デュオヒルズつくばエンブレム 3スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。
所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-10-04 20:18:17
| 物件概要 | |
|---|---|
| 所在地 | 茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番） |
| 交通 | つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分 |
| 種別 | 新築マンション |
| 総戸数 | 352戸（他に管理事務室1戸、ゲストルーム兼パーティルーム1戸、フィットネスルーム1戸、キッズルーム1戸） |
| そのほかの情報 | 構造、建物階数：地上20階建 敷地の権利形態：所有権の共有 完成時期：2017年02月下旬予定 入居可能時期：2017年03月下旬予定 |
| 会社情報 | |
|---|---|
| 売主・販売代理 | [売主]株式会社フージャースコーポレーション |
|
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| ￥1,100（税込） | ||||||||
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今は買い時でないとはよく言われることだけど、買い時を待ってたら無駄に歳をとってしまう。
次の買い時っていつ？オリンピック後？5年も先だよ。
仕様が多少悪かろうが、欲しいと思った若いときに買って、家族楽しく新築で暮らしたい。
買い時を待って待って、いざ買うときには病気で団信が通らないとか笑い話にもならない。
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詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。
大手の話だけど、建設コストが上がった理由に、収益確保の意識が高まったことがあります。物価上昇させるお題に大企業は乗り、これまで苦しんだ低収益脱却んを図った。ちょっと前の物件を買い損ねたと思い、ここを残念がっている人が管を巻いている。そんなスレの構図かな。500万円位上がって中身は下がっている印象。もっといいやつ出せ！と次の物件に注文つけているようにも感じる。ここのフリークさん、お気の毒。
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せめてオリンピック後を待とうではありませんか。
高い買い物、５年１０年待ってもどうってことないです。
さらに２０年か３０年くらい待てば、それこそ人口減少でいいものが大幅に安く買えるかもしれないのです。
リセールも期待できますよ。
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パークハウスは、管理費が高いですね。中古物件を見るときには、その中古物件が何年目でいくらの管理費と修繕積立金は必要か見ています。
ここは、10年目も修繕積立金はどうなるのでしょうね。平米当たり220円必要だと聞いたことがありますが、免震対策費入れるともうちょっと高くなるのでしょか。
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他の物件ですが、
ザ・フォレストレジデンス ブライトリーフ
管理費等 14,900円／月 修繕積立金 6,800円／月
免震構造点検費用（月額75円）
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F77S8A19/
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修繕積立金に管理費、駐車場代含めると4万円位かな。そんなところでしょう。高いようだけど50年以上安心して住めるマンションだからしょうがない。
年金生活に入って地震で家財を失うと致命的。免震も選択肢ですね。
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40,000円位までは必要と思ってライフプランを組んだほうが安心できます。どこかのスレで、購入時の修繕積立金の前払い分は、スタート時の修繕積立金の5年分。つまり、スタート時の倍額が最低必要額。
実はスタート時点から、もう30,000円超えているよ。
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>>51
＞実はスタート時点から、もう30,000円超えているよ
何言ってるのか理解に苦しみます。
修繕積立基金+管理準備金は引渡時一括払と明記されています。
何年住むかどうかもわからないのに、引渡時一括払分を月割り上乗せする
計算法はどうやるんですか？
普通に3万円は超えてないでしょう（駐車場代込み）。
100平米の部屋は知らないですけど。
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あら、修繕積立基金を当初の修繕積立金月額で割ってみると60ヶ月、5年分になるよ。国交省のガイドラインだと月々平米当たり202円だそうです。消費税引き上げ、物価上昇勘案すると220円から250円といわれます。
5年後には月額の修繕積立金の引き上げがあるんでしょ。最初低く抑えた修繕積立金の月額では足りないので、その不足分を最初に修繕積立基金として一括徴求して補填している。
当初の修繕積立金を安くして負担感を少なく見せる。マンション業者の常套手段と言われていますね。ここのセールストークに使われていないといいですね。
何か変ですか？
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↑理解できない人は↓を参照。
http://www.homes.co.jp/words/s2/525001132/
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国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」だと、
20階以上のMSで平米あたりMAX245円ですね。
ここは、「均等積立方式」か「段階増額積立方式」か決まってるのかな？
それによって支払い額は異なるでしょうよ。
今は「修繕積立金」がブームですか？
ここのスレは、１つ１つのテーマに深く突っ込んでますね。
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マンション業者を疑う人は↓
http://suumo.jp/journal/2011/05/21/2041/
ガイドラインから
「平均値202円×79㎡＝1万5958円が月額の修繕積立金の目安だ。」
「均等積立方式」の算出数値かな。
「段階増額積立方式」だと、当初少ない分を後回しに増額していくので、今の４倍、５倍もありうる。
デベさんに聞け！
デベさんは、瑕疵責任ある１０年間を超えると部外者面。「段階増額積立方式」を安易に選ぶだろうな。
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国交省のガイドラインと比較すると、かなり足りないように見える。
ここには、免震システムがあるから、どの段階で積立開始するのかな。
デベさんの修繕計画は３０年。ここに曲者がいて、３０年以降に修繕されるものは隠して含めず資金計画を造る。
免震装置の代替えは億単位だよ。３５０戸で割って各自準備のこと！
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>>62
免震装置は60年は保つと言われているが。このスレでも既出。
風評被害はやめてもらいたい。
http://www.zenitaka.co.jp/solution/menshin/faq1-1.html
http://www.oiles.co.jp/menshin/building/menshin/faq/
http://www.bridgestone.co.jp/saiyou/recruit/technology/antiseismic-rub...
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大規模修繕が大体15年めくらい。それまでは新しいこともあり、それほどの出費にはならない。
ということで61のような段階的な修繕積立金になってるんだろうね。それなりの正当性もあると思う。
ずっと住む人にとっては均一のほうがいいかもしれないが、10年くらいで売る人も多い。
自分の知る限り、ほとんどのマンションがここのような段階増額式だと思う。
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ここの修繕積立金は平均的だと思います。
このくらいで神経質になるようではマンションではなく一戸建てにした方がいいでしょう。
管理費には給湯器リース料が約2,000円/月含まれていますので
リース期間終了したらその分下がるかもしれません。
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たぶんコストカットのためでしょう。
近くのデュオヒルズつくば吾妻や横浜北寺尾の物件も給湯器リースです。
フージャースの物件でも給湯器リース物件もあれば、そうでない物件もあるようです。
他社でも物件によってあります。でも全体的には少数派だと思います。
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希だ。これだけ大量に設置してガスを使って貰えるのなら給湯器は格安で仕入れできるはず。わざわざ高いリースにする必要ある？リース料徴収作業で手数料抜いていたりして。10年後またリース組むから管理費は下がらない。
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長谷工自社物件もあるよね。ブランシエラだったか。。。
確かに他デベに「持ち込み」することも多いらしいね、長谷工は。
いずれにしろ、大量生産の長谷工マンションだから管理費とかを抑えられるという面はあるのではないかな。長谷工が上前はねるにしても。
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長谷工について。
マンション建築首位。土地手当て、計画立案から施工まで一貫モデル構築。
第１四半期の受注の約４割が400戸以上の大型マンションと大型化進み、施工効率化も進展。
施工効率が優秀のようです。受注好調で職人の手配も安定しているのでしょうね。
今はあの鹿島建設より儲かってるようです。
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誰も入居したことのない、OSIつくば吾妻IIの最上階角部屋が売り出されています。
トイレが２つある仕様は特筆です。
但し、管理費・修繕費積み立て金は高いですよ。
結局は「立地の価値は大きい」というのが感想です。
昔が良かったばかり言ってる方々はそちらを検討いただき、こちらでは静かにお願いします。
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQBS7A0F/
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>>93
いやいや、駅近住民で、欲しいと思っていた。
でも一度もカーテンがかかったことが無かったので、未入居だと思うよ。
エンブレムができて払拭されちまったが。
推定この価格の2/3程度と思っていた。
それ位ここに住んでいるから間違いないよ。
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つくば市 全国一位 「高齢者コンビニ難民比率」
人口２０万人以上の都市で、自宅から３００ｍ以内にコンビニがない高齢者の比率 つくば市は８３．７％！
読売新聞 http://www.yomiuri.co.jp/economy/20151010-OYT1T50011.html
つくば市は、散村形態。散村は市の財政を圧迫する要因となる。市街中心地に人口を集中させること、コンパクトシティ化をどこの都市でも行っている。コンビニ難民比率は、つくば市の散村度の象徴。
中心地により効率的な高層マンションを建てさせるように動かなければ。
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元々繁華街でも、歩いている人は少ないのだが、
研究者が多いということで、ヒューマン・ロンダリングが行われていて、
老化が防御されているのが他のローカル都市と異なるところ。
まぁ、住んでみなきゃわからんが。
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＞＞Ｎｏ,９６の提供話題ってさ、「高齢者の住まいから３００ｍ以内にコンビニがない比率」だから、生活の便利さの比較だったのでしょう。コンビニが少ない不便な街であるとも見られそう。
広いまちの割に人口の密集度が少ない散村だから、自動車中心で、徒歩で生活するという発想にないまちだから、コンビニもロードサイドにあるのでしょう。
つくばには中心地が曖昧で、研究学園をつくばの中心地に育てていっているように感じます。つくばセンターは所詮盲腸線の終点。研究学園駅にすべての電車が停まるのも、すぐ先のことでしょう。
つくば駅を最寄りとする物件の中では、ここは有利な立地だろうけど、劣化するマンション建物なのに資産価値が下がらないとするのは乱暴でしょう。むしろ、この土地をフージャースがかなり高い単価で買ってしまったことは、物件の価格、仕様から明らか。既に、土地の価値として負の位置から始まっているのではないでしょか。
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つくば駅周辺は、地価が高いんだからマンション価格が高いのは当たり前です。
高くて買う人が少なければ自然に地価は下がるんですから、下がらないということは需要があるということです。
普通は郊外に行けばいくほど地価が下がるのに、TX沿線ではみらい平辺りまでは通常通りですが、つくば市内に入るとつくばに近いほど地価が高くなります。
つくば市の地価はもはや県庁所在地の水戸より高いので、茨城県内だけ見ると異常に高く見えるだけでしょう。
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>99
「公務員」という言葉を聞くと過剰反応する人がいつもいるな。
つくばの公務員宿舎に住んでいたのは、大学か研究所関係だから学術的に日本を支えていた人たちがたくさん住んでいたわけ。
そういった人たちを追い出してしまったんだから、中心部の没落はかなりのもんだよ。
そういったことが想像できないあなたと違って、代わりが効かない人がたくさんいたのに惜しいことをしたものだ。
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同感。
つくば市の中心産業は、「公務員」「研究者」です
官舎を出て、そのままつくば市に住む人はどれくらいいるのでしょうね。全員ではないでしょう。
私なら、官舎に住まなければいけないとの命令かが外れ、それぞれの思惑で新しい住まいを探すでしょう。
つくば市の外に出る方も多いでしょう。
官舎で資金を捻出する安易な方法は、つくば市の住民のレベルを損なっていく要因となるでしょう。
元官舎周辺の小中学校のレベルも下がっていくと思います。つくばの公務員・研究者の学業のレベルは、より高いのです。
１０１さん、吾妻アドレスの基準地価は粗横ばいでした。首都圏は上昇しているところが目立った基準地価の改定だったのでつくばも上がっても良いと考えていたので心配になりました。下がらなかったことだけででは、建物の減価部分を土地で補えないですね。
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「研究者」は学問にしがみつくもの、研究所から離れることを惜しむ。時間が惜しいから。
自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。
おごりは禁物。山梨大学や埼玉大学出身者の謙虚さを学ばないと。
自分に対する戒めとしても、ここに記す。
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物件の価格は高くないですよ。
「究極を語れるか」は「語ると断定していない」との書込みから、「究極については無理して語らない物件」となった。
批判の強かった「究極」のキーワードをなかったことにすると素直に評価できる物件になる。
【価格帯】価格は中心地としては高くない。普通に頭金出してローン組めて返済できる範囲。
ごく普通のレベルで高級と言えるレベルではない。
【間取り】鉄板間取り。アウトフレームで玄関前の広さもある。収納も考慮してある。間口はあと半畳分は欲しかった。
【立地】よい。駅近であり商業施設からも近い。公共施設も近く徒歩圏で生活できそう。
【陽当たり】接面道路は幅員があり、将来にわたり陽当たりも確保できそう。
【設備】生活するにあたり不都合はないレベルだか、他の物件と比較されると自慢できるとは言えないのは残念。
【その他】免震構造。生活の安心を享受する。年金生活になり家財を失う心配が少ない。耐用年数も６０年以上と充分
【リセールバリュー】買い手の潜在力あり。儲けようと欲張らなければすぐ売れるのではないか。所詮5,000万円未満の物件なので資産価値を騒ぐほどではないと思う。
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>ノーベル賞取らない限り、替わり（世代交代）はいくらでもいます。
ノーベル賞にしか価値が無いと思っている時点でかなりヤヴァイ。
>自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。
誰の話してんの？
少なくとも、公務員住宅を自分の住居として語っている人は出てきていないと思うが。
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>109
>>自分の住居を欲得で語るような人達は、研究者ではない。
>誰の話してんの？
>少なくとも、公務員住宅を自分の住居として語っている人は出てきていないと思うが。
おそらく106が言いたいことは、研究者は研究のために通勤時間を惜しむから官舎を出ても損得考えずにつくば市内に住み続けるだろうということでしょう。
とはいっても、さすがにお金の面では官舎住まいと同様には行かないから市内でも中心地から外れたところや隣接地域に住居を求めることは考えられると思いますが。
官舎があった頃から、家を建てて土浦やひたち野うしくの方に引っ越していった公務員の方たちをたくさん見てきましたよ。
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>>108
追加します。
周辺の物件より高層階の価格は高くて当たり前、4000万円でこの稀少な立地に住めることを考え、必要十分な設備のマンションを提供している。デベさんの価格バランス感を感じます。大手デベさんなら手がでない高価格となったでしょう。
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>>113
実際に産総研で並木に住んでる人はたくさんいますよ。
だからといって通勤時間を惜しむために、勤務地の周辺に全員が住めるだけの土地や物件がある訳ではない。（ここでいう土地は住宅用分譲地のこと）
ある程度の通勤時間の圏内で探すとすれば、選択肢は限られてくると思うが。
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茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘１-2-8 |
|
3400万円台～3800万円台（予定） |
|
2LDK～3LDK |
|
63.8m2～70.8m2 |
|
総戸数 138戸 |
