デュオヒルズつくばエンブレム　Part3

>>237さん
情報ありがとうございます。
契約者スレを覗くと、設計住宅性能評価書では杭長39mと評価されているそうです。
HPでは44ｍと表示されていますが、5mの差が少しばかり気になってます。

設計住宅性能評価書は任意の制度なので、取得しただけでも大したものなんでしょうけどね。

>>251
設計評価書は最近は大抵のマンションで取ってますよ
取ってないと逆に不審がられるくらいのもんです

>>251
HPの表示はGLからの深さで、評価書は杭の長さなので、ピットと基礎の分を加えると説明がつくのではないでしょうか？

>>254さん
251です。
図を見ると、ご指摘の通りで、納得しました。
ありがとうございました。

>>237
>>　場所打ちコンクリート杭　拡底アースドリル工法。
>>　実際に穴を掘って鉄筋をセットし、現場でコンクリートを流し込む工法の為、
>>　掘削した支持層の土質を目で確認できる。

穴を掘るときには泥水を入れた状態で掘らないと穴壁がくずれるので
土質を目で確認できないのではないかと思います。

また、コンクリートの品質を確認することも難しい工法と聞いたことがあります。
このあたりは鋼管杭のほうが杭自体の品質は確実のような気がします。

詳しい人がおられれば教えてください。

杭の話はＧメンにでも頼まないと、素人には確認不能な世界。

建築構造のことになると、なかなか一般の人には分からない専門性も多いとおもいます。
このあたりは本当にしらべる気にならないなら、施工会社を信頼するしかなさそうです。
ある程度の知識はあった方がいいとおもいますが。

ここって駅近＆免震っと言っても、西向きは大分高い印象を受けた。
つくば駅の相場を度外視した値段設定と感じた。
確か、ヨークベニマル隣のレーベン坪160程度だったけど、エンブレムって本当に坪170なのかな？
今までで、一番高い価格設定だけど、中古で売る時に、どうなるのかな。
冷静に周辺物件と比べた方が良いね。
エンブレムで、買うなら南向きの10階以上かな。
下の階とか西向きなど、中古で売る時、車の騒音と排気ガスで残念な事になるんじゃないと思う。
エンブレムなら、条件の悪い西向きを考えずに南向きの10階以上が候補にしたいけど、値段が高すぎ。
新築プレミアムが無くなった時は、相場以上で売れる気がしない。
エスペリアなんかは、レーベン出てから総崩れで、売り時逃した。
ここも気になるけど、周辺が官舎だらけだから、マンション建設進めば、駅近免震以外取り柄が無くなる。

>>259
>>エンブレムで、買うなら南向きの10階以上かな。

MRに行ったようですが、そんな物件が今時あるんですか？

ホテルオークラと常陽銀行の間は、車の往来が昼間でも少なく、結構静かです。
宿泊しなくとも、オークラの中に入ってみればわかります。

それはさておき、本日は抽選日。

あの通りは、ある時期になるとバイクの爆音が鳴り響きますね。

オークラと常陽銀行の間は通らなかっと思うけど、そもそも近いから静けさなんか変わらないでしょ。

やはりエスペリアが、王道かと思う。
あの静かさで、南向きだったら最高だろうに。

つくば駅では、ベニマル隣のレーベンが一番良かった。

ベニマル付近は、駅近住民にとっては良い意味で閑静、本音では僻地。
珍走団は、つくば繁華街近隣在住なら条件はどこも同じ。
住んでいる者にしかわからない。

>>262
ベニマル付近とは、車の通りは全く交通量違いますよね。
平日の朝昼は、あの大きい通りは凄い交通量ですよね。
一方、土日は、仕事の車やトラックが少ないので同じ程度に感じますよね。

ただ、つくば駅の大通り以外は、道がへんてこりんですよね。
大通り以外は、コツコツ信号に捕まるようになってるから抜け道ないですよね。
その為、大通り以外の交通量が、ぐっと減るイメージですね。

また即日完売御礼ですか・・第2期6次も追加だそう

即日完売は当たり前だけど、まずまず順調のようだね。
この立地でこの価格なら納得。

220戸くらい売れて残り130くらいってことかな？
第2期6次が全部売れたら後約100戸ですね。まだまだ余裕があるでしょうね。

マンション業界の現在の立ち位置は、不動産の小バブルだった2007年の崩壊前によく似ているそうだ。
つくばバブルが弾けたとことを思い出してね。
『今は絶対にマンションを買ってはいけない！異常な高額、間近に迫るバブル崩壊』
http://www.msn.com/ja-jp/news/money/%e4%bb%8a%e3%81%af%e7%b5%b6%e5%af%...

売れ行きは下がってきている。供給も細っている。
ここは早期に売り切れるというけれど、それな業者側のことで、購入者が気にしている資産価値は、バブルが弾けたあとの価値になってしまうということ。他よりも落ちないかもしれないが、逓減ではなく一段下がるということです。
資産価値を叫んでいた人、残念ねぇ。

つくばは別にバブルってほど値上がりしてるわけではないので、今買っても悪くないだろう。
都心については全く同感。今は買う時ではない。

イメージよりちょっと資産価値が下がりが早い程度ですよ。

業界の兆候から、今後の官舎の入札価格が下がることも考えられるので、今後出てくる物件の販売価格は下がってくるどろう。。
つくば市全体、いや、日本中が下がることには逆らえないですからしょうがないです。

つくばでも５年前に比べたら中古マンションは３０％くらい値上がりしているのでは？
これから若干下がって落ち着くのではないかな？

今がピークかどうかによるね。

今は高値掴みってのは間違いなさそう。

この先もデフレ神話を信じてる人は永遠とそうしてればいいでしょうね。
賃貸でもいい物件沢山ありますし。ただそれだけ

デフレ神話でなくて、実話です。

インフレ政策は失敗なのは明らかだけど、それは絶対に言えない。
「物価は上がる」と国民に信じさせなければいけない「宗教政策」だからなあ。
いずれにせよ、インフレデフレと不動産相場の話はまた別。
不動産価格は10年スパンでみれば確実に下がるけど、それまで待てる人はほとんどいないだろうね。

私は家族が増えたのと自己資金に多少の余裕があるから検討してますが、
背伸びしないと届かない方であれば今は無理しない方がいいと思います。
やっぱり今のマンション価格は割高でしょう。
あと５～６年すれば新築価格が２０～３０％下がるかもしれません。

あと５～６年後に５０００万のマンションが３５００万になるのならその時はめちゃくちゃお買い得ですね！
みんなで待ちましょう！

つくばのマンションに5000万円出すかね…。
さいたまや松戸でもそこそこいいマンションが買えるよ。

>>277
5000万円が6000万円になる可能性もありますね。

>>279、小ちゃい可能性ですね。
6,000万円のマンションをつくば市民が買えるかな？
5,000万円のマンションを買える人の年収は1,000万円必要と読んだことがあります。年収1,000万円以上の割合は10%までいかない。
僕は年収では入るけど5,000万円のマンションなんて買う気になれない。

今回の期終われば次は年明けで残り約100戸だそうです

これからだね。寝室側が駐車場より低いから、暗くて、駐車場内の音がうるさくて、辛いだろうなぁって思う住戸は、相当割安感がないと履けないよね。キッズルームの上の住戸なんてのもうるさいだろうね。
ペデに繋がる階は、大通りのように人が通るだろう。
3階ぐらいまでは商業施設でも良かったように思いますね。

５～６年後に５０００万のマンションが３５００万になることはないだろうけど、
４０００万のマンションが３５００万になることは、
可能性かなりある。

>>283
家賃15万円のMSとして、1年180万円。5～6年で900～1080万円。
借りてもこれだけかかります。

500万円の目減りなら購入した方が、諸経費をプラスしても得する可能性大ですね。

家賃15万全額自腹で払ってる人は早く買った方がいい。そんなの当たり前。
あとは官舎／社宅の人とか家賃補助の大きい人とかが今買い時かどうかってことだろう。
自分は実質負担月4万なんでじっくり待つつもり。

デベさんじゃない人が、必死に売ろうとしている姿に感動。契約者には危機感あるみたいですね。
実際、契約済者は３階より下を買っただろうか？

デュオ吾妻のときは、広告チラシはほとんど入らなかった。
しかし、このデュオヒルズつくばエンブレムは、私のボロい賃貸マンションにも毎週チラシが入ってます　ｗｗｗ

思ったように売れてないんですかね？

モデルルーム20までとか早すぎる。
余裕なのか、売れてないのか、どちらなのだろうね

>>284さん、
会社員なら住宅手当がでるので、10万円以上も払っている人は少ないと思います。10万円×60ヶ月 600万円 マンションだと管理費、修繕積立金で最低2万円 ×60ヶ月 120万円 ローン組んでいたら利息 2000万円×1%でも20万円×60ヶ月 120万円、普通は元利均等だから利息額は20万円では済まない。
あら、マンション組は目減り500万円と経費240万円で740万円 です。

ただし、住まいを持つことの安心感、ゆとり感はプライスレス？でしょう。

>>289
利息の計算、間違っている。
利息は年利だから、年で20万円じゃないかな。
そうするとまんしょんかってもr、賃貸で行っても同じかな。

エンブレムへの興味は薄れつつあり、来年度予定の吾妻1丁目官舎売却の行方が気になる。

>>289
会社から補助がでれば賃貸の方が有利ですが、出なければ月15万円以上かかるでしょう。

補助が出なければ、15万円のマンションを借りられる人は少ないと思わない？

>>291
あそこはもう高層は建たんよ。隣のＵＲが足枷だし。

>>294さん、やっぱりここの契約者は、高層に惹かれているんだね。低層階に魅力なしと自己否定している。

住まいは、駅近と言うより生活至便で静かな環境で選ぶべき。本当は容積率が小さい=敷地に余裕がでる中低層マンションの方が贅沢だよね。
自分も15階東南角住戸に住んでいるけど、飽きるよ。身近な木々の緑が恋しい

吾妻1丁目官舎に高層が建たないなら、低層か戸建てですかね。
楽しみです。

吾妻1丁目官舎のところに15階建マンションが建ったら、デュオ吾妻の人達には大打撃ですかね。

なぜ大打撃なんですか？
資産価値が相対的に下がるということ？

>>297 ここも影響あるよ。マンションの供給量が増えると言うことはそう言うことです。

>>297 ここも影響あるよ。マンションの供給量が増えると言うことはそう言うことです。

これから大量に官舎跡地マンションが供給されることは既報だから、それを見込んでエンブレムも価格設定されてるはずだし、買う側もそれを見込んで買ってるはず。
個人的には、その割りにはエンブレムの価格設定は高いとは思いますが。

その可能性は低いよね。
エンブレムもそこそこ売れてるし、今の景気なら、投下資本の早期回収のため、分譲だと思う。

つくば中央警察署の研究学園移転が正式決定したけど、
跡地はやはりマンションかな。
3年以上先の事だと思うけど。

つくばセンターの位置づけが、明らかに変化してきました。都市の公共機能が出ていき、取り巻く企業も出ていき、賃貸オフィスが空き出し、盲腸線の終着駅、単なる住宅地となっていく。
研究学園駅には全電車が停車するのは近いでしょう。特別快速は研究学園始発となる可能性もないとは言えない。

吾妻１丁目の官舎跡地の容積率はどの程度になるか決まってるのでしょうか？

>>305
乗降客数と過去スレを勉強してからもう一度カキコして下さい。

現状、乗降客数は（つくば駅）：（研究学園駅）≒3：1
そんな根拠の無いことを書いて、私なら恥ずかしい。
http://www.mir.co.jp/company/files/averagedaily_ridepersonnel201510.pd...


単なる住宅地となってるのは、研究学園駅なので。
主な銀行の拠点も研究学園駅にはありません。
三井ビルの、窓の灯を見てから言った方が良いと思います。

定刻を過ぎても、皆さん働いているのですよ。

他県になるが、前橋 VS 高崎の関係にはなれないということだね。
あまりにもＭＳの価格差がありすぎる。

三井ビルは結構空きテナント多いよ。駐車場の確保の問題があるみたい。
駐車場代が高いせいか、つくばセンターエリアの賃貸オフィスや店舗は、そこそこ空きがある。
だからといって、研究学園駅始発電車はできないと思うが。

センターに、新しい商業施設やオフィスビルは、できていないね。都市らしくない。
３年後、５年後、隣駅が中心になっていると思う。すべての電車が停まると帰宅電車の利用も変わるね。つくば駅で座れなくなったらメリットって何？一番遠い駅？

>>310
ん？
これは新しい商業施設ではないのか？

http://www.e-bivi.com/tsukuba/

駅近でこれだけ条件がいい大型物件はそうは出ないと思うけどなぁ
小型中型マンションは、修繕積立金不足の問題とかニュースでやってたけど怖くて買う気になれない

総戸数の少ないマンションのデメリットは？
http://www.mansionadvisor.com/ansin_torihiki/ansin02.html

よく知らないけど官舎跡地ってけっこう広いのでは？
中低層でもそこそこの大規模になるんじゃないの？複数棟で。
都内だとプラウドシティ阿佐ヶ谷なんてすごい大規模。

現地7階まで来ましたね。

40階50階といった超高層なら割高になるけれど、
20階352戸は修繕費は安く抑えられる方ではないかと思いますよ。

<参考＞
タワーマンション管理費と修繕積立金、高い？安い？
http://www.nomu.com/mansion/report/20150609.html

※超高層を含む20階以上でくくられているのでグラフでは一番高くなってますが、
　境目なので11～19階を参考にしても構わないと思います。
　(もう少し区分けされている統計があればいいのですが・・・)


>>318
つくば市内国家公務員宿舎売却スケジュール(H27.5更新)（2.8MB）
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...

つくば中心市街地再生推進会議最終報告本文（2.9MB）
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...
これだと一丁目の売却予定地は中高層住宅地区になってますね。
どこまで実現するのかわからないけど周囲がどんなふうに変化していくのか楽しみ。

日経ヴェリタスに修繕積立の話がありましたよ。やっぱし中小規模マンションは怖い・・

修繕計画を教えてもらえませんか？
積立修繕費の増額計画も配布されていると思います。
どうなのかな？

つくばのダイアパレスの外壁がきれいになったけど、一時金はかかったのでしょうか？

そのダイアパレスは売出す前に既に完売だったそうな。なんでも近くに住む公務員達が青田買いに走ったとか。

デュオヒルズつくば吾妻もその口かもしれないな。近くに住んでいるけど、関連広告やチラシなんぞを目にしたことは全然なかったからね。エンプレムとは雲泥の差だね。それにしても・・・研究学園駅近辺を吹聴しまくっている輩を見るけど、なんといってもプランドの点からみれば、住居はつくば駅近辺に限るよね。なにしろ土地価格がつくば駅近辺と研究学園駅近辺とでは全然違うよね。ホラ、エンプレムのお隣さん（常陽銀行）は茨城県下で水戸の何とかと一緒にトップを占めていたよね。

売り出す前に完売とはこれ如何に(笑)

つくばセンター地区・最後の一等地　「デュオヒルズつくばエンブレム」
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5002008052015...

新年おめでとうございます。
残り110戸強だそうです。春にはＭＲ閉鎖というのが現実味を帯びて来ました。
http://www.duo-ibaraki.net/imgs/flyer.pdf

自走式の駐車場は、車のライトが寝室内を動くと別物件スレに書き込みがありました。
どうなんだろうね。

建物に囲まれていると排ガスが籠るとも。

328さん

排ガスは分かりませんが、駐車場が近いと残念ながら１戸か２戸くらいはたまたま影響を受けてしまう窓があるかもしれませんね。設計の段階で微妙にずらしてもらえていればいいのかもしれませんが。

ここだけじゃないけど、交通量のある通りに面したマンションは、窓を開けて空気を入れ替えたり、気分転換するのもままならないですね。やはり戸建には勝てないかな。駅から徒歩圏の戸建エリアこそ究極の物件ですね。

駅徒歩圏の戸建ては魅力的ですが、駅徒歩圏の官舎売却予定地に戸建てエリアはできるんでしょうか？
結局どれもマンションになりそうな気がします。
つくば駅周辺のテナントの空き状況を見る限り、オフィスや商業地需要はあまりないようですし。

自走式駐車場は何層になるの？ワンフロア40台でも9階必要？最上階は屋根なし？屋根なしだと自動車のライトが眩しいね。

大規模な駐車場完備の反面、低層階の通路側の部屋は、日の当たらず、外の明るささえもあまり感じられないんじゃない。

戸建は土地が残るけど、マンションは最後何も残らない、取り壊し費用をどういう形で負担しなければならないのか、新たな分譲物件として手放すことで負担から解放されるの？
土地が残れば子孫が引き継いでくれる、老後に同居してもらえるかもしれない。狭いマンションじゃ無理だ。

ここは廊下側窓の面格子はルーバー？
ルーバー面格子なら、夜はルーバーを閉めれば光は全く入ってこない。
牢屋型鉄格子なら御愁傷様だが。

ルーバーでしたよ。
南西棟のほうが駐車場までの距離がとってあるよね。
南東もそれなりに距離あるし、ガスは気にならないと思う。
５階＋屋上で最上階は屋根なし。
でもライトの高さには壁があるんじゃないかなぁ・・・（竹園のレーベン駐車場みたいな感じ）

低層階通路、階段やエレベーターホールの近くの部屋は暗くなりがちだとは思う。

なるほど、ルーバーは車のライト避けでしたか。
ルーバーだと、昼間も暗くなるんじゃない？
鉄格子に鉄線入りのサッシ。嫌だね。
全部のサッシが鉄線入りなんでしょ。折角の景色もすっきりしない。

>>333
都内であれば子孫も喜んで土地を引き継ぐだろうけど、つくばの、駅から遠いところなら微妙。

>>333
20年住んで手放す時、リセールバリューはＭＳ＞＞戸建

２０年後何歳になっていますか？
マンションを売って、新しい住処を買えますか？
ローンは残っていませんか？

３０年後のマンションは売れますか？

戸建は土地が残り、子が引き継いで住んでもらえるかも、子に資産を残してあげられる。
むろん、戸建にも立地条件はあります。駅にこだわらなくても生活に至便なところであれば戸建でいいと思います。
竹園なんか理想ですね。

今の日本では、４０年位でマンションは建て替えられているらしいけど、取り壊して建替える費用負担はどれくらい？
建替え後も続けて住もうとすると新築物件購入金額程は負担しないにしても、相当額だよね。
建替え後売却すれば、取り壊し費用負担を含めても、少しは残るのかな？

築後３０年越えたら負の資産として認識していた方がいいね。

入居者総意で決まってしまうのもつらいところだ。

５０歳の私は微妙。老後生活の場として安全なマンションを選んだものの、３０年後、８０歳　負の資産を抱えている？

40〜50年前のマンションが今建て替えになっているけど、当時のマンションと今のマンションは別物と考えていい。
躯体、コンクリートの強度もそうだけど、それ以上に配管などのメンテナンス性の差は大きい。
今の新築マンションは大体70〜100年くらいは使えるように配慮されてるね。

とはいえ、実際建て替えとなると、戸数を増やせない限り（今の新築だと増やせない可能性大）相当の負担が生じる。結局建て替えはできないケースが大部分となるだろう（今建て替えができているところは、敷地にもともと余裕があり戸数を増やして住民が負担なしかわずかな負担で新マンションに入居できるケース）。
マンションの出口戦略は難しい問題だね。古くなればなるほど修繕費が高額となること（売りにくくなる）も含め。

まだまだ安心して住めるのなら、築５０年の物件も評価されるようになるといいですね。

新築絶対みたいな風潮は終わりにして、良い間取り、立地、評判（住民のレベル）などから積極的に中古を選べばいいと思います。

>>337
子供もつくばで就職してくれれば万々歳なんだけど、所詮は田舎。
国立か大企業の研究機関、又は銀行や公務員以外にはあまりいい職場はないよね。
都内に通うにはつくばはやっぱり遠いし、この価格出してマンション買うなら守谷や流山辺りの方がいいかもね。

住む街の魅力もあるから、通勤時間だけでは選びきれないですね。
流山や守谷を選ぶ人は、もっと東京駅に近いところに欲しかった人のように感じますが、つくばを選ぶ人はつくばに魅力を感じて選んでいるように感じています。
主観的すぎますね。すみません。

駅近は高い分、中古で売るときも高くないと困ります。例えば、20年後、ウェリス竹園との差額500万円位高く売れないと困ります。
優良中古は新築物件と同等レベルで比べられる目があるここの価値の下落幅も小さくて済むと思う。

かなり儲かっているTXの運賃値下げはないのかな？

建て替え時に、容積率が緩和され30階が建てば問題解決かな？

竹園3丁目の官舎跡地の戸建ての土地が坪50万円くらい。東新井が坪60万円くらい。
吾妻官舎跡地に戸建てエリアができる場合、今の相場なら坪70万円前後。
アベノミクスバブルが弾けた後でも坪50万円くらいと予想。
そうすると、50坪だと土地代で2500〜3500万円。建物代等で2500万円くらいなら、トータル5000万円から6000万円くらいと予想されますね。

立地がよい（土地だけになっても売却できる）戸建なら５，６千万円でも検討対象になりますが、夫婦二人となった現在では、安心してあと３０年住めるマンションを選ぶだろうな。築４０年でも売れるマンションであると信じている。