デュオヒルズつくばエンブレム　Part3

つくば市のＨＰのリンク先に地震防災関連の資料が貼ってあります。
参考にどうぞ。大きな川、湿地帯がないので気にする必要はないかな。
http://www.city.tsukuba.ibaraki.jp/14215/1294/002797.html

今工事中のところは、杭についてより慎重にならざる得ないだろう。
契約していれば、地盤、杭のデータをの説明をうけられるのだろうか？

地震の揺れを増幅させる堆積層の厚さが東京辺りでは厚いらしく、関東では筑波山南側辺りが薄いらしい。
深部地盤とか地震基盤とかいうワードで検索してみると良く分かる。
東南海地震のような南側から揺れが伝わってくるパターンの場合、つくばあたりは東京からの距離以上に揺れが減衰するような気がする。
筑波山南側に国策的な移転都市をつくったのは、近くにありながら同時に機能不全にならないということで
選ばれたのかもしれない。

>>138
杭うつ前なら慎重になるね

>>139
筑波山麓近辺はカコウ岩の隆起地盤でこの辺りでも折り紙つきの強さ。
東日本大震災では多くの家で瓦が落ちたり、外壁がひび割れしたけど、山麓の北条や小田なんかは被害が少なかったらしい。

>>142
東京、大阪、名古屋などの大都市は、沖積層が厚いので、つくばの方が地盤的には良いらしい。

レーベン研究学園NEXIOは更に深く、15階建てで48mまで。
http://www.leben-style.jp/search/lbn-tkenkyu2/manager.html

研究学園駅周辺よりも、つくば駅周辺の方が地盤が良いのかな。

>>143
この様に他の劣るところを出して、ここの話題の不安を払拭しようとする。悪さ比べ、慰め合いだけ。茨城っぽい。

「関東ローム層なので、免震が安心を与えてくれる」でいいじゃない。

>>144
茨城っぽいってなんだよ！なめんなよ！！

>>145
143だが、横浜MS問題が席捲する昨今、認識が甘くないか？

関東ローム層は、自然堆積か２次堆積かで全く強度が異なる。
葛城地区の住宅造成時に、河川（名は知らない）の水路変更及び遊水池作成をしていたので、
気になって問いかけてみた。

杭の評価に関しては、工法、本数、太さ、深さなど、一概にどちらが優るとも言えないので、
少なくともNEXIOの「劣るところを出した」つもりはない。

>>「関東ローム層なので、免震が安心を与えてくれる」
こっちの表現の方が余程「劣るところを出して」ると思うが。

地盤の固さは、10ｍ離れた場所でも随分違うことがあるから、よくよく調べられた方がいいですよ。

146です。
>>145ではなく、144に対するレスでした。
訂正します。失礼しました。

>>145
茨城ぽい 「理屈っぽい。骨っぽい。怒りっぽい。」
骨っぽいは、融通が利かないの意味だと思う。

もっと普通に、この物件が、ディスポーザーなどの設備を選ばず、免震を選択したことを認めてあげればいいじゃん。

杭の件は業者を信じるしかないです。ただ、事が起きたときに保証してもらえる体力が業者にあるかどうかがカギかな。横浜の件は関係している業者が大手だったことが救い。

>>150
株価をみるとよくわかりますね。三井不動産なんかずっと右肩上がり、よく話題になるタカラレーベンも同じです。
フージャースはずっと下がっているので何か隠れた問題があるのかもしれません。

ここ1年の株価の推移をみてみたが、どっちも大差ないな。
何でタカラレーベンが出てくるのやら(笑）わかりやすいというか。。。

株価チャートを見る限り、レーベンは安倍バブル期に株価を伸ばしているけど、フージャースの方はその時期に株価があまり伸びてない。
このところ下落傾向にあるのは両社同じだが、フージャースの方は安倍バブル期に株価が伸びてない分、レーベンと比べると、底を這うような株価になっている。違いはその点くらいか。

株価というより時価総額で考えた方がいいんじゃないかな。純資産を下回ってる(PBR1以下)のはいわゆる黄色信号と言われてはいる。
ちょっと見てみたら、三井不動産1.7倍、タカラレーベン 2.1倍、フージャース 0.67倍とちょっとまずい水準

レーベンはどうだろう。マンション1棟保証できる体力まではないよ。
それに間取りの安全性とか無視してモノで釣る営業になっちゃった。レーベンで間取りも考えた物件はザ レーベン ツクバが最後だよ。ザ レーベン ツクバの皆様良い選択でした。

レーベンはどうでもいいだろ。こことは関係ない。

某ブログでは多人数になりすまして研究学園物件の不評火消しの疑惑が浮上してるようだし、関係者かファンか知らんが、やりすぎると逆効果だと思うよ。

少なくとも151の
>ずっと右肩上がり、よく話題になるタカラレーベンも同じです。
>フージャースはずっと下がっているので
は事実と異なる記載であり、フージャースに対する悪質な営業妨害と受け取られかねないね。

>>151-154
良くも悪しくも解釈できるPBRや、株価を出して、ここでデベをディスるのは如何なものか。
そんなことを語りたければ、自分でスレを立てて、思う存分書けばいい。

エスペリアやダイアパレスはデベが倒産したにも拘わらず、中古MSとして優良物件。
デベとは無関係に、良い物件は良いと思う。

>>155
きっとつくばに住んだことが無いのですね。
以下のスレみて同じことが言えるかどうか・・・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581702/

レーベン信望者らしいですが、同じつくば市内のレーベン
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/337342/

ここを検討してる人はチェック済みだと思います。
人は石垣、人は城。名言ですな。

＞＞１５８さん、１５５を読んでレーベン信者と思わないで・・。
レーベンに釘を刺していると読めないかな？

>>159
158です。
そうでしたか。読解力が足りませんでした。

どうみても右肩下がりなんですが

>>161
しつこいな！ヨソでやれ！
157を慎んで嫁！

>>161

あなたの貼ってくれたグラフによれば上昇局面もあるので、151の

>フージャースはずっと下がっているので

は「嘘」だよね。
嘘はいけないなあ。
しつこいのも嫌われるよ（笑）

悪いが、ここのところのこのサイトみてて、タカラレーベンってかなりたちの悪いデベかなあという印象を持ってしまった。
そんな先入観全くなかったんだけどね。

タカラレーベンの財務諸表3期比較では、各指標とも低下している。他を気にしている暇はないよ。
特に昨年度は借入金が急増、486億円。仕入在庫をこれからどう展開していくのか興味があるが、事業拡大時には、人員増加から営業マンのレベルダウン、モラル不足が発生し易い。現実、そういう状況下にある様に見えるね。

他と物件、会社との比較よりも、この物件についての情報交換を！

南西棟の間取りが公開されましたね。

ノバホールよりも高層階なら、11月～1月の2ヶ月間は、
毎日眼下に、つくば光の森イルミネーションが楽しめるはず。

横浜MSの連日の報道を見ているとものすごく不安になります。
ここに限らずですがいま建設中のマンションで施工に問題がないかを消費者はどうやって見分ければよいのでしょうか。防止策はありますか。

消費者による防止策は困難。
消費者が選別するのが困難な分野は、公による検査や規制によって適正化を図るしかない。
新自由主義者は、市場原理やマーケットに任せておけばなんでもうまくいくかのように主張するが、市場原理が機能するのは消費者に「選別する目がある」分野に限られる。
今回のような分野は、公の規制と検査に頼るほかない。規制緩和の逆ですね。

このMS、スパンが最もワイドなのはどのタイプ？
H? D? J?

>>166さん、逆からの視線もあり。

売れてるというと怒って、株価低迷でフージャースが危ないっていうとまた怒って、みんな買う気まんまんじゃないか！

意味不明乙

南西棟の角部屋、プレミアム階は全て契約済み。
プレミアム階と非プレミアム階の差が詰まったか。
南東棟 C Type 1階は100万円値上げ。
以上、会員メールの解析より。

杭打ち問題にも拘わらず、強気なのは（杭打ちの）自信があるのだろうか？

確かに値上がってるかも。
中住戸のF Type (75.79平米)も、1ヶ月前の12階と、現在の9階が同額。

173ですが自己レスです。
南西棟のプレミアム階が全て売れてしまったような、誤解される表現でした。
角部屋のプレミアム階が全て契約済みで、中住戸に関してはわかりません。

フージャース、くい打ちで検索したらこれが、、
デベロッパーとしても信頼できそうじゃないでしょうか。

http://www.ehako.com/news/news2015a/8973_index_msg.shtml

これは西松建設がまともな対応しているということだね
フーとは関係ない

コストダウンから、水回りの配管の修繕が難しい、ふにゃふにゃ床の直床の物件が増えているようです。
ベランダは広くとってもアルコープは無い間取りなど、住まいの基本部分を蔑ろにして、過度な設備だけで売ろうとするまるで付録付本のようなマンションが増えていますね。

ここの魅力は基本的な間取りの設計ができている（＝信頼）ところですね。

>>177
西松建設も、フージャースも、市も、ちゃんとした対応したってことですね。

176の場合は、マンション、商業施設併設の施設の場合なので、
マンションだけ建てる場合は、状況が全然違うでしょう。

電車利用が多くて、つくばが選択肢に入る人にとっては、いい立地だ。
最近は、つくば駅はもとより、研究学園駅近くでも、パークアンドライドに使える駐車場が、少なくなってきてるようなので。

ここの杭打ちの検査を早くやっておいたほうがいいですね。
購入者だけじゃなく、購入希望者の信頼を勝ち得ます。

もともと対岸の火事のような事件だと思いますが、是非、おねがいします。

函館の件を見る限りは、フージャースは杭については安心ですね。
今、信用できるディベロッパーは、フージャースくらいしかないかもしれません。

>>183

なんでフージャースしかないのか、わからん。

このところ続いているデベさんの物件事故は、ブランド力のある大手さんなので深刻。何故なら、大手でも手抜きを見つけられない。業界全体への不信感が高まってしまっている。
フーの函館も物件を契約した人は、こんな難しい工事のところのマンションを購入したことに当惑している人もいるでしょう。失敗したと。

信頼できるブランドはフージャースしかない！
これ至言。

3000件のうち300件て…
杭打ちのデータ流用は、業界では困ったときの手の抜き所なんだろうね。
やってるのは旭化成建材だけじゃないだろう。
大体の物件はそれでも発覚するほどの問題は出てこないが、横浜の案件は特に地盤が悪い所だったから露呈したんだろうなあ。

要望書受付の〆切を延長し、同時に南西角部屋2Typeをチラシに載せてます。
この意図や如何に？

「杭打ちのデータ流用は、業界では困ったときの手の抜き所なんだろうね。 」などということはないよ。

>>189
意味はよくわかりませんが、「ここは大丈夫」のコメが契約者スレに揚がってますよ。

>>188
有り体に言えば、売れてないんでしょう。
西向きと狭い部屋は、もともと苦戦が予想されてましたから、デベさんもある程度は折り込み済みでしょうがね。

「オークラフロンティアホテルつくば」からの眺めがこんなに良いのに、
南西棟はダメなのかな？

2011年、飯村ゆみ氏撮影。つくば光の森HPより引用。
http://www.hikarinomori.info/

ぜひ購入前にシミュレーションを。
http://www.benricho.org/map_straightdistance/

眺めというより日当たりの問題。

>>193
南西棟の対面は、カメリアなどのある、4階までのホテル低層部分のみ。
高さ20ｍもないはず（エレベーターBOXを除く）。
ホテルの11階部とは対面しない。

さらに常陽銀行よりも相当に、道路際に建つので景観は良いはず。
　
写真は、センター広場（ライトオン前）から工事現場へ向かって撮影。
南西棟はノバホールとホテルの間に、1階部分から確認できる。
4階部分まで出来ており、8～9階まで出来るとNTTは、センター広場から見えなくなる見込み。

>>194さん
西日がさして、陽当たりが良すぎると言うことですか？

Google earthを見る限り、陽当たりが悪いという事実は発見できませんでした。

そうかぁ、西南西向きの住戸は西日がさして陽あたりがすぎるのかぁ（笑）。
西日しかあたらない住戸だと思ってました〜。

>>197
今年の10月8日午後1時撮影です。
西日以外もあたるようですよ。

冬至に陽が当たれば、陽当たり合格ですね。

西じゃなくて南西なのはポイントなのかも。
冬は昼過ぎでも長い時間に部屋の奥まで日が入って来てぽかぽかで暖かいです（日によっては暑いくらい）

なんか必死すぎて哀れになってきた…。

>>201
何の根拠も挙げられずに、ディスってる輩よりマシだと思うゾ。

日当たり状況をシュミレーションしてみ。
何時から部屋に日が入るか分かる。
昼前に、部屋の東側の端から太陽が少し姿を現し、季節にもよるが、午後３時から４時頃に部屋の真ん中に太陽が来るのではないだろうか。
それをもって日当たりが良いと判断する人は買えばいいし、その日当たりに不満なら買わなければいい。
ま、同じエンブレムなら、あえて西南西向きを買わなくても、南南東向きを買う方が無難だと思うが。

そもそも、なぜ、つくば中心部は、南に沿って区割りせず、南南東に沿って区割りしたのでしょうか？
なにかしら合理性があるのでしょうが、ご存じの方お教えいただければ幸いです。

真南向きだと、建物が建った場合、
北隣の区画に日が当たり難くなりますから、
それを避けるために少しズラしたのだと思います。

>>204さん
「北大通り・中央通り・土浦学園線・南大通りは、夏至の日の出・冬至の日没の方角と平行」は事実のようです。↓
http://d.hatena.ne.jp/a4b3/20131231/1388457473
http://sciencecity.tsukuba.ch/e216871.html

世界の歴史を紐解くと、暦や農耕のために冬至は重要だったようですね。

>>205さん
国土交通省の資料に、四神（青龍・白虎・朱雀・玄武）を公的サインにしているとの記載がありますが、道路の方向に関する合理的説明はないようです。
http://www.mlit.go.jp/crd/daisei/tsukuba/data/plan_chart/003.html

首都圏マンション発売戸数、15年上期７％減　09年以来の低水準
2015/7/14 14:50
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFL14H7P_U5A710C1000000/

上半期としては2009年（１万5888戸）以来、６年ぶりの低水準だった。マンション価格の上昇が響いて需要が伸び悩み、販売が先送りされている。

西武の学園線沿いとクリスマスツリー、キュートの１階はイルミが点灯しています。
つくば光の森の点灯式は、11月21日（土）のようです。
ここに住めると、冬場は楽しみですね。

マンション価格は、アベノミクスのおかげで、かなり高くなってきているとは感じていたけど、
サラリーマンの収入が同じくらい上昇しているわけではないので、
売れにくくなっているのは道理。

つくばのマンションはあんまり高くなってないのかな。
高くすると売れないだろうからね。建築コストの上昇を仕様を下げることで吸収してるってとこか。

第2期5次は一度に41戸販売ですか。久々に多いですね。

５次って、多いように思いますが、何次まで続くのでしょう？
二期の予定数が売れるまで？

売れ行きからすると三期で終わりですね。
年度末（３月）で終了のメドが立ったので。
契約者スレにも挙がってますが、そういうことなんでしょうよ。

先に買った人が、ほくそ笑むということですか？

180+41=221戸　全352戸なので残り131戸というところかな（約63%完売予定）
入居開始まで約1年4ヶ月あるのでまだまだ余裕ですね。

本日は、つくば光の森2015の点灯式。
例年よりも、コストカットの雰囲気ですが、まずまずでした。

つくば中央公園の橋の上からの撮影です。
左上にエンブレムが見えるようになるのでしょうか？
J Typeは見はらしが良さそうですが、我が家では手が出ません。

このマンションは、いわゆる富裕層向け。庶民には厳しいね。

えっ！これが富裕層向け??

>>219
他のMSに入居済み住民のツリかな。
未完成で住んでもいないのにわかるの？
普通、30代の女性にゃ縁遠い物件だと思うが。

>>220
普通に見れば>>218が釣りでしょう？
本気で書いてたら恥ずかしすぎる

このマンション、「売れてる」という割には、連日のように売込みチラシが新聞や郵便ポストに入ってくるんだよね、その数ハンパじゃない。うっとうしくてたまらない。ほんとに売れてるのかね。何が空極かと悪態をつきたくなってしまう。いい加減にやめてくれ。

>>222

他のマンション販売でも、最後の一戸が売れるまで、広告は入り続けましたね。
最後まで、全力をつくすのでしょう。

>>221
>>本気で書いてたら恥ずかしすぎる
たぶん、本気ですよ。

この辺で1/2億ションは珍しいと思ってました。
1/2億ションは、地方MSのステータス性の目安ですから。

だから218さんが、それを初めて言及されたので、感心していました。
庶民が1/2億ションを買えるのか否か？

やっぱり219の方が釣りに見えますよ。
生涯賃金２億円前後で、その1/4を住居にかけられませんから。

私がトドメを刺してもいいですか？
http://realestate.yahoo.co.jp/magazine/corp_grooveagent/20150622-00000...

>>225
いやいや、ここを買えて、維持できたらたいしたもの。
年収900万円でも大変らしいから。
http://dot.asahi.com/aera/2015092100050.html

>>218の「富裕層」の定義がおかしいんでしょ。
「中の上」くらいが富裕層とは普通言わないと思うけど。

普通イメージする富裕層って、年収が何千万円とかのレベルでしょ。
5000万円の家なら世帯年収1000万円とある程度の貯金があれば買える。
そもそもこのマンションの最多価格帯は3000万円台後半なんだしさ。
それなら、世帯年収800万円あれば十分でしょ。

つくばでは最高価格が5000万円のマンションなんて今まで何件もあったし、
どれも富裕層向けとまでは思わないな。

>>219より、>>218が釣りにしか見えない。

>>227さん
気持ちは理解できますが、こういうことなんです。
http://blogs.itmedia.co.jp/yoshimasa/2011/08/200007-92ce.html

他の情報を調べてもらいたいと思いますが、富裕層は「立地」と「眺望」を満たさないと買いません。

いつまで有難がれるか微妙なディスポーザーやSKより、階高やアルコーブなど基本構造を重視してます。

従って、ここではその0.7％の方々はプレミアム階ばかり狙っているので、恐らくはもう無いでしょう。
階高はともかく、二重天井、２重床で天井高が2.8mもあるMSが、他にあったら教えて欲しいですよ。

>>228
青森や鳥取なんかも含んでるような日本全体の話は関係ないです。
つくばは大企業の研究員や医者や大学教授はもとより東京の企業に通っている人も多い。
つくばで1000～2000万ぐらいで富裕層とは言わないでしょう。

周辺企業の給与レベルに合わせるために支払われる国家公務員の「地域手当」知ってる？
つくばは東京に次ぐ全国第２位ランクの金額が支払われる。
横浜・大阪と同等。名古屋・さいたまより上。
それだけ給与水準が高いということなのです。

>>229
では、つくばでは最低どれぐらいで富裕層と言うのでしょうか。
そこまで言うからには、ちゃんとエビデンス（この単語につくば住民は五月蝿いから）
を挙げて説明して下さいね。
公務員が賞与300万円貰ったとしても、年収としてはたかが知れてるんで、心して答えてね。

>>230
「富裕層」には既にある程度明確な定義があるんですよ。調べてみたらいい。
大体、純金融資産とか投資可能資産で１億円～５億円所有が最低ラインですね。
持ち家とか車とかは含まない金融資産。

だから常時それを維持できるのが「富裕層」。
年収1000万程度でも、爪に火をともすようにして投資とか頑張れば可能かもしれませんね。
でもそれって富裕層のイメージからほど遠いですよね。

>>231

これってつくばの富裕層の答えになってない。
230の条件を満たしてないな。

それ、どうでもいい議論。
それより、スロップシンクとディスポーザーがない点に目をつぶるとしても、庶民的な間取りである点は否めない。
そもそも、エスぺリアやミオカスと比較して階高なの？

>233
62.8mを20階で割ってみな。

>>232
つくばなら単純に「地域手当」が16％なので、金融資産1億1600万～5億8000万を常時維持ってとこでしょうか。
このくらいの金額になると多少の違いはあまり意味はなさそうですが、どちらにせよ年収1000万超程度で富裕層は語れないですね。
私も世帯年収で1300万程度ですが、億の金融資産を持つのは厳しそうです。


ここは田舎の小金持ちが買うマンション。それでいいじゃないですか。
富裕層などと言うと馬鹿にされます。

>>228

>従って、ここではその0.7％の方々はプレミアム階ばかり狙っているので、恐らくはもう無いでしょう。

つまり富裕層が買いそうな部屋は少ししかないから、富裕層向けマンションではないと自分で証明しているわけね。

はい、お疲れ様でした。

杭打ちについて気になったので、営業担当の方に確認してみました。
ボーリング調査書はモデムルームで閲覧できるようですが、
データが流用、改ざんされていないかどうかは信用するしかなさそうです。

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【杭打ち業者】
　日興基礎（株）

【工法名】
　場所打ちコンクリート杭　拡底アースドリル工法。
　実際に穴を掘って鉄筋をセットし、現場でコンクリートを流し込む工法の為、
　掘削した支持層の土質を目で確認できる。
　横浜市のマンションのように既成コンクリート部を回転埋設するのではない。

【杭数】
　建物に52本 駐車場に50本

【支持層に杭が到達したかどうかのデータ】
　杭施工報告書に記載（支持層は44メートルの深さにある）

【そのデータが過去の流用データかどうかについて】
　元受施工会社（株式会社長谷工コーポレーション）と設計監理者（株式会社長谷工コーポレーションエンジニアリング事業部）にて適切に施工及び監理を行っており、施工時の不備はないものと判断