デュオヒルズつくばエンブレム　Part3

40〜50年前のマンションが今建て替えになっているけど、当時のマンションと今のマンションは別物と考えていい。
躯体、コンクリートの強度もそうだけど、それ以上に配管などのメンテナンス性の差は大きい。
今の新築マンションは大体70〜100年くらいは使えるように配慮されてるね。

とはいえ、実際建て替えとなると、戸数を増やせない限り（今の新築だと増やせない可能性大）相当の負担が生じる。結局建て替えはできないケースが大部分となるだろう（今建て替えができているところは、敷地にもともと余裕があり戸数を増やして住民が負担なしかわずかな負担で新マンションに入居できるケース）。
マンションの出口戦略は難しい問題だね。古くなればなるほど修繕費が高額となること（売りにくくなる）も含め。

まだまだ安心して住めるのなら、築５０年の物件も評価されるようになるといいですね。

新築絶対みたいな風潮は終わりにして、良い間取り、立地、評判（住民のレベル）などから積極的に中古を選べばいいと思います。

>>337
子供もつくばで就職してくれれば万々歳なんだけど、所詮は田舎。
国立か大企業の研究機関、又は銀行や公務員以外にはあまりいい職場はないよね。
都内に通うにはつくばはやっぱり遠いし、この価格出してマンション買うなら守谷や流山辺りの方がいいかもね。

住む街の魅力もあるから、通勤時間だけでは選びきれないですね。
流山や守谷を選ぶ人は、もっと東京駅に近いところに欲しかった人のように感じますが、つくばを選ぶ人はつくばに魅力を感じて選んでいるように感じています。
主観的すぎますね。すみません。

駅近は高い分、中古で売るときも高くないと困ります。例えば、20年後、ウェリス竹園との差額500万円位高く売れないと困ります。
優良中古は新築物件と同等レベルで比べられる目があるここの価値の下落幅も小さくて済むと思う。

かなり儲かっているTXの運賃値下げはないのかな？

建て替え時に、容積率が緩和され30階が建てば問題解決かな？

竹園3丁目の官舎跡地の戸建ての土地が坪50万円くらい。東新井が坪60万円くらい。
吾妻官舎跡地に戸建てエリアができる場合、今の相場なら坪70万円前後。
アベノミクスバブルが弾けた後でも坪50万円くらいと予想。
そうすると、50坪だと土地代で2500〜3500万円。建物代等で2500万円くらいなら、トータル5000万円から6000万円くらいと予想されますね。

立地がよい（土地だけになっても売却できる）戸建なら５，６千万円でも検討対象になりますが、夫婦二人となった現在では、安心してあと３０年住めるマンションを選ぶだろうな。築４０年でも売れるマンションであると信じている。

>>347
確かにTX沿線はこの地域に縁のある人以外は買いづらいかもしれませんね。
例えば京王八王子から新宿までと、TX守谷から秋葉原までだと、同程度の距離なのに６ヶ月通勤定期で2.19倍、同通学定期で4.46倍の金額差です。
通勤定期は普通は会社が出してくれるからまだいいとして(小さな会社だと意外とこういうことが整理解雇の人選の決め手になったりするのかもしれませんが)、通学定期は馬鹿になりませんね。
私鉄各社のように、首都圏新都市鉄道が沿線開発に直接乗り出せば少しは安くなっていくのでしょうか…

たしかに、運賃がかなり違いますね。
電車の本数も京王八王子の方が多いですし。
なにより、八王子は「東京都」。人口は５６万人。街もつくばや守谷より栄えてます。
電車の運賃は安いですが、マンション価格や土地価格の相場は、つくばや守谷よりかなり割高なのでしょうか？
価格がほぼ同じなら、都内通勤者のとっては、つくばや守谷より八王子のマンションの方が合理的ということになりますね。

価格はほぼ同程度ですね。

広さが違うよね。

友人が勤める秋葉原に職場がある一部上場企業の話。
職場までアクセスが良く、家賃相場が低く持ち出しが少なくて済む六町や青井済む人が増えたそう。
その分会社の通勤手当の負担は増え、遂にはTXによる通勤は理由がない限り禁止になったそうです。

福利厚生の範囲内とはいえ、会社からはあまり良く思われないんですよね。

夫も一部上場企業ですが、そんな禁止ないですよ。一部上場も色々なレベルがありますからね(^_^;)

>>355
そんなあほな！
ありえないだろ！

みなさんもおそらくよく知っているの会社ですよ。
アホなって言われても実際にそうらしいですからねぇ。

わたし自身は非上場の外資ですが、そういった禁止はありません。
レベルと表現するのは如何なものかと思いますが色々な会社があるのは確かです。

それはあれですよ
TX定期が高い云々の話ではなく、日比谷線の絡みですよ。
例えば北千住から秋葉原だと
つくばエクスプレスより日比谷線の方が速達性で勝ってますからね。
日比谷線が自宅近くを通ってるなら、
安くて速い日比谷線を優先的に使ってくれ話でしょう。普通のことです。
千葉茨城区間あたりまでいくとTXの速達性が活きてくるので遠くの駅を使ってくれというようなことはありません。

>>359
まさにそういうことです。
そういった理由からTXしか通っていない六町への新たな転居は禁止されたそうです。

南向きの部屋は完売ですかね。
西向きは夏、クソ暑いからな。
南向きの２割くらい安くないと買いたくない。

>>360
禁止されるわけ無いだろ。ソースをだしてほしい。
かなりうそくさい。

>>363
しつこいですね。
あなたの会社は就業規則や通勤規定などを公表してらっしゃるのですか？
通常の会社は広報活動としてアピールする以外に一部上場でもしませんよ。

会社や組織によっても色々あります。
官公庁や自治体、金融機関などは通勤や居住地に事細かい規制があったりしますしね。

社員をコスト扱いしていることを表明している残念な会社だね。ブラック企業になりかねない。

それよりも、マンションの固定資産税評価額の考え方が変わりそうなのが心配。
固定資産評価額は上層階も下層階も同じ評価額で、それも実際の売買価格より低い金額で評価されるので相続税対策として高額物件が売れていたけど、政府は、市場価格に合わせて上層階は高く評価することを検討しているそうだ。
上層階の人には影響があるだろう。マンションの市況にも大きく影響がでると思う。

固定資産税評価額じゃなくて、相続税評価額の見直しのことだべ。

日経　
総務省と国税庁は2018年にも、価格の割に相続税が安くて済む高層マンションを節税目的で購入する動きに歯止めをかける検討に入った。現在は階層や購入価格にかかわらず一律となっている相続税の「評価額」を高層階に行くほど引き上げ、節税効果を薄める。高層階の物件は税負担が重くなる一方で、低層階を中心に負担が軽くなる人も出てきそうだ。

色々な会社があるのは確かだけど、住居の自由は法律で認められていますから基本的人権の侵害にあたります。
定期の上限～万まで、何キロまでなら分かりますけどね、上場企業なら当然コンプライアンス違反になりえる規則です。

>>367
法律を履き違えてますね。
では、日本全国どこからでも通うことが許されると思いますか？
就業規則とは会社のリスクを管理するためのものです。

>>368
話が極端になりすぎですよ！そりゃ何キロ以内とか、何時間以内とかあるでしょうけどね。

私のところは90分以内。危機対応から管理費は職場から徒歩で二時間以内、10km以内。つくばに住まいがあっても単身生活の人がいます。単身でも家族をつくばで生活させたいと考えているいるようです。

>>368
「定期の上限～万まで、何キロまでなら分かります」と書いてあるのでよく読んで下さい。
その範囲内で～沿線は駄目だというのはありえないという意味です。

久々に行ってきたけど土日は駆け込みの客でご飯を食べる暇がないんだそう、もうカウントダウンに入ってますよとの事でした。ここも春までかな？

青井、六町はTXの速達性も活きないし、
快速通過駅で本数も若干少なめだし、
近くに日比谷線や千代田線が通っていて十分利用可能ですからね。
費用対便益で日比谷線千代田線利用の方が上と判断されてもおかくはないね。
でもこれは青井六町駅の立地の問題ですね。
沿線の問題ではありません。

青井六町を含め周辺は治安が心配。

372さん

私が聞いた内部情報と随分違って驚きました。
売れ行きがかなり鈍足になってきているため、
プレミアム部屋を先に売るのは正解だったかどうか、
会社では話し合いが行われていると聞きました。
私自身も「また聞き」なので、どこまで本当か分からないのが残念ですが。
372さんはフージャースの方ではなくMRを見に行ったお客さん
ということだと思いますので、営業さんが372さんに
「カウントダウンにはいってますよ」と言ったということは
「早く決めないと無くなっちゃいますよ」
という営業トークかもしれません。
何部屋くらい残っているかなどが分かればいいですね！

240戸成約だから、残り120ぐらいかな。ＨＰに書いてあるよ。
今回から全戸を販売対象としているみたい。下層階も多いから検討しやすい価格帯が増えましたね。

まだ入居まで1年以上あるのに7割契約済ですか。凄い人気ですね

普通に順調だろ。それ以上でもそれ以下でもない。
初期より販売ペースが落ちるのは当たり前なので、それで慌てる会社があるとしたらアホとしかいいようがない。
まあ、今つくばで新築マンションを選ぶとしたらここがベストなのは間違いない。買えるならね。

HPを見ると第3期1次予告で30-40戸、2，3月は動く時期なので同じペースを想定すると、春先～GWくらいに完売でしょう。

売れ行きがかなり鈍足になってきている？？？

週末の来場予約も「残り僅か」ばかりなんだけど・・・人減らしただけなのかな？

マイナス金利導入で住宅ローン融資もどんどん積極化していくでしょうね

ここは、批判的な書き込みがあると、すぐに大本営発表の連投がされますね。
こうばしい薫りが乙です。

>>382
「大本営発表」というからには、事実と異なるコメント(契約戸数を著しく誇張している、ということなのだろう)ということだね。
どれがそうなのか、はっきり指摘してもらいたい。

安心してください！売れてますよ！

>>362
超高層MSの人気の向きは最近、英国と同様に北＞西＞東＞南に変化してきているそうです。
日照で南西棟が不利ということはないようです。

http://mainichi.jp/premier/business/articles/20160202/biz/00m/010/0120...

価格次第でしょう。高い価格の東南向きを買わされた人は残念だったんだね。まだ、高層階残っているの？

残り80戸！早い！！

さすがつくばのナンバーワンマンションと言われてるだけありますね。苦戦中のレーベンやウェリスにもお客を分けてほしいです。

>>385
　その記事、読んだけど、デタラメだと思う。
　少なくとも西向きは夏に午後日が差し込むので、やたらと暑い。
　最悪だと思う

>>389
毎日新聞の記事をデタラメとする、その根拠は？

>>少なくとも西向きは夏に午後日が差し込むので、やたらと暑い。

このMSと全く同じような向きのMSだが、妻は暑がりの夫が日没後に帰宅するまで、冷房はつけない。
夏の太陽は高度が高いので、リビングの奥まで射し込まず、逆に冬は高度が低いので奥まで射し込んで暖かい。
眩しいためにカーテンを閉めることはあれど、北向き以外なら一緒。

超高層マンションはダイレクトウィンドウが多いので、強い陽が差し込む方角の住戸は遠慮する人が出ているのでしょう。外に洗濯物を干すこともできません。眩しくてカーテンを閉め切りにしているかもしれません。北側の光は安定していてカーテンをあけっぱなしもでき、順光の光は眺望を楽しませてくれるでしょう。

ここは、超高層でもないし、ダイレクトウィンドでもない。洗濯物が並ぶ普通の団地マンションでしょう。南向きがいいと思います。西向きを勧めるのは、ここの購入者のサポート広告でしょう。

上層階は風が強いしバルコニーで楽しむなんてできないと思うよ。洗濯物も干せるかな？
人の目を気にする県民性からもバルコニーに出てピクニックするのは年に数日だろう。
入居後、理想と現実が待っている。

>>391
定義上、ここは超高層MS。ただし、その環境に該当する住民はわずか。

>>西向きを勧めるのは、ここの購入者のサポート広告でしょう。
最近このスレで、西向きを勧めているカキコは無いが。
これだけディスってるので、どっかの回し者か買えない人。
ウェリス竹園まで否定することにもなってるね。

389,391とも断定せず「思う」「でしょう」「だろう」という曖昧表現を多用しているので、住んだ経験がなく、想像でモノを言ってる証し。

今21階建てのタワマン(ダイレクトウィンドウではない)に住んでる。
バルコニーは北と西向きだけど、北向きは景色（光）がとても美しくて、西向きは冬の午後日当りがよく(これは390さんの言うとおり)、快適だよ。

もう春にはほとんど無くなりそうなのでこのスレも止まるでしょう

現在の西向きが残っている条件下で西向きを勧めると、購入サポートに見られると思うので、西向きが好きな方は、ちょっと我慢して、ここが完売した後書き込めばいいと思います。変だなとか394さんのように気持ち悪いなと思う人は多いと思います。

僕も変だなぁ。気持ち悪いと思います。
直ぐに、21階に住んでいるひとがサポートに入る。ここより魅力あるんじゃないの？
直ぐにサポートに入る不自然さこそ気持ち悪い。

低層階、西向きはなどサポートのため、上層階の住戸を自己否定している人も可笑しい。

詰まる所、決算前でハッパかかったんじゃないの？

まだ、80個も残っているのですね。大変ですね。

入居まで１年と１ヶ月以上あります。
残りが８０戸と、売れていないと判断できるでは無いでしょうか

サポート？あほかいな（笑）

393は事実を書いただけ。住んでるのは14階だよ。
現在賃貸で住んでて、つくば近辺は将来の候補地としてみてる。
ここの売れ行きには基本的に何の興味もない。

今の住まいは１５階の南東・南西角住戸住まいです。南と東にベランダがあります。

北側通路に面した部屋は暗いですね。常時灯りが必要です。昼は居たくないです。納戸扱いにしています。
北東角の部屋は、朝陽が気持ちいいです。陽の入る方向から季節の移り変わりを感じます。昼近くになると陽ざしがなくなり部屋は暗く感じます。ここの東南向きの住戸も、昼過ぎには部屋が暗くなりますよ。
南向き、基本明るいですが、庇の関係で陽が高い季節は部屋が暗くなります。私のマンションの間口は6.9ｍと狭いこともあるかもしれませんが、間口の広さは部屋の明るさに大きく影響します。中住戸は特にそうでしょう。

お風呂に窓がついているがお気に入り。昇る月を見ながら風呂に入っています。贅沢

良い物件をお探しください。今無理に買う必要はないと思いますよ。室内が明るい戸建にも魅力を感じます。

80戸も残っているというよりは、もう80戸しかないと考えるのが普通？

まだ、中規模の低層階物件が80戸残っている。

自走式駐車場を背後に控えクルマのタイヤ音、エンジン音が煩い、クルマのライトに室内が照らされる寝室のある低層階。エレベーターのボタンを押す時、より上層階から下に見られている劣等感。
つくばで低層階の住戸は直ぐには売れない。

残りは低層階のみかしら。中層階以上は完売？

マンションは後半に向けてどんどん下がっていくので売れあまりが発生しそうですね。
ゆっくり選んでも十分大丈夫だと思いますね^_~y

売れてないをアピールする人達は、売れないで値下げしてくれって人達でしょうね。でも実際には売れ続け、セコイ人が気づいた時には既に完売でしょう。レーベンでも完成前に売り切ってるので、立地が良いこちらは足が速いと思う。

まただ。
住民スレは低調だね。頑張って。

いずれにせよ売れ残って買い叩けるような部屋はそれなりのレベルの部屋ということ。
それでもここに住みたいというなら待ってればぁ？

期分け販売にして、高層、中層、低層をバランス良く販売するので、低層だけが残ってしまうということはありません。

安心してください。
売れてますよ。

周辺の中古物件の売れ行きが芳しくない。
レーベン　つくばの新古物件（実質売れ残り）は捌けない。
このエリアの物件の価格が高すぎると言われているのでしょう。
さあ、資産価値の真価は如何に？

F5 type 2階で3498万、先着順だそうです。
http://www.duo-ibaraki.net/plan/

まだ最上階も残っていたのですね。

キャンセルするなら、まだ売れる見込みのある段階にすべし。最終段階では違約金など解約防止の強硬手段に出る。

南西低層階は冬場の日の当たりかたを把握してから買ったほうがいいと思う
向かいの建物の影ができる時間帯がある。でも買い物や駅に出るには便利だよね
南東よりは交通量が少ない分静か

>>415
それはどのマンションにも言えることで、わざわざここに書き込むことじゃないと思う

今日のニュースで、マンション価格がバブル期の平均価格を超えたそうだ。急いで買おうと考えるか、高み買いだなと思うのか、どちらでしょう。

マンションの価格はかなり高くなっているということを聞きました。
このあたりは、どこで決断するか、ということでしょうか。
ある程度、時期を決めて購入することを前提に準備するのも一つの方法かと感じます。

マンション販売価格が、物価上昇が激しかったバブル時を超えた現在、資産価値というセールスポイントに疑問符がつき始めたということでしょう。

先日、当該マンション販売担当者から封書が届きました。約80部屋がまだ売れ残っているようです。値段もそれ相応に当初より下がっているように見えました。現実的な販売価格に近ずいているということでしょうか。

東京のタワーマンションはすでに値下がりの傾向がはっきりしてきた。
税制の変更の影響が大きいのと、中国人の買いが落ち着いてきたからだろう。

つくばも、ピークを越えて下がりつつあるのを実感するな

>>420
Webの価格表示を見る限り、南西棟も南東棟と同額のようだが・・・

研究学園の巨大な土地２筆を日本郵便と日本郵政が買ったそうだね。
警察もあっちに移転するし、こりゃ郵便局＆ゆうちょ銀行も移転だな。残念！

研究学園駅から1.2kmと2kmの場所の土地を買ったからといって、
なんで残念がらなきゃいけないんだろう？
今の筑波学園郵便局の郵便と銀行の窓口が消えるわけでもないのに


一般的な人気は東南＞西南だから西南はもう少し安くなるのかな？
と思ったらそうでもなかったと感じたんだけど>>420さんはどのへんで
そう感じましたか？自分は売り出し開始のころは注目していなかったので、
そのころから見ている人はそう感じるものなのかな？
先着順の部屋の中に少し売りにくい部屋も若干値引きしつつ混ぜているので、
その辺がそう感じさせる要因な気がする。

>今の筑波学園郵便局の郵便と銀行の窓口が消えるわけでもないのに

そうとも言えないのですよ。
2筆契約したということは、郵便局が新設するかよしれない。
それに伴い学園郵便局が閉鎖になるかもしれない。
一応民間企業なので、学園郵便局の敷地を売却して
売却益を得るかも知れない。

全てはまだ不明ですけど、もう色々と計画はしていると思うよ。

研究学園に郵便局が出来れば、より研究学園の住民が増えそうですね。

①ご成約戸数290戸突破！残りいよいよ60戸！
②様々なタイプの間取りからお選びいただけます。
③80㎡・100㎡の2タイプモデルルームをご案内しております。
④免震構造の揺れ方を地震座布団でご体感ください。

まだ60戸もあるんですから、売れ残りそうですね

正月の段階で残110戸。この2か月で約50戸捌けたんだから
この先ペースダウンがあっても完売はできるでしょ

郵便局、近くに移動はあってもなくなることはないと思うよ
去年できた、つくば研究学園郵便局と名前が似ているので名称変更はしてほしいけど

>>429
完売間近。

早く売り切らないと、次物件は値が下がっているだろうからね。
デベが借入起こす金利とか下がり負担減少。原油の値下がり、鉄鉱石の値崩れなどは資材関連の値下がりにつながる。次回物件の値下がりは必至。

>>432
まだ公有地払い下げが決まってないので、つくば駅近では次回物件は未定。

次は何年後やねん。いくら低金利でも欲しい条件の供給がなきゃ意味が無い

ハイペースで売れてますよね。売れ残りは考えにくいな。

払い下げは確定してるけど。
売却時期も来年度と確定している。
ただし、物件が建つのはまだ先。

GW前までに完売

>>436
来年度といっても、この４月から来年度だかんね
タワーマン期待してますよ。

>>436
官舎601、604の払い下げは今年だ。
つくば駅周辺のＭＳ需要は飽和状態かな。
どうせなら、超高級ＭＳ（地下駐車場、内廊下）を期待する。

75㎡の物件、立地もいいし、
かなり真剣に迷っているが、
最初の数年は貸したいなと考えていたら、
担当の方に見せて頂いた資料では
18万台で貸せると…。

駅前とはいえ、つくばで18万も出す人、
いるのだろうか？