デュオヒルズつくばエンブレム 3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。
所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-10-04 20:18:17
有り難うございます。
18万で借りてくれれば、
管理費や修繕積立金はこのマンション、安いですから、
利回りもそこそこ良いですね。
ま、いずれ自分で住むことを考えれば、
そんなに高い利回りはいらないですし。
買いたくなるなぁ笑
低層階を掃かすために、投資家向けの販売に力を入れるんだよね。
だから低層階は、賃借家族が多くて、安定していないのが実情。次にどんな家族が越してくるのか不安で一杯。
スレ見ると、いよいよ売り先が細くなってきたんだなっと印象を受けます。
上から目線で見られているような感覚に陥るのも低層階。エレベーターで上の階のボタンを押されると何となくねぇ。
数年だけ貸すということは期間限定だね。
そうすると普通は家賃を低めにしないと。それでも多分借り手がつくまでに時間がかかる可能性が高い。
投資用としては自分ならつくばは買わないかな。空室リスクが心配。
都内の便利なところに１つ持ってるけど、退出しても確実に１週間以内に埋まる。
自分も投資向けではないと思う。
でも、どうしてもつくばを離れなければならない事態が起きた時には
比較的売りやすい＆貸しやすいところだと思う。（でも都心には負ける）
賃貸も考えてしばらく観察していた時期があるんだけど、18万はちょっと強気だよね。
それでも借り手はついていたみたいだけど、時間はかかる。
個人的には16~17万くらいならと思ってる。
今現在、駅近で18万の賃貸が数件、デュオヒルズ吾妻が定期借家の12万で1件（契約期間1年）
出ているので、貸し出しを考えている人は観察続ければいいと思うよ。
昨年末、3丁目の軽量鉄骨で駅から12分、14万2000円管理・共益費6,000円のテラスハウスは
4戸ともちゃんと借り手が付いたようだから、それなりに需要はある。
貴重な情報を有り難うございます。
先日の担当者の方のお話では、
投資として考えている方は、
全体の1～2割程度と低いですとのことでした。
いずれは住みたいんですけどね。
私も都内で賃貸マンションを所有してますが、
お陰さまで空室期間はあまりありませんが、
リフォームやら、固定資産税やら、給湯器の故障やら笑
苦労は理解しています。
エンブレムの魅力はなんといっても立地ですよね。
それと管理費等の安さ。
研究学園の大規模マンションの管理費の半分以下ですもんね。
内装や共有施設も最低限なので満足しています。
15～16万くらいで、
短期間のサブリースとかあればいいのになあ。
ここよりいい立地はしばらくは立たないと思うな。
建っても土地代は上がって建築費も高くなると思う。
しかも新築の供給自体も減っていくので新築の選択肢自体が少ない
建築費は東京五輪需要が終わると下がっていくと言われていたけど、ここにきて、原油、鉄鉱石など世界需要減退から下がってきているし、円高に向かっているとの見方も多くなっている。建築費は上がっていくはないかな。
公式見解から投機家は1割から2割、35戸から70戸ですね。少なくはないね。特に投資物件は低層階に集中すると思うので、低層階は、倍の2割から4割ですね。賃貸に囲まれる？
次は売り出し9戸でしょ。
何で残り60戸→9戸販売 でその後いきなり「残りわずか」になるのかね。。。
普通に販売順調だと思うんで、変なコメントはかえってイメージ的にマイナスだと思うよ。
郵便局が仮に研究学園に移転して、跡地にマンション建ったら結構いい立地ですね。ペデ直結だし。サーパスは陰になって残念な感じになっちゃうけどね。
今住んでいるマンションの固定資産評価額をみて、こんなもんなのかなって思ったよ。
3400万円で購入して固定資産評価額は2000万円位。差額は、デベの利益と広告費など販促費と思ったら残念な気持ちになった。
マンションは、工事請負契約じゃなくて売買契約だから、物販と同じ。あるものを買わないといけない。
ここは上層階5000万円でも3000万円位が固定資産評価額かな。差額は、低層階の価格を抑えた分の補填が含まれる。
同じ間取りでも上層階と低層階じゃ1000万円くらい違ってくるからね。
>>460
>>確か固定資産評価額は立地と部屋の広さ（間取り）だけによるもののはずですが。
>>同じ間取りなら低層も上層も同じ。
で、まぁこういうことになってます。そんなこと（節税対策）は許されんと・・・
http://asahi-zeirishi.net/%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%BA%81%E3%81%8C%E3%82%B...
http://mainichi.jp/premier/business/articles/20151211/biz/00m/010/0410...
ん？西側のほうが開けているというのがよくわからない・・・
にぎやかなのは真ん中だけだと思うけど、そこまでの道のりがね。
西大通りのほうも十分一等地だと思うけど（吾妻1-1とか）、ちょっとしたイベントごとがある
センタービルの広場やカピオ、デイズタウン、viviへのアクセスがそちらだといまいちなので・・・
エンブレムは南西棟10階以上なら冬のイルミネーションが観れることも魅力。
イオン、西武（ザ・ガーデン）、ヨークタウン（ヨークベニマル）、デイズタウン（西友）、カスミと
それぞれに特色があるので、主婦目線だとその辺もポイント高いですよ。
>>462
OSIは好立地ではあるけれど、南西側はペデとの距離が近く、3階あたりまでは外の視線が気になる人もいるかも。
また、背の高い木と604棟の影響で冬場は影になるところが多いと思う。（今後整備されれば変わるかな？）
南東にベランダがある部屋ならまぁ大丈夫だけど、朝散歩したら通り挟んだ建物の影ができている部屋があった。
全体の戸数が少ないから、あまり売りに出ない→話題に上らないなんじゃないかな。
クレオ西のOSIは人気ありますよ、売り物は出てもすくに買い手がつくので不動産サイトに載る間も無い感じなのかな。賃貸になってる部屋も多くて、こっちも人気があるので空きが出ないし所有者も手放さない。東大通り東の物件は売りが出てるのと対照的。
>>465、466
気になったので調べてみました。
近隣のライバル物件と比べて875万円高いとのこと。
昨年出ていた、トイレ2個付きの最上階物件も即売だったようです。
https://smoola.jp/estate_library/mansion/area_search/ibaraki/municipal...
最上階のあの部屋は広かったし、間取りが少し変わってたからじゃないかな
エスペリアもメゾネットや130平米の間取りが変わってるのはなかなか売れなかった。
まだ売れてないみたいよ。8800万円。
http://myhome.nifty.com/chuko/mansion/ibaraki/tsukubashi/homesf_010446...
つくばでも人気の物件は安定して売れるということなんですね。
このあたりは、やはり最終的には物件に魅力があるかどうか、ということでしょうか。
人によって何を優先するのか、ということが影響してきそうです。
C TYPE群やF TYPE群で、同じ階・床面積でも200万円ぐらい差があるのが不思議。
エレベーターや非常階段の位置によるんでしょうけど。
研究学園駅周辺を含め、つくばの新築ＭＳは苦戦ですね。
竣工前完売なら立派ということになるでしょう。
水戸の三の丸グランキャッスルタワー、研究学園のパークハウス、ブランズシティ守谷など、県内3つのタワーマンションは竣工後完売でしたが、さて？
「まだまだある」と見るか「もう残りわずか」と見るかは、受け取り手の主観によるところ。
しかし普通に考えて、終盤ペースダウンしたとしてもあと1年もかかることはないでしょ。
今日行ってきたけど6月に終わりって本当っぽいですね。
担当の人は大きな声じゃ言えないけど値段はもうちょっと高めにしておいても
良かったんじゃないかて言っておりました
そんな安くも思わないんですがね、、
>>495
コンポスタータイプなら、後付け可能ですよ。価格は30万円程度じゃなかったかな。
標準ディスポーザーと比較すると一長一短。
高級ＭＳですが、なかなか完売しない「ベステル備前（水戸）」の標準装備品。
http://bestel.co.jp/quality.html
ウチの奥さんは、どっちもいらないそうです。
今回の熊本地震でマンションの通路部分が割れてしまった画像が流れました。ここは免震構造だけれどL字形なので、繋ぐ部分は心配になります。
シンプルなI字形の物件がいいのだろうか？
とても勉強になります。
ということは、L字型だと、もし震度の大きな地震があったら
大掛かりな修理の必要なジョイントの割れができる可能性が
かなり高い（割れるようにできているということは？）ということなのでしょうか？
まとめになるかどうかはわかりませんが、
①このＭＳはＬ字ではない。Ｉ字型とＩ字型の直角配置。
②南東と南西棟は幅が異なるので、建物固有の振動周波数は異なるので、揺れの周期は異なる。
③導線として、２棟をエクスパンション・ジョイントで繋がざるを得ない（1、2階のみ）。
④エクスパンション・ジョイントは震災時、それ自体が壊れて建物を保護する構造。
自動車衝突の時に、エンジンが落ちることによって、クラッシャブル・ゾーンを大きくし、乗員を保護する柔構造に近い原理。
⑤２棟の距離は充分とってあるので、熊本のＭＳ事例のように、建物本体に類が及ぶ可能性は少ない。エクスパンション・ジョイントは高層階になればなる程、損傷程度は大きくなる。
などでしょうか？
加筆・修正お待ちしています。
⑤は距離も違いもあるけれど、免震構造なので上層部の揺れ幅が少なくて済むということも利点
（熊本のマンションはたぶん耐震ですよね？）
※耐震の場合は上層部の揺れが大きくなる
方向性の違う揺れを受けやすいので、エクスパンション・ジョイントは壊れやすいということ？
ここだけの修繕でも結構な修繕費がかかるのでは？
壊れるが分かっているのなら、最初から離して2棟にすればよかったんじゃない？
変位の少ない耐震建築物相互のエキスパンションジョイントと
変位の大きい（可動量の大きい）免震構造を採用した建築物相互のエキスパンションジョイントは
大きく異なると思います。
向きが直交する住棟は水平２方向で別々可動します。
そのため、一方向でしか調整に効かない同ジョイント部の損傷リスクは高いのではないでしょうか？
素直に分棟するべきだった様な気がします。
２、３階を接続する理由に必然性が感じられません。
あくまで私見です。
設計者ではないのでよくわかりませんが、通路がなければ1階に動線が集中し過ぎてしまうからではないでしょうか？
通路を通るときって、「南東棟の人が一階のエントランスや共用部分に向かう」以外にも、「南西棟の人が
ペデストリアンデッキに向かう」時にも使用されますよね？
自分がいろんな位置に住むと仮定して、外出するときやごみだしする時の動きを考えると想像できるかと思います。
現状の設計ですが、
１階：南東棟からエントランス、ゴミ捨て場、メールボックスへの動線。
２階：南西棟からペデストリアンデッキへの動線。
３階より上：エクスパンション・ジョイントなし。
これでいいですよね？
1階、2階の外廊下は、大勢の人の通路？
特別広いのでしょうか？
個人的には、ご迷惑をおかけしているようで気が引けますね。
そういう設計はどうなのでしょう。
１階でＥＶに乗降する方が集中すると、通路幅が特段、広い訳ではないので、
時間帯によっては混雑するかもしれませんね。
ＥＶの規模も余裕なさそうだし。ペデを利用する方は２階を利用するのもありかも。
２階利用者はそんなに多くないと想定しているじゃないですか？
コストをかけて、わざわざ２階通路を設けているわけだし。
１、２階は分からんが、ここ数年ないくらい順調な物件じゃないか。
普通に５月末から６月には完売するペース。竣工は来年３月末だよね。
みらい平と対象的です。
今回の大地震で新たに免震に注目してくるお客さんもあるかもね。
裏からペデへの通路はは吾妻小や吾妻幼稚園に通う
子供たちの通り道にもなるよね。きっと。
L字なのに、購入済みの人達がしきりに地震にも強いアピールしてるね。LもIも地震にはあまり強くない。正方形に近い方が良いに決まっている。
上から見て正方形といっても、ペンシルでは弱いよね
かといって大きく正方形を取ると中心に窓のない部屋ができてしまう
ロの字なら窓は確保できるけど、都心の好立地などでなければリビング北向きは捌けない
Iの字はそんなに悪くないと思うけどね（異常に長くない限り）
この物件をL字と言い張るのは無理がないかなぁ・・・
まぁ、買う人が図面見てI字2棟と普通なら理解できるだろうから、問題はないけれど
良くないと思うなら買わなければいいだけの話
>>520
最近は北向きが人気のようです。東西南北どの向きの間取りもあっても良いと思うけどね〜
http://girlschannel.net/topics/634394/
１列型（Ｉ型）２棟の直交配置。１、２階エキスパンションジョイントだから、構造的に接続されていない。
それぞれが、免震層を介して、基礎（地盤）と接続。
矩形が地震に有利なのは否定せんが、マンションには不向き。大規模高層建築物じゃあるまいし。
柏の葉のタワーがあった気がするが（２番館？）プランが使いにくそうだった気がする。
ロの字がいいとゆうとるものもいるが、
しょせん、それは１列型のロの字配置をエキスパンションジョイントで接続しているだけ。
本当に構造的に一体化したら、開口の配置が一方向に偏るマンションではいかがなものか。
できんことはないが、東西南北に開口するマンションなんぞ、売れんだろう。
最近の話題に、丁度良いのがありました。
http://allabout.co.jp/gm/gc/400423/
Ｌ字型ＭＳとＬ型配置は違うということですかね。
正方形でもなく、長方形が良いそうです。
Ｌ字型ＭＳは現存しているのでしょうか？
少なくとも建築基準法が改正された1981年以降の物件はないと思いますが。
今のエンブレムの価格設定にしてこの売れ行きは凄いですね。吾妻のチラシを発見して驚愕。この時に買っておけばよかった。私にはエンブレムは高嶺の花。
ここの80平米超の最低価格は3798万円。
デュオヒルズつくば吾妻との差は300万円強。
確かに人件費、建築・資材費高騰の影響はありそうですね。
免震装置は一基500万円だそうなので、ここは何基使ってるのでしょうか。
30？50？杭の本数に対応させると、52基設置で2億6000万円になります。
いずれにしても、一戸あたりの負担額はそれなりでしょう。
総合的に、立地、自走式駐車場、免震構造を勘案すると、あまり差はないように思います。
デュオヒルズつくば吾妻は10階建てで、南側が静かな環境なので、すごく良いと思う。目の前の公園側から毎日通勤途中で眺めてるけど、公園の緑と合わさり、あまりの美しさにうっとりしてしまいます。購入した方が羨ましいです。エンブレムはつくばのメイン道路の土浦学園線からの距離が近いので正直うるさいと思う。トラック、バスが通れば揺れるんじゃないかってほど近い。。
うるさいのは間違いないだろう
幹線道路に面したリビングはもとより特筆すべきは茨城名物土曜深夜の珍走団
寝入り端の寝室に華麗に響き渡るだろう
あれは何処でも五月蝿いから。
この辺住んでみればわかるよ。
常陽銀行内もオークラも騒音の経験がなく、その間の道も閑散としてるので、五月蝿いかどうかは住んでみないとわからない。
南東棟はわからんがね。
>>537さんの意見、全く同感
結構遠くまで響く
ただし、頻度も時間もそれほど多くない
（たまーに、「ああまたおバカさんが来てるな」と感じる程度ｗ）
防音サッシにはさほど期待してないけれど、彼らの音の問題は
この辺りに住む限りは仕方ないと思ってる
どちらかといえば、普段通る車の音よりは、交差点の信号音がどのくらい部屋で
聞こえるかのほうが気になる
デュオヒルズ吾妻の外観は好みなんだけど、「免震」「自走式駐車場」で自分は
エンブレムに軍配が上がった
昨日、デュオ吾妻中古が90㎡で4250万（5階）っていうチラシがポストに入ってた
既にいろいろオプションが付いている状態なのでお得と思う人は迷わず
そっちを契約すればいいんじゃない？
免震は、強風で揺れると聞くよね。2棟Ｌ字に建っているから風を集めやすいだろう。
まさか、トラック、自動車の振動では揺れないだろう。
もし揺れるようだと、敏感な人は辛いかもね。
熊本の地震で、当初想定通り、
日本中どこでも大地震がおきることが実感できたはず。
しかも、余震を含めて、震度６以上が複数回。
１０年以内のスパンで、発生するとなると、
新耐震基準以降の耐震建築物でも、小規模な損傷の蓄積は避けられないと思う。
つくば市内のマンションも開口部周囲でタイルが剥離したままになっている物件もある様だ。
免震構造は完璧ではないが、極めて有効であることは十分、実証済みだろう。
それを否定するのは、時代遅れと言っていい。
http://www.taisin-net.com/solution/special_issue/87lvn70000018cog.html
ＴＸ沿線で２０階建以上の物件は免震必須なんでしょうか？
１４階くらいまでは免震なんてないんですが、
研究学園のパークハウスとここは２０階建以上で免震。
柏の葉キャンパスの三井物件も３６階で免震。
まあ３６階ともなると、免震か制振でもない限り、逆に不安ですが。
話がそれますが、柏の葉キャンパスのゲートタワーの設計者が
ここのデザイン監修やってます。
素直にゲートタワーかっこいいですが、いかんせん、高くて手がでない。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘１-2-8 |
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3400万円台～3800万円台（予定） |
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2LDK～3LDK |
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63.8m2～70.8m2 |
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総戸数 138戸 |
