デュオヒルズつくばエンブレム　Part3

>>220
普通に見れば>>218が釣りでしょう？
本気で書いてたら恥ずかしすぎる

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このマンション、「売れてる」という割には、連日のように売込みチラシが新聞や郵便ポストに入ってくるんだよね、その数ハンパじゃない。うっとうしくてたまらない。ほんとに売れてるのかね。何が空極かと悪態をつきたくなってしまう。いい加減にやめてくれ。

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>>222

他のマンション販売でも、最後の一戸が売れるまで、広告は入り続けましたね。
最後まで、全力をつくすのでしょう。

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>>221
>>本気で書いてたら恥ずかしすぎる
たぶん、本気ですよ。

この辺で1/2億ションは珍しいと思ってました。
1/2億ションは、地方MSのステータス性の目安ですから。

だから218さんが、それを初めて言及されたので、感心していました。
庶民が1/2億ションを買えるのか否か？

やっぱり219の方が釣りに見えますよ。
生涯賃金２億円前後で、その1/4を住居にかけられませんから。

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私がトドメを刺してもいいですか？
http://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_grooveagent/20150622-00000...

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>>225
いやいや、ここを買えて、維持できたらたいしたもの。
年収900万円でも大変らしいから。
http://dot.asahi.com/aera/2015092100050.html

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>>218の「富裕層」の定義がおかしいんでしょ。
「中の上」くらいが富裕層とは普通言わないと思うけど。

普通イメージする富裕層って、年収が何千万円とかのレベルでしょ。
5000万円の家なら世帯年収1000万円とある程度の貯金があれば買える。
そもそもこのマンションの最多価格帯は3000万円台後半なんだしさ。
それなら、世帯年収800万円あれば十分でしょ。

つくばでは最高価格が5000万円のマンションなんて今まで何件もあったし、
どれも富裕層向けとまでは思わないな。

>>219より、>>218が釣りにしか見えない。

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>>227さん
気持ちは理解できますが、こういうことなんです。
http://blogs.itmedia.co.jp/yoshimasa/2011/08/200007-92ce.html

他の情報を調べてもらいたいと思いますが、富裕層は「立地」と「眺望」を満たさないと買いません。

いつまで有難がれるか微妙なディスポーザーやSKより、階高やアルコーブなど基本構造を重視してます。

従って、ここではその0.7％の方々はプレミアム階ばかり狙っているので、恐らくはもう無いでしょう。
階高はともかく、二重天井、２重床で天井高が2.8mもあるMSが、他にあったら教えて欲しいですよ。

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>>228
青森や鳥取なんかも含んでるような日本全体の話は関係ないです。
つくばは大企業の研究員や医者や大学教授はもとより東京の企業に通っている人も多い。
つくばで1000～2000万ぐらいで富裕層とは言わないでしょう。

周辺企業の給与レベルに合わせるために支払われる国家公務員の「地域手当」知ってる？
つくばは東京に次ぐ全国第２位ランクの金額が支払われる。
横浜・大阪と同等。名古屋・さいたまより上。
それだけ給与水準が高いということなのです。

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>>229
では、つくばでは最低どれぐらいで富裕層と言うのでしょうか。
そこまで言うからには、ちゃんとエビデンス（この単語につくば住民は五月蝿いから）
を挙げて説明して下さいね。
公務員が賞与300万円貰ったとしても、年収としてはたかが知れてるんで、心して答えてね。

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>>230
「富裕層」には既にある程度明確な定義があるんですよ。調べてみたらいい。
大体、純金融資産とか投資可能資産で１億円～５億円所有が最低ラインですね。
持ち家とか車とかは含まない金融資産。

だから常時それを維持できるのが「富裕層」。
年収1000万程度でも、爪に火をともすようにして投資とか頑張れば可能かもしれませんね。
でもそれって富裕層のイメージからほど遠いですよね。

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>>231

これってつくばの富裕層の答えになってない。
230の条件を満たしてないな。

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それ、どうでもいい議論。
それより、スロップシンクとディスポーザーがない点に目をつぶるとしても、庶民的な間取りである点は否めない。
そもそも、エスぺリアやミオカスと比較して階高なの？

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>233
62.8mを20階で割ってみな。

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>>232
つくばなら単純に「地域手当」が16％なので、金融資産1億1600万～5億8000万を常時維持ってとこでしょうか。
このくらいの金額になると多少の違いはあまり意味はなさそうですが、どちらにせよ年収1000万超程度で富裕層は語れないですね。
私も世帯年収で1300万程度ですが、億の金融資産を持つのは厳しそうです。


ここは田舎の小金持ちが買うマンション。それでいいじゃないですか。
富裕層などと言うと馬鹿にされます。

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>>228

>従って、ここではその0.7％の方々はプレミアム階ばかり狙っているので、恐らくはもう無いでしょう。

つまり富裕層が買いそうな部屋は少ししかないから、富裕層向けマンションではないと自分で証明しているわけね。

はい、お疲れ様でした。

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杭打ちについて気になったので、営業担当の方に確認してみました。
ボーリング調査書はモデムルームで閲覧できるようですが、
データが流用、改ざんされていないかどうかは信用するしかなさそうです。

--
【杭打ち業者】
　日興基礎（株）

【工法名】
　場所打ちコンクリート杭　拡底アースドリル工法。
　実際に穴を掘って鉄筋をセットし、現場でコンクリートを流し込む工法の為、
　掘削した支持層の土質を目で確認できる。
　横浜市のマンションのように既成コンクリート部を回転埋設するのではない。

【杭数】
　建物に52本 駐車場に50本

【支持層に杭が到達したかどうかのデータ】
　杭施工報告書に記載（支持層は44メートルの深さにある）

【そのデータが過去の流用データかどうかについて】
　元受施工会社（株式会社長谷工コーポレーション）と設計監理者（株式会社長谷工コーポレーションエンジニアリング事業部）にて適切に施工及び監理を行っており、施工時の不備はないものと判断

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多分ですけど、スロップシンクとディスポーザーがあったら、こんなにいろいろ外野が言うことはなく、駅に近いしタワーだし免震だしということで、つくばでは高級の部類に入るはずだったと思うので、スロップシンクとディスポーザーがないということで引き算的な要素が入ってしまって残念なんだろうな、とふと思いました。間取りも普通すぎるし。外野からの意見でした。

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いやいや、高級の部類のマンションと富裕層向けのマンションじゃ意味が違うでしょ

ディスポーザーやスロップシンクがあるかないかなんて、大した問題じゃない

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そうそう。間取りがまさに平凡。
最上級であるはずの東南棟西側角部屋の窓のしょぼさにびびったデスよ。
北側の部屋の窓とリビングの西側の窓。
刑務所の窓のような小さな窓でした。
もっとデカい窓はつけられなかったの？構造上の問題？コスト削減のため？

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>>241
その窓の下はバルコニーがないので、開口制限があるんですよ。

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>>242
完成ＣＧのファサードに答があるんでしょう。
このＭＳの近辺には、名だたる建築家の作品が林立していますから。

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妙な模様のルービックキューブのために間取りが犠牲になったのでは本末転倒では

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No.237さんは真剣な購入検討者か契約済みの方ですね。
参考になります。
外野からの投稿とは違いを感じます。

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ハセコーだからでしょ。

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>>244
そうでもないようです。
光井氏の設計は、スペース効率よりもデザイン重視（The Icecubeやデビアス銀座、ザ　ジュエルズ　オブ　アオヤマなど）の傾向があります。

最近のＭＳだと「オープンレジデンシア南青山」ですが、《オープンハウス・ディベロップメント「デザイン性」重視のマンションプロジェクト開始》と宣伝されてます。

10年以上前の「青山パークタワー 」はどうなんだと、つっこみたい人もいるでしょうけど。

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駅近の坪170-180平均でこれ以上何を望むんでしょう

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>>237さん
情報ありがとうございます。
契約者スレを覗くと、設計住宅性能評価書では杭長39mと評価されているそうです。
HPでは44ｍと表示されていますが、5mの差が少しばかり気になってます。

設計住宅性能評価書は任意の制度なので、取得しただけでも大したものなんでしょうけどね。

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>>251
設計評価書は最近は大抵のマンションで取ってますよ
取ってないと逆に不審がられるくらいのもんです

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>>251
HPの表示はGLからの深さで、評価書は杭の長さなので、ピットと基礎の分を加えると説明がつくのではないでしょうか？

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>>254さん
251です。
図を見ると、ご指摘の通りで、納得しました。
ありがとうございました。

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>>237
>>　場所打ちコンクリート杭　拡底アースドリル工法。
>>　実際に穴を掘って鉄筋をセットし、現場でコンクリートを流し込む工法の為、
>>　掘削した支持層の土質を目で確認できる。

穴を掘るときには泥水を入れた状態で掘らないと穴壁がくずれるので
土質を目で確認できないのではないかと思います。

また、コンクリートの品質を確認することも難しい工法と聞いたことがあります。
このあたりは鋼管杭のほうが杭自体の品質は確実のような気がします。

詳しい人がおられれば教えてください。

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杭の話はＧメンにでも頼まないと、素人には確認不能な世界。

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建築構造のことになると、なかなか一般の人には分からない専門性も多いとおもいます。
このあたりは本当にしらべる気にならないなら、施工会社を信頼するしかなさそうです。
ある程度の知識はあった方がいいとおもいますが。

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ここって駅近＆免震っと言っても、西向きは大分高い印象を受けた。
つくば駅の相場を度外視した値段設定と感じた。
確か、ヨークベニマル隣のレーベン坪160程度だったけど、エンブレムって本当に坪170なのかな？
今までで、一番高い価格設定だけど、中古で売る時に、どうなるのかな。
冷静に周辺物件と比べた方が良いね。
エンブレムで、買うなら南向きの10階以上かな。
下の階とか西向きなど、中古で売る時、車の騒音と排気ガスで残念な事になるんじゃないと思う。
エンブレムなら、条件の悪い西向きを考えずに南向きの10階以上が候補にしたいけど、値段が高すぎ。
新築プレミアムが無くなった時は、相場以上で売れる気がしない。
エスペリアなんかは、レーベン出てから総崩れで、売り時逃した。
ここも気になるけど、周辺が官舎だらけだから、マンション建設進めば、駅近免震以外取り柄が無くなる。

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>>259
>>エンブレムで、買うなら南向きの10階以上かな。

MRに行ったようですが、そんな物件が今時あるんですか？

ホテルオークラと常陽銀行の間は、車の往来が昼間でも少なく、結構静かです。
宿泊しなくとも、オークラの中に入ってみればわかります。

それはさておき、本日は抽選日。

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あの通りは、ある時期になるとバイクの爆音が鳴り響きますね。

オークラと常陽銀行の間は通らなかっと思うけど、そもそも近いから静けさなんか変わらないでしょ。

やはりエスペリアが、王道かと思う。
あの静かさで、南向きだったら最高だろうに。

つくば駅では、ベニマル隣のレーベンが一番良かった。

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ベニマル付近は、駅近住民にとっては良い意味で閑静、本音では僻地。
珍走団は、つくば繁華街近隣在住なら条件はどこも同じ。
住んでいる者にしかわからない。

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>>262
ベニマル付近とは、車の通りは全く交通量違いますよね。
平日の朝昼は、あの大きい通りは凄い交通量ですよね。
一方、土日は、仕事の車やトラックが少ないので同じ程度に感じますよね。

ただ、つくば駅の大通り以外は、道がへんてこりんですよね。
大通り以外は、コツコツ信号に捕まるようになってるから抜け道ないですよね。
その為、大通り以外の交通量が、ぐっと減るイメージですね。

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また即日完売御礼ですか・・第2期6次も追加だそう

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即日完売は当たり前だけど、まずまず順調のようだね。
この立地でこの価格なら納得。

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220戸くらい売れて残り130くらいってことかな？
第2期6次が全部売れたら後約100戸ですね。まだまだ余裕があるでしょうね。

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マンション業界の現在の立ち位置は、不動産の小バブルだった2007年の崩壊前によく似ているそうだ。
つくばバブルが弾けたとことを思い出してね。
『今は絶対にマンションを買ってはいけない！異常な高額、間近に迫るバブル崩壊』
http://www.msn.com/ja-jp/news/money/%e4%bb%8a%e3%81%af%e7%b5%b6%e5%af%...

売れ行きは下がってきている。供給も細っている。
ここは早期に売り切れるというけれど、それな業者側のことで、購入者が気にしている資産価値は、バブルが弾けたあとの価値になってしまうということ。他よりも落ちないかもしれないが、逓減ではなく一段下がるということです。
資産価値を叫んでいた人、残念ねぇ。

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つくばは別にバブルってほど値上がりしてるわけではないので、今買っても悪くないだろう。
都心については全く同感。今は買う時ではない。

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イメージよりちょっと資産価値が下がりが早い程度ですよ。

業界の兆候から、今後の官舎の入札価格が下がることも考えられるので、今後出てくる物件の販売価格は下がってくるどろう。。
つくば市全体、いや、日本中が下がることには逆らえないですからしょうがないです。

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つくばでも５年前に比べたら中古マンションは３０％くらい値上がりしているのでは？
これから若干下がって落ち着くのではないかな？

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今がピークかどうかによるね。

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今は高値掴みってのは間違いなさそう。

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この先もデフレ神話を信じてる人は永遠とそうしてればいいでしょうね。
賃貸でもいい物件沢山ありますし。ただそれだけ

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デフレ神話でなくて、実話です。

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インフレ政策は失敗なのは明らかだけど、それは絶対に言えない。
「物価は上がる」と国民に信じさせなければいけない「宗教政策」だからなあ。
いずれにせよ、インフレデフレと不動産相場の話はまた別。
不動産価格は10年スパンでみれば確実に下がるけど、それまで待てる人はほとんどいないだろうね。

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私は家族が増えたのと自己資金に多少の余裕があるから検討してますが、
背伸びしないと届かない方であれば今は無理しない方がいいと思います。
やっぱり今のマンション価格は割高でしょう。
あと５～６年すれば新築価格が２０～３０％下がるかもしれません。

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あと５～６年後に５０００万のマンションが３５００万になるのならその時はめちゃくちゃお買い得ですね！
みんなで待ちましょう！

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つくばのマンションに5000万円出すかね…。
さいたまや松戸でもそこそこいいマンションが買えるよ。

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>>277
5000万円が6000万円になる可能性もありますね。

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>>279、小ちゃい可能性ですね。
6,000万円のマンションをつくば市民が買えるかな？
5,000万円のマンションを買える人の年収は1,000万円必要と読んだことがあります。年収1,000万円以上の割合は10%までいかない。
僕は年収では入るけど5,000万円のマンションなんて買う気になれない。

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今回の期終われば次は年明けで残り約100戸だそうです

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これからだね。寝室側が駐車場より低いから、暗くて、駐車場内の音がうるさくて、辛いだろうなぁって思う住戸は、相当割安感がないと履けないよね。キッズルームの上の住戸なんてのもうるさいだろうね。
ペデに繋がる階は、大通りのように人が通るだろう。
3階ぐらいまでは商業施設でも良かったように思いますね。

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５～６年後に５０００万のマンションが３５００万になることはないだろうけど、
４０００万のマンションが３５００万になることは、
可能性かなりある。

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>>283
家賃15万円のMSとして、1年180万円。5～6年で900～1080万円。
借りてもこれだけかかります。

500万円の目減りなら購入した方が、諸経費をプラスしても得する可能性大ですね。

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家賃15万全額自腹で払ってる人は早く買った方がいい。そんなの当たり前。
あとは官舎／社宅の人とか家賃補助の大きい人とかが今買い時かどうかってことだろう。
自分は実質負担月4万なんでじっくり待つつもり。

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デベさんじゃない人が、必死に売ろうとしている姿に感動。契約者には危機感あるみたいですね。
実際、契約済者は３階より下を買っただろうか？

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デュオ吾妻のときは、広告チラシはほとんど入らなかった。
しかし、このデュオヒルズつくばエンブレムは、私のボロい賃貸マンションにも毎週チラシが入ってます　ｗｗｗ

思ったように売れてないんですかね？

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モデルルーム20までとか早すぎる。
余裕なのか、売れてないのか、どちらなのだろうね

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>>284さん、
会社員なら住宅手当がでるので、10万円以上も払っている人は少ないと思います。10万円×60ヶ月 600万円 マンションだと管理費、修繕積立金で最低2万円 ×60ヶ月 120万円 ローン組んでいたら利息 2000万円×1%でも20万円×60ヶ月 120万円、普通は元利均等だから利息額は20万円では済まない。
あら、マンション組は目減り500万円と経費240万円で740万円 です。

ただし、住まいを持つことの安心感、ゆとり感はプライスレス？でしょう。

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>>289
利息の計算、間違っている。
利息は年利だから、年で20万円じゃないかな。
そうするとまんしょんかってもr、賃貸で行っても同じかな。

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エンブレムへの興味は薄れつつあり、来年度予定の吾妻1丁目官舎売却の行方が気になる。

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>>289
会社から補助がでれば賃貸の方が有利ですが、出なければ月15万円以上かかるでしょう。

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補助が出なければ、15万円のマンションを借りられる人は少ないと思わない？

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>>291
あそこはもう高層は建たんよ。隣のＵＲが足枷だし。

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>>294さん、やっぱりここの契約者は、高層に惹かれているんだね。低層階に魅力なしと自己否定している。

住まいは、駅近と言うより生活至便で静かな環境で選ぶべき。本当は容積率が小さい=敷地に余裕がでる中低層マンションの方が贅沢だよね。
自分も15階東南角住戸に住んでいるけど、飽きるよ。身近な木々の緑が恋しい

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吾妻1丁目官舎に高層が建たないなら、低層か戸建てですかね。
楽しみです。

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吾妻1丁目官舎のところに15階建マンションが建ったら、デュオ吾妻の人達には大打撃ですかね。

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なぜ大打撃なんですか？
資産価値が相対的に下がるということ？

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>>297 ここも影響あるよ。マンションの供給量が増えると言うことはそう言うことです。

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これから大量に官舎跡地マンションが供給されることは既報だから、それを見込んでエンブレムも価格設定されてるはずだし、買う側もそれを見込んで買ってるはず。
個人的には、その割りにはエンブレムの価格設定は高いとは思いますが。

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その可能性は低いよね。
エンブレムもそこそこ売れてるし、今の景気なら、投下資本の早期回収のため、分譲だと思う。

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つくば中央警察署の研究学園移転が正式決定したけど、
跡地はやはりマンションかな。
3年以上先の事だと思うけど。

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つくばセンターの位置づけが、明らかに変化してきました。都市の公共機能が出ていき、取り巻く企業も出ていき、賃貸オフィスが空き出し、盲腸線の終着駅、単なる住宅地となっていく。
研究学園駅には全電車が停車するのは近いでしょう。特別快速は研究学園始発となる可能性もないとは言えない。

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吾妻１丁目の官舎跡地の容積率はどの程度になるか決まってるのでしょうか？

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>>305
乗降客数と過去スレを勉強してからもう一度カキコして下さい。

現状、乗降客数は（つくば駅）：（研究学園駅）≒3：1
そんな根拠の無いことを書いて、私なら恥ずかしい。
http://www.mir.co.jp/company/files/averagedaily_ridepersonnel201510.pd...


単なる住宅地となってるのは、研究学園駅なので。
主な銀行の拠点も研究学園駅にはありません。
三井ビルの、窓の灯を見てから言った方が良いと思います。

定刻を過ぎても、皆さん働いているのですよ。

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他県になるが、前橋 VS 高崎の関係にはなれないということだね。
あまりにもＭＳの価格差がありすぎる。

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三井ビルは結構空きテナント多いよ。駐車場の確保の問題があるみたい。
駐車場代が高いせいか、つくばセンターエリアの賃貸オフィスや店舗は、そこそこ空きがある。
だからといって、研究学園駅始発電車はできないと思うが。

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センターに、新しい商業施設やオフィスビルは、できていないね。都市らしくない。
３年後、５年後、隣駅が中心になっていると思う。すべての電車が停まると帰宅電車の利用も変わるね。つくば駅で座れなくなったらメリットって何？一番遠い駅？

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>>310
ん？
これは新しい商業施設ではないのか？

http://www.e-bivi.com/tsukuba/

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駅近でこれだけ条件がいい大型物件はそうは出ないと思うけどなぁ
小型中型マンションは、修繕積立金不足の問題とかニュースでやってたけど怖くて買う気になれない

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総戸数の少ないマンションのデメリットは？
http://www.mansionadvisor.com/ansin_torihiki/ansin02.html

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よく知らないけど官舎跡地ってけっこう広いのでは？
中低層でもそこそこの大規模になるんじゃないの？複数棟で。
都内だとプラウドシティ阿佐ヶ谷なんてすごい大規模。

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現地7階まで来ましたね。

40階50階といった超高層なら割高になるけれど、
20階352戸は修繕費は安く抑えられる方ではないかと思いますよ。

<参考＞
タワーマンション管理費と修繕積立金、高い？安い？
http://www.nomu.com/mansion/report/20150609.html

※超高層を含む20階以上でくくられているのでグラフでは一番高くなってますが、
　境目なので11～19階を参考にしても構わないと思います。
　(もう少し区分けされている統計があればいいのですが・・・)


>>318
つくば市内国家公務員宿舎売却スケジュール(H27.5更新)（2.8MB）
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...

つくば中心市街地再生推進会議最終報告本文（2.9MB）
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000...
これだと一丁目の売却予定地は中高層住宅地区になってますね。
どこまで実現するのかわからないけど周囲がどんなふうに変化していくのか楽しみ。

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日経ヴェリタスに修繕積立の話がありましたよ。やっぱし中小規模マンションは怖い・・

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