パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

築１０年目になっても売れ残ってる浜松町駅徒歩６分
クレストプライムタワー芝の二の舞にならないといいですね。
第1期3回も販売してボーダーと言われる７割も超えられず
１３０戸も売れ残ってるのに好調とか言ってる場合じゃないですよ。
銀座徒歩圏が売りなんて言ってることが勝どきの人と一緒です。

思い込みだけで再開発で化けるだ上がるだと言ってる人が沸いてるから
ネガティブな書き込みが増えているのが現実なんで
実需で買う分には誰も悪いマンションなんて
誰も思っていないと思いますよ。
売れ行き悪いという現実は直視して書き込んで欲しいところです。
売れないのは決してネガの書き込みが多いからじゃありません。

>>3551
買わない理由を探すのは大変ですね。ここはお高いですからねえ。本当はのどから手が出るくらいほしいんでしょ。そうでなければ単なるライバル社のいやがらせでしょうか？

沸いてる？そこまで言う事かな？
購入者が期待するのは当然だと思うけど。
ここが売れると不都合でもあるの？と逆に勘ぐりたくなる。

>>3553
期待は構いませんが見てて痛々しいのです。
パークコートは三番町ヒルトップなんかを見ても
残り１戸になってからも半年以上も動きがないのが現状。
過度な期待はネガを誘発して逆効果ですよと言っているだけ。
まだまだ竣工まで時間はあると思っていると思いますが
完成在庫はまず間違いないと思っておいた方がいいです。

ツインパークの中古とどちらがいいと思いますか？投資用で。

ツインパークスは20世紀のものですが

残りわずかとのことですが、2期は当初の予定価格に戻る可能性はありますか？

>>3554 匿名さん
全然別な物件ですね。パークコートが売れ残るとは珍しいですね。たった一戸が売れ残ってネガられるとは。

3550は電車もない山村に住んでる方の発想ですね。そんな公共交通がうらやましいですか？

ツインパークスは2002年竣工だから一応21世紀。
浜離宮側は価格次第で今でも投資対象になるんじゃないかな。

＞＞3554
完売してしまうと安く売りすぎたことになってしまうけど。デベとしては完成在庫をのこしてでも高く売りたいのが本音。しかしパークコートというだけで高くても売れてしまうのが現実です。特に三井は港区での大型開発が今後ないので。

>>3561 匿名さん
三井の港区の大型開発はしばらく無いんですか？

今年は新規でパークコートタワーはやらないみたいですよ。もうなかなか場所が無いらしいです。

>>3560 匿名さん

ありがとうございます。浜離宮と比較検討してみます。

>>3550
>>3559 マンコミュファンさん

都心でも、湾岸エリアは街が綺麗で、線路脇なんかに住まない。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950/

ツインパークスやラトュールも線路脇ですね。

湾岸はJRが通るはずもありませんからね。それが良いかどうかはそれぞれの価値観かと。

この間建設地前を歩きました。
同時に2本の電車が走ってきて大変煩かったです。
部屋の中ではサッシのおかげで音は聞こえないかもしれませんが、風の気持ちいい日も窓は開けられないし、屋上でも寛げない。
長く住むにはキツいと思う。
住所は港区、駅近ではあるけど、高級マンションの立地とは思えない。

＞3568
せっかく周辺散策までされて熱心に検討されたのに、ご縁がもてず残念です。湾岸をお勧めします。

ここも地盤は弱いし、くくりとしては湾岸マンションと一緒。
新幹線も通る線路脇っていうのはマイナスですね。

このマンションをネガる人は何が目的なのでしょうか？
別に他人がどこに住もうが関係ないと思いますが。

単なる暇つぶしとヤッカミでしょ。注目物件の宿命。これはマンコミュあるあるです。

>>3567 匿名さん

JRのりんかい線買収話はどうなったのでしょうね。

>>3572 匿名さん
検討者からは無理ポジの自画自賛より、営業も言及しないネガティブな情報も知りたいのでどんどん投稿して欲しいです。

>>3574 匿名さん
それはそうなんだけど、単にネガりたいだけだから有益なネガ情報なんてないと思うけど…

なんか皆さん必死ですね。皆さん興味はあると思うのでネガってる方は抽選に落ちたか、三井になにかうらみがある方でしょう。もしくは買いたいが経済的理由。
人間の心理って不思議で住みたいけど無理な人はどんどん住めない理由を探すもんです。
実際買った方は、はっきりいって売れ行きとか騒音とかどうでもいいから買ったんだと思いますよ。

>>3576 匿名さん
まぁ、資産と収入が少なくて、買えない人達が
酸っぱい葡萄ネガを繰り返して居るんでしょうね。

完成時の金利が怖くて躊躇します。

>>3576 匿名さん

買うときは舞い上がってるからね。
騒音は２４時間３６５日つきまとう問題なので、住み始めると、こんなはずではなかった、となりガチです。

窓閉めていても、換気口とかから、音は結構入って来るんですよね。特に子供は大人より耳が良いので、情緒不安定にならないかなど、注意深く見守ってあげて下さい。

>>3579
貴重な意見ありがとうございます。もちろん入居してみないと分かりませんが、それはどこでもあてはまります。
ちなみにここは騒音は建物内に関してはほとんどないと思います。線路から道、オフィスビルを挟んでのタワーであり心配いりません。モデルルームの位置なら1階でも気になりません。私も購入前、線路脇のツインパークス中古部屋を複数視察やガーデンホテルの宿泊（５階、10階、13階）で窓を開放したりしまして入念に調査しました。結果、消防署、列車、国道等の騒音が指摘されていますが全く問題ないレベルだと思います。ましてここはさらに高層です。確かに駅から線路沿いの道は列車の轟音がします。しかし列車の騒音源の鉄橋やポイントは近隣にありません。
なお、契約時、重要事項の説明で騒音のことは詳し過ぎるくらい説明してくれます。納得したうえで皆さん購入されてるとのことです。完成時の金利のほうが確かに心配です。

>>3580 匿名さん

スムログで三井健太さんが書いてますが、騒音は上に抜けます。13階では高層の参考になりません。

>>3581 匿名さん

ある程度分かって住むのだから、別にそれほど気にならないと思いますよ。 ここの線路沿いにはツインパークス、ラトゥール、ホワイトタワー浜松町などたくさん人が住んでますよ。このマンションは全熱交換器も付いてるし、不必要に窓開ける必要性もないかと。モデルルーム内で殆ど音が聞こえないのだから問題ないでしょ。

ツインパークスの中古の仲介会社やもちろんオーナーも、
まさかこのマンションの騒音状況の参考のために来たとは
思わなかったでしょう。　お気の毒に思います。まさか本当の
理由は言えないでしょうから。　　私もかなり前ですが、山手線
線路沿いに立つタワマンの元祖ともいえる西戸山タワーホームズ
のオープンルームを体験しました。　　サッシの性能はわかりませんが、
気にならなかったといえばウソになりますが、まあ大丈夫だなと思いましたよ。
浜松町の再開発には大いに期待しています。

パークコート、ローンで買う人いるんだ。。

>>3584 匿名さん
何が言いたいんでしょうか

ここは青山や赤坂檜町よりローン率は高いはず。手頃な価格なので

高速の騒音は、マンション群と道１つ隔てたくらいではどうにもなりませんよ。
幾つかの似た条件の物件で確認済みです。
騒音は上層に抜けるのは敢えて指摘するまでもなくご存じかと思いますが。

私は極初期にこの点に関して立地条件をみた段階でこの物件は即スルーしました。
資産はおそらくここのどなたよりありますので、丁寧な煽りはご無用です。

>>3587 匿名さん

本当の金持ちはそんなお下品なことはおっしゃいませんね。
騒音がどうとかも言わない。
お里が、ですねw。

騒音、地盤については分かっていること。それでもいい人が買えば良いのです。多少騒がしくても、利便性が高く、快適な生活を送れるはずです。
これまでも幾度と出てきている話題ですし、水掛け論的な書き込みには辟易します。
第2期が始まりますし、前向きな書き込みに期待します。

ここ、安くはないんだし、騒音や地盤の不安要素があるならあえて買わなくても。
同じ予算でもっと環境もよくて利便性もあるマンション、都心3区にもありますよ。。。

第1期は4次までやって残り132戸ですか。
勢いがないのは明白。
前向きな状況ではないですな。
これまでのパークコートの中でも
一番不人気なんじゃないですか??

>>3584 匿名さん

ローン金利が１％より低いんだから、当然、借りるでしょう
手元資金は、普通に１％以上で運用してるはずでしょうし。
特に、ローン減税使える人なら、尚更です。

なんか1名、買いもしないというか検討すらしていないのに騒音がとか売れてないとか騒いでる方がいらっしゃるようです。はっきりいって嫌がらせです。皆が買うのを阻止したいようです。どうして？業者？

>>3593 匿名さん

同意

>3568 >3570 >3574 >3579 >3581 >3584 >3587 >3590 >3591
これらは同一人物の自作自演であることが判明しました。
いやがらせ行為は犯罪です。ご留意ください。

これだけ批判的な声が多いのが現実なんですよ。
不人気な分、希望の住戸を選びやすいから
それはそれでよかったんじゃないですかね。
最終的に大きく売れ残らなければいいのですが
浜松町駅前西地区や竹芝地区の駅直結化の開発なんかがあり
この周辺のマンションが供給過剰にならないかも気になるところです。

>>3596 匿名さん
批判的な声が多い？？
あなた一体何が目的ですか？

1人もしくは2~3人で批判のための批判を繰り返しして、批判的な声が多いとはおかしな話です。
批判的な意見も重要ですが、批判することを目的とした書き込みは有害でしかありません。

ここは検討板ですから批判的な書き込みを押さえ込もうとする
書き込みもどうかと思います。どの物件も批判的な意見はいっぱい出ます。
いちいち反応してたらきりがないですよ。
ポジ意見だけを集めたいなら購入者で住民板を作ってやって下さいな。

>>3596 匿名さん

>この周辺のマンションが供給過剰にならないかも気になるところです。

浜松町駅前は分譲した場合はここより高額になりますし、戸数も限れます。竹芝はサービスアパートメントなのでターゲットが異なります。また何よりも新橋を超えるオフィスの供給があり、需要が飛躍的に増加します。

>>3600
浜松町駅前は分譲となると400戸あるし駅直結となると
高くても相当人気は出ると思いますよ。ただ浜松町は大量のオフィス供給によって
将来的な住宅需要増は間違いなさそうですね。ゴクレ芝もいつかは完売するのかな？

批判的なネガ情報は過去スレを見れば
充分参考に値するので
今更、バカの一つ覚えみたいに
騒がなくてもわかってるから
騒がないで欲しいのです。

三井の営業さんは
一期販売の際に
新規の大きな広告は入れてないと
先日話してましたが
確かに、SUUMOマンション首都圏版に
掲載が無かったので
ある意味、本当なのかなぁと思いました。

でも、ネットの方には常時掲載されてて
その効果かわかりませんが
住まいサーフィンではなかなかの人気ですね。
検討という意味では多くても
金額を見て購入を
躊躇する人が多いのも確かみたいです。汗
https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/201611/

購入者が頑張りすぎる検討スレは荒れるから静かにしてた方がいいよ。

検討を既に終えて契約したなら、もう検討者ではないからね。
それと住まいサーフィンへの直リン、って昔は削除対象だったんだけどね。今では削除する程のサイトではないって事か。

>>3604 匿名さん

で、あなたは何者ですか？
業者？

>>3604 匿名さん

そういうあなたも検討者じゃないでしょ？

ここは狭い部屋が多いですが、やはり、単身やDINKS向けなんですかね。

119Aの部屋も、収納が少ないので、四人家族だと、ちょっと手狭だよね。
http://www.31sumai.com/mfr/X0828/smp/popup_119a.html

>>3605 匿名さん

何いってるのかな？
ここの価格スレッドは、思いっきり、住まいサーフィンのデータなんだけど…

>>3608 匿名さん
何言ってるのかな？
その広さの3LDKで家族で暮らせないって、嫌味以外の何者でもないですね。
本当にそう思うならもっと広くて高い物件を探せば良いだけのこと。

でも、例えば、五畳の部屋なんか、机とベッド置いたら、おしまいでは？備え付けの収納では、服ほとんど入らないよ。子供は一年中同じ着て過ごす感じ？

家族で生活して時間が経つと、ほんと持ち物って増えていくよ。購入当初は子供がまだいなかったり、産まれてすぐだったりで、分からないんことが多いのですが。

確かに5畳は狭い。6月ごろまで間取り変更できます。3LDKを思い切って1LDKにすることもできます。詳しくはモデルルームでお問い合わせください。

全く手が届く価格ではなかったので119Aの部屋なんて見てなかったですが、確かに不思議な間取りですねーリビング広過ぎ！？

モデルルームに行かれました？間取りはかなり自由に変更できます。詳しくはモデルルームでもらったタブレットを見てください。しかしながら夏頃までとの制限があります。

都心マンションの5畳の部屋ってのは、
寝るだけなら5畳で十分。
書斎としてなら5畳で十分。
物置としてなら5畳で十分。
そういうことでしょう？

5畳の部屋に、ベッドとデスクとチェストやクローゼットとPCデスクと...とか考えると、そりゃ狭小ですわな。
子供3人とかいてそれぞれに部屋をなんて、港区新築で考えたら、1億そこそこじゃ無理でしょう。

ここは首都高は気にする必要ないと思いますね。少し距離がありますし
隣接しているわけではありません。心配するとしたら線路でしょう。
山手線、京浜東北線は駅間でスピードが出るところですし、
上野東京ライン開通や常磐線品川延伸のおかげで
ものすごい本数の在来線と東海道新幹線が行き来します。
まあ鉄道好きにはたまらない立地ではあるのですが。

>>3613 マンション検討中さん

キッチンも狭すぎですね。

二期以降の売れ行きが極端に落ちたのが昨年の流れでしたが、ここはどうでしょうね。

ライバル物件がないから、いやでも売れてしまうのよ。これがおもしろくない人この掲示板にいっぱいいるけど。騒音が…地権者が…地盤が…とかで必死に阻止しようとしてますがそれでは弱い。三井×清水建設なら建物は満点近いはずなので。そして価格も誰もつっこまないくらいの相場。

願望通りになるといいね。

昨日もイタリア街を通りましたが、スポーツ新聞片手に歩きたばこのマナー無視の怪しい競馬好きの輩が
大勢歩いてとても不快でした。
JRAの警備員の方もいますが歩きたばこは一切無視のようで、ちゃんと指導してもらいたいです。

この辺にお住まいとのことですが、この辺りの治安とか学区はどうですか？このマンションができる時に反対派の方とかいましたか？歩きタバコの件ですが周辺住民としてこれまでも何かアクションしましたか？

タバコは一切吸わないが、ここに限らず都心エリアは、歩きスマホや
歩道を急スピードで駆け抜ける自転車の輩の方が迷惑に感じる。

確かに先日、港区六本木でマウンテンバイクと歩行者の死亡事故がありましたね。

ウィンズはどこでも確かに目障りですね。
競馬のことは詳しくないけど、5年もしたらみんなネット・スマホ投票に移行しちゃってウィンズなんて閑散としちゃうんでない？どうなんだろう。

＞3626
競馬ファンもここの購入者には多いらしいので万一ウインズがなくなったら致命的ですね。私事ながらここの打合せの予約時間まで楽しんだりしてます。

>>3620 匿名さん
地盤の件って初めて聞きました。
地盤に何かあるんですか？

私もWINS通いのなかでこのマンションをしり購入までいきました。大きい声では言えませんが馬は持ってませんけど競馬は楽しいですよ。購入者には馬主もいるらしいですよ。大井競馬場なんてすぐ近くですからね。

地盤については重要事項の説明で詳しくしてくれます。湾岸よりはるかに硬いので大丈夫です。汐留のビル街と同じです。一部の買えない方は海沿いだからとか適当な事言ってますね。笑

湾岸マンションですよ、ここは。
湾岸よりはるかに硬いから大丈夫なんて思い込みですね。
地盤気にする人はこんなとこ検討もしません。
東京都の液状化マップを見れば一目瞭然。
同じ港区でも地盤の硬い３Aに比べればお手頃なので
地盤気にしない人向けのマンションです。

地盤とか液状化マップとか鵜呑みにするタイプですね
権威に弱い学歴コンプかしら
権威とは言いたいこと言ってなんぼの人たちですよ
間違っても責任問われませんし
地盤が弱いと言われる地区と強いと言われる地区の震度が変わらないのは何故でしょう
地震予知とか当たった試しありますか

http://view.tokyo/?p=30875

完成はまだ先ですが、街の発展を楽しみにしながら住むのも悪くなさそう。

>>3632 匿名さん

なるほど、>>3630 に書いてあることも鵜呑みにしていけないって事ですね。

浜松町一帯は全て埋立地です。
湾岸よりはるかに硬いから大丈夫
なんていうのは思い込みですね。

http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/miscellaneous/img/que05_01.pdf

＞3635さん

分かりやすい資料ありがとうございます。参考になります。

ただ、地震に対する建物の強度を知るという意味では、埋め立てか否かではなく、十分なN値の出る地層が平均地盤面から何メートル下にあるか、のデータの方が意味があるのではないかと思います。

簡単に言うと、何メートルの基礎杭を打っているかということですね。

>>3636 匿名さん

杭の長さは、幅があって確か5メートルから25メートルぐらいでした。最深でも30メートルはありません。

>>3631
超高層の地盤としてみれば品川芝浦勝どき辺りの「湾岸」と同程度でしょうし、
八重洲・銀座・丸の内・日比谷・銀座あたりと同程度とも言えます。

東雲有明辺りの「湾岸」との比較では支持層まで50m程度で大きく異なりますし、そもそも
「湾岸」という言葉に含まれる地域内で地盤は大きく異なりあまり意味のない比較です。

また超高層では綿密な地質調査から支持地盤を特定し基礎工法を決定しますから、
表層地盤増幅率マップや液状化マップは関係ありません。
表層地盤が支持層となる戸建てであれば非常に重要な指標ですが。

奥多摩など地盤自体の堅牢生が非常に高いところと23区を比較すると
表層ではなく支持地盤自体の揺れの大きさが変わってきますので
前者が有利ですが、23区内かつ高層であれば大差ありません。

ちなみに大崎や武蔵小杉、八重洲のように低地のほうが表層地盤が薄く超高層の
地盤としては台地より有利なケースも多いです。ちょっとした高台程度では
超高層の地盤としては表面脆弱で基礎杭が必要となりますから。

たまに過去事例であげられる関東大震災では台地の被害が少なく低地が被害大でしたが、
当時の建築では表層地盤の性質そのものが被害を決定づけた事が本質で、現代の超高層の
地震影響には全く参考にならない事例です。

>>3632
精度限界のある科学予想を絶対視するのは問題ですが、
必要以上に否定するのはそれはそれで問題ですよね。
最近は科学予測を絶対視する or 必要以上に否定するのどちらか極端に
偏る風潮があり、研究者や公共機関も頭を痛めていると思います。

※ちなみに地震予知と液状化予測は本質的に異なります。
　地震予知とは、例えば鉛筆を曲げたときの折れる瞬間といった特異点を
　相手にする為、本質的に難しいのです。液状化予測ではそういった性質がないため
　かなりの精度で予測が可能ですし十分な液状化対策さえすれば殆ど心配いりません。

勝どきのトウキョウタワーズなどは、戦後の埋め立て地の分類のようですが、確か直基礎、つまり杭を必要としない地盤ではなかったかと思います。

逆に、内陸と思われているところでも江戸時代は沼地等で未だに大雨で冠水する場所もたくさんあります。

いづれにしても、埋立地云々は表面的な議論ということでしょうか。

>>3636
いくら十分なN値のところまで杭を打っても表層が液状化するリスクは
海岸埋立地にはあるのは確かです。
http://dil.bosai.go.jp/workshop/03kouza_yosoku/s09ekijyoka/liquefactio...

ただこのマンションが危険だということではありません。
2011年の震災後の最新の免震マンションですから比較的安心だと思います。
あの震災で各部に亀裂が入ったり、揺れると軋み音が大きくなった
というようなタワマンもたくさんありますから都内全域に。

震災を経験しているツインパークスの中古なんかよりは
断然こちらのパークコートがよいかと。
液状化は内陸でも場所によっては起こりえますが
地盤が硬いから大丈夫と言える場所ではないのは確かです。
発展はしていく地域だと思いますけどね。

地名に浜が付いている以上、ここは湾岸ですよ。
イタリア街にカジノ作って欲しいです。競馬施設作れるなら恐らく可能ですよね。まさにベネチアンな立派なやつを。

>>3638 匿名さん
綺麗に纏めましたね。
お見事です。

地盤と杭は大丈夫とのことで安心しました。ありがとうございます。

>>3643 マンション検討中さん

液状化についても、可能性ゼロにはなりませんが対策はしっかりする様です。

そもそも心配しなくていい場所に住みたい・・

どうしてわざわざ液状化が心配な湾岸を選ぶのか・・・

>>3645 3646匿名さん
まだ張り付いてたんですね。
暇ですね笑笑

>>3645、3646 匿名さん
そもそも検討者でも無いのだから、そろそろこのスレから退出しては如何ですか？
何かこの物件が売れては困る理由でもあるのでしょうか？

色んな意見があっていいんじゃない。全部知ったうえで各人が自己責任で判断することなんだから。

>>3649 匿名さん
もちろん有意義な意見は歓迎します。

ただ、これまでも同様のコメントが繰り返されています。過去のコメントをある程度参照してから書き込んだ方が良いかと。不毛な書き込みや議論はそろそろ・・・という感じですね。