デュオヒルズつくばエンブレム　Part3

ガスがいやならIHを選択したらいい。

長谷工以外だと余計割高になるんじゃないの？

ちなみに次の料金も管理費込みになっています。

インターネット料金
ケーブルテレビ料金
自治会費

さすが長谷工、安いね。
長谷工が特に郊外で強いのには理由があるんだろうな。
財閥系デベ＋スーゼネだと絶対こうはいかない。

>>84
長谷工が管理するわけじゃないじゃん。長谷工は、上前跳ねているだけ。
長谷工が自社で建てて販売し管理したら、とてもよい物件を安く提供出来るんじゃないの。でもやらない、リスクを取らないから。

長谷工自社物件もあるよね。ブランシエラだったか。。。
確かに他デベに「持ち込み」することも多いらしいね、長谷工は。
いずれにしろ、大量生産の長谷工マンションだから管理費とかを抑えられるという面はあるのではないかな。長谷工が上前はねるにしても。

長谷工について。
マンション建築首位。土地手当て、計画立案から施工まで一貫モデル構築。
第１四半期の受注の約４割が400戸以上の大型マンションと大型化進み、施工効率化も進展。

施工効率が優秀のようです。受注好調で職人の手配も安定しているのでしょうね。
今はあの鹿島建設より儲かってるようです。

つくばでも一貫ってやつで提供してくれたら、みな喜ぶのに。２社でやったら２倍の利益を足された物件になるんでしょ。つくばバブルの温床？

誰も入居したことのない、OSIつくば吾妻IIの最上階角部屋が売り出されています。
トイレが２つある仕様は特筆です。
但し、管理費・修繕費積み立て金は高いですよ。

結局は「立地の価値は大きい」というのが感想です。

昔が良かったばかり言ってる方々はそちらを検討いただき、こちらでは静かにお願いします。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQBS7A0F/

>>89
そうね。
つくば駅近では500ｍ違ったら価格は相当違うね。
道1本挟んだだけでも。

過去の亡霊はそこんとこがわかってないかも。

官舎の601、603に期待する輩は、西武+イオンの交差点から西へ歩いて見たことの無い人達。
歩いてみて、僻地なのを実感するべき。
こことは違う！！

>>91
ここって、今住んでる徒歩15分以内のMSね（ぼやかし）。

>>89
未入居には見えないけど
明らかにキッチンには電子レンジのようなものが置いてあったような跡がある

それに、管理費も修繕積み立ても普通
築10年経っているんだから
これが高いと思うなら、マンションなんか住めないよ

>>93
いやいや、駅近住民で、欲しいと思っていた。
でも一度もカーテンがかかったことが無かったので、未入居だと思うよ。
エンブレムができて払拭されちまったが。
推定この価格の2/3程度と思っていた。
それ位ここに住んでいるから間違いないよ。

>>88さん、
つくばは全般に割高な感じがします。もし価格が下がるのなら長谷工さんがマンション分譲してほしいです。そうなれば、これまでの物件も相対的に下がると思います。

つくば市　全国一位　「高齢者コンビニ難民比率」

人口２０万人以上の都市で、自宅から３００ｍ以内にコンビニがない高齢者の比率　つくば市は８３．７％！
読売新聞　http://www.yomiuri.co.jp/economy/20151010-OYT1T50011.html

つくば市は、散村形態。散村は市の財政を圧迫する要因となる。市街中心地に人口を集中させること、コンパクトシティ化をどこの都市でも行っている。コンビニ難民比率は、つくば市の散村度の象徴。

中心地により効率的な高層マンションを建てさせるように動かなければ。

元々繁華街でも、歩いている人は少ないのだが、
研究者が多いということで、ヒューマン・ロンダリングが行われていて、
老化が防御されているのが他のローカル都市と異なるところ。
まぁ、住んでみなきゃわからんが。

それも公務員宿舎撤退で崩れました。これからは普通に高齢化。

>>98
公務員様、ご苦労様でした。
ノーベル賞取らない限り、替わり（世代交代）はいくらでもいます。
それに気づかない公務員さんは幸になれませんよ。
幸せなリタイア生活をお祈りします。

そう言えば、最近大学秘書を辞めた58才の女性が産総研のに採用されてた。
英会話は得意だった。
定年間近とみているが、能力が高いのだろう。

＞＞Ｎｏ,９６の提供話題ってさ、「高齢者の住まいから３００ｍ以内にコンビニがない比率」だから、生活の便利さの比較だったのでしょう。コンビニが少ない不便な街であるとも見られそう。
広いまちの割に人口の密集度が少ない散村だから、自動車中心で、徒歩で生活するという発想にないまちだから、コンビニもロードサイドにあるのでしょう。

つくばには中心地が曖昧で、研究学園をつくばの中心地に育てていっているように感じます。つくばセンターは所詮盲腸線の終点。研究学園駅にすべての電車が停まるのも、すぐ先のことでしょう。
つくば駅を最寄りとする物件の中では、ここは有利な立地だろうけど、劣化するマンション建物なのに資産価値が下がらないとするのは乱暴でしょう。むしろ、この土地をフージャースがかなり高い単価で買ってしまったことは、物件の価格、仕様から明らか。既に、土地の価値として負の位置から始まっているのではないでしょか。

つくば駅周辺は、地価が高いんだからマンション価格が高いのは当たり前です。
高くて買う人が少なければ自然に地価は下がるんですから、下がらないということは需要があるということです。

普通は郊外に行けばいくほど地価が下がるのに、TX沿線ではみらい平辺りまでは通常通りですが、つくば市内に入るとつくばに近いほど地価が高くなります。
つくば市の地価はもはや県庁所在地の水戸より高いので、茨城県内だけ見ると異常に高く見えるだけでしょう。

>99

「公務員」という言葉を聞くと過剰反応する人がいつもいるな。

つくばの公務員宿舎に住んでいたのは、大学か研究所関係だから学術的に日本を支えていた人たちがたくさん住んでいたわけ。
そういった人たちを追い出してしまったんだから、中心部の没落はかなりのもんだよ。

そういったことが想像できないあなたと違って、代わりが効かない人がたくさんいたのに惜しいことをしたものだ。

同感。
つくば市の中心産業は、「公務員」「研究者」です
官舎を出て、そのままつくば市に住む人はどれくらいいるのでしょうね。全員ではないでしょう。
私なら、官舎に住まなければいけないとの命令かが外れ、それぞれの思惑で新しい住まいを探すでしょう。
つくば市の外に出る方も多いでしょう。

官舎で資金を捻出する安易な方法は、つくば市の住民のレベルを損なっていく要因となるでしょう。

元官舎周辺の小中学校のレベルも下がっていくと思います。つくばの公務員・研究者の学業のレベルは、より高いのです。


１０１さん、吾妻アドレスの基準地価は粗横ばいでした。首都圏は上昇しているところが目立った基準地価の改定だったのでつくばも上がっても良いと考えていたので心配になりました。下がらなかったことだけででは、建物の減価部分を土地で補えないですね。

>>101
TX終点駅の利用者の多さ知らないから言えることですね。すぐ先。どんな論拠だよ、笑っちゃう。
研究学園こそクルマがないと不便な街、２つの駅周辺を歩いて皆さんの好きになれる方を選んだら良いと思います。

「研究者」は学問にしがみつくもの、研究所から離れることを惜しむ。時間が惜しいから。
自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。
おごりは禁物。山梨大学や埼玉大学出身者の謙虚さを学ばないと。
自分に対する戒めとしても、ここに記す。

>>103
ここで過剰反応してるのは自分自身ではないですか。

>ノーベル賞取らない限り、替わり（世代交代）はいくらでもいます。

ノーベル賞にしか価値が無いと思っている時点でかなりヤヴァイ。

>自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。

誰の話してんの？
少なくとも、公務員住宅を自分の住居として語っている人は出てきていないと思うが。

＞＞No.108さんに付け足すこと、遠慮してほしいことはありますか？

>109

>>自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。

>誰の話してんの？
>少なくとも、公務員住宅を自分の住居として語っている人は出てきていないと思うが。

おそらく106が言いたいことは、研究者は研究のために通勤時間を惜しむから官舎を出ても損得考えずにつくば市内に住み続けるだろうということでしょう。

とはいっても、さすがにお金の面では官舎住まいと同様には行かないから市内でも中心地から外れたところや隣接地域に住居を求めることは考えられると思いますが。

官舎があった頃から、家を建てて土浦やひたち野うしくの方に引っ越していった公務員の方たちをたくさん見てきましたよ。

>>108
追加します。
周辺の物件より高層階の価格は高くて当たり前、4000万円でこの稀少な立地に住めることを考え、必要十分な設備のマンションを提供している。デベさんの価格バランス感を感じます。大手デベさんなら手がでない高価格となったでしょう。

横浜の欠陥マンションのニュースは部外者とはいえ他のマンション購入者にとっても腹立たしいですね。
施工業者全体を疑いの目で見てしまいそうだ。
フージャース＆長谷工さんはしっかり頼むよ！！

販売にも目処が付いてきたのかぴたりとネタがなくなってきましたね

>>113
実際に産総研で並木に住んでる人はたくさんいますよ。
だからといって通勤時間を惜しむために、勤務地の周辺に全員が住めるだけの土地や物件がある訳ではない。（ここでいう土地は住宅用分譲地のこと）
ある程度の通勤時間の圏内で探すとすれば、選択肢は限られてくると思うが。

三井住友建設でも欠陥マンションを作るということは、大手でも安心できないってことですかね。
なかなか難しい問題ですね。

昔じいさんが今のつくば駅周辺は地盤がめちゃくちゃ良いので国やら大手やらが押さえてる。将来家買うなら駅の近くにしろと言ってたのを思い出した。ほんとか嘘かどうかしらんけど、昔からそうと何度も言ってたのを三井建設の事件で思い出したｗ

駅周辺だけでなく、つくば市中心部は概ね地盤はいいですよ。
昔の地形図など見れば分かると思います。
国策都市だし、内陸ですから、湾岸、横浜、浦安なんかの埋立て地とはわけが違います。

つくばの物件に言えるかな。杭の長さだけれど短くはないと思うんだ。

以前、つくば市のマンションで東日本大震災で大揺れして大被害にあったとここに書いてる人がいたね。（だから免震必須だそうな）
それ読んでつくば市は地盤が悪いんだなと思った。
まあ免震のここにとってはむしろ地盤が悪いほうが「売り」になると思うけど。

つくばの地盤が良いだって？
関東ローム層のどこが地盤が良いんだか。
各マンションの杭の長さを調べてみてはどう？
地盤が良かったら、こんなに杭を長くする必要はないよ。

もちろん、埋め立て地よりはマシだけどね。

>>124
×悪いほうが
○悪いと思われたほうが
じゃないかな？

>>124
東日本大震災でマンションが大きく揺れたという情報で地盤が弱いと決めつけるのはいかがなものかと。他の周辺市町村よりも揺れが大きかったり前半倒壊数が多かった訳でもなかろうに、あまりにも短絡的すぎる。
ただし、茨城南部は地震が多いので、免震はあるに越したことはない。けど、タワー型の上層階じゃないのであれば必須ということでもない。

まあ、つくばは往々にして道がでこぼこで、つくば駅周辺も例外ではないので地盤は実際強いのかは定かではないけど…

>>127

いやいや、自分は当時東北地方の某都市に住んでたんだが（震源のかなり近く）、免震でも何でもないマンションでも被害は皆無だった。その都市の地盤はよかったらしい。
茨城に来て、被害がけっこうあるのに唖然としたね。その東北の都市よりはるかに酷かった。
つくば市というか、茨城（少なくとも土浦、つくばあたり）は地盤がいいほうでないのは間違いないと思う。

>>128
地盤がいい方ではないというのは分かるが、例が東日本大震災というのが解せないだけ。
その当時つくばに居なかったのなら知らないと思うけど東日本大震災のとき茨城では2回目にあった茨城県沖の地震の方が震源域が近く、揺れが酷かった。震度6弱もその揺れによるもの。地震被害が（どこだか分からないが）東北よりも大きいというのは単に地盤云々の問題ではない。

東日本大震災で近隣のエスペリア、サーパス吾妻、常陽銀行ビルが傾いたりしましたか？
地盤云々で心配なら周りを見るといいでしょう。
本気で検討している人は現地に足を運んでいます。
しかも、ここは免震構造。
まあ、マンコミで中傷レスが多いのは注目物件の証し。

>>130
124,127だけど、124で書いた以前のコメントでは、確か建物が傾いたわけじゃなくて室内のモノが倒れたり落ちたりして大被害ってな内容だった。「だから免震のここを買います」みたいなことを書いておられたよ。
ここの中傷ってわけではなく、ここの契約者（になったと思う）のコメントを紹介しただけだってことは理解してね。

131の訂正

(語）124,127だけど→　（正）124,128だけど

ここの杭は44m。15階の高さと同じ。

同じ市内でも、揺れかたは違うんだよね。揺れやすさを載せた防災マップはないかな？

>>125
関東ローム層の地盤が悪い？
古くからあるしっかりした地盤として有名なんだが。
つくば周辺は関東ローム層の台地が主で、河川近くや元水田・元湿地等の低地でなければほぼ問題ない。

関東ロームが地盤が悪いってのは、真逆の勘違いですよね。ここは建設中だから、杭の心配はないよね？？

つくば市のＨＰのリンク先に地震防災関連の資料が貼ってあります。
参考にどうぞ。大きな川、湿地帯がないので気にする必要はないかな。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/1294/002797.html

今工事中のところは、杭についてより慎重にならざる得ないだろう。
契約していれば、地盤、杭のデータをの説明をうけられるのだろうか？

地震の揺れを増幅させる堆積層の厚さが東京辺りでは厚いらしく、関東では筑波山南側辺りが薄いらしい。
深部地盤とか地震基盤とかいうワードで検索してみると良く分かる。
東南海地震のような南側から揺れが伝わってくるパターンの場合、つくばあたりは東京からの距離以上に揺れが減衰するような気がする。
筑波山南側に国策的な移転都市をつくったのは、近くにありながら同時に機能不全にならないということで
選ばれたのかもしれない。

>>138
杭うつ前なら慎重になるね

>>139
筑波山麓近辺はカコウ岩の隆起地盤でこの辺りでも折り紙つきの強さ。
東日本大震災では多くの家で瓦が落ちたり、外壁がひび割れしたけど、山麓の北条や小田なんかは被害が少なかったらしい。

>>142
東京、大阪、名古屋などの大都市は、沖積層が厚いので、つくばの方が地盤的には良いらしい。

レーベン研究学園NEXIOは更に深く、15階建てで48mまで。
http://www.leben-style.jp/search/lbn-tkenkyu2/manager.html

研究学園駅周辺よりも、つくば駅周辺の方が地盤が良いのかな。

>>143
この様に他の劣るところを出して、ここの話題の不安を払拭しようとする。悪さ比べ、慰め合いだけ。茨城っぽい。

「関東ローム層なので、免震が安心を与えてくれる」でいいじゃない。

>>144
茨城っぽいってなんだよ！なめんなよ！！

>>145
143だが、横浜MS問題が席捲する昨今、認識が甘くないか？

関東ローム層は、自然堆積か２次堆積かで全く強度が異なる。
葛城地区の住宅造成時に、河川（名は知らない）の水路変更及び遊水池作成をしていたので、
気になって問いかけてみた。

杭の評価に関しては、工法、本数、太さ、深さなど、一概にどちらが優るとも言えないので、
少なくともNEXIOの「劣るところを出した」つもりはない。

>>「関東ローム層なので、免震が安心を与えてくれる」
こっちの表現の方が余程「劣るところを出して」ると思うが。

地盤の固さは、10ｍ離れた場所でも随分違うことがあるから、よくよく調べられた方がいいですよ。

146です。
>>145ではなく、144に対するレスでした。
訂正します。失礼しました。

>>145
茨城ぽい 「理屈っぽい。骨っぽい。怒りっぽい。」
骨っぽいは、融通が利かないの意味だと思う。

もっと普通に、この物件が、ディスポーザーなどの設備を選ばず、免震を選択したことを認めてあげればいいじゃん。

杭の件は業者を信じるしかないです。ただ、事が起きたときに保証してもらえる体力が業者にあるかどうかがカギかな。横浜の件は関係している業者が大手だったことが救い。

>>150
株価をみるとよくわかりますね。三井不動産なんかずっと右肩上がり、よく話題になるタカラレーベンも同じです。
フージャースはずっと下がっているので何か隠れた問題があるのかもしれません。

ここ1年の株価の推移をみてみたが、どっちも大差ないな。
何でタカラレーベンが出てくるのやら(笑）わかりやすいというか。。。

株価チャートを見る限り、レーベンは安倍バブル期に株価を伸ばしているけど、フージャースの方はその時期に株価があまり伸びてない。
このところ下落傾向にあるのは両社同じだが、フージャースの方は安倍バブル期に株価が伸びてない分、レーベンと比べると、底を這うような株価になっている。違いはその点くらいか。

株価というより時価総額で考えた方がいいんじゃないかな。純資産を下回ってる(PBR1以下)のはいわゆる黄色信号と言われてはいる。
ちょっと見てみたら、三井不動産1.7倍、タカラレーベン 2.1倍、フージャース 0.67倍とちょっとまずい水準

レーベンはどうだろう。マンション1棟保証できる体力まではないよ。
それに間取りの安全性とか無視してモノで釣る営業になっちゃった。レーベンで間取りも考えた物件はザ レーベン ツクバが最後だよ。ザ レーベン ツクバの皆様良い選択でした。

レーベンはどうでもいいだろ。こことは関係ない。

某ブログでは多人数になりすまして研究学園物件の不評火消しの疑惑が浮上してるようだし、関係者かファンか知らんが、やりすぎると逆効果だと思うよ。

少なくとも151の
>ずっと右肩上がり、よく話題になるタカラレーベンも同じです。
>フージャースはずっと下がっているので
は事実と異なる記載であり、フージャースに対する悪質な営業妨害と受け取られかねないね。

>>151-154
良くも悪しくも解釈できるPBRや、株価を出して、ここでデベをディスるのは如何なものか。
そんなことを語りたければ、自分でスレを立てて、思う存分書けばいい。

エスペリアやダイアパレスはデベが倒産したにも拘わらず、中古MSとして優良物件。
デベとは無関係に、良い物件は良いと思う。

>>155
きっとつくばに住んだことが無いのですね。
以下のスレみて同じことが言えるかどうか・・・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581702/

レーベン信望者らしいですが、同じつくば市内のレーベン
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/337342/

ここを検討してる人はチェック済みだと思います。
人は石垣、人は城。名言ですな。

＞＞１５８さん、１５５を読んでレーベン信者と思わないで・・。
レーベンに釘を刺していると読めないかな？

>>159
158です。
そうでしたか。読解力が足りませんでした。

どうみても右肩下がりなんですが

>>161
しつこいな！ヨソでやれ！
157を慎んで嫁！

>>161

あなたの貼ってくれたグラフによれば上昇局面もあるので、151の

>フージャースはずっと下がっているので

は「嘘」だよね。
嘘はいけないなあ。
しつこいのも嫌われるよ（笑）

悪いが、ここのところのこのサイトみてて、タカラレーベンってかなりたちの悪いデベかなあという印象を持ってしまった。
そんな先入観全くなかったんだけどね。

タカラレーベンの財務諸表3期比較では、各指標とも低下している。他を気にしている暇はないよ。
特に昨年度は借入金が急増、486億円。仕入在庫をこれからどう展開していくのか興味があるが、事業拡大時には、人員増加から営業マンのレベルダウン、モラル不足が発生し易い。現実、そういう状況下にある様に見えるね。

他と物件、会社との比較よりも、この物件についての情報交換を！

南西棟の間取りが公開されましたね。

ノバホールよりも高層階なら、11月～1月の2ヶ月間は、
毎日眼下に、つくば光の森イルミネーションが楽しめるはず。

横浜MSの連日の報道を見ているとものすごく不安になります。
ここに限らずですがいま建設中のマンションで施工に問題がないかを消費者はどうやって見分ければよいのでしょうか。防止策はありますか。

消費者による防止策は困難。
消費者が選別するのが困難な分野は、公による検査や規制によって適正化を図るしかない。
新自由主義者は、市場原理やマーケットに任せておけばなんでもうまくいくかのように主張するが、市場原理が機能するのは消費者に「選別する目がある」分野に限られる。
今回のような分野は、公の規制と検査に頼るほかない。規制緩和の逆ですね。

このMS、スパンが最もワイドなのはどのタイプ？
H? D? J?

>>166さん、逆からの視線もあり。

売れてるというと怒って、株価低迷でフージャースが危ないっていうとまた怒って、みんな買う気まんまんじゃないか！

意味不明乙

南西棟の角部屋、プレミアム階は全て契約済み。
プレミアム階と非プレミアム階の差が詰まったか。
南東棟 C Type 1階は100万円値上げ。
以上、会員メールの解析より。

杭打ち問題にも拘わらず、強気なのは（杭打ちの）自信があるのだろうか？

確かに値上がってるかも。
中住戸のF Type (75.79平米)も、1ヶ月前の12階と、現在の9階が同額。

173ですが自己レスです。
南西棟のプレミアム階が全て売れてしまったような、誤解される表現でした。
角部屋のプレミアム階が全て契約済みで、中住戸に関してはわかりません。

フージャース、くい打ちで検索したらこれが、、
デベロッパーとしても信頼できそうじゃないでしょうか。

http://www.ehako.com/news/news2015a/8973_index_msg.shtml

これは西松建設がまともな対応しているということだね
フーとは関係ない

コストダウンから、水回りの配管の修繕が難しい、ふにゃふにゃ床の直床の物件が増えているようです。
ベランダは広くとってもアルコープは無い間取りなど、住まいの基本部分を蔑ろにして、過度な設備だけで売ろうとするまるで付録付本のようなマンションが増えていますね。

ここの魅力は基本的な間取りの設計ができている（＝信頼）ところですね。

>>177
西松建設も、フージャースも、市も、ちゃんとした対応したってことですね。

176の場合は、マンション、商業施設併設の施設の場合なので、
マンションだけ建てる場合は、状況が全然違うでしょう。