オハナ 戸塚舞岡［旧：（仮称）オハナ 戸塚舞岡計画］はどうですか？

>>197
管理費が一定なんですか？
10年後、管理費が足りない！なんて事にならければ良いんですけどね。

その分、初年度から割高に設定して、金額を維持する仕組みのようです。20年後とかに、やはり維持できません、追加徴収です。とならなければ良いのですが。

管理費が一定って、なにか野村の保証付きなんでしょうか？
いつも野村の物件とは縁がなくよく知らないのですが、
とても魅力的なので教えてください。

修繕積立費とは違い管理費は当初一定額の見積にみえますが
売主の想定見積のまま引き渡しされ
その後は組合(住人)の見積となり、組合でもつ集金額に対して
マンション管理に関わる費用を越えれば赤字です。
運営するには見積しなおす必要があります。
それを保証してくれるんですかね？

例えば、この物件で発生しそうなリスクと保証としては
校庭の砂で定期清掃が増えた。清掃委託回数が増え現行の管理費の
見積もりを越えるが、未来永劫差額は売主が負担するなど。

修繕積立も同様に売主が見積し、当初額を設定し築年数毎に
ベースアップするプランや一定額のプランが組まれ、
その見積に想定しない修繕が発生した場合は増額もあり得うると思っています。

>>201さん 202さん 203さん

管理費の件ですが・・・
これまで培ってきた(プラウドやオハナ)経験とデータをもとに長期修繕計画を試算した上での金額設定です。良い部材を使用することで耐用年数も長くなり将来かかる費用を押さえることができる話だったかと思います。

重要事項説明会では、万が一の時(天災など)は、費用を負担する可能性もなくはないとの説明でした・・・。

保証云々は、すみません。確実なことが言えないので・・・

契約者が少ないと今後、色々と困るので第一期で着々と売れてくれないかなぁ・・・。

>>203さん

デベロッパーは保証も補償もしてくれないですよ。

販売時に管理費や修繕積立金の計画を立てて販売するだけで、年度毎の管理費や大規模修繕などで不足が発生したら、管理費と修繕積立金会計の収入を増やすか、支出を減らすのは管理組合のタスクです。

管理費が一定なのはどこの物件でも一般的だと思いますが、オハナは修繕積立金が一定なのを売りにしていますよね。

30年の長期修繕計画で見積もった費用を均等に徴収するか、段階的に値上げして徴収する計画とするかの違いで、どちらも長期修繕計画に対して、実際の修繕費が多くなれば、値上げなどが必要になります。

多くのデベロッパーは、売りやすくするために、販売時の修繕積立金を安くして、段階的に値上げする計画にしていますが、将来的に値上げができなかったりして積み立て不足のリスクが高くなるので、初めから一定額を徴収する方が安心感はありますね。

ただ、修繕にかかる費用は年数が経つにつれて多くなるので、短い期間で物件を手放す人には、住まなくなった後の修繕費を払わされることになるので、公平かと言われると疑問もおりますが、、

えー、修繕積立金が値上がりしないという触れ込みなのに実際に回してみて不足となれば結局値上げする可能性もありですか？
これってどこのマンションも同じなのでしょうか。
売主は最初に長期修繕計画を立てた後はノータッチなんですか？

>>206さん

当然です。

長期修繕計画はあくまで計画で、計画通りにいかなければ値上げもあり得ます。

物価の高騰や、消費税率アップなどは折り込まれていないですし、修繕時は同等品への交換で見積もられていますが
どうせ交換するなら良い仕様の物に変更したいというような要求もあるはずです。

駐車場の利用率が下がって、駐車場料金が減ったりする可能性もあります。

長期修繕計画の見直しは、デベロッパーではなく管理組合がやる必要があって、修繕積立金を値上げで対応するか
管理会社への管理委託費を下げたりして、支出を抑えるような取組が必要です。

気になるようなら、デベロッパーの立てた長期修繕計画を見せてもらって、妥当かどうかを調べてみれば良いと思います。

値上げもやだ、管理にかかわるのもやだと言うなら、分譲はやめて賃貸にした方が良いと思います。

中学校って野球部とかサッカーとかヤンキーとか、なんかそこが気になります。うるさいでしょうか？ 夜通ってみたけど、あの辺りは暗い感じがします。価格は安いですよね。

価格安いのですか？
販売状況はどの程度でしょうか、オハナシリーズは人気あるようですが。

修繕積立金が値上げする可能性ありという話はショックを受けました。
オハナはマンション業界初、30年間原則一定の修繕積立金制度の採用でグッドデザイン賞を受賞していた筈です。コピーにも修繕積立金が30年間値上げしませんと書かれていたにもかかわらず値上げの可能性ありなんですか？

オハナは修繕費を一定に設定することによって、途中で値上げしなくてもいいように30年の予算を組んでいます。

他のマンションは途中で修繕費を値上げすることを前提に、修繕費が不足しないように予算を組んでいます。

したがって、計画上オハナの修繕費は一定です。

しかし、天変地異や管理組合の無駄使い、物価の上昇などの要素は予想できないため、オハナの修繕計画が計画とおりいくとは限りません。だから、場合によっては値上げの可能性は否定できません。明日に何が起こるかわかりませんからね。

でも、だからといって私はオハナと他のマンションはどっちも同じだとは思いません。

少なくとも計画上は値上げしなくても大丈夫なように予算が組まれているので、その点他のマンションに比べて安心です。

修繕費が　場合によっては値上げされるかもしれない　と　年数がたてば必ず値上げされる　の違いです。

No.208さんへ

>>うるさいでしょうか？・・
-->
朝は舞岡中学校の吹奏楽部練習の音で悩まされそうです。
音源に近すぎるOHANAなので、二重窓も厳しいでしょうか。
悩み中です。。。
生録音しましたので、、聞ける方は聞いてみてください、
firestorageにMP3ファイル置きます。
、
こんな感じの音です。
http://firestorage.jp/download/73debc4e6637d0a28cd7b60d0490facca79a4d6...

>>178さん

写真は舞岡中学校の校庭東側のネットです。
濃いグリーンシート部は砂塵対策だと思います。OHANA側(北側)にはありません。
通常の網目の大きいネットのみです。

おそらく、OHANAが完成すると、
砂塵ネット(濃いグリーン)が施工されて、
OHANA 1Fの南側視界は悪くなりそうですね。
グランドのOHANA側(北側)のネットの高さは、
OHANAの5Fまであるそうです(OHANA説明員より)ので,
6F,7Fの部屋以外は、窓を開けると一面がネットです。

213さんへ

写真、詳しい説明、本当にありがとうございます！！
A棟は、ネットで視界が遮られるのですね。

B棟は、吹奏楽部の音に悩まされそうですね。

ご、購入検討中とのことですが、他にもお悩みどころはありますか？？

上の投稿は178です。

>No.209さん
>価格安いのですか？
-->
説明員の方に価格表を見せていただきました。
写真に貼ります。
一般の駅近マンションと値は同等クラスです。
戸塚駅まで2Kmありますので、
もう少し安くても・・と思っています。
悩み中です。

こちらの売れ行きはいかがなのでしょうか？シティテラス戸塚と検討中です。

現在先着順で出ているのは結構埋まってましたね。
シティテラスは将来シャトルバスで揉めそうな気がしたので、私はこちらにしようかと。
ダイエーがイオンになったので、早く建て替えてくれないかと秘かに願ってますw

シティテラスは、シャトルバスが将来の信用性に欠けるため、こちらの公共バスの方が堅いですね。あちらは目の前が川と電車、オハナは学校。決して立地は良いとは言えませんね。古そうな学校なので、校庭側に建て替えられたらアウトです。
平置き駐車場が多いのはありがたいですが、駐車場はどのように区画決定しているのでしょうか。第二次販売ですが、平置きはまだ残っているのですかね。

「オハナ 戸塚舞岡」と戸塚駅までは歩くと２０分を超えているようですが、
当然、路線バスもあることでしょうね。
戸塚って山肌にも結構なくらい家が建っていますよね。

でも、ここまで来たらマイカー所有が普通なくらいかな。

220さんへ。
オハナから戸塚駅までは平坦です。

路線バス充実してます。

車も持っていますが、無くても戸塚駅、東戸塚駅までバス１本で出られますよ！！

ブリジストン前のバス停まで少し歩けば、横浜駅や関内、桜木町方面にも行けます。(時間は、相当かかりますけど)

シャトルバスが必要な立地ではないので、管理費などの心配もなく購入致しました。

>>221
購入理由の一番の決めてはどこでしたか？

222さんへ

職場が戸塚なのです。
戸塚が地元なのです。
住みやすい。
平坦な上に近隣にはスーパー、ドラッグストア、病院、自然があるところ。
路線バスの充実さ。
マンションの価格。
モデルルームを見て・・オプションをアレコレ付けなくても大丈夫なところ。標準装備?が素晴らしいところ。
★管理費が変わらないところ。
電気代ガス代通信費?(ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ)が節約できるところ。
安心と安全。(困ったときは駆け付けてくれるサポート)
野村不動産という、ブランド力。

などなど、細かいですがこんな感じです。

>>223
参考になりました、ありがとうございます。
管理費が一定なのは魅力ですね。

223さん
学校の校庭が近接していますが、そこの所はどのように感じましたか？

225さん。

学校(校庭)はもちろん気になりました。

なので、校庭側ではない棟にしました。校舎の近くです。

オハナ戸塚舞岡(総戸数 132 戸) 

2016年 
3月25日 45区画 第1期 供給数 

5月13日 40区画 契約数、要望数

竣工までに売れ残りそうですね。やはり高すぎますよ。以前のオハナでしたら、即完売のペースでしたが難航してますね。戸塚周辺がマンションラッシュと言う理由だからかな？

完成時期2017年2月下旬予定
入居時期2017年4月中旬予定
入居まで時間あるからね。まだまだ分からないよね。


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○オハナ 戸塚舞岡（総戸数 132 戸）
・現状で、40 区画へご契約・ご要望を頂戴致しております。現在、JR 戸塚駅を最寄りとする新築マンションが
複数販売中ですが、当物件も含めて、並行して複数の物件をご検討されている方々が多くいらっしゃいます。
横浜駅まで1駅・9分である交通利便や、2013年に駅前再開発が完了した「 戸塚駅 」の生活利便に対して、
高いご評価をいただいており、横浜市をはじめ神奈川県内外に渡るエリアから足を お運び頂いています。
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>229さん
引用されたのはオハナ公式の月次報告でしょうか。
つまり同一エリア内で同時期に複数の競合マンションが販売されていて、
他のオハナに比べて契約が思うように進んでいないという事ですか？
オハナはお手頃価格が売りだと思いますが、競合マンションがオハナに合わせて価格を調整してきているのでしょうか？

シティテラス戸塚もオハナと同等の価格設定ですよね。駅近物件は競合には値しないと思います。

土埃のリスクと5階以下は目の前ネットということを考えると、ここは西向きの部屋の方が良さそうですよね。
価格も安くなるし…

お金があればクレヴィアだけど、うちは予算的にこちらw

南向き面にグランドがあるのとネット？
微妙なマンションですね、神奈中バスも一国も混みますしね。安いんですけどね。

管理費がずっーと定額って本当に大丈夫ですか？

管理費ではなく修繕積立金が30年間定額というのが売りみたいですね。

ちなみに205〜211辺りで詳しく書いて下さってる方がいらっしゃいますので、そちらを参考にされるとよいかと

売れてるの？

契約された方いませんか？？

31年目からそれまでの歪みが来て、一気に上がる可能性あり。注意が必要かもしれません。

ディスポーザーないあたりがオハナの限界を感じますね。野村はプラウド買ってなんぼでしょ。

>>>>241
ディスポーザーって、そんなに良いのですか？？
MRの説明の方には、メンテナンス費やトラブル(故障)が多いと聞きました。物件価格をおさえるためにも、標準装備じゃないそうです。そして、オプションでもつけられるし、量販店で購入して後付けするのもありですよ？と言われました。
うちは、物件の価格が魅力的だったのでディスポーザーが無い方がその分収納が多くなるので、よかったですよ？？

プラウドにお住まいなのですか？？

食洗機と間違えてますよね。
ディスポーザーがオプションで付けれるわけないじゃない。

修繕費一定額は怪しいよ。
だってそれで数十年たったマンションって
世の中ないしね。

>>242
ディスポーザーのスペースって大したことないよ。食洗機と間違えてますよね多分。

>>221
多分付けたくても小規模なので付けれなかったんだと思います。シティテラスは400くらいの規模なんでシャトルを付けれたんでしょうね。
私はバス便マンションは買いませんが。

>>202
これが心配です。

今のアパートにはディスポーザーなんてないし、ここは24時間ゴミ出し可能なので必要を感じませんでした。
無くて困るものでもないので、故障等のリスクを背負うよりかはいいかなと。
一度使ったことがある人はそうはいかないのかもしれませんが。

食洗機もしかり。
あれば便利かもしれないけれど、それで価格上がるなら無くてもいいなと。

うちは少ない予算での検討ですし、これでも今のアパートより数段良くなるので十分な設備だと感じてます。

>>>242
失礼しました。はい、間違えました。

>246
シャトルバス。
小規模だからつけられなかったということもあるのかもしれませんが、そもそも公共の交通機関が充実しているからシャトルバスなんていらないんです！！
シティテラスは立地が悪すぎるからシャトルバスを売りにしないと売れないからだと思いますよ・・・。

246さんは、クレヴィア戸塚を購入ですか？？

なんでここにいるのですか？！

荒らす目的なら来ないでください！！ゞ(`')、

食洗機、現在お使いの方、必要ですか？
使ったら絶対に手放せない。別に必要なかった。など、参考に聞かせてください。

修繕積立金が30年間定額って、どんな仕組みなんでしょう？
月々の修繕積立金は月額12,690円～15,410円という風に書かれていますが
それほど高額でもない事を考えると、大規模修繕の費用が足りなくなるように
思うのですが。
はじめに納める修繕積立基金だけでやりくりできるのでしょうか？
もしかして30年以降大幅に値上がりするのかしら。

>>251
我が家は共働きなので必需品です。朝食を終えて出社直前にささっと入れるだけで帰ってくるとキレイになってますし、夕食後もお風呂入る前に入れておけば翌朝に終わってます。手で洗うより節水になるし、陶器や炊飯器の御釜とかは手洗いするしかないけど、それでも気持ちに余裕ができますよ！

>>252
いや、初年度から高いとおもいます。わたしは野村不動産の別物件ですが、初めの10年間は8000円未満です。それから徐々にあがって最終的に22000円くらいまで行くかな。妥当なんじゃないかな。

>>241
ディスポーザーなしのプラウドもありますよ。新川崎とか。毎日の生活するなかで野菜や魚などの生ゴミが多い家庭にはあると便利だけど、必須ではないと思う。食洗機と24時間ゴミ出しがあれば充分。

>>244
まぁ50年も経てば建替えも視野に入る訳で。マンション業界って正当な理由なくて、なんとなく決まってる慣習みたいなのがある。それに対して数字や理屈で挑んでいく野村の姿勢って誠実だと思うけど。

>>253
食洗機はあれば便利ですね、ありがとうございました！

食洗機は便利とは言っても、予洗いをしなければならなかったりするので
完全に便利かというとなんともいえないですが、
それでも洗剤を使わずに水で汚れを流す、という感じになるので、手荒れのリスクも少なくなりますよね。

壊れてしまった時、ビルトインだと特に交換にお金は掛かりそうだけれど、
毎日のことなのでやはりあるといいものなのだろう、と思います。

戸塚はマンションラッシュですね！
私も戸塚に購入検討中です。駅近は予算上、手が届かないですが(^^;;
オハナがシティテラスで迷っています。
こちらのデメリットはやはり学校近接と言うことは理解しております。
逆にメリットはみなさん、どこら辺に感じましたか？

シティテラスとの比較なら、不動坂より戸塚寄りにあるのが最大のメリットだと思います。

不動坂周辺は渋滞が酷くて、路線バスが使い物になりません。

ここなら路線バスも使えるので、シャトルバスがなくても何とかなります。

維持を考えるとシャトルバスの無駄がないのはメリットだし、車での移動も不動坂の渋滞をかわせるので良いと思います。

他はあまり思いつかないですが、、

学校近接のデメリットといえば、南面グランドの土埃と西向き中層階が校舎の生徒と目線が合うことくらいでしょうか？
学校近接の1番のメリットは子供の通学路時間が短くなることですね。
私は横浜市内ながら学区の外れだった為、小中ともに徒歩30分以上かけて通ってましたので、学校が目の前なんて憧れの環境です(笑)
ここは小学校も川沿いの道を歩いて数分ですし、親としても安心です。
学校から呼び出しくった時にも行きやすいですし(笑)
あと、戸塚駅前のごちゃごちゃした環境よりかは子供にとってはいいなと感じています。

私もシティテラスよりは、オハナの方がよく感じます。
間取りの種類が豊富ですし、バス便も本数・バス停距離はこちらが便利です。
あとは校庭の砂埃が風向き次第でどれほど来るかです。洗濯物が干せないのはちょっと。。
戸塚は電車の便が非常に便利なので、検討中です。

こちらの販売状況は、どうなんですかね。

>>213
6,7F以外はバルコニー前がネットって斬新ですね。

>>216
それで5Fと6Fで100万円差が有るんですね。

校庭の土埃は春先、風の強い時期には大変じゃないでしょうか。
今住んでいる地域は近所に学校などありませんが、3月4月は
窓を開けていると家具の上にザリザリと細かい砂埃がつくほどです。
（恐らく畑の土が飛んできているのだと思います）
この辺りは洗濯物が干せないほどではないでしょうが、バルコニーの掃除は
頻繁にする必要がありそうですね。

部屋に砂埃が入り込まない対策として窓にPM2.5対応のフィルターを
取り付けるという手もあるみたいです。

消費税が先送りされた事で、販売ペースも落ちますね。

オハナ戸塚舞岡(総戸数 132 戸)  

2016年  
3月25日 45区画 第1期 供給数  
5月13日 40区画 契約数、要望数
6月17日 43区画 契約数、要望数

一ヶ月で3戸の契約ですか。
あまり人気ないのかな。

モデルルーム見学された方いらっしゃいますか？
いかがだったでしょうか？

見に行って自分で判断なさいね〜

高い買い物だから

268さん。
行きました！！

モデルルーム自体初経験だったので、比較できませんが、オプションがいらないんじゃないかって思うくらいでしたよ？！
基本の設備が素敵でした。

>>270 マンション検討中さん
遠方のため、予定が合わず行けないので、感想ありがとうございます！

戸塚はマンションラッシュですね、こちらの売れ行きはいかがでしょうか？
駅近以外では、シティテラスが競合くらいかな。

戸塚は住居にする場所としては良いところなんでしょうかね。
都心に近いワケでもなく、遠いともなくで、住宅地が多いと思います。
東京まで電車通勤で考えても時間からしても悪くは無いところかな。
湘南新宿ラインや東京上野ラインなど。
ただ常磐線への直通がなぜ無いのだろう。

常磐線で神奈川から千葉に通勤する方は少ないのでは？千葉が勤務地なら千葉に私は住みたいです。

戸塚は交通アクセスが4路線あるので、ありがたいです。なぜか不便な東戸塚は価格が高いですが。

今ではかなり印象が変わりましたが、戸塚は元宿場町で、かなり柄が悪かったですからね。

東戸塚は、後から開発されたし、かなり前からタワーマンションがあったり、比較的高級な住宅地だったので、今でも価格差があるのだと思います。

>>275 匿名さん
東戸塚なんか35年前は山のなかだったぞ。藁葺屋根の家なんかも残ってて、古き良き横浜郊外だったが、今じゃ移民が押し寄せてすっかり変わってしまった。

>>276 匿名さん
そうそう、今じゃ横浜南部の高級住宅地だよ。坂も多いし、私は戸塚の庶民生活が合っています。

>>277 匿名さん
戸塚もね、昔に比べりゃ激変したよ。大学出来たり地下鉄つながったり、駅周辺もどんどん変わって行く。開かずの大踏切の時代が懐かしいわ。

それを言ったら、横浜市内ほとんどが昔に比べて変わったと思いますが。。

ここのマンション、売れてるの？

ここそこ売れてるとは思います。
ただ駅近ではないので、そこがネックかも。基本ファミリー向けだから小さい子供が煩いとか、そこはネガティヴなとこかも。

25年前位に通学で戸塚駅使ってたけど、キセル乗車が見つかって、改札口を強行突破する客が多いので、スニーカー履いた若い駅員がスタンバっていましたからね。
捕まった友達は、裏に連れて行かれてボコボコにされてました。
客も駅員も柄が悪かったですね。

今では街の雰囲気もすっかり変わって、新しい住人の方が多くなって品も良くなったね。

駅員も柄が悪いって…それはキセルしたからいけないんでしょ？
なんにせよ今は良くなってるなら嬉しい話ですね。

そんなガラ悪くないですよ、戸塚。

舞岡の治安はどうですか？

キセルの良し悪しは別として、裏に連れ込んでボコボコにするのは柄が良いとは言えないでしょう。

25年前の話を出されてもね・・・

>>286 匿名さん
ボコボコって、冗談でしょ。
そんなの警察沙汰になりますよ。

家族で住んでいくために、しっかりと使いやすい設計がされている間取りです。
コンセプトがとても明確な感じで使いやすく設計されていると感じました。
マンション自体はとても良いのですが、駅までの距離がちょっとネックかなと思うのです。
すべてが叶う物件って、やはり難しいものだなと感じました。

収納は沢山あり、ベランダの木目調が素敵でした。他のオハナと違いそこまで大規模物件じゃないのが私は好きです。

>>289 匿名さん
そうですね、すべてを望むのは無理。
でもココはバランスの取れた設計になってますから、きっと住み易そうに思います。

>>291
あなたがそう思うなら買っちゃえば良いと思いますよ。

>290さん
モデルルームの画像でも確認できませんが、バルコニーが木目調になっているんですか？
壁面ですか？床ですか？
バルコニーの仕様はオハナシリーズ全て共通なのか、それともここだけなのか気になります。
家族向けマンションなので、収納面積が多く取られているのはいいですね。廊下やリビングにも収納があれば言うことなしです。

>>293 匿名さん
HPのモデルルーム欄にベランダが映っていますよ。床面が木目調です。
以前のオハナはオプションだったみたいですが、こちらからは標準仕様との事です。

床面が木目調ということは、ウッドデッキパネルが敷いてあるわけではなくて、
バルコニーの模様は木目調ということでよろしいのでしょうか。
モデルルームの画像を見るとそのように判断できます。
ウッドデッキのパネルだと下にゴミが溜まってしまったりして外して掃除するのが面倒なのですが、
これならばそういうこともなくて良いですね。
大規模修繕の時にもパネルだと自己責任で片さないといけないけど

バルコニー木目調のシートで表面の凸凹がないみたいだけど、雨が降って濡れたとき滑らないのかな。

木目調シートって耐久性は大丈夫なんですかね。
直射日光や雨の影響で
2、3年でボロボロになるくらいだったら初めから無い方がすっきりするのですが。

使われているのは、マンションでは共用廊下や階段通路に使われるタイプのクッションフロアだと思われます。
屋内用より耐久性や滑りにくい仕様でしょう。
詳しくはサンゲツなどの採用されているメーカー商品を担当者などから確認してから、メーカーホームページで確認したり問い合わせてみては

二、三年でボロボロになるようなものを標準仕様では入れないと思います。
シティテラスとオハナで迷っていますが、オハナは学校前ですので人によっては騒音になると思います。
現在、学校近くに住んでいる方いらっしゃいますか？

オハナ戸塚舞岡 （総戸数 132 戸）
(入居予定) 2017年4月中旬

2016年
3月25日 45区画 第1期 供給数
5月13日 40区画 契約数、要望数
6月17日 43区画 契約数、要望数
7月29日 52区画 契約数 要望数