デュオヒルズつくばエンブレム　Part3

東京のタワーマンションはすでに値下がりの傾向がはっきりしてきた。
税制の変更の影響が大きいのと、中国人の買いが落ち着いてきたからだろう。

つくばも、ピークを越えて下がりつつあるのを実感するな

>>420
Webの価格表示を見る限り、南西棟も南東棟と同額のようだが・・・

研究学園の巨大な土地２筆を日本郵便と日本郵政が買ったそうだね。
警察もあっちに移転するし、こりゃ郵便局＆ゆうちょ銀行も移転だな。残念！

研究学園駅から1.2kmと2kmの場所の土地を買ったからといって、
なんで残念がらなきゃいけないんだろう？
今の筑波学園郵便局の郵便と銀行の窓口が消えるわけでもないのに


一般的な人気は東南＞西南だから西南はもう少し安くなるのかな？
と思ったらそうでもなかったと感じたんだけど>>420さんはどのへんで
そう感じましたか？自分は売り出し開始のころは注目していなかったので、
そのころから見ている人はそう感じるものなのかな？
先着順の部屋の中に少し売りにくい部屋も若干値引きしつつ混ぜているので、
その辺がそう感じさせる要因な気がする。

>今の筑波学園郵便局の郵便と銀行の窓口が消えるわけでもないのに

そうとも言えないのですよ。
2筆契約したということは、郵便局が新設するかよしれない。
それに伴い学園郵便局が閉鎖になるかもしれない。
一応民間企業なので、学園郵便局の敷地を売却して
売却益を得るかも知れない。

全てはまだ不明ですけど、もう色々と計画はしていると思うよ。

研究学園に郵便局が出来れば、より研究学園の住民が増えそうですね。

①ご成約戸数290戸突破！残りいよいよ60戸！
②様々なタイプの間取りからお選びいただけます。
③80㎡・100㎡の2タイプモデルルームをご案内しております。
④免震構造の揺れ方を地震座布団でご体感ください。

まだ60戸もあるんですから、売れ残りそうですね

正月の段階で残110戸。この2か月で約50戸捌けたんだから
この先ペースダウンがあっても完売はできるでしょ

郵便局、近くに移動はあってもなくなることはないと思うよ
去年できた、つくば研究学園郵便局と名前が似ているので名称変更はしてほしいけど

>>429
完売間近。

早く売り切らないと、次物件は値が下がっているだろうからね。
デベが借入起こす金利とか下がり負担減少。原油の値下がり、鉄鉱石の値崩れなどは資材関連の値下がりにつながる。次回物件の値下がりは必至。

>>432
まだ公有地払い下げが決まってないので、つくば駅近では次回物件は未定。

次は何年後やねん。いくら低金利でも欲しい条件の供給がなきゃ意味が無い

ハイペースで売れてますよね。売れ残りは考えにくいな。

払い下げは確定してるけど。
売却時期も来年度と確定している。
ただし、物件が建つのはまだ先。

GW前までに完売

>>436
来年度といっても、この４月から来年度だかんね
タワーマン期待してますよ。

>>436
官舎601、604の払い下げは今年だ。
つくば駅周辺のＭＳ需要は飽和状態かな。
どうせなら、超高級ＭＳ（地下駐車場、内廊下）を期待する。

75㎡の物件、立地もいいし、
かなり真剣に迷っているが、
最初の数年は貸したいなと考えていたら、
担当の方に見せて頂いた資料では
18万台で貸せると…。

駅前とはいえ、つくばで18万も出す人、
いるのだろうか？

今までの賃料相場からすると、少し部屋が狭いものの、そのくらいの値段設定かなと。
ただし、これから値崩れしなければという限定つきですが。

>>440
いますよ。
つくばは分譲マンションの賃貸が少なすぎて困りました。
会社からの補助もあるので、そのくらいの金額なら特別高くないでしょう。

有り難うございます。
18万で借りてくれれば、
管理費や修繕積立金はこのマンション、安いですから、
利回りもそこそこ良いですね。
ま、いずれ自分で住むことを考えれば、
そんなに高い利回りはいらないですし。

買いたくなるなぁ笑

いやぁ、買いたいなぁ。
最高の物件だなぁ。

低層階を掃かすために、投資家向けの販売に力を入れるんだよね。
だから低層階は、賃借家族が多くて、安定していないのが実情。次にどんな家族が越してくるのか不安で一杯。

スレ見ると、いよいよ売り先が細くなってきたんだなっと印象を受けます。
上から目線で見られているような感覚に陥るのも低層階。エレベーターで上の階のボタンを押されると何となくねぇ。

数年だけ貸すということは期間限定だね。
そうすると普通は家賃を低めにしないと。それでも多分借り手がつくまでに時間がかかる可能性が高い。

投資用としては自分ならつくばは買わないかな。空室リスクが心配。
都内の便利なところに１つ持ってるけど、退出しても確実に１週間以内に埋まる。

自分も投資向けではないと思う。
でも、どうしてもつくばを離れなければならない事態が起きた時には
比較的売りやすい＆貸しやすいところだと思う。（でも都心には負ける）

賃貸も考えてしばらく観察していた時期があるんだけど、18万はちょっと強気だよね。
それでも借り手はついていたみたいだけど、時間はかかる。
個人的には16~17万くらいならと思ってる。

今現在、駅近で18万の賃貸が数件、デュオヒルズ吾妻が定期借家の12万で1件（契約期間1年）
出ているので、貸し出しを考えている人は観察続ければいいと思うよ。

昨年末、3丁目の軽量鉄骨で駅から12分、14万2000円管理・共益費6,000円のテラスハウスは
4戸ともちゃんと借り手が付いたようだから、それなりに需要はある。

貴重な情報を有り難うございます。
先日の担当者の方のお話では、
投資として考えている方は、
全体の1～2割程度と低いですとのことでした。
いずれは住みたいんですけどね。

私も都内で賃貸マンションを所有してますが、
お陰さまで空室期間はあまりありませんが、
リフォームやら、固定資産税やら、給湯器の故障やら笑
苦労は理解しています。

エンブレムの魅力はなんといっても立地ですよね。
それと管理費等の安さ。
研究学園の大規模マンションの管理費の半分以下ですもんね。
内装や共有施設も最低限なので満足しています。

15～16万くらいで、
短期間のサブリースとかあればいいのになあ。

ここよりいい立地はしばらくは立たないと思うな。
建っても土地代は上がって建築費も高くなると思う。
しかも新築の供給自体も減っていくので新築の選択肢自体が少ない

建築費は東京五輪需要が終わると下がっていくと言われていたけど、ここにきて、原油、鉄鉱石など世界需要減退から下がってきているし、円高に向かっているとの見方も多くなっている。建築費は上がっていくはないかな。

公式見解から投機家は1割から2割、35戸から70戸ですね。少なくはないね。特に投資物件は低層階に集中すると思うので、低層階は、倍の2割から4割ですね。賃貸に囲まれる？

>>450
>>公式見解から投機家は1割から2割、35戸から70戸ですね。少なくはないね。

地方のＭＳとしては多いかな。首都圏並ということ？

次の抽選で５０切るっぽいのでもう残りわずか

次は売り出し9戸でしょ。
何で残り60戸→9戸販売　でその後いきなり「残りわずか」になるのかね。。。

普通に販売順調だと思うんで、変なコメントはかえってイメージ的にマイナスだと思うよ。

官舎の大量売却による供給過剰が予想されることからすると、土地代も下落すると予想。

ここの土地代は確か22億円。１戸当たり625万円。販売価格に大きな影響はない。

円高、原油安で物価が下がってくれば建物分も安くなる可能性ありますね。

郵便局が仮に研究学園に移転して、跡地にマンション建ったら結構いい立地ですね。ペデ直結だし。サーパスは陰になって残念な感じになっちゃうけどね。

今住んでいるマンションの固定資産評価額をみて、こんなもんなのかなって思ったよ。
3400万円で購入して固定資産評価額は2000万円位。差額は、デベの利益と広告費など販促費と思ったら残念な気持ちになった。
マンションは、工事請負契約じゃなくて売買契約だから、物販と同じ。あるものを買わないといけない。
ここは上層階5000万円でも3000万円位が固定資産評価額かな。差額は、低層階の価格を抑えた分の補填が含まれる。
同じ間取りでも上層階と低層階じゃ1000万円くらい違ってくるからね。

>>457
郵便局の場所は建て方にもよるけどここやNTTのビルの影響を受けるので建ってもに残念な感じかと思うのですが・・・

西大通り沿いの敷地に今後新たにマンション建設されたとして、駅へのアクセスはここより有利かもしれないけど、
買い物やその他いろいろな施設に行くにはエンブレムのほうが好立地だと思っている。
（個人的にはエスペリア最高なんだけど、駐車場がネックで購入に至らなかった）

>>458
>間取りでも上層階と低層階じゃ1000万円くらい違ってくるからね。

確か固定資産評価額は立地と部屋の広さ（間取り）だけによるもののはずですが。
同じ間取りなら低層も上層も同じ。

>>460
>>確か固定資産評価額は立地と部屋の広さ（間取り）だけによるもののはずですが。
>>同じ間取りなら低層も上層も同じ。

で、まぁこういうことになってます。そんなこと（節税対策）は許されんと・・・

http://asahi-zeirishi.net/%E5%9B%BD%E7%A8%8E%E5%BA%81%E3%81%8C%E3%82%B...

http://mainichi.jp/premier/business/articles/20151211/biz/00m/010/0410...

>>459
>>西大通り沿いの敷地に今後新たにマンション建設されたとして、
>>駅へのアクセスはここより有利かもしれないけど、
>>買い物やその他いろいろな施設に行くにはエンブレムのほうが好立地だと思っている。

第二関友ビルから東大通りへは都会感を感じますが、西大通りへ向かうと、淋しい思いをします。東洋証券ビルや森塾、Studio Aliceが地方都市の悲哀を感じさせます。

一方、中古物件でエスペリアは人気が高いのに、OSI吾妻が話題に登らないのを不思議に思っています。

いやいや、逆。
西側は地方の街。東側は官舎以外なにもない街。
駅西側の方がまだ開けてる。

ん？西側のほうが開けているというのがよくわからない・・・
にぎやかなのは真ん中だけだと思うけど、そこまでの道のりがね。
西大通りのほうも十分一等地だと思うけど（吾妻1-1とか）、ちょっとしたイベントごとがある
センタービルの広場やカピオ、デイズタウン、viviへのアクセスがそちらだといまいちなので・・・
エンブレムは南西棟10階以上なら冬のイルミネーションが観れることも魅力。

イオン、西武（ザ・ガーデン）、ヨークタウン（ヨークベニマル）、デイズタウン（西友）、カスミと
それぞれに特色があるので、主婦目線だとその辺もポイント高いですよ。

>>462
OSIは好立地ではあるけれど、南西側はペデとの距離が近く、3階あたりまでは外の視線が気になる人もいるかも。
また、背の高い木と604棟の影響で冬場は影になるところが多いと思う。（今後整備されれば変わるかな？）
南東にベランダがある部屋ならまぁ大丈夫だけど、朝散歩したら通り挟んだ建物の影ができている部屋があった。
全体の戸数が少ないから、あまり売りに出ない→話題に上らないなんじゃないかな。

OSIは、デベ兼建設会社が、中小企業ですでに倒産してますからね。これが中古の値段が安い理由でしょう。
エスペリアは、デベは倒産していたと思うが、建設は竹中工務店なので安心感がある。

>>465、466
気になったので調べてみました。
近隣のライバル物件と比べて875万円高いとのこと。

昨年出ていた、トイレ2個付きの最上階物件も即売だったようです。

https://smoola.jp/estate_library/mansion/area_search/ibaraki/municipal...

>近隣のライバル物件と比べて875万円高いとのこと。

坪(平米)単価ではなくグロスだね。単に広いからじゃないの？

最上階、トイレ2個もいらないしそんなに広くなくてもよかったので見送ったけど、
決して即売ではなかったような・・・自分の勘違いかな？