リバーガーデン福島 木漏れ日の丘

>>2415 マンコミュファンさん
カッコイイ！（笑）

>>2409 匿名さん

確かにそうですね。ただ、この物件の回りに工場がたてれそうな、スペースと空き地はないですけどね。
学校に公園、タワーマンションに、商業施設。工場なら可能性がありますが。

統合区案でたみたいですね！
前回と区割り違いますね。
福島区にとっては吉か凶かドキドキ。

https://news.biglobe.ne.jp/domestic/0303/mai_170303_2369109804.html

準工業地域！？どんな地域ですか？

リバーの悪口言う人みんな論破されてるやん

ここはお買い得物件だよ。

とにかく叩きたいんだねー

人気者にはアンチはつきものですからね〜
それだけ注目されてる物件ってことですよ。

準工業地域くらいで、そんなに反応しなくても…

福島区鷺洲ってのがいいね。
これからここの地価は上がるよ。

>>2425 マンション検討中さん
福島区の中でも序列があるんですか？

商業施設何ができるか楽しみだなぁ。
キューズモール？イオン？イオンは無いか…

>>2426 匿名さん
序列はわかりませんが、鷺洲は福島の中でも郊外のような住環境なので、生活しやすいです。

商業施設はイオンというのが専らの噂ですね。
地元の不動産屋から聞きました。
真偽の程はわかりませんが。

キューズモールよりイオンがいいな。
わたしはキューズモール説を人から聞きましたが、
信憑性無いです

同じ話がループしてますね

>>2428 マンション検討中さん
イメージがいい町名なんですね。
統合区になったら福島区なくなるかもしれないんでリセール時に町名のイメージが今以上に重要になってくるかもしれませね。

ここってクルマ乗らない人には関係ない事かも知れないけど
阪神高速のランプが4つも利用できて、神戸線、池田線、淀川左岸線、環状線とどこにでも簡単に行けるから便利だね
こんな便利な場所ってあんまり無いような気がするけど
月極め駐車場は高い方なのかな

この辺りの地盤はどうなんでしょうか。
津波や地震など自然災害は怖いですから気になります

>>2434

ハザードを気にされる方は上町台地のトップヒルに建設される物件を選択するのが賢明です。
大阪市のHPのハザードマップを確認すればすぐにわかります。
地震、津波に関しても東関東大震災の教訓から、高台が安全に決まっているではありませんか。

>>6435
そんなCM、ここに書かずに当該スレに書けば
そこで大阪で一番だと宣伝すればいいよ

EF棟も完売に近づいているようですね。
順調に行けば5月ころにCD棟の販売が開始されるみたいです。
マンションギャラリーも相変わらず賑わってました。

開発予定の海老江一丁目の商業施設が明らかになれば、より注目されると思います。
南向きのD棟はE棟同様に順調に売れると思いますが、西向きのC棟は苦戦するかもしれないですね。
D棟と価格差をつけて引き付ける作戦だとは思いますが。

C棟は前が学校で眺望が開けてるので結構人気が出ると自分は思いますけどね。

C棟を待っていた人とC棟しか選択肢がない人が重なって結果的に勢いよく売れるかもしれませんね。
今後この立地でリバーの価格帯で新築マンションは買えないと思いますし。

C棟は低階層でも見晴らしいいね。AB棟より高くても売れそう。西陽と虫が気になるけど。

>>2443
最初の5年とか10年の話じゃないの？^^;

野田阪神リバーにジオに加えてユニハイムも新たに立つんですか？
予想ではリバーに比べてジオは高いはずとの書込みを複数見ましたがユニハイムとではどう予想されますか？
http://www.constnews.com/?p=28777

リバーの方も、C棟は一定数の方から人気がありますとおっしゃっていました。
上の方も言われた通り、D棟との価格差がありこの眺めなら素敵ね、と人気が出そうですね♪目の前が小学校で高い建物がないので、見晴らしが良いそうです。

西向きでも眺望がよければ狙っている方は多いかもしれませんね。
修繕積立金は安いですね。
長期修繕積立計画を見てみんな安心しているでしょうし、大規模物件の強みですね。
たとえ計画を上回った金額になっても他の物件よりかなり安いです。
最低限の共用施設しかないことで、管理費が抑えられているのもいいですね。
駐車場も割安ですし、住み始めてからも購入してよかったと実感できる物件だと思います。

>>2445 匿名さん
エンパイアビルのところですよね。
おそらく南東向きですし、野田阪神徒歩5分以内、公園目の前となれば、まずこちらの物件よりは高くなるでしょう。

>>2449 マンション検討中さん

>>2449 マンション検討中さん
ご返信ありがとうございます。
ユニハイムの方がリバーより高いと予想されているんですね。価格比較で、ジオをあきらめてリバーに決めた場合に後でユニハイムが更に安く出たらと思いましたが、リバーの部屋の選択肢が多いうちに考えた方がよさそうですね。

>>2443 匿名さん

>>2443 匿名さん
>>2444

販売時に、管理費と修繕積立金を安く設定するのは、デベの常套手段や。安いと言う「撒き餌」で釣って食いつかせる。最初のレベルなんかで据え置いてたら、12年後の初回の大規模修繕は借り入れを含めてなんとか乗りきっても、2回目には破綻が来るのは火を見るよりも明らかやで。150〜200万円／戸の追加一時金の徴収が必要となるんや。まさか、デベが作成した36年間の長期修繕計画を確認せずに契約したんとちゃうやろな‼️ 10年毎に値上げする計画になってるはずやけど、万が一そうなってない場合は詐欺やな。実際にはデベが作成した値上げレベルでは到底資金不足になるからさっき言うた一時金の徴収が必要になるわけや。国交相が試算したガイドラインによるとやな、管理費と修繕積立金の平米（㎡）当たりの適正値はそれぞれ200円／㎡と220円／㎡になっとるんや。ここは植栽の維持管理と機械式駐車場やからなおさらやなあ。

落ち着いて笑

>>2443

当物件のように850戸の規模であれば維持費が安くなる要素はありますが、世間相場と比較して極端に安い場合は注意する必要があります。

維持費は１）管理費と２）修繕積立金の合計になります。

１）管理費　
効率的な管理でコストを抑える必要がありますが、受けられるサービスとコストのバランスが重要です。当物件は機械式駐車場、ロビーラウンジ、ゲストルーム、パーティルーム等の他に植栽の規模が大きいので、通常は資産性維持の観点からそれなりの管理費が必要ではないかと考えられます。
世間相場と比較して安価な管理費を設定している場合、駐車場収入のほとんどを管理会計に組み込んで、見かけ上の管理費を抑えているケースが散見されますが、この場合将来の大規模修繕の費用が大幅に不足することになります。
特に駐車場が機械式の場合は通常の定期メンテナンスの他に、更新時には多額の費用が発生することを念頭に入れておく必要があります。
市内にも問題を先送りした結果、耐用年数を過ぎた機械式駐車場の更新ができず、総会決議で駐車場の閉鎖に追い込まれた例があります。
機械式駐車場の場合、駐車場収入はその９０％程度を修繕積立金に組み込のが望ましいといわれているので管理会計の収入構成を確認されたほうが良いと思われます。

２）修繕積立金
高すぎると販売に影響することから、当初は低く抑えた数字にしてあることが一般的です。１）に記載しましたように駐車場収入のほとんどを管理会計に組み込んでいる場合は積立金の改定を含めて長期修繕計画を見直す必要があるでしょう。入居当初は大多数の方が新居での生活に舞い上がってしまい、そんな先のことはほとんど気にされないようです。
管理費は「経費」の性格が強いのでブラッシュアップされた効率的な管理を実行する必要がありますが、修繕積立金は「貯金、資産」との観点からいくらが適正なのかを再検証されることをお勧めします。
これは、物件引き渡し後に結成される管理組合の理事会がどれだけ危機感をもって真剣に実行するかにかかっているでしょう。
資産性維持の観点からもご健闘を祈ります。

CD棟売り始めたらモデルルーム覗きに行ってみようかな…購入してからもモデルルームで部屋確認したりシアターを改めて見てみたい。

リバー本当に売れてますねー。
でも、やっぱりせっかく買うなら、ジオかなー。
迷います。

ここまでくると、売れてるマンションだから買ったほうがいい、と思って悩みながらも購入する人は増えてくるだろうね。
やっぱり全国No.1の肩書きはでかい。
AB棟で勢いつけたリバーの戦術はお見事。
ジオがどれくらいの価格帯で攻めてくるか見ものだね。

ユニハイムもくるみたいですしリバーにジオ、プレサンスと選択肢が多く検討者としてはニーズにより近い物件を選べていいですよね！
けど、先見性も試されてそうで本当に悩みます。

価格のでてないジオやユニハイムは発表価格ではねられる不安もありますが＞_＜

>>2456

リバーの営業マンさん？

全国で1番売れたマンションですが？！なにか？、でどんな批判も返せる肩書きではある…。2位どこなんだろ。

ほっといても売れるのに営業がわざわざ書き込まないでしょ…リスクの方が高い…

営業ではないですよ。
ちなみに2位と3位はたしか関東だったはず。

コスパいいってことですね！

リバー、ジオ、ユニハイムはマンションができる時期は同じくらいなのでしょうか？？
リバーに的を絞るのか、ジオとユニハイムの価格発表を待つのか悩みます。

ユニハイムも他の物件見てるとそんなに高く出すようなブランドじゃないですし、悩みますね。

ジオとの坪単価差30万として同じクラスの部屋で600万円アップが許容できるかですね。30万差としてですが。お金があるなら駅近ジオ待ちでよいと思います、よい間取り抑えるなら次期すぐリバーの方が良いですし迷いますね。

ユニハイムってエンパイアだったとこなら徒歩５分ぐらい？駅距離からだけ予想するとやっぱりリバーが一番安いことになるんですかね。
今、コスパを信じてリバー即決すべきかジオ、ユニハイムの詳細を待つべきか決断できない。

ユニハイムの場所はどのへんでしょうか？

>>2468 匿名さん
エンパイア 福島区で検索すればわかります。
北港通り 六車線沿い。

ユニハイムの詳細も早くわかればいいですね。
吉野3丁目あたりの住環境はどうなんでしょうか。
駅からは近いですが、大通り沿いですし住環境でいうと鷺洲のほうが住みやすいですかね。

鷺洲のあの通りは大型車あんまり通らないから静かだよ

隣が消防署と警察署並んでいる場所ですね。

やけに内情の詳しい方がいらっしゃいますが情報元はどこですか？

現地に行けばわかるよ。

何気に野田周辺も新築マンションが激化してきましたね。

壁面の広告が新しくなり2980万〜っていう文字が消えましたね。
もうパンダ部屋は設置しないんですかね

2980万円部屋の抽が終わったからじゃないですか。
また3街区になれば、2階に抽選部屋を作るのではないでしょうか。

個人的には三街区ではパンダ部屋やめてほしい。賃貸目的の人がきたり売却時の売り値下げる助長にならないかな。

>>2478 匿名さん
1街区も2街区も抽選している人はほとんど投資目的の人なのでは？？
実際に当選した人が誰かはわかりませんが。

>>2479 マンション検討中さん

自分達が住む目的で運よく当選しましたが、確かに投資目的の人が多いようですね。
一緒に重要事項説明を聞いてた人がそうでした。

トップページのニュースのとこに書いてあった成約500戸の記事削除されてますね・・・
あれって何月でしたっけ？
今年に入ってペース落ちてる？


2017.2.21 2016年年間成約戸数520邸！全国No.1達成
2月25日（土）より第3期登録申込スタート！

第1街区340と第2街区264で604戸。
12月上旬に500戸突破と発表して、12月末で520戸達成。
私が契約した時点も、だいたい同じペースで売れていました。
5月には第3街区を売り出すかもしれませんね。

交通 : 阪神本線｢野田｣駅徒歩7分、大阪市営地下鉄千日前線｢野田阪神｣駅徒歩7分、JR東西線｢海老江｣駅徒歩8分、JR大阪環状線｢福島｣駅徒歩12分。



駅から遠いのによく売れてるねー

なんで？^^;;

>>2483 口コミ知りたいさん

良いと思うところは人それぞれ。選ぶ理由も人それぞれ。明確な答えはでないでしょうね。あなたは何を求めてますか。駅近？立地？住環境？設備？ブランド？金額？優先順位は？ たくさんモデルルームをまわってみてください。あなたにぴったりのマンションが見つかると良いですね。

C棟　D棟の販売開始はいつなるでしょう？

4月か5月になるだろうと聞いています。
予定ではEF棟が完売してからみたいですね。

リバーの社長がスーモのインタビューにこたえていましたね。
ここが売れる理由がわかりました。
やはりいい立地にリーズナブルな価格、底管理費が実現すれば売れるということですね。

>>2487 マンション検討中さん
フリーペーパーですか、読んでみたい

4月か5月になると、ジオと競争なるでしょう？

同じ間取り.階で、坪単価10万高ならジオがいいかな、そんな価格で出したら業界大騒ぎかと思いますが。20万差ならリバーかな。ジオのサンエル価格でリバーのヨンエルに手が届きます。20万差だと100平米で9000万円付近だから、その辺りでは。と予想。野田ジオ 最高値で1億超えは無い！と思いますから。

2490さん、
リバーだけで850戸ありますから、ジオがどれだけ出すかにもよりますけど
大規模物件だっから、周域の需要ボリューム考えて坪単価10万高も
ありえると思いますよ。

リバーさんの外観は特別かな？個人的にｼﾞｵ、野村、三井等の外観は落ち着く感じ。

>>2491 マンション検討中さん
悩ましいですね〜

先週末にモデルルームに行ってきました。
EF棟の販売が開始されたら再度訪問予定ですが、やはり他のマンションとの決定的な違いは緑の多さでしょうか？
ロジェと迷っております。

>>2494 マンション検討中さん
CD棟のことですかね。
もう、高いとこが数件しかEF棟は残って無かったですよね？
あと一ヶ月後にはかいしでしょうね

>>2492
全く同意見です
リバー産業は個性を出さずに普通のマンションみたいな意匠でいいのにね
ここ最近の大規模物件だと野村のプラウドシティ塚口とかあんな感じでいいです
住友はちょっと尖り過ぎだと思います


>>2491
阪急は土地代金94.5億円でその半分がマンション用地なので単純に言えば47.25億円で平米単価337,500円ですね
リバー産業は土地代どれくらいだったのかな？


>>2494
プレサンスロジェ大阪福島は個人的には全くないなー
色んな意味で


https://www.constnews.com/?p=7813
【不動産】海老江の旧大阪総合センター２・８㌶を阪神電鉄に売却／譲渡価額は９４・５億円／大日本住友製薬[2014年10月30日]
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大日本住友製薬（本社・大阪市中央区道修町２－６－８、多田正世社長）は大阪・海老江にある旧大阪総合センターの敷地を阪神電気鉄道に９４億５０００万円で売却することを決めた。敷地は約２・８㌶あり、建物３８棟が残っている。３０日に開いた取締役会で決議した。１１月上旬に契約を結び、１２月上旬に物件を引き渡す。
【阪神電鉄に売却された旧大阪総合センター】


https://www.constnews.com/?p=27172
【民間】大日本住友製薬大阪総合センター跡地の半分に延べ５・２万平方㍍の分譲マンション（会員）[2017年01月05日]
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大阪市福島区の大日本住友製薬大阪総合センター跡地約２・８㌶のうち、南側の約半分の敷地で分譲マンションの建設が８月初旬から始まる。建築主は阪急不動産（大阪市北区）などで、マンションの規模は２０階建て延べ約５万２０００平方㍍。跡地北側の塩野義製薬中央研究所跡地でも、リバー産業が総戸数８５０戸の分譲マンション「リバーガーデン福島　木漏れ日の丘」の建設を進めている。
【大日本住友製薬大阪総合センター跡地の開発が始まる】

>>2495　名無しさん

失礼しました。CD棟のことです。
おっしゃるとおり高めの物件のみでした。
さすがに手が出せない予算だったため、次の販売が始まったら値段次第ですが、前向きに検討したいと思っています。
ただ他のマンションや噂されるショッピングモール等の影響で値段が跳ねあがらなければいいのですが。

香港では、30平米で家族7人で住んでいる方もおられます。

新築50平米が5000万円です。
東京港区100と見れば170に値します。
高値の原因は、中国本土からの人口流入です。
先日、落札された土地価格ですが
10,000平米の土地で2400億円です。

大阪もIRや万博により外人の流入が多くなる可能性があります。

リバー福島は、お買い得感あります。

>>2497 マンション検討中さん
手頃な価格で募集されると良いですね(^-^)/
ジオや他の物件も気になりましたが、切りがないので、踏み切りました。
少し先ですが、楽しみにしてます。

目の前に商業施設ができるほぼ確実な情報はワクワク感ありますね。売り出し後だから尚更お得感感じます

こんな看板が掲出されていました！

>>2501 HMJさん
資料請求できるの知りませんでした！ありがとうございます！

the marksってところまでマンション名ですかね？ジオ福島野田まででいいのになあ〜

>>2501
>>2502
ジオの公式ホームページありますよ
阪急はマンション名称にやたら英語付けたがるって噂ありますね


ジオ福島野田 The Marks［全体概要］
物件公式サイト http://www.geohankyu.com/fukushimanoda/

周辺地域が盛り上がってきましたね！
リバーと相乗効果期待してます！

ジオ販売が9月から始まるし、第三街区はそんなに高く出来ないね。住み分けないと

竣工時期もほぼ一致してますしね。

マンション業界のてるみくらぶ
リバー産業潰れた場合手付け金は戻るのかな。
森友みたいにならなければ良いが

リバー第四期始まりましたね。ジオも始まるし、楽しみですね

>>2507 マンション検討中さん

リバーは契約した時に、もし倒産した時に全額払い戻される保険に加入するので、倒産しても払った金は保証されます。

リバーの第4期って第三街区？
HPみても第二街区に色付いて印されてるし部屋のバリエーションも第二のような。

>>2510 マンション検討中さん

どうも２街区のままみたいですね。
まだ、広い部屋がうれてないのでしょうかね

福島区、最近新築マンションラッシュですね。
他のマンションがどれくらいの価格設定でくるか見ものですね。

リバーの3街区とジオ福島、ユニハイムの価格発表時期が重なれば検討しやすいですよね。
リバーの2街区は残り数戸でほとんど選べない状態ですし。

ジオの広告届きました。ホームページとあんまり変わらない内容ですが、北側は大型商業施設と記載がありました。楽しみです。

>>2514
主語が阪急じゃなく住商なのか
やはり住友商事の子会社ってのがでかいんだろうなー