選択肢が多く検討者としてはニーズにより近い物件を選べていいですよね！
けど、先見性も試されてそうで本当に悩みます。

価格のでてないジオやユニハイムは発表価格ではねられる不安もありますが＞_＜

>>2456

リバーの営業マンさん？

全国で1番売れたマンションですが？！なにか？、でどんな批判も返せる肩書きではある…。2位どこなんだろ。

ほっといても売れるのに営業がわざわざ書き込まないでしょ…リスクの方が高い…

営業ではないですよ。
ちなみに2位と3位はたしか関東だったはず。

コスパいいってことですね！

リバー、ジオ、ユニハイムはマンションができる時期は同じくらいなのでしょうか？？
リバーに的を絞るのか、ジオとユニハイムの価格発表を待つのか悩みます。

ユニハイムも他の物件見てるとそんなに高く出すようなブランドじゃないですし、悩みますね。

ジオとの坪単価差30万として同じクラスの部屋で600万円アップが許容できるかですね。30万差としてですが。お金があるなら駅近ジオ待ちでよいと思います、よい間取り抑えるなら次期すぐリバーの方が良いですし迷いますね。

ユニハイムってエンパイアだったとこなら徒歩５分ぐらい？駅距離からだけ予想するとやっぱりリバーが一番安いことになるんですかね。
今、コスパを信じてリバー即決すべきかジオ、ユニハイムの詳細を待つべきか決断できない。

ユニハイムの場所はどのへんでしょうか？

>>2468 匿名さん
エンパイア 福島区で検索すればわかります。
北港通り 六車線沿い。

ユニハイムの詳細も早くわかればいいですね。
吉野3丁目あたりの住環境はどうなんでしょうか。
駅からは近いですが、大通り沿いですし住環境でいうと鷺洲のほうが住みやすいですかね。

鷺洲のあの通りは大型車あんまり通らないから静かだよ

隣が消防署と警察署並んでいる場所ですね。

やけに内情の詳しい方がいらっしゃいますが情報元はどこですか？

現地に行けばわかるよ。

何気に野田周辺も新築マンションが激化してきましたね。

壁面の広告が新しくなり2980万〜っていう文字が消えましたね。
もうパンダ部屋は設置しないんですかね

2980万円部屋の抽が終わったからじゃないですか。
また3街区になれば、2階に抽選部屋を作るのではないでしょうか。

個人的には三街区ではパンダ部屋やめてほしい。賃貸目的の人がきたり売却時の売り値下げる助長にならないかな。

>>2478 匿名さん
1街区も2街区も抽選している人はほとんど投資目的の人なのでは？？
実際に当選した人が誰かはわかりませんが。

>>2479 マンション検討中さん

自分達が住む目的で運よく当選しましたが、確かに投資目的の人が多いようですね。
一緒に重要事項説明を聞いてた人がそうでした。

トップページのニュースのとこに書いてあった成約500戸の記事削除されてますね・・・
あれって何月でしたっけ？
今年に入ってペース落ちてる？


2017.2.21 2016年年間成約戸数520邸！全国No.1達成
2月25日（土）より第3期登録申込スタート！

第1街区340と第2街区264で604戸。
12月上旬に500戸突破と発表して、12月末で520戸達成。
私が契約した時点も、だいたい同じペースで売れていました。
5月には第3街区を売り出すかもしれませんね。

交通 : 阪神本線｢野田｣駅徒歩7分、大阪市営地下鉄千日前線｢野田阪神｣駅徒歩7分、JR東西線｢海老江｣駅徒歩8分、JR大阪環状線｢福島｣駅徒歩12分。



駅から遠いのによく売れてるねー

なんで？^^;;

>>2483 口コミ知りたいさん

良いと思うところは人それぞれ。選ぶ理由も人それぞれ。明確な答えはでないでしょうね。あなたは何を求めてますか。駅近？立地？住環境？設備？ブランド？金額？優先順位は？ たくさんモデルルームをまわってみてください。あなたにぴったりのマンションが見つかると良いですね。

C棟　D棟の販売開始はいつなるでしょう？

4月か5月になるだろうと聞いています。
予定ではEF棟が完売してからみたいですね。

リバーの社長がスーモのインタビューにこたえていましたね。
ここが売れる理由がわかりました。
やはりいい立地にリーズナブルな価格、底管理費が実現すれば売れるということですね。

>>2487 マンション検討中さん
フリーペーパーですか、読んでみたい

4月か5月になると、ジオと競争なるでしょう？

同じ間取り.階で、坪単価10万高ならジオがいいかな、そんな価格で出したら業界大騒ぎかと思いますが。20万差ならリバーかな。ジオのサンエル価格でリバーのヨンエルに手が届きます。20万差だと100平米で9000万円付近だから、その辺りでは。と予想。野田ジオ 最高値で1億超えは無い！と思いますから。

2490さん、
リバーだけで850戸ありますから、ジオがどれだけ出すかにもよりますけど
大規模物件だっから、周域の需要ボリューム考えて坪単価10万高も
ありえると思いますよ。

リバーさんの外観は特別かな？個人的にｼﾞｵ、野村、三井等の外観は落ち着く感じ。

>>2491 マンション検討中さん
悩ましいですね〜

先週末にモデルルームに行ってきました。
EF棟の販売が開始されたら再度訪問予定ですが、やはり他のマンションとの決定的な違いは緑の多さでしょうか？
ロジェと迷っております。

>>2494 マンション検討中さん
CD棟のことですかね。
もう、高いとこが数件しかEF棟は残って無かったですよね？
あと一ヶ月後にはかいしでしょうね

>>2492
全く同意見です
リバー産業は個性を出さずに普通のマンションみたいな意匠でいいのにね
ここ最近の大規模物件だと野村のプラウドシティ塚口とかあんな感じでいいです
住友はちょっと尖り過ぎだと思います


>>2491
阪急は土地代金94.5億円でその半分がマンション用地なので単純に言えば47.25億円で平米単価337,500円ですね
リバー産業は土地代どれくらいだったのかな？


>>2494
プレサンスロジェ大阪福島は個人的には全くないなー
色んな意味で


https://www.constnews.com/?p=7813
【不動産】海老江の旧大阪総合センター２・８㌶を阪神電鉄に売却／譲渡価額は９４・５億円／大日本住友製薬[2014年10月30日]
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大日本住友製薬（本社・大阪市中央区道修町２－６－８、多田正世社長）は大阪・海老江にある旧大阪総合センターの敷地を阪神電気鉄道に９４億５０００万円で売却することを決めた。敷地は約２・８㌶あり、建物３８棟が残っている。３０日に開いた取締役会で決議した。１１月上旬に契約を結び、１２月上旬に物件を引き渡す。
【阪神電鉄に売却された旧大阪総合センター】


https://www.constnews.com/?p=27172
【民間】大日本住友製薬大阪総合センター跡地の半分に延べ５・２万平方㍍の分譲マンション（会員）[2017年01月05日]
LINEで送る

大阪市福島区の大日本住友製薬大阪総合センター跡地約２・８㌶のうち、南側の約半分の敷地で分譲マンションの建設が８月初旬から始まる。建築主は阪急不動産（大阪市北区）などで、マンションの規模は２０階建て延べ約５万２０００平方㍍。跡地北側の塩野義製薬中央研究所跡地でも、リバー産業が総戸数８５０戸の分譲マンション「リバーガーデン福島　木漏れ日の丘」の建設を進めている。
【大日本住友製薬大阪総合センター跡地の開発が始まる】

>>2495　名無しさん

失礼しました。CD棟のことです。
おっしゃるとおり高めの物件のみでした。
さすがに手が出せない予算だったため、次の販売が始まったら値段次第ですが、前向きに検討したいと思っています。
ただ他のマンションや噂されるショッピングモール等の影響で値段が跳ねあがらなければいいのですが。

香港では、30平米で家族7人で住んでいる方もおられます。

新築50平米が5000万円です。
東京港区100と見れば170に値します。
高値の原因は、中国本土からの人口流入です。
先日、落札された土地価格ですが
10,000平米の土地で2400億円です。

大阪もIRや万博により外人の流入が多くなる可能性があります。

リバー福島は、お買い得感あります。

>>2497 マンション検討中さん
手頃な価格で募集されると良いですね(^-^)/
ジオや他の物件も気になりましたが、切りがないので、踏み切りました。
少し先ですが、楽しみにしてます。

目の前に商業施設ができるほぼ確実な情報はワクワク感ありますね。売り出し後だから尚更お得感感じます

こんな看板が掲出されていました！

>>2501 HMJさん
資料請求できるの知りませんでした！ありがとうございます！

the marksってところまでマンション名ですかね？ジオ福島野田まででいいのになあ〜

>>2501
>>2502
ジオの公式ホームページありますよ
阪急はマンション名称にやたら英語付けたがるって噂ありますね


ジオ福島野田 The Marks［全体概要］
物件公式サイト http://www.geohankyu.com/fukushimanoda/

周辺地域が盛り上がってきましたね！
リバーと相乗効果期待してます！

ジオ販売が9月から始まるし、第三街区はそんなに高く出来ないね。住み分けないと

竣工時期もほぼ一致してますしね。

マンション業界のてるみくらぶ
リバー産業潰れた場合手付け金は戻るのかな。
森友みたいにならなければ良いが

リバー第四期始まりましたね。ジオも始まるし、楽しみですね

>>2507 マンション検討中さん

リバーは契約した時に、もし倒産した時に全額払い戻される保険に加入するので、倒産しても払った金は保証されます。

リバーの第4期って第三街区？
HPみても第二街区に色付いて印されてるし部屋のバリエーションも第二のような。

>>2510 マンション検討中さん

どうも２街区のままみたいですね。
まだ、広い部屋がうれてないのでしょうかね

福島区、最近新築マンションラッシュですね。
他のマンションがどれくらいの価格設定でくるか見ものですね。

リバーの3街区とジオ福島、ユニハイムの価格発表時期が重なれば検討しやすいですよね。
リバーの2街区は残り数戸でほとんど選べない状態ですし。

ジオの広告届きました。ホームページとあんまり変わらない内容ですが、北側は大型商業施設と記載がありました。楽しみです。

>>2514
主語が阪急じゃなく住商なのか
やはり住友商事の子会社ってのがでかいんだろうなー

>>2515 匿名さん
誤解招く写真になっちゃいました。
頭は住商じゃなかった。

関西は阪急ブランド強いですね。

ジオのホームページで詳細が見れるようになりました。
http://www.geohankyu.com/fukushimanoda/

すごい広告量だな、、
駅近やし値段高いだろうなぁ、、
新しく出来る商業施設はもちろんリバーでも相乗りできるし、淀川花火観るならリバーの勝ちだし、悩む、、

間取りはほぼ同じでしたね。設備もリバーは毎度その時点では良いものを付けてくるので同レベルだと思います。あとは価格と外観でしょうね。リバーで実質70平米4000万円スタートですから、客寄せ部屋以外は4500万円からになりそうですね。

ここら辺に住んでる人には分かると思うが、ジオ南の海老江東コミュニティセンターでよく通夜をやってる気がする。ここは残るんだよねー。あとこの近辺で松本病院5号館の患者が寝巻き姿でよくタバコ吸ってる。誰も気にならないか。

通夜ぐらい良いです。
静かなもんです。

他のこともしてるんでしょうか?

間取りを見ると、リバーよりも下のような気がします。
いま広告に載っている部屋の広い方、角部屋なのに窓が一つありませんでしょ?
相当仕様を落としてきている気がします。
天６のジオよりはかなり下でしょうね。
広告にも「地域愛」を全面に出していたので高級使用は無いと思います。

値段はどうなるでしょうね。

ジオの価格次第では3街区は1、2街区に比べてリーズナブルなる可能性はあるんですかね？

>>2522 匿名さん
南向きの棟と眺望が開けている西向きの棟なんで1街区よりかは高くはなると思います。

>>2523 通りがかりさん
返信ありがとうございます。
自分に都合よく考えすぎてました。。。

構造の部分で、耐震等級2を取得したマンションとなっていますが、
耐震等級がつくことで地震保険料が30％割引適用になるとは知りませんでした。
また地震や津波の際は近隣住人にも一時的な避難場所として開放される
津波避難ビル指定になるようで、有事の際の安心に繋がりますね。

長期優良物件にはならないのでしょうか？？

>>2526 通りがかりさん
なったとしても2018年8月以降築だから固定資産税の優遇延長には間に合わないよ

金利優遇は受けられるだろうね。等級二に害なし。

いくらくらい得なんですか？2018年8月以降にマンションを購入した方がいいですか？

2527さんがコメントしたように、〇月以降築とあるのならタイミングを待って購入した方がいいのかなと思いました。急がなくても、ゆっくり品定めできると思えばいいのだし。どう思いますか？

>>2529 匿名さん
何言ってるの？
2527さんはこのマンションが2018年以降築だから間に合わないって言ってると思うけど

固定資産税も住宅減税も延長がなければ終わるけど、どれも不透明。
どちらに転ぶかは2年後までわからないね。

営業の人の言っていることが分かりにくかったです。
レベルが低い。。。。。

何が分かりにくかったんですか？

まだ第3街区始まってませんか？
2街区は苦戦中？

２街区は大きな部屋が残っているだけです。
１０戸も残っていなかったと思います。

２年以上先の入居になりますから好調でしょう。

３街区は１街区、２街区よりも時間はかかるでしょうが、竣工前には余裕で、完売でしょうね。

友人も実際買ってるし、モデルルームの賑わいからも、決して売れてないとは言えないと思ってます。
既に多くのリバー物件があり、同様の掲示板があるんで、そちらも見られれば、よくわかるんじゃないでしょうか。大手デベロッパでもやってることは対してかわらんですよ(^ω^)

>>2538 マンション検討中さん
やっぱ大手デベロッパーとスーパーゼネコンのタワマンがいいよね。

購入した友人に聞くと、初めはかなり賑わっていたらしいですが、流石に下火になっているらしいです。
どうしても購入したい人にはお得なマンションかもしれないですよ。

ここの物件の不満。

森を作るより平面駐車場と平面の駐輪場を作ってほしかった。
値段は満足している。

>>2544 住民板ユーザーさん5さん

確かに。それは思うね(^_^)

人によるのかな。親父の年代はブランド信者が多いのは事実だけど、最近はそうでもないよ。
安心安全の大手企業が倒産する昨今ですから。

ここはお買い得物件だと思います。
今後の北ヤードの発展と野田駅周辺の開発を考えると、福島区で70平米超え4000万前後で買えるとこはないと思います。

じおの商業施設の恩恵受けられるのは大きいですね

オリンピック前に買うのって勇気がいりますね

オリンピックの影響はわからないけど、今後福島区でリバーみたいなお買い得物件は出てこないでしょうね。