パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

どこが論理的なのかわかりません。分譲と賃貸の基準がわかってないのか、敢えて目を逸らしているのか。また何で賃料を１万円も引くのですか。馬鹿じゃないの。

論理的かつ客観的な分析ありがとうございます。

敢えて言えば、このありきたりな感じのマンションなら、利回り4.8以上提示しないと買い手無いでしょうね？個人的には、この物件のレベルでは5.2以上じゃないと買う気になれませんね。

>>28722 匿名さん

いつものあの人でしょ？これ

利回りを言い出してしまうと都心三区のマンションはどこも回らない状態だよ・・・。
異常といえば異常なんだけど。
つまりこの流れは、何かしらの経済的混乱で簡単に是正されると思われる。

確かにバブルだね。バブルはじけると５年前の水準に戻るね。そうなると、坪350位か？一応パークコートだから300は割れないかな？

> 28725
築13年で新築のここと同じ賃料が取れるアルジャーノン浜松町（浜松町駅3分、大門駅2分）が、ギリギリ坪300万切るかどうかくらいの相場のようです。

>>28726 口コミ知りたいさん

何のために頑張ってるの？

>>28726 口コミ知りたいさん

冷静かつ客観的事実、参考になります。

浜松町の40平米未満の賃料相場は割と高いのが分かりました。

あの強烈なお見合いじゃあ、トランクルーム位にしか使えないだろ？トランクルームにあの賃料は払えんなあ。

ここは駅近では無いですよね？笑
事実を歪曲すると正しい数値になりませんよ。

>>28732 匿名さん

駅近の定義は？

>>28732 匿名さん
論点を意図的にずらさないでくださいね笑

アルジャーノン浜松町
https://www.ieshil.com/buildings/711965/

都内随一のラグジュアリーマンションだっけ？
拡げた風呂敷たたむの大変だよね

>>28737 匿名さん

誰が言ったの？

>>28719 匿名さん

失礼しました。仕様がぜんぜん違うのですね。
では、9F賃貸事例の住戸に追加投資して
仕様を上げましょう。

キッチンはフルオーダーメイドに+250万
食洗機はMieleに変更+30万
洗面もオーダーで作っちゃいましょう+50万
フローリング床材は突板か挽板に変更+30万
クロスの一部を左官で漆喰に変えて+30万
造作で大工さんに棚を作ってもらい+30万
15坪だから天カセにしない方が良いですね。
ここまでで420万円。

無垢板ダイニングテーブルセットの造作に
リビング壁に造作で木工装飾アクセント、
ライトもすべて人感センサーに変更し、
スイッチ類までおしゃれに総取り換えします。
これらで180万円としましょう。
合計で600万円、40万円/坪の追加投資です。
これでモデルルーム並みに豪華な仕様です。

販売された住戸
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　420万/坪

9Fの価格420万/坪に、40万/坪の追加投資をして
460万/坪となりました。
それでもまだ2割も安いですね。

仕様の違いが価格に与える影響を
追加投資金額をベースに補正ができるのです。

仕様補正を客観的に行い検証すると
10F　北西角住戸　3LDK　85.49㎡　546万/坪
9F　北西角住戸　1LDK+DEN 50.02㎡　460万/坪
適正価格より2割高いという結論です。